Wallonie- L'enregistrement dans le décret du 5.3.18 relatif au bail d'habitation

Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation (paru au Moniteur belge le 28 mars 2018)

Chapitre II – Dispositions générales relatives aux baux d’habitation

Section 1 - Éléments essentiels du contrat de bail
Art. 3, § 1, al.3 [Cet article s’applique à tout bail conclu ou renouvelé à partir du 1er septembre 2018]
La partie qui manque à son obligation d’identification par le numéro visé à l’alinéa 2, supporte toutes les conséquences de l’absence d’enregistrement du bail.

Art.3, § 2 [Cet article s’applique à tout bail conclu ou renouvelé à partir du 1er septembre 2018]
§2. Le Gouvernement rédige une annexe pour chaque type de baux, contenant une explication synthétique et pédagogique des dispositions légales relatives aux éléments suivants :
(...)
– les dispositions relatives au bail écrit, à son enregistrement et à la gratuité de l’enregistrement;

Section 7 - État des lieux

Art. 27, §1er. [Disposition qui s'applique également aux contrats conclus avant le 1er septembre 2018]

Les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé  contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les lieux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation. Il est annexé au contrat de bail écrit et sera également soumis à enregistrement.

Chapitre III – Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur

Section 2 - Obligation d’enregistrement du contrat de bail

Art. 53 [Disposition qui s'applique également aux contrats conclus avant le 1er septembre 2018]

("Le bailleur doit faire enregistrer le bail au bureau d'enregistrement du lieu o se situe le logement mis en location. Le bureau de l'enregistrement dépend du "Service public fédéral des Finances"".L'enregistrement du bail peut se faire soit sur place, soit par courrier, même électronique, soit par fax, soit par voie électronique via l'application Myrent.
L'enregistrement est gratuit s'il est réalisé  dans les deux mois de la signature du bail.
L'absence d'enregistrement du bail peut avoir des conséquences quant à la résiliation du bail par le preneur." Extrait de l'annexe relative au bail de résidence principale rédigée par le gouvernement wallon  - publication au Moniteur belge du 03.10.2018 - devant être obligatoirement jointe au contrat de bail conformément à l'art.3, § 2 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation)

L’obligation d’enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur. Les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge.

Art. 54 [Disposition qui s'applique également aux contrats conclus avant le 1er septembre 2018]

Après la période de deux mois visée à l’article 32, 5°, du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n’est pas enregistré, le délai du congé et l’indemnité visée contractuellement, ou en vertu du présent décret, à la charge du preneur ne sont pas d’application, pour autant qu’une mise en demeure d’enregistrer le bail, adressée par le preneur au bailleur dans les formes prévues à l’article 30, du présent décret, soit demeurée sans effet pendant un mois.

Section 5 - Indexation
Art. 57 [Disposition qui s'applique également aux contrats conclus avant le 1er septembre 2018]

("Si elle n'a pas été exclue expressément , l'indexation du loyer est autorisée à condition que le bail soit enregistré" Extrait de l'annexe relative au bail de résidence principale rédigée par le gouvernement wallon  - publication au Moniteur belge du 03.10.2018 - devant être obligatoirement jointe au contrat de bail conformément à l'art.3, § 2 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation)

Si elle n’a pas été exclue expressément, l’adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l’article 26 du présent décret.
Si cette adaptation a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.
Cette adaptation ne s’opère qu’après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

Section 6 - Révision du loyer et des charges
Art. 58, 1er, al.4 [Disposition qui s'applique également aux contrats conclus avant le 1er septembre 2018]

Si cette révision a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.

Section 10 - Transmission de l’habitation louée
Art. 63 [Disposition qui s'applique également aux contrats conclus avant le 1er septembre 2018]

("Lorsqu'un bien loué est vendu, la protection du preneur n'est pas toujours identique. Cela dépend beaucoup du fait que le bail a ou non une date certaine antérieure à la vente du bien loué.
Un bail authentique , à savoir un bail établi par un notaire , a toujours un date certaine. Un bail écrit sous seing privé  (c'est-à-dire non authentique ,mais néanmoins signé parles parties ) a une date certaine à partir du jour de l'enregistrement, ou du jour du décès de l'un des signataires du bail ou du jour où l'existence de ce bail a été établie par jugement ou par un acte dressé par un officier public, comme un notaire ou un huissier de justice. Un bail verbal n'a jamais de date certaine." Extrait de l'annexe relative au bail de résidence principale rédigée par le gouvernement wallon  - publication au Moniteur belge du 03.10.2018 - devant être obligatoirement jointe au contrat de bail conformément à l'art.3, § 2 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation)

Si le bail a date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, l’acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l’acte authentique, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation.
Il en va de même lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l’acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 55, §§2 à 4, du présent décret, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété.

Chapitre IV – Dispositions particulières relatives au bail de colocation
[L’ensemble de ce chapitre s’applique aux baux de colocation conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2018]
Art. 69
Le remplaçant du colocataire qui s’est libéré de ses obligations avant le terme du bail succède à ses droits et obligations pour la durée du bail restante.
À l’arrivée de tout nouveau colocataire, les parties concluent un avenant au bail.
L’obligation d’enregistrement de l’avenant visé à l’alinéa 2 repose sur le nouveau colocataire.