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RW: Optimisation fiscales 2è achat

nokthib
Pimonaute
Inscription : 12-05-2020
Messages : 14

RW: Optimisation fiscales 2è achat

Bonjour,

faisant suite à mon message ici:
https://forum.pim.be/topic-290710-rw-in … age-1.html

J'aurais aimé avoir toutes les billes en mains pour prendre une décision de deuxième Achat.

Rappel des faits:

  1. Maison 1 : Andenne : Maison entièrement rénovée par mes soins

    1. Achat: 23/12/2019

    2. Domiciliation (actée): 15/01/2020

    3. Propriétaire à 100%

    4. Frais réduits 6%

  2. Maison 2 à venir

    1. Achat: courant 2021

    2. propriété à 50%, avec ma compagne

Pour la Maison 1, je dois rester domicilié dedans jusqu'au 15/01/2023 pour obtenir les frais réduits.
Il n'était pas prévu qu'on achète une maison ensemble avec ma compagne, mais le confinement s'étant bien passé ... :-)

Ma maison actuelle, je le savais que c'était un investissement, et donc j'avais pour but d'ici 3 ans de la louer.
J'aurais aimé ne pas devoir avoir à payer (légalement) les 6.5% de surplus voir une amende ... (PV = 125.000€, soit 105.000€ * 6.5 % )
Aussi, si je quitte cette maison pour une 2e, je perd, pour toujours mes Chèques habitats.
Je peux prétendre pour la M1 à l'amortissement en capital et intérêts de la maison (plafonné à 705€/an)

On avait imaginé, avec madame:
Acheter une ruine qu'on retapait, sur 3 ans, afin que je puisse capitaliser mes frais réduits.

Quelles sont les dispositions légales qui existent pour continuer à toucher les chèques habitats à 100% de M1 ?
La loi stipule que si un propriétaire d'une maison M1 propre ayant des C.H. fait l'acquisition d'une M2, qui n'est pas propre, ses C.H. passent à  50% (restent à 50% si après 10ans).

Idée: ?

  • Si madame achète la maison seule (elle a les frais réduits à 6%)

  • On fait les travaux (principalement avec mon cash)

  • après 3 ans, je rachète 50% du bien (acte notarial, pas de transaction financière du coup)

A quel point c'est une mauvaise idée ?

J'ai l'impression qu'en faisant comme ça, pour gagner 2 demis C.H. (soit 1200€) on va se confronter à bien des soucis administratifs qui coûteront plus chers.

avez vous une idée (légale !) pour que j'y perde le moins ?
(ne me dites pas: qu'elle vienne habiter chez moi, c'est bien trop petit on y a déjà pensé et faire agrandir pour 2 ou 3 ans ...)

Merci :-)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 8 037

Re : RW: Optimisation fiscales 2è achat

Si madame achète la maison seule (elle a les frais réduits à 6%)

Vous êtes mariés ou cohabitants légaux?

Madame a le cash suffisant que pour acheter la maison toute seule?

Sinon, a-t-elle suffisamment de revenus professionnels en CDI que pour pouvoir payer les mensualités du prêt nécessaire ? Son salaire net doit être plus de 3 x supérieur à la mensualité.

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nokthib
Pimonaute
Inscription : 12-05-2020
Messages : 14

Re : RW: Optimisation fiscales 2è achat

Merci Panchito.

Ce n'est pas la question.
Une ruine à < 100.000€, avec son CDI et + de 2000€Net / mois ça ira.
Les travaux, j'ai les fonds nécessaires, et je pourrais sans le moindre problème emprunter (avec mon CDI et 2.5k€/mois) + revenu locatif de M1.

De ce côté, on a déjà tout analysé, c'est bon.

Ici mes questions sont d'ordre optimisation fiscale.

Vu qu'on a pas de maison en commun, nous ne sommes pas (encore) cohabitants (ni mariés).

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 6 236

Re : RW: Optimisation fiscales 2è achat

nokthib a écrit :

Bonjour,

faisant suite à mon message ici:
https://forum.pim.be/topic-290710-rw-in … age-1.html

J'aurais aimé avoir toutes les billes en mains pour prendre une décision de deuxième Achat.
(...)

C'est quoi ces frais réduits ?
Je suppose , à l'achat, en Wallonie, vous avez bénéficié d'une réduction des droits d'enregistrement pour maison modeste ( réduction que vous appelez frais réduits) .

Vous écrivez "je dois rester domicilié dedans jusqu'au 15/01/2023 pour obtenir les frais réduits.". Vous n'avez pas encore bénéficié de la réduction des droits d'enregistrement ?

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 8 037

Re : RW: Optimisation fiscales 2è achat

Vu qu'on a pas de maison en commun, nous ne sommes pas (encore) cohabitants (ni mariés).

Voilà bien le problème!

Donc elle va acheter le bien à elle seule (donc à 100%), avec son propre argent (fonds propres) + un emprunt constitué sur sa seule tête qu'elle remboursera seule.

Vous, vous allez investir des sommes importantes pour y financer des travaux de rénovation. Avec des factures adressées à votre nom?

En général 1 couple sur 3 ne tient pas. Donc imaginez le pire et que vous n'ayez pas les factures en bonnes et dues formes prouvant que c'est vous qui avez payé tous les travaux et qu'elle vous mette à la porte de ce bien?

Que ferez-vous?

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