Acheter en société?

Pas d'obligation de TVA pour une société de patrimoine immobilier sauf si elle loue des entrepôts ou parking.

Belle réponse circonstanciée de max11, dans ce dialogue non sollicité 

Par contre, pour
"grmff a écrit :

    - C'est beaucoup plus difficile de vendre un bien en société. Peu d'acquéreur pour une société

Pourquoi ? à ma connaissance, les procédures et obligations sont les mêmes que l'on soit privé ou société."
je crois qu'il y a un malentendu:
pour une vente classique, si le vendeur est un particulier ou une société, le processus est effectivement le même.
Mais je crois que Grmff visait la vente via une cession des parts de la société (et pas une vente classique).

Et là, c'est effectivement un peu plus complexe
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Si l'impôt des sociétés est parfois réduit à 20%(il y a des conditions qui augmentent le taux réel, comme un certain salaire au dirigeant, si je ne m'abuse), cela n'est pas tout.

Une fois l'impôt payé par la société, pour avoir le cash en poche, il faut encore payer le précompte sur les dividendes, soit 30%

De 100 de revenu, il reste donc 80 après impôt et 56 après dividende (et encore, j'oublie les additionnels communaux). C'est un peu plus de 44% d'impôt.

Dans mon cas, je suis à 3 mois d'impôt (précompte + IPP) et Charleroi est très taxé (parce que anciennement riche, donc haut RC, et actuellement pauvre, donc haut précompte) Sur 100 de loyer, il me reste donc 75, mais je ne peux rien déduire.

C'est très difficile de savoir à quel point il vaut mieux être en société avec ces chiffres. Parce que le "revenu" de la société est un revenu net, après déduction des charges.En réalité, pour 100 de loyer, la société payera 12.5 de précompte immobilier, il lui restera 70 après impôts, et 49 après précompte mobilier.

On se rend compte que c'est relativement proche. A l'avantage de la société actuellement (mais ce n'était pas à l'avantage de la société quand l'ISOC était à 33%+ cotisation complémentaire de crise.) et sans tenir compte que la société doit donner un salaire de 45.000€ à son dirigeant pour éviter de devoir payer un impôt de 25% au lieu de 20%.

Je vois surtout un gros avantage à être en personne physique: facilité d'obtenir des crédits (comparé aux crédits en société), possibilité de faire un coup d'accordéon (tout revendre au bout de 5 ou 10 ans, dégager la plus value, et recommencer avec un bras de levier plus long.) qui n'est pas possible en société à cause des frais bancaire et des amortissements.

Quant à la planification successorale, il faut encore que les mioches s'entendent à gérer des locataires. Le propriétaire investisseur est tout de même une espèce rare et à part. Tellement de parents ont rêvé pour leurs enfants, tellement de querelles entre les vivant à cause des morts. Une planification successorale par transmission des actions de l'immobilière patrimoniale? C'est joli sur papier, mais je n'y crois pas.

Mais bon, c'était juste pour répondre à la question que vous ne me posiez pas, hein...

Pour répondre à la question que vous ne me posez pas, un coup d'accordéon, c'est tout revendre, sortir du cash par les plus-values possibles (un peu) et par la récupération des parties de crédit remboursé (beaucoup), et recommencer en empruntant beaucoup plus.

Un patrimoine acheté 100 avec 20 de cash et 80 de crédit est revendu 10 ans plus tard à 120, dont on déduit 40 de solde de crédit et dont on tire 80. Un bien qui a pris 30% vous multiplie votre capital par 4 (plus value sur cash investi de 300%)

Avec les 80, vous investissez dans un bien de 400. Et rebelotte au bout de 10 ans, et vous vous retrouvez avec un patrimoine de 1600 (et 1280 de prêt hypothécaire) que vous payez en 15 ans. Oui, je sais, cela fait un plan sur la comète étalé sur 35 ans, et c'est long. J'ai jamais vu l'immobilier comme étant du court terme.

A ajouter à la réflexion :
- un bon bricoleur, qui "retape" lui-même ses immeubles et les entretiens, aura certainement bien moins d'intérêt à passer en société. De fait, l'avantage de pouvoir déduire ces frais de travaux et d'entretien tombe, s'il ne paye pas une société pour le faire.
- le passage en société peut apaiser certaines craintes actuelles de voir le fisc tenté de convertir les loyers en revenus professionnels.

https://forum.pim.be/topic-289496-creat … age-1.html

Le cas qui m'occupe, ce serait de racheter une société dont l'activité et le patrimoine consistent en un immeuble et son exploitation.

Les problèmes que j'y vois, c'est qu'il ne sera pas possible d'emprunter pour acheter des actions.
En effet, si vous acheter une société, vous ne pouvez pas mettre l'immeuble que la société possède en garantie hypothécaire.

Le cas qui m'occupe est encore plus délicat. Le vendeur a fait un prêt en avance compte courant à sa société à hauteur de 20x le capital de la société et de 8x la plus-value latente de l'immeuble dans les comptes. L'immeuble est encore grevé d'une hypothèque importante (dont il est tenu compte dans la valorisation de la société.

Le vendeur me propose de racheter la société à sa valeur logiquement comptabilisée, et de rembourser le compte courant. Même si mon banquier m'octroyait un prêt pour l'achat des actions, je doute qu'il m'en octroie un pour le remboursement du compte courant...

C'est donc une opération qui doit se faire sur du cash disponible exclusivement. Et donc, sans possibilité de faire de l'effet de levier. Rien que pour cela, je vais laisser tomber: pas assez de cash, et si je vends pour récupérer du cash, c'est pour faire un levier. Pas pour réinvestir tel quel.

Ce beau projet (et encore) n'est donc pas pour moi.

Donner du cash pour rembourser un gros compte courant n'a aucun sens ! vous donnez aujourd'hui pour le récupérer, peut-être, un jour !!!
Sans intérêt !
A moins que ce compte courant soit valorisé dans le prix à payer à une valeur bien moindre que sa valeur comptable.

L'achat d'une société, ce n'est pas l'achat d'un immeuble. On ne valorise pas le prix des actions en se référant uniquement à la valeur de l'immeuble. Ce n'est généralement que le point de départ et on s'en éloigne (en + et en -) au fur et à mesure de l'analyse !
Suivant les cas, cela peut permettre de faire un sacré beau coup de levier ;-) mais il faut convaincre le vendeur que c'est une bonne valorisation pour lui aussi... Ce qui n'est pas rare si c'est lui qui cherche à vendre (plus compliqué si vous allez le chercher).

L'achat d'une société est et doit être une autre réflexion que la question pas posée au départ d'acheter un bien en privé ou constituer une société.

Dernière modification par max11 (02-04-2020 11:25:18)

C'est pour ça que chaque cas doit être analysé...
Par exemple : vous recevez 100 de loyer par mois mais dans votre poche, il vous en reste combien une fois que tout ce qui concerne l'immeuble est payé ?  c'est ce montant qu'il vous faudrait sortir de la société pour vous ==> première pensée : via dividende taxé à 30%
Mais pourquoi ne pas envisager d'autres voies (légales bien sûr) : une rémunération si votre seul source de revenu sont les immeubles, des chèques repas, des avantages en nature toujours moins taxés que leur coût réel (voiture, téléphone, internet, bureau à domicile, ...), une assurance groupe peut-être, un job étudiant pour les enfants plutôt que l'argent de poche, des indemnités de frais, des coûts de prospection à la mer ou dans les ardennes (voir à l'étranger ?), ...

Pour l'accordéon, vous avez peut-être raison. Je n'en sais rien.... Mais à la condition que le fisc vous fiche la paix sur une requalification éventuelle...
Pour les banques avec une société, vous seriez peut-être étonné de ce qu'il est parfois possible de négocier avec un banquier qui rêve de vous avoir ou garder comme client... on est dans du business avec une société, il y a plus de souplesse possible dans la réglementation...

Dernière modification par max11 (02-04-2020 11:59:05)

C'est vrai. Mais alors, vous devez avoir du cash. Parce que les banques ne vous prêteront pas facilement si vous n'avez pas de cash à mettre sur la table. Quelques soient les valorisations que vous estimez de vos biens actuels.

Lors de mon coup d'accordéon, je suis apparu brutalement sur les radars de mon banquier (c'était déjà le cas) mais surtout de la banque... Ils ont consommé du tapis rouge...