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Reconduction tacite et rupture anticipée

Miimi
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Reconduction tacite et rupture anticipée

Bonjour,
Alors j'ai signé un bail d'un an du 1er août 2018 au 31 juillet 2019
Il est notifié que si aucun des deux partis ne se manifeste le bail aura une reconduction tacite d'un an.
Une clause pour resiliation comme quoi je devrais payer 3mois de loyer si je pars est inscrit.
Ma question est, nous sommes en mai 2020 et je souhaiterai partir en donnant un préavis.
Est-ce que je devrais payer les 3mois d'indemnités ou est-ce que mon contrat est passé sous le régime du décret du 1er septembre 2018 et donc j'ai le droit d'envoyer mon renon de 3mois et payer un mois d'indemnité? ( région wallonne)
Merci

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PIM
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Re : Reconduction tacite et rupture anticipée

Bonjour et bienvenue,

Sauf erreur de ma part, et sans avoir vérifié les mesures transitoires existant en RW, votre bail étant reconduit pour un an, il expire le 31 juillet 2020.
Vous pouvez donc notifier à votre bailleur que vous ne prolongerez pas l'occupation au-delà de cette date (31/7). A mon sens, aucune indemnité n'est due puisqu'il ne s'agit pas d'une résiliation anticipée.
Il pourrait y avoir discussion sur le non respect d'une durée de préavis : mais d'autres intervenants pourront vous préciser s'il s'agit d'un ou de trois mois.


Erik DECKERS
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Miimi
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Re : Reconduction tacite et rupture anticipée

Enfait ce que je voudrais surtout savoir c'est si la reconduction tacite est reprise comme prorogation ou comme un renouvellement de bail?
Car si c'est un renouvellement la loi s'applique bien pour mon bail logiquement tandis que si c'est une prorogation ou prolongement, ca ne s'applique pas.

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rexou
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Re : Reconduction tacite et rupture anticipée

PIM a écrit :

Bonjour et bienvenue,

Sauf erreur de ma part, et sans avoir vérifié les mesures transitoires existant en RW, votre bail étant reconduit pour un an, il expire le 31 juillet 2020.
Vous pouvez donc notifier à votre bailleur que vous ne prolongerez pas l'occupation au-delà de cette date (31/7). A mon sens, aucune indemnité n'est due puisqu'il ne s'agit pas d'une résiliation anticipée.
Il pourrait y avoir discussion sur le non respect d'une durée de préavis : mais d'autres intervenants pourront vous préciser s'il s'agit d'un ou de trois mois.

Il me semble qu'un préavis de 3 mois est d'application. Et dans ce cas, il est trop tard pour notifier que le bail ne sera pas prolongé au delà de 31 juillet. Bail de 9 ans, dans sa 3e année = selon moi un mois d'indemnité. Mais ce n'est qu'un sentiment...


rexou

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grmff
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Re : Reconduction tacite et rupture anticipée

Le préavis est et reste de 3 mois dans l'ancienne comme dans la nouvelle loi.

Par contre, les questions d'indemnité ne s'appliquent que pour les baux renouvelé après la nouvelle loi.

Votre bail ayant été renouvelé, les nouvelles dispositions s'appliquent: préavis de 3 mois. Indemnité de 1 mois. Sauf si vous mettez fin à votre bail pour l'échéance de celui-ci au 31 juillet. En ce cas, pas d'indemnité.

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PIM
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Re : Reconduction tacite et rupture anticipée

grmff a écrit :

Le préavis est et reste de 3 mois dans l'ancienne comme dans la nouvelle loi.

Par contre, les questions d'indemnité ne s'appliquent que pour les baux renouvelé après la nouvelle loi.

Votre bail ayant été renouvelé, les nouvelles dispositions s'appliquent: préavis de 3 mois. Indemnité de 1 mois. Sauf si vous mettez fin à votre bail pour l'échéance de celui-ci au 31 août. En ce cas, pas d'indemnité.

@¶grmff: pourquoi 31 août ? La fin du bail est au 31/7


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Reconduction tacite et rupture anticipée

Corrigé.

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GT
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Re : Reconduction tacite et rupture anticipée

Le bail initial d'un an (du 1/8/2018 ua 31/7/2019)) a été prorogé d'un an (du 1/8/2019 au 31/7/2020) en vertu d'une clause contractuelle ( " Il est notifié que si aucun des deux partis ne se manifeste le bail aura une reconduction tacite d'un an.")
Le texte légal prévoit que le bail de courte durée (le bail prorogé reste un bail de courte durée) prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue (expiration = 31/7/2020).

Nous sommes le 8 mai 2020.

Le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné. Oui. Mais dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment.

Le congé peut être notifié soit par envoi recommandé, soit par exploit d'huissier de justice, soit par remise entre les mains du (des) destinataire(s) ayant signé le double avec indication de la date de réception.

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GT
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Re : Reconduction tacite et rupture anticipée

GT a écrit :

Le bail initial d'un an (du 1/8/2018 ua 31/7/2019)) a été prorogé d'un an (du 1/8/2019 au 31/7/2020) en vertu d'une clause contractuelle ( " Il est notifié que si aucun des deux partis ne se manifeste le bail aura une reconduction tacite d'un an.")
Le texte légal prévoit que le bail de courte durée (le bail prorogé reste un bail de courte durée) prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue (expiration = 31/7/2020).

Nous sommes le 8 mai 2020.

Le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné. Oui. Mais dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment.

Le congé peut être notifié soit par envoi recommandé, soit par exploit d'huissier de justice, soit par remise entre les mains du (des) destinataire(s) ayant signé le double avec indication de la date de réception.

Si la locataire souhaite résilier anticipativement son bail (et non à l'échéance du 31/7/2020) , elle consultera son contrat pour vérifier si cette possibilité existe. Dans le silence du bail, elle le pourrait avec l'accord du bailleur et aux conditions que ce dernier communiquerait.

Le décret wallon est entré en vigueur le 1/9/208. Le bail a pris effet le 1/8/2018.

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Miimi
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Re : Reconduction tacite et rupture anticipée

Une clause dans le bail indique que :" en cas de résiliation de la présente convention au tort du second nommé, une somme équivalente à trois mois de loyer en vigueur au moment de la résiliation sera accordée au premier nommé. il est expressément entendu que cette somme forfaitaire ne représentera que les indémnités de relocation, de résiliation et d'indisponibilité des lieux, à l'exclusion de l'indémnité qui pourrait être due pour dégats locatifs et autres dégradations imputables au second nommé  ".

Il n'y a rien qui indique d'un renon doit être envoyé pourtant cela est obligatoire a ma connaissance?
Cette clause reste donc applicable?


Le décret est entré en vigueur le 1er septembre 2018 mais une reconduction tacite a été faite le 31 juillet 2019.
D'après mes recherches la reconduction tacite ne veut pas dire prorogation mais bien création d'un nouveau bail aux mêmes conditions et même durée sauf si un changement est demandé. La du coup ça voudrait dire que le bail reconduit tacitement ne peut plus inclure cette clause puisque la loi était déjà en place

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grmff
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Re : Reconduction tacite et rupture anticipée

GT a écrit :
GT a écrit :

Le bail initial d'un an (du 1/8/2018 ua 31/7/2019)) a été prorogé d'un an (du 1/8/2019 au 31/7/2020) en vertu d'une clause contractuelle ( " Il est notifié que si aucun des deux partis ne se manifeste le bail aura une reconduction tacite d'un an.")
Le texte légal prévoit que le bail de courte durée (le bail prorogé reste un bail de courte durée) prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue (expiration = 31/7/2020).

Nous sommes le 8 mai 2020.

Le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné. Oui. Mais dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment.

Le congé peut être notifié soit par envoi recommandé, soit par exploit d'huissier de justice, soit par remise entre les mains du (des) destinataire(s) ayant signé le double avec indication de la date de réception.

Si la locataire souhaite résilier anticipativement son bail (et non à l'échéance du 31/7/2020) , elle consultera son contrat pour vérifier si cette possibilité existe. Dans le silence du bail, elle le pourrait avec l'accord du bailleur et aux conditions que ce dernier communiquerait.

Le décret wallon est entré en vigueur le 1/9/208. Le bail a pris effet le 1/8/2018.

Je ne partage pas votre analyse sur la possibilité de préavis pour les baux de type court. J'eusse joint cette analyse dans l'ancienne mouture de la loi, mais la nouvelle loi contient la possibilité suivante:

Il peut être mis fin au <bail> par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Cette possibilité annule et remplace la clause du bail si elle existe, et complète le bail si il est muet sur le préavis dans le cadre d'un bail de type court.

En clair, elle s'applique au bail de Miimi

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GT
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Re : Reconduction tacite et rupture anticipée

grmff a écrit :
GT a écrit :
GT a écrit :

Le bail initial d'un an (du 1/8/2018 ua 31/7/2019)) a été prorogé d'un an (du 1/8/2019 au 31/7/2020) en vertu d'une clause contractuelle ( " Il est notifié que si aucun des deux partis ne se manifeste le bail aura une reconduction tacite d'un an.")
Le texte légal prévoit que le bail de courte durée (le bail prorogé reste un bail de courte durée) prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue (expiration = 31/7/2020).

Nous sommes le 8 mai 2020.

Le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné. Oui. Mais dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment.

Le congé peut être notifié soit par envoi recommandé, soit par exploit d'huissier de justice, soit par remise entre les mains du (des) destinataire(s) ayant signé le double avec indication de la date de réception.

Si la locataire souhaite résilier anticipativement son bail (et non à l'échéance du 31/7/2020) , elle consultera son contrat pour vérifier si cette possibilité existe. Dans le silence du bail, elle le pourrait avec l'accord du bailleur et aux conditions que ce dernier communiquerait.

Le décret wallon est entré en vigueur le 1/9/208. Le bail a pris effet le 1/8/2018.

Je ne partage pas votre analyse sur la possibilité de préavis pour les baux de type court. J'eusse joint cette analyse dans l'ancienne mouture de la loi, mais la nouvelle loi contient la possibilité suivante:

Il peut être mis fin au <bail> par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Cette possibilité annule et remplace la clause du bail si elle existe, et complète le bail si il est muet sur le préavis dans le cadre d'un bail de type court.

En clair, elle s'applique au bail de Miimi

Je ne suis malheureusement pas convaincu par cette approche.

En l'espèce le contrat de bail n'a pas été conclu avant le 1/9/2018, date de l'entrée en vigueur  du décret wallon du 18 mars 2018.

L'article 91 du décret prévoit, comme disposition transitoire, que les dispositions du décret s’appliquent aux contrats conclus avant son entrée en vigueur, À L'EXCEPTION DES ARTICLES 3, 17, §2, 55, §6, ET DES CHAPITRES IV ET V QUI NE SONT APPLICABLES QU’AUX BAUX CONCLUS OU RENOUVELÉS À DATER DE L’ENTRÉE EN VIGUEUR DU PRÉSENT DÉCRET.

Les baux de courte durée font l'objet de l'art.55, § 6 du décret.

Les dispositions de l'art.55, § 6 ne sont pas applicables au bail de courte durée  qui n'a été ni conclu ni renouvelé à dater du  1/9/2018.

En l'espèce, le bail d'un an a été prorogé d'un an .Un bail « prorogé » n’est pas un bail « renouvelé ». Le bail « renouvelé » implique la conclusion d’un nouveau bail à d’autres conditions.

Dans son message, PIM attirait déjà l'attention sur une éventuelle disposition transitoire.

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grmff
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Re : Reconduction tacite et rupture anticipée

Prorogé ou renouvelé, c'est pareil. Pour moi en tout cas.

Je ne pense pas qu'il serait légal de faire un nouveau bail avec des conditions différentes. En ce cas d'ailleurs, ce ne serait pas un renouvellement de bail, mais un nouveau bail, complètement indépendant du précédent.

Mais votre lecture m'interpelle, je l'avoue.

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Miimi
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Re : Reconduction tacite et rupture anticipée

grmff a écrit :

Prorogé ou renouvelé, c'est pareil. Pour moi en tout cas.

Je ne pense pas qu'il serait légal de faire un nouveau bail avec des conditions différentes. En ce cas d'ailleurs, ce ne serait pas un renouvellement de bail, mais un nouveau bail, complètement indépendant du précédent.

Mais votre lecture m'interpelle, je l'avoue.


La reconduction tacite d’un bail implique que tout ce qui composait le bail qui arrive à son terme se retrouve dans un nouveau bail.

La reconduction prend effet au terme du précédent bail. Ce n’est pas un bail qui est prolongé à la suite de la reconduction tacite, mais bien un nouveau bail qui est créé, en tous points identique au premier. Voici ce que j'ai trouvé en cherchant les differences entre prorogation, renouvellement et tacite reconduction.


Wallonie. Le même régime transitoire s’applique en Wallonie. Le décret wallon relatif aux baux à loyers est entré en vigueur le 1er  septembre 2018, et s’applique aux baux d’habitation conclus ou renouvelés à partir de cette date. Il concerne donc tous les baux de courte durée renouvelés depuis le 1er  septembre 2018. Cette nouvelle réglementation est également plus souple, en ce sens que le bail de courte durée peut être renouvelé deux fois, mais sans que la durée totale des baux successifs ne puisse dépasser trois ans.

Un bail de courte durée peut être prolongé expressément ou tacitement. En Wallonie et à Bruxelles, dans les deux cas, les nouvelles règles s’appliquent immédiatement si le bail est prolongé. En Flandre, c’est le contraire, les anciennes règles du jeu continuent de s’appliquer.

Dernière modification par Miimi (08-05-2020 14:11:29)

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GT
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Re : Reconduction tacite et rupture anticipée

Miimi a écrit :

Bonjour,

Une clause pour resiliation comme quoi je devrais payer 3mois de loyer si je pars est inscrit.

Vous pouvez reproduire textuellement cette clause ?

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Miimi
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Re : Reconduction tacite et rupture anticipée

GT a écrit :
Miimi a écrit :

Bonjour,

Une clause pour resiliation comme quoi je devrais payer 3mois de loyer si je pars est inscrit.

Vous pouvez reproduire textuellement cette clause ?

"en cas de résiliation de la présente convention au tort du second nommé, une somme équivalente à trois mois de loyer en vigueur au moment de la résiliation sera accordée au premier nommé. il est expressément entendu que cette somme forfaitaire ne représentera que les indémnités de relocation, de résiliation et d'indisponibilité des lieux, à l'exclusion de l'indémnité qui pourrait être due pour dégats locatifs et autres dégradations imputables au second nommé"

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GT
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Re : Reconduction tacite et rupture anticipée

Miimi a écrit :
GT a écrit :
Miimi a écrit :

Bonjour,

Une clause pour resiliation comme quoi je devrais payer 3mois de loyer si je pars est inscrit.

Vous pouvez reproduire textuellement cette clause ?

"en cas de résiliation de la présente convention au tort du second nommé, une somme équivalente à trois mois de loyer en vigueur au moment de la résiliation sera accordée au premier nommé. il est expressément entendu que cette somme forfaitaire ne représentera que les indémnités de relocation, de résiliation et d'indisponibilité des lieux, à l'exclusion de l'indémnité qui pourrait être due pour dégats locatifs et autres dégradations imputables au second nommé"

Il ne s'agit pas expressément d'une clause relative à une résiliation anticipée du bail.

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Miimi
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Re : Reconduction tacite et rupture anticipée

J'ai directement contacté la région wallonne en envoyant mon bail. Voici ce qu'on m'a répondu.

Bonjour,

J’ai bien reçu votre contrat de bail.
Vous avez un bail d’un an prenant cours le 1er août 2018.
Faute d’un préavis notifié au moins 3 mois avant le 31 juillet 2019, votre bail est prolongé pour une année supplémentaire à partir du 1er août 2019.
En principe, votre bail prend fin le 31 juillet 2020 moyennant un préavis notifié au moins 3 mois à l’avance.

Si ce préavis n’a pas été avant le 1er mai 2020, votre contrat de location devient automatiquement un bail de 9 ans.
Ce bail de 9 ans prend cours le 1er août 2018.
Vous pouvez mettre fin au bail à tout moment (à n’importe quand pendant la location) moyennant un préavis de 3 mois.
Votre préavis sera de préférence envoyé par lettre recommandée.
Un préavis donné à tout moment prend toujours cours le premier jour du mois qui suit le mois au duquel il est donné.

Exemple

Vous envoyez votre préavis ce 09 mai 2020.
Votre préavis prend cours le premier juin 2020.
Votre préavis prend fin le 31 août 2020.


Comme vous mettez fin à un bail de 9 ans au cours de la troisième année de la location, votre propriétaire peut vous réclamer une indemnité équivalente à un mois de loyer au maximum.

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PIM
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Re : Reconduction tacite et rupture anticipée

@mimi: la clause que vous citez concerne une résiliation fautive, qui résulte d'un jugement (ou arbitrage). Ce n'est pas le cas qui vous concerne.
L'analyse de la RW rejoint celle des différents intervenants et aurait pu rejoindre la mienne si vous aviez respecté le délai de 3 mois de préavis avant l'échéance du 31/7/2020.


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rexou
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Re : Reconduction tacite et rupture anticipée

Miimi a écrit :

J'ai directement contacté la région wallonne en envoyant mon bail. Voici ce qu'on m'a répondu.

Bonjour,

J’ai bien reçu votre contrat de bail.
Vous avez un bail d’un an prenant cours le 1er août 2018.
Faute d’un préavis notifié au moins 3 mois avant le 31 juillet 2019, votre bail est prolongé pour une année supplémentaire à partir du 1er août 2019.
En principe, votre bail prend fin le 31 juillet 2020 moyennant un préavis notifié au moins 3 mois à l’avance.

Si ce préavis n’a pas été avant le 1er mai 2020, votre contrat de location devient automatiquement un bail de 9 ans.
Ce bail de 9 ans prend cours le 1er août 2018.
Vous pouvez mettre fin au bail à tout moment (à n’importe quand pendant la location) moyennant un préavis de 3 mois.
Votre préavis sera de préférence envoyé par lettre recommandée.
Un préavis donné à tout moment prend toujours cours le premier jour du mois qui suit le mois au duquel il est donné.

Exemple

Vous envoyez votre préavis ce 09 mai 2020.
Votre préavis prend cours le premier juin 2020.
Votre préavis prend fin le 31 août 2020.


Comme vous mettez fin à un bail de 9 ans au cours de la troisième année de la location, votre propriétaire peut vous réclamer une indemnité équivalente à un mois de loyer au maximum.

C'est exactement ce que je disais à 11h13  tongue
Merci d'avoir confirmé mon premier sentiment

Il me semble qu'un préavis de 3 mois est d'application. Et dans ce cas, il est trop tard pour notifier que le bail ne sera pas prolongé au delà de 31 juillet. Bail de 9 ans, dans sa 3e année = selon moi un mois d'indemnité. Mais ce n'est qu'un sentiment...

Dernière modification par rexou (08-05-2020 16:10:16)


rexou

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