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Clause de bail - intérêts de retard... (et associés)

Himura
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Clause de bail - intérêts de retard... (et associés)

Tout le monde ou presque dispose de la même clause dans ses baux, relative aux intérêts de retard possibles en cas de non-paiement ou de paiement tardif.

Il me semble que personne (ou presque - du moins hors Brabant/Bxl) ne les applique jamais.
Même lors de jugements, ces éléments sont pas/rarement pris en compte.
Il faut dire que généralement, ces intérêts correspondent à 1 ou 2 € sur le mois pris en compte...

Pourtant, courir après un locataire qui paie tout le temps tardivement, est pénible.
Et les conséquences éventuelles sur la balance des comptes l'est également.

Du coup, je me demandais : pourquoi ne pourrait-on pas appliquer les mêmes règles que tant de sociétés qui ont aussi l'habitude de devoir envoyer X rappels de paiement (les sociétés énergétiques principalement, mais aussi les hôpitaux ou même les petits entrepreneurs) ?
Ceux-ci indiquent toujours dans leurs conditions - et pour la plupart appliquent - qu'un "montant forfaitaire minimum de [5 / 10 / 15] € sera comptabilisé pour le 1er rappel, puis X € pour le second rappel, …"
Vous voyez le principe.

Est-ce que quelque chose empêcherait d'inclure un élément de ce type des les clauses d'un bail (habitation / commercial) ?

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panchito
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Re : Clause de bail - intérêts de retard... (et associés)

Pas du tout, je l'applique systématiquement dès que le loyer est payé après le 10 du mois. Comme je n'ai que des loyers supérieurs à 800€, c'est quand même 8€!

Par contre appliquer un forfait tel que vous le proposez n'est pas une clause légal dans un bail de résidence principale.

En justice j'ai toujours demandé et obtenu les % de retard

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Himura
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Re : Clause de bail - intérêts de retard... (et associés)

panchito a écrit :

Pas du tout, je l'applique systématiquement dès que le loyer est payé après le 10 du mois. Comme je n'ai que des loyers supérieurs à 800€, c'est quand même 8€!

C'est drôle, j'avais pensé à vous en écrivant justement...


panchito a écrit :

Par contre appliquer un forfait tel que vous le proposez n'est pas une clause légal dans un bail de résidence principale.

C'est bien là la question --> qu'est-ce qui indique que ça ne serait pas légal ?...

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panchito
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Re : Clause de bail - intérêts de retard... (et associés)

C'est drôle, j'avais pensé à vous en écrivant justement...

C'est normal! Vu les salaires qu'ils touchent et la preuve de l'ordre permanent établi au 1er de chaque mois (sans quoi je ne donne pas les clés), j'estime qu'il faut sanctionner dès qu'on ne respecte plus ses engagements...et que l'on ne m'a pas prévenu à l'avance.

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PIM
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Re : Clause de bail - intérêts de retard... (et associés)

Des baux le prévoient dans la pratique, sous contrôle du juge (indemnisation excédant le dommage résultant du retard même de paiement, le cas échéant déjà sanctionné par des intérêts…)

Les juges sont aussi rétifs à une spéculation (illicite) sur l’inexécution d’une convention


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GT
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Re : Clause de bail - intérêts de retard... (et associés)

Peut-on prévoir dans le bail des pénalités à l'égard du bailleur qui n'exécuterait pas ses obligations qui devraient lui être rappelées par son locataire ?

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Himura
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Re : Clause de bail - intérêts de retard... (et associés)

GT a écrit :

Peut-on prévoir dans le bail des pénalités à l'égard du bailleur qui n'exécuterait pas ses obligations qui devraient lui être rappelées par son locataire ?

C'est une vraie question de fausse naïveté, à nouveau ?
C'est dommage de troller un peu les sujets initiaux des questions, je trouve.  Ca ne fait pas vraiment avancer le schmilblick.
Mais pour vous répondre, si c'est à ce point utile et nécessaire, je dirais que oui, rien ne l'empêche. Chacun cherche à se protéger en fonction de sa propre situation, et rien ne l'empêcherait.

Dernière modification par Himura (06-05-2020 12:32:11)

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Himura
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Re : Clause de bail - intérêts de retard... (et associés)

PIM a écrit :

Des baux le prévoient dans la pratique, sous contrôle du juge (indemnisation excédant le dommage résultant du retard même de paiement, le cas échéant déjà sanctionné par des intérêts…)

Les juges sont aussi rétifs à une spéculation (illicite) sur l’inexécution d’une convention

Ces mêmes juges ne semblent pas vraiment rétifs lorsqu'il s'agit des conditions générales des sociétés citées pourtant. Et j'y vois une similitude assez nette.

Qu'il faille justifier l'indemnisation mentionnée me parait tout à fait normal.
Même si, à nouveau, ce n'est pas le cas de sociétés commerciales. Test-Achat a été débouté, il y a qq années, après avoir attaqué des sociétés réclamant un minimum de 50 € pour un rappel quelconque. Le principe de la convention-loi s'appliquait. 
A ma connaissance, un bail ne fait pas exception à ce principe.

Si j'ai un retard de paiement par rapport à mon crédit, ma banque me réclame X euros.
Il me semble juste de pouvoir justifier que ces X euros sont parallèlement réclamables au locataire défaillant.

NB : l'objectif initial de l'idée suggérée, est forcément d'éviter les cas abusifs. Je pense que toute personne sensée aura compris.

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Himura
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Re : Clause de bail - intérêts de retard... (et associés)

panchito a écrit :

Pas du tout, je l'applique systématiquement dès que le loyer est payé après le 10 du mois. Comme je n'ai que des loyers supérieurs à 800€, c'est quand même 8€!

Il me semble que vous ne pouvez pas réclamer 8 € après seulement 10 jours.
Sur base d'un taux de 12% l'an (si ça passe…), il faut le ramener en intérêt journalier. --> 10 jours ~= 2,85 € environ.

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Re : Clause de bail - intérêts de retard... (et associés)

Sous réserve d'un meilleur avis

De mémoire, des frais de rappel peuvent légalement être imputés par le créancier au débiteur lorsque celui-ci est un consommateur et que le contrat le prévoie.
Dans un bail , le locataire n'est pas un consommateur.

En matière de crédits, je crois qu'une loi permet l'imputation de certains frais au défaillant.
Dans un bail nous sommes hors cadre d'un crédit.

Mes réponses devraient être étayées par les textes légaux que j'évoque.

Pour les hôpitaux, il faudrait également vérifier l'existence d'un texte légal.

Dernière modification par GT (06-05-2020 13:30:05)

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Re : Clause de bail - intérêts de retard... (et associés)

Vous trouverez dans le bail en lien, une clause relative à des frais de rappel.
http://www.immovmi.be/upload/Bail_a_loyer_2019.pdf

Frais de Rappel : 6 euros le rappel simple, 35 euros le rappel recommandé. Sans payement dans les 8 jours qui suivent le 2e  rappel, des frais administratifs d'un montant de 190 euros (supplémentaires aux frais de rappels) seront automatiquement portés en compte du preneur. En cas de retard de payement, un intérêt de 8% sera automatiquement calculé et porté en compte et ce, sans nécessité de l’envoi d’un rappel ou d’une mise en demeure. Ces différents montants seront à payer directement à la réception du rappel.

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PIM
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Re : Clause de bail - intérêts de retard... (et associés)

GT a écrit :

Vous trouverez dans le bail en lien, une clause relative à des frais de rappel.
http://www.immovmi.be/upload/Bail_a_loyer_2019.pdf

Frais de Rappel : 6 euros le rappel simple, 35 euros le rappel recommandé. Sans payement dans les 8 jours qui suivent le 2e  rappel, des frais administratifs d'un montant de 190 euros (supplémentaires aux frais de rappels) seront automatiquement portés en compte du preneur. En cas de retard de payement, un intérêt de 8% sera automatiquement calculé et porté en compte et ce, sans nécessité de l’envoi d’un rappel ou d’une mise en demeure. Ces différents montants seront à payer directement à la réception du rappel.

Le titre de ce document:
"BAIL A LOYER D’HABITATION
(régi par le droit commun et rédigé selon la proposition du Gouvernement wallon en exécution de l’article 3, &4 du décret
du 15.03.2018 relatif au bail d’habitation). "

m’intrigue.
Cette référence au gouvernement wallon est-elle pertinente ?
Elle donne un semblant d'aval à ce bail et notamment à la clause "frais de rappel" qui me semble abusive.

Une clause pénale suppose une réciprocité entre parties.

ps: j'ai poursuivi un peu ma lecture de ce bail: ce modèle prévoit une prise d'effet "aux alentours" de telle date.
Je n'ai pas été plus loin.


Erik DECKERS
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Himura
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Re : Clause de bail - intérêts de retard... (et associés)

GT a écrit :

Vous trouverez dans le bail en lien, une clause relative à des frais de rappel.
http://www.immovmi.be/upload/Bail_a_loyer_2019.pdf

Frais de Rappel : 6 euros le rappel simple, 35 euros le rappel recommandé. Sans payement dans les 8 jours qui suivent le 2e  rappel, des frais administratifs d'un montant de 190 euros (supplémentaires aux frais de rappels) seront automatiquement portés en compte du preneur. En cas de retard de payement, un intérêt de 8% sera automatiquement calculé et porté en compte et ce, sans nécessité de l’envoi d’un rappel ou d’une mise en demeure. Ces différents montants seront à payer directement à la réception du rappel.

Merci.
C'est comique, car je connais plutôt bien la société.
Leur gérant est un menuisier qui s'est développé un sacré patrimoine.

Mais donc, au départ, c'est un entrepreneur. Il a certainement eu le même réflexe que pour ses contrats d'entreprise - comme ce que j'indiquais plus haut.

(Ses 190 € de frais administratifs sont énormes…)

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GT
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Re : Clause de bail - intérêts de retard... (et associés)

Himura a écrit :
GT a écrit :

Vous trouverez dans le bail en lien, une clause relative à des frais de rappel.
http://www.immovmi.be/upload/Bail_a_loyer_2019.pdf

Frais de Rappel : 6 euros le rappel simple, 35 euros le rappel recommandé. Sans payement dans les 8 jours qui suivent le 2e  rappel, des frais administratifs d'un montant de 190 euros (supplémentaires aux frais de rappels) seront automatiquement portés en compte du preneur. En cas de retard de payement, un intérêt de 8% sera automatiquement calculé et porté en compte et ce, sans nécessité de l’envoi d’un rappel ou d’une mise en demeure. Ces différents montants seront à payer directement à la réception du rappel.

Merci.
C'est comique, car je connais plutôt bien la société.
Leur gérant est un menuisier qui s'est développé un sacré patrimoine.

Mais donc, au départ, c'est un entrepreneur. Il a certainement eu le même réflexe que pour ses contrats d'entreprise - comme ce que j'indiquais plus haut.

(Ses 190 € de frais administratifs sont énormes…)

Il me semble que cette clause appliquée par un bailleur agissant dans le cadre de la gestion son patrimoine privé pourrait ne pas être retenue par un juge de paix appelé à se prononcer dans le cadre d'une contestation.

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Himura
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Re : Clause de bail - intérêts de retard... (et associés)

PIM a écrit :

ps: j'ai poursuivi un peu ma lecture de ce bail: ce modèle prévoit une prise d'effet "aux alentours" de telle date.
Je n'ai pas été plus loin.


Dans la même veine… :

Le bailleur procédera à la formalité de l’enregistrement de la présente convention. Le coût éventuel y afférent sera supporté par le Preneur.

--> Tout ça impose au lecteur de considérer ce modèle de bail avec bcp de circonspection… sad

Du coup, je ne suis toujours pas sûr de la possibilité légale d'une telle clause (même si le principe de la convention-loi devrait s'appliquer, dès l'instant où ce n'est pas interdit).

Dernière modification par Himura (06-05-2020 15:54:01)

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GT
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Re : Clause de bail - intérêts de retard... (et associés)

Le représentant de la société dispose d'un agrément IPI

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max11
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Re : Clause de bail - intérêts de retard... (et associés)

Himura a écrit :

--> Tout ça impose au lecteur de considérer ce modèle de bail avec bcp de circonspection… sad

Du coup, je ne suis toujours pas sûr de la possibilité légale d'une telle clause (même si le principe de la convention-loi devrait s'appliquer, dès l'instant où ce n'est pas interdit).

Perso, je me poserais la question dans l'autre sens : j'insère la clause dans le bail avec des frais de rappel raisonnable (genre 5€ pour le 1er, 10€+frais pour le second et 25€ pour le 3ème) et j'attends de voir éventuellement un juge sur le dossier.
Au locataire en retard, vous appliquez le bail en demandant les frais de rappel.
A chaque rappel, vous rappelez les frais de rappel précédent impayés (même si ça concernait un autre mois, comme un compte ouvert)
Si les frais de rappel ne sont pas payés, vous les ajoutez au décompte de charges (ou un rappel des frais de rappel par an si pas de charges)
A la fin du bail, vous les ajoutez à votre décompte de clôture avant libération de la garantie.

Soit, à un moment, vous les récupérerez via un crédit dû au locataire ou une envie d'en finir du locataire ou le remboursement de sa garantie.
Soit, vous finissez chez le juge de paix pour les loyers, les charges, les dégâts, les intérêts, les frais de rappels, ... et vous voyez ce qu'en pense le juge.
Au pire, il les refuse et les remplace (ou pas) par un autre montant d'indemnités.
Au mieux, il vous trouve bien raisonnable et vous les accorde
On ne va pas vous condamner pour avoir mis une clause de frais de rappel raisonnable activée suite aux manquements du locataire.

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PIM
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Re : Clause de bail - intérêts de retard... (et associés)

GT a écrit :

Le représentant de la société dispose d'un agrément IPI

Comme quoi...


Erik DECKERS
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GT

YAKA
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Re : Clause de bail - intérêts de retard... (et associés)

Hello,
A vrai dire, c'est la législation qu'il faudrait changer, je vois autour de moi quand même pas mal de locataires qui préfèrent faire l'impasse sur leur loyer que sur leurs vacances, etc...  A quand l'obligation de payer à temps et à l'heure avec tout ce qui va avec?  Autre débat sans doute.


Si l'intervention de Grmf n'est pas satisfaisante, est-ce lui qui paie un manon?

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panchito
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Re : Clause de bail - intérêts de retard... (et associés)

Il me semble que vous ne pouvez pas réclamer 8 € après seulement 10 jours.

Détrompez-vous, j'ai choisi un bail PIM:

MONTANTS NON PAYES A L'ECHEANCE

En cas de retard de paiement quelconque dû par une partie, celle-ci sera redevable, dès l'échéance, de plein droit et sans mise en demeure préalable, d'un intérêt de douze pour cent l'an, l'intérêt étant compté chaque fois pour l'entièreté du mois entamé.

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