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Acheter en société?

grmff
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Acheter en société?

Régulièrement, le sujet de l'achat en société revient sur le tapis.

Beaucoup de monde me dit que je devrais être en société. Me demande pourquoi je ne le suis pas.
Typiquement, on m'envoie le message suivant:

Ayant en projet d'acheter un second bien (pour y vivre, le premier serait - a priori - mis en location), j'essaie de trouver le meilleur moyen de réaliser cet achat:
- Achat en mon nom propre. C'est la facilité mais avec pas mal de points négatifs (perte des avantages fiscaux du premier bien, …)
- Achat via une société (constituée pour l'occasion). Un peu plus administratif mais pas mal d'avantages (fiscaux et de succession)
- ...

Bref, je cherche des pistes et je me demandais si tu avais procédé d'une manière particulière ou si tu avais des informations (tout simplement)?

Alors, en gros, j'ai un patrimoine immobilier loué à des particuliers.
J'ai commencé par m'acheter un appart pour moi, et il ne me serait pas venu à l'idée d'acheter en société. Et puis, j'ai continué comme cela.

Je me suis souvent posé la question: privé ou société?

- on est plus taxé au jour le jour en société, car taxé sur le loyer réel (impôts des sociétés + impôts sur les dividendes) et non sur le revenu cadastral indexé majoré si vous possédez le bien en personne (pour les locations de logement à des privés...).
- c'est plus compliqué en société: déclarations TVA, listing annuel, comptabilité à faire, tout à justifier, publications au moniteur, suivi des investissement, amortissement, etc.
- C'est beaucoup plus difficile de vendre un bien en société. Peu d'acquéreur pour une société
- à la vente d'un bien amorti, on est taxé sur la plus-value comptable, qui peut correspondre à la valeur complète si on n'a tout amorti. Bonjour le chèque pour l'état. Alors qu'en personne physique, on n'est pour l'instant pas taxé sur la plus value
- formalisme plus compliqué en société: nommer des gérants, faire des assemblées générales, publier, etc.
- pas de bricolage fiscal. Pas de chipotage au noir. Pas de payement de la main à la main
- Beaucoup plus compliqué de faire un prêt, même hypothécaire, en société. Beaucoup plus cher en cas de remboursement anticipé.

Les avantages en société sont simplement de pouvoir déduire tous les frais au jour le jour, et de pouvoir donner les actions de la main à la main dans le cadre d'une planification successorale. Ces avantages ne m'ont jamais paru probants...

Le seul avantage que je pourrais y voir, quand on a un patrimoine mixte bien résidentiel / bien professionnel, c'est de mettre les biens professionnels en société, et y mettre tous les frais. Mais c'est une forme de noir, et je ne saurais la conseiller sur un site aussi pro que Pim.be, évidemment. (Canaillou, moi? angel )

En fait, quand on commence, la complexité de la gestion vaut rarement la peine de faire l'opération en société.

Si c'étaient des garages, des commerces, des biens professionnels, les terres de l'exploitation familiale, mon avis serait sans doute différent. Mais je n'ai pas investi dans ces secteurs, et je ne les ai pas analysé....

Voilà. J'espère que j'aurai répondu à la question que vous ne m'avez pas posée !   big_smile

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max11
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Re : Acheter en société?

Pas d'obligation de TVA pour une société de patrimoine immobilier sauf si elle loue des entrepôts ou parking.

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max11
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Re : Acheter en société?

grmff a écrit :

Alors, en gros, j'ai un patrimoine immobilier loué à des particuliers.
J'ai commencé par m'acheter un appart pour moi, et il ne me serait pas venu à l'idée d'acheter en société. Et puis, j'ai continué comme cela.
Je me suis souvent posé la question: privé ou société?

La première réponse est : à voir chaque cas suivant sa situation personnelle et ses projets à long terme.
Votre réponse est probablement très bien pour vous et votre situation mais ce n'est pas toujours le cas...

grmff a écrit :

- on est plus taxé au jour le jour en société, car taxé sur le loyer réel (impôts des sociétés + impôts sur les dividendes) et non sur le revenu cadastral indexé majoré si vous possédez le bien en personne (pour les locations de logement à des privés...).

Ne pas oublier que l'impôt des sociétés est aujourd'hui à 20% par rapport à celui des personnes qui tourne généralement autour des 30 à 50% en fonction de la tranche d'imposition.
De plus, une société n'est pas taxée sur le loyer réel mais sur les loyers encaissés moins toutes les charges.
Le particulier est taxé sur le RC majoré que ce soit loué ou pas, que le loyer ait été payé ou pas, que le loyer soit supérieur ou pas au RC majoré. Et les revenus immobiliers sont taxés au taux le plus élevé par rapport à la tranche la plus haute des revenus déclarés.

grmff a écrit :

- c'est plus compliqué en société: déclarations TVA, listing annuel, comptabilité à faire, tout à justifier, publications au moniteur, suivi des investissement, amortissement, etc.

Pas de TVA pour une société de patrimoine.
Vu tout ce que vous avez déjà dit ici sur votre travail de gestion, pas sûr que vous ayez plus de travail en société... Il vaut mieux avoir un comptable, ça c'est vrai ==> c'est un coût mais cela peut aussi être un précieux conseiller qui vous fera faire des économies...
La publication au moniteur, ce n'est généralement pas tous les ans...

grmff a écrit :

- C'est beaucoup plus difficile de vendre un bien en société. Peu d'acquéreur pour une société

Pourquoi ? à ma connaissance, les procédures et obligations sont les mêmes que l'on soit privé ou société.

grmff a écrit :

- à la vente d'un bien amorti, on est taxé sur la plus-value comptable, qui peut correspondre à la valeur complète si on a tout amorti. Bonjour le chèque pour l'état. Alors qu'en personne physique, on n'est pour l'instant pas taxé sur la plus value

c'est vrai pour le moment...
Mais on a pu diminuer ses impôts du prix de l'achat + tous les frais d'acquisition + tous les frais de ventes...
Au final et en faisant un compte global, cela peut ne pas représenter grand chose.... surtout avec le taux à 20%.
Un appartement acheté 100.000 + 15.000 de frais d'acte et revendu 5 ans plus tard 150.000 (belle plus value de 50% quand même).
L'agence prends 3%+tva = 5.445 € de frais déductibles + les différents rapports électricité, pollution, ... ==> pas loin de 6.000 € en tout
Cela fait une plus value de 29.000 €, taxé à 20% ==> soit "seulement" 5.800 € d'impôts si on n'a pas dû faire de travaux pour gagner cette belle plus-value. Sans cela, ce serait encore moins d'impôt...

grmff a écrit :

- formalisme plus compliqué en société: nommer des gérants, faire des assemblées générales, publier, etc.

Ben non, ça ne représente pas grand chose comme obligations. Généralement, le comptable s'en charge...

grmff a écrit :

- pas de bricolage fiscal. Pas de chipotage au noir. Pas de payement de la main à la main

Le noir est interdit dans les deux cas mad tongue  mais se fait de la même manière dans les deux cas  devil devil devil

grmff a écrit :

- Beaucoup plus compliqué de faire un prêt, même hypothécaire, en société. Beaucoup plus cher en cas de remboursement anticipé.

Très souvent, c'est le cas. Surtout au début.
Par contre, quand la société tourne à un certain niveau, les banques sont beaucoup plus conciliantes et se désavantage s'atténue.
Sauf peut-être l'indemnité en cas de remboursement anticipé...

grmff a écrit :

Les avantages en société sont simplement de pouvoir déduire tous les frais au jour le jour, et de pouvoir donner les actions de la main à la main dans le cadre d'une planification successorale. Ces avantages ne m'ont jamais paru probants...

Il y en a d'autres mais cela dépend du cas concret de chacun...
Par exemple pour ne prendre que la planification successorale : si vous avez impliqué vos 3 enfants dans la gestion de la société, vous pourrez céder les actions par tranche quasi sans frais tout en respectant l'équilibre entre les enfants. Plus facile de donner 10 actions à chacun plutôt qu'un pourcentage d'immeuble ou des biens différents à valoriser pareil...

grmff a écrit :

Le seul avantage que je pourrais y voir, quand on a un patrimoine mixte bien résidentiel / bien professionnel, c'est de mettre les biens professionnels en société, et y mettre tous les frais. Mais c'est une forme de noir, et je ne saurais la conseiller sur un site aussi pro que Pim.be, évidemment. (Canaillou, moi? angel )

Quand on a une société de patrimoine, le meilleur choix est (souvent) de mettre tous ces biens dans la société, quelque soit le type de locataire...
Les travaux dans un bien non rentable viennent diminuer le bénéfice dégagé par les loyers d'autres biens sans travaux. Il y a un effet de vases communiquant qui permet d'optimiser le bénéfice et diminuer l'impôt...

grmff a écrit :

En fait, quand on commence, la complexité de la gestion vaut rarement la peine de faire l'opération en société.

Si c'étaient des garages, des commerces, des biens professionnels, les terres de l'exploitation familiale, mon avis serait sans doute différent. Mais je n'ai pas investi dans ces secteurs, et je ne les ai pas analysé....

Voilà. J'espère que j'aurai répondu à la question que vous ne m'avez pas posée !   big_smile

Il est très probable que pour vous, la question ne se pose plus.
Mais c'est une option qui mérite parfois d'être étudiée dans certains cas pour des personnes qui visent un développement de leur patrimoine immobilier !
Pas pour quelqu'un qui envisage son habitation et un ou deux appartements... Mais au delà, parfois cela peut s'avérer un choix qui mérite d'être étudié !
Voilà pour ma réponse à la question que vous ne m'avez pas posée...  lol

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PIM
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Re : Acheter en société?

Belle réponse circonstanciée de max11, dans ce dialogue non sollicité  cool

Par contre, pour
"grmff a écrit :

    - C'est beaucoup plus difficile de vendre un bien en société. Peu d'acquéreur pour une société

Pourquoi ? à ma connaissance, les procédures et obligations sont les mêmes que l'on soit privé ou société."
je crois qu'il y a un malentendu:
pour une vente classique, si le vendeur est un particulier ou une société, le processus est effectivement le même.
Mais je crois que Grmff visait la vente via une cession des parts de la société (et pas une vente classique).

Et là, c'est effectivement un peu plus complexe
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Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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max11
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Re : Acheter en société?

PIM a écrit :

Belle réponse circonstanciée de max11, dans ce dialogue non sollicité  cool

Par contre, pour
"grmff a écrit :

    - C'est beaucoup plus difficile de vendre un bien en société. Peu d'acquéreur pour une société

Pourquoi ? à ma connaissance, les procédures et obligations sont les mêmes que l'on soit privé ou société."
je crois qu'il y a un malentendu:
pour une vente classique, si le vendeur est un particulier ou une société, le processus est effectivement le même.
Mais je crois que Grmff visait la vente via une cession des parts de la société (et pas une vente classique).

Et là, c'est effectivement un peu plus complexe
voir notre page dédiée


Dans ce cas, on parle d'autre chose que du choix d'investir en privé ou en société pour se constituer un patrimoine immobilier...
Le problème existe quand la société n'a qu'un ou deux biens immobiliers, ce n'en est plus un quand la société possède un patrimoine immobilier conséquent qui a pu justifier le choix de la société.
Une vente de société n'est évidemment pas la même chose que vendre un immeuble !

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grmff
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Re : Acheter en société?

max11 a écrit :
grmff a écrit :

- on est plus taxé au jour le jour en société, car taxé sur le loyer réel (impôts des sociétés + impôts sur les dividendes) et non sur le revenu cadastral indexé majoré si vous possédez le bien en personne (pour les locations de logement à des privés...).

Ne pas oublier que l'impôt des sociétés est aujourd'hui à 20% par rapport à celui des personnes qui tourne généralement autour des 30 à 50% en fonction de la tranche d'imposition.
De plus, une société n'est pas taxée sur le loyer réel mais sur les loyers encaissés moins toutes les charges.
Le particulier est taxé sur le RC majoré que ce soit loué ou pas, que le loyer ait été payé ou pas, que le loyer soit supérieur ou pas au RC majoré. Et les revenus immobiliers sont taxés au taux le plus élevé par rapport à la tranche la plus haute des revenus déclarés.

Si l'impôt des sociétés est parfois réduit à 20%(il y a des conditions qui augmentent le taux réel, comme un certain salaire au dirigeant, si je ne m'abuse), cela n'est pas tout.

Une fois l'impôt payé par la société, pour avoir le cash en poche, il faut encore payer le précompte sur les dividendes, soit 30%

De 100 de revenu, il reste donc 80 après impôt et 56 après dividende (et encore, j'oublie les additionnels communaux). C'est un peu plus de 44% d'impôt.

Dans mon cas, je suis à 3 mois d'impôt (précompte + IPP) et Charleroi est très taxé (parce que anciennement riche, donc haut RC, et actuellement pauvre, donc haut précompte) Sur 100 de loyer, il me reste donc 75, mais je ne peux rien déduire.

C'est très difficile de savoir à quel point il vaut mieux être en société avec ces chiffres. Parce que le "revenu" de la société est un revenu net, après déduction des charges.En réalité, pour 100 de loyer, la société payera 12.5 de précompte immobilier, il lui restera 70 après impôts, et 49 après précompte mobilier.

On se rend compte que c'est relativement proche. A l'avantage de la société actuellement (mais ce n'était pas à l'avantage de la société quand l'ISOC était à 33%+ cotisation complémentaire de crise.) et sans tenir compte que la société doit donner un salaire de 45.000€ à son dirigeant pour éviter de devoir payer un impôt de 25% au lieu de 20%.

Je vois surtout un gros avantage à être en personne physique: facilité d'obtenir des crédits (comparé aux crédits en société), possibilité de faire un coup d'accordéon (tout revendre au bout de 5 ou 10 ans, dégager la plus value, et recommencer avec un bras de levier plus long.) qui n'est pas possible en société à cause des frais bancaire et des amortissements.

Quant à la planification successorale, il faut encore que les mioches s'entendent à gérer des locataires. Le propriétaire investisseur est tout de même une espèce rare et à part. Tellement de parents ont rêvé pour leurs enfants, tellement de querelles entre les vivant à cause des morts. Une planification successorale par transmission des actions de l'immobilière patrimoniale? C'est joli sur papier, mais je n'y crois pas.

Mais bon, c'était juste pour répondre à la question que vous ne me posiez pas, hein... big_smile

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grmff
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Re : Acheter en société?

max11 a écrit :

Il est très probable que pour vous, la question ne se pose plus.
Mais c'est une option qui mérite parfois d'être étudiée dans certains cas pour des personnes qui visent un développement de leur patrimoine immobilier !

En réalité, je me pose la question, parce que j'analyse pour l'instant l'acquisition d'un patrimoine en société.
Je me pose régulièrement la question du passage en société, mais apporter des immeubles loués à des privés coûte la même chose que vendre ces immeubles: 12.5%. Pas les moyens... D'où l'idée actuellement du coup d'accordéon (un petit dernier pour la route) et de repartir en société, avec rachat de parts de société et éventuellement absorption des sociétés visées en une seule.

Donc, si la question se pose, vachement d'ailleurs. Si j'ai posté une longue réponse non sollicitée à une question qui m'avait été posée sur un autre média, c'est bien parce que la question se pose...

max11 a écrit :

Pas pour quelqu'un qui envisage son habitation et un ou deux appartements... Mais au delà, parfois cela peut s'avérer un choix qui mérite d'être étudié !
Voilà pour ma réponse à la question que vous ne m'avez pas posée...  lol

Il faut reconnaître que le commun des mortels va commencer petit. Et accumuler au fur et à mesure des années. Si on m'avait dit en commençant où cela allait me conduire, je n'y aurais jamais cru. Et donc je n'aurais jamais commencé en société.

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grmff
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Re : Acheter en société?

Pour répondre à la question que vous ne me posez pas, un coup d'accordéon, c'est tout revendre, sortir du cash par les plus-values possibles (un peu) et par la récupération des parties de crédit remboursé (beaucoup), et recommencer en empruntant beaucoup plus.

Un patrimoine acheté 100 avec 20 de cash et 80 de crédit est revendu 10 ans plus tard à 120, dont on déduit 40 de solde de crédit et dont on tire 80. Un bien qui a pris 30% vous multiplie votre capital par 4 (plus value sur cash investi de 300%)

Avec les 80, vous investissez dans un bien de 400. Et rebelotte au bout de 10 ans, et vous vous retrouvez avec un patrimoine de 1600 (et 1280 de prêt hypothécaire) que vous payez en 15 ans. Oui, je sais, cela fait un plan sur la comète étalé sur 35 ans, et c'est long. J'ai jamais vu l'immobilier comme étant du court terme.

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jacq
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Re : Acheter en société?

Comme l'a bien dit max1 pas de tva mais vous ne pouvez pas la déduire si la société n'est pas assujettie.
En cas de revente d'un bien immobilier vous êtes taxé sur la plus value, mais vous pouvez achetez un autre bien et payer votre impôt en 20 ans sur la durée de votre nouveau crédit et de l'amortissement du nouveau bien que vous avez acquit.
Pour les droits de succession c'est un autre problème plus compliqué a expliquer.

Dernière modification par jacq (02-04-2020 07:50:39)


jacq

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Himura
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Re : Acheter en société?

A ajouter à la réflexion :
- un bon bricoleur, qui "retape" lui-même ses immeubles et les entretiens, aura certainement bien moins d'intérêt à passer en société. De fait, l'avantage de pouvoir déduire ces frais de travaux et d'entretien tombe, s'il ne paye pas une société pour le faire.
- le passage en société peut apaiser certaines craintes actuelles de voir le fisc tenté de convertir les loyers en revenus professionnels.

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Himura
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Re : Acheter en société?

grmff a écrit :

En réalité, je me pose la question, parce que j'analyse pour l'instant l'acquisition d'un patrimoine en société.

Au moment de mon dernier achat - qui était d'importance - je me suis posé la même question.
J'ai fini par prendre rdv chez un expert fiscal (qui m'avait été conseillé). En 1/2h, il avait fait la simulation des 2 situations. Dans mon cas, c'était avantageux d'être en société durant 4/5 ans, puis ça devenait plus coûteux (TACRE évidemment).
J'en retiens surtout que :
- chaque situation s'analyse différemment
- que cela dépend assez fortement du niveau des RC d'immeubles. Au plus ils sont élevés, au plus le passage en société se justifiera
- dans des cas proches du mien : que ça dépend fortement du futur envisagé vis-à-vis des investissements immo ; et la quantité de travaux envisagés et de leur étalage dans le temps.

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Himura
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grmff
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Re : Acheter en société?

Himura a écrit :
grmff a écrit :

En réalité, je me pose la question, parce que j'analyse pour l'instant l'acquisition d'un patrimoine en société.

Au moment de mon dernier achat - qui était d'importance - je me suis posé la même question.
J'ai fini par prendre rdv chez un expert fiscal (qui m'avait été conseillé). En 1/2h, il avait fait la simulation des 2 situations. Dans mon cas, c'était avantageux d'être en société durant 4/5 ans, puis ça devenait plus coûteux (TACRE évidemment).
J'en retiens surtout que :
- chaque situation s'analyse différemment
- que cela dépend assez fortement du niveau des RC d'immeubles. Au plus ils sont élevés, au plus le passage en société se justifiera
- dans des cas proches du mien : que ça dépend fortement du futur envisagé vis-à-vis des investissements immo ; et la quantité de travaux envisagés et de leur étalage dans le temps.

Et vous avez fait quoi?

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grmff
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Re : Acheter en société?

Le cas qui m'occupe, ce serait de racheter une société dont l'activité et le patrimoine consistent en un immeuble et son exploitation.

Les problèmes que j'y vois, c'est qu'il ne sera pas possible d'emprunter pour acheter des actions.
En effet, si vous acheter une société, vous ne pouvez pas mettre l'immeuble que la société possède en garantie hypothécaire.

Le cas qui m'occupe est encore plus délicat. Le vendeur a fait un prêt en avance compte courant à sa société à hauteur de 20x le capital de la société et de 8x la plus-value latente de l'immeuble dans les comptes. L'immeuble est encore grevé d'une hypothèque importante (dont il est tenu compte dans la valorisation de la société.

Le vendeur me propose de racheter la société à sa valeur logiquement comptabilisée, et de rembourser le compte courant. Même si mon banquier m'octroyait un prêt pour l'achat des actions, je doute qu'il m'en octroie un pour le remboursement du compte courant...

C'est donc une opération qui doit se faire sur du cash disponible exclusivement. Et donc, sans possibilité de faire de l'effet de levier. Rien que pour cela, je vais laisser tomber: pas assez de cash, et si je vends pour récupérer du cash, c'est pour faire un levier. Pas pour réinvestir tel quel.

Ce beau projet (et encore) n'est donc pas pour moi.

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Himura
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Re : Acheter en société?

grmff a écrit :
Himura a écrit :
grmff a écrit :

En réalité, je me pose la question, parce que j'analyse pour l'instant l'acquisition d'un patrimoine en société.

Au moment de mon dernier achat - qui était d'importance - je me suis posé la même question.
J'ai fini par prendre rdv chez un expert fiscal (qui m'avait été conseillé). En 1/2h, il avait fait la simulation des 2 situations. Dans mon cas, c'était avantageux d'être en société durant 4/5 ans, puis ça devenait plus coûteux (TACRE évidemment).
J'en retiens surtout que :
- chaque situation s'analyse différemment
- que cela dépend assez fortement du niveau des RC d'immeubles. Au plus ils sont élevés, au plus le passage en société se justifiera
- dans des cas proches du mien : que ça dépend fortement du futur envisagé vis-à-vis des investissements immo ; et la quantité de travaux envisagés et de leur étalage dans le temps.

Et vous avez fait quoi?

Je suis resté dans la formule "privée".
Par facilité. Peut-être parce que l'inconnu amène souvent des problèmes non-planifiés. Parce que j'investis toujours pour le très long terme (ma durée de vie entière, et même celle de mes jeunes enfants, j'espère).

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max11
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Re : Acheter en société?

grmff a écrit :

Le cas qui m'occupe, ce serait de racheter une société dont l'activité et le patrimoine consistent en un immeuble et son exploitation.

Les problèmes que j'y vois, c'est qu'il ne sera pas possible d'emprunter pour acheter des actions.
En effet, si vous acheter une société, vous ne pouvez pas mettre l'immeuble que la société possède en garantie hypothécaire.

Le cas qui m'occupe est encore plus délicat. Le vendeur a fait un prêt en avance compte courant à sa société à hauteur de 20x le capital de la société et de 8x la plus-value latente de l'immeuble dans les comptes. L'immeuble est encore grevé d'une hypothèque importante (dont il est tenu compte dans la valorisation de la société.

Le vendeur me propose de racheter la société à sa valeur logiquement comptabilisée, et de rembourser le compte courant. Même si mon banquier m'octroyait un prêt pour l'achat des actions, je doute qu'il m'en octroie un pour le remboursement du compte courant...

C'est donc une opération qui doit se faire sur du cash disponible exclusivement. Et donc, sans possibilité de faire de l'effet de levier. Rien que pour cela, je vais laisser tomber: pas assez de cash, et si je vends pour récupérer du cash, c'est pour faire un levier. Pas pour réinvestir tel quel.

Ce beau projet (et encore) n'est donc pas pour moi.

Donner du cash pour rembourser un gros compte courant n'a aucun sens ! vous donnez aujourd'hui pour le récupérer, peut-être, un jour !!!
Sans intérêt !
A moins que ce compte courant soit valorisé dans le prix à payer à une valeur bien moindre que sa valeur comptable.

L'achat d'une société, ce n'est pas l'achat d'un immeuble. On ne valorise pas le prix des actions en se référant uniquement à la valeur de l'immeuble. Ce n'est généralement que le point de départ et on s'en éloigne (en + et en -) au fur et à mesure de l'analyse !
Suivant les cas, cela peut permettre de faire un sacré beau coup de levier ;-) mais il faut convaincre le vendeur que c'est une bonne valorisation pour lui aussi... Ce qui n'est pas rare si c'est lui qui cherche à vendre (plus compliqué si vous allez le chercher).

L'achat d'une société est et doit être une autre réflexion que la question pas posée au départ d'acheter un bien en privé ou constituer une société.

Dernière modification par max11 (02-04-2020 11:25:18)

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PIM

max11
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Re : Acheter en société?

jacq a écrit :

Comme l'a bien dit max1 pas de tva mais vous ne pouvez pas la déduire si la société n'est pas assujettie.

Attention aux termes utilisés : on peut déduire la tva du bénéfice (c'est une charge comme une autre). Ce qu'on ne peut pas faire, c'est récupérer la tva payée aux fournisseurs (ou bénéficier du régime de l'autoliquidation).
(on est hors sujet mais parfois une société de patrimoine doit quand même entrer dans le monde de la tva pour une partie de ses activités, ce qui peut être une opportunité quand on fait faire de gros travaux, les factures ne comportant pas de TVA et elle ne devra la payer que lors de la déclaration trimestrielle, soit parfois plusieurs mois après les travaux...)


jacq a écrit :

En cas de revente d'un bien immobilier vous êtes taxé sur la plus value, mais vous pouvez achetez un autre bien et payer votre impôt en 20 ans sur la durée de votre nouveau crédit et de l'amortissement du nouveau bien que vous avez acquit.
Pour les droits de succession c'est un autre problème plus compliqué a expliquer.

Ce n'est pas suivant la durée du nouveau crédit mais uniquement suivant l'amortissement du nouveau bien. La plupart des immeubles s'amortissent en 30 ans.
Mais ce n'est pas toujours un bon choix de prendre cette voie. On connait le taux de l'impôt aujourd'hui et il est probable qu'il ne descendra plus.
Il peut donc être préférable de payer l'impôt au taux d'aujourd'hui plutôt qu'aux futurs taux des prochaines années....

Dernière modification par max11 (02-04-2020 11:37:11)

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max11
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Re : Acheter en société?

grmff a écrit :

Si l'impôt des sociétés est parfois réduit à 20%(il y a des conditions qui augmentent le taux réel, comme un certain salaire au dirigeant, si je ne m'abuse), cela n'est pas tout.

Une fois l'impôt payé par la société, pour avoir le cash en poche, il faut encore payer le précompte sur les dividendes, soit 30%

De 100 de revenu, il reste donc 80 après impôt et 56 après dividende (et encore, j'oublie les additionnels communaux). C'est un peu plus de 44% d'impôt.

Dans mon cas, je suis à 3 mois d'impôt (précompte + IPP) et Charleroi est très taxé (parce que anciennement riche, donc haut RC, et actuellement pauvre, donc haut précompte) Sur 100 de loyer, il me reste donc 75, mais je ne peux rien déduire.

C'est très difficile de savoir à quel point il vaut mieux être en société avec ces chiffres. Parce que le "revenu" de la société est un revenu net, après déduction des charges.En réalité, pour 100 de loyer, la société payera 12.5 de précompte immobilier, il lui restera 70 après impôts, et 49 après précompte mobilier.

On se rend compte que c'est relativement proche. A l'avantage de la société actuellement (mais ce n'était pas à l'avantage de la société quand l'ISOC était à 33%+ cotisation complémentaire de crise.) et sans tenir compte que la société doit donner un salaire de 45.000€ à son dirigeant pour éviter de devoir payer un impôt de 25% au lieu de 20%.

C'est pour ça que chaque cas doit être analysé...
Par exemple : vous recevez 100 de loyer par mois mais dans votre poche, il vous en reste combien une fois que tout ce qui concerne l'immeuble est payé ?  c'est ce montant qu'il vous faudrait sortir de la société pour vous ==> première pensée : via dividende taxé à 30%
Mais pourquoi ne pas envisager d'autres voies (légales bien sûr) : une rémunération si votre seul source de revenu sont les immeubles, des chèques repas, des avantages en nature toujours moins taxés que leur coût réel (voiture, téléphone, internet, bureau à domicile, ...), une assurance groupe peut-être, un job étudiant pour les enfants plutôt que l'argent de poche, des indemnités de frais, des coûts de prospection à la mer ou dans les ardennes (voir à l'étranger ?), ...

grmff a écrit :

Je vois surtout un gros avantage à être en personne physique: facilité d'obtenir des crédits (comparé aux crédits en société), possibilité de faire un coup d'accordéon (tout revendre au bout de 5 ou 10 ans, dégager la plus value, et recommencer avec un bras de levier plus long.) qui n'est pas possible en société à cause des frais bancaire et des amortissements.

Quant à la planification successorale, il faut encore que les mioches s'entendent à gérer des locataires. Le propriétaire investisseur est tout de même une espèce rare et à part. Tellement de parents ont rêvé pour leurs enfants, tellement de querelles entre les vivant à cause des morts. Une planification successorale par transmission des actions de l'immobilière patrimoniale? C'est joli sur papier, mais je n'y crois pas.

Mais bon, c'était juste pour répondre à la question que vous ne me posiez pas, hein... big_smile

Pour l'accordéon, vous avez peut-être raison. Je n'en sais rien.... Mais à la condition que le fisc vous fiche la paix sur une requalification éventuelle...
Pour les banques avec une société, vous seriez peut-être étonné de ce qu'il est parfois possible de négocier avec un banquier qui rêve de vous avoir ou garder comme client... on est dans du business avec une société, il y a plus de souplesse possible dans la réglementation...

Dernière modification par max11 (02-04-2020 11:59:05)

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libra
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Re : Acheter en société?

grmff a écrit :

Pour répondre à la question que vous ne me posez pas, un coup d'accordéon, c'est tout revendre, sortir du cash par les plus-values possibles (un peu) et par la récupération des parties de crédit remboursé (beaucoup), et recommencer en empruntant beaucoup plus.

Certaines banques repretent ce qu'on a remboursé sans faire de nouvelles hypothèques. Ce ou ces emprunts pourraient venir en complément d'un nouvel emprunt hypothécaire. À la limite, il pourrait n'être plus nécessaire de contracter un nouvel emprunt.

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grmff
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Re : Acheter en société?

libra a écrit :
grmff a écrit :

Pour répondre à la question que vous ne me posez pas, un coup d'accordéon, c'est tout revendre, sortir du cash par les plus-values possibles (un peu) et par la récupération des parties de crédit remboursé (beaucoup), et recommencer en empruntant beaucoup plus.

Certaines banques repretent ce qu'on a remboursé sans faire de nouvelles hypothèques. Ce ou ces emprunts pourraient venir en complément d'un nouvel emprunt hypothécaire. À la limite, il pourrait n'être plus nécessaire de contracter un nouvel emprunt.

C'est vrai. Mais alors, vous devez avoir du cash. Parce que les banques ne vous prêteront pas facilement si vous n'avez pas de cash à mettre sur la table. Quelques soient les valorisations que vous estimez de vos biens actuels.

Lors de mon coup d'accordéon, je suis apparu brutalement sur les radars de mon banquier (c'était déjà le cas) mais surtout de la banque... Ils ont consommé du tapis rouge...

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