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Question indexation

Vits
Pimonaute
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Question indexation

Bonjour,

J'ai une petite question à vous soumettre pour avoir votre avis. Mon futur locataire me demande une indexation tous les 3 ans (pour un premier bail de 3 ans). Je trouve cela un peu étrange. Je souhaite juste que le loyer soit au prix du marché... dans le sens qu'avec beaucoup d'indexations, le locataire risque d'aller voir ailleurs. Qu'en pensez-vous? Merci d'avance

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panchito
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Re : Question indexation

Mais vous, vos impôts vont être indexés tous les ans! Vous devez déclarer les RC des biens que vous louez au code 1106/2106 de votre déclaration d'impôts. Les RC sont ensuite indexés par le fisc; et par sur le gentil index santé comme les loyers, mais bien sur l'indice des prix à la consommation! Après indexation le fisc les multiplie par 140% et les ajoute à tous vos autres revenus pour ainsi calculer votre RIG (Revenu Imposable Globalement).

Chaque année votre précompte immobilier (qui n'a plus rien d'un pré-compte) est aussi indexé sur l'indice des prix à la consommation!

Vos primes d'assurance, pour les biens que vous mettez en location sont indexés sur l'indice ABEX, encore plus terrible.

Prenez le bail PIM, il contient la clause d'indexation qui vous convient.

Personnellement je ne connais aucun bailleur qui n'indexe pas ses loyers chaque année. Mais ce sont tous d'excellents gestionnaires!

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grmff
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Re : Question indexation

Personnellement, j'indexe à peu près une fois par an. Tous les baux d'un coup, en décembre, et j'en profite pour souhaiter la Bonne Année, voire le Joyeux Noël. Mais pas chaque année, parce que quand il y a 0.5% d'indexation, je trouve que le jeu n'en vaut pas la chandelle.

Et comme ça, mon tableau annuel est remis à jour avec les nouveaux loyers. Parfois, en cours d'année, vers le mois de juin, je remets une couche. Pour ceux qui ont une indexation normalement en début d'année...

Je pense néanmoins que c'est une mauvaise idée d'indexer tous les 3 ans. D'une part, parce que cela n'habitue pas le locataire au concept d'indexation, qui finalement suit son salaire, ses allocations, sa pension, ses revenus au sens large.

Et d'autre part, parce que lorsqu'il va recevoir l'indexation, cela fera une grosse augmentation, qui se verra dans son budget.

Donc, indexer tous les 3 ans, c'est un locataire qui va se retrouver subitement avec une grosse augmentation, qui n'y sera pas habitué, qui aura négocié l'indexation au bout des 3 ans et donc va encore tenter de négocier. Ideal pour se disputer et qu'il ne soit pas content. Au bout du compte, ce sera une relation lose-lose où personne ne sera satisfait.

Moi, je préfère des locataires contents de me payer le loyer. Quand j'indexe avec retard, qu'ils me demandent des explications, je leur explique que je leur ai fait cadeau de l'indexation, et ils sont contents de leur cadeau... (mais je suis un mauvais gestionnaire, c'est sûr...)

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Vits
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Re : Question indexation

Je vous remercie beaucoup Panchito et Grmff pour vos réponses, j'y vois plus clair.

Dernière modification par Vits (19-05-2020 21:42:00)

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panchito
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Re : Question indexation

Grmff a écrit :

Mais pas chaque année, parce que quand il y a 0.5% d'indexation, je trouve que le jeu n'en vaut pas la chandelle.

En termes absolus, tout dépend du loyer de base évidemment.

Vous comprenez bien qu'entre un loyer de 2000€ / mois ou de 500€/mois, il y a un monde de différence....

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GT
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Re : Question indexation

panchito a écrit :
Grmff a écrit :

Mais pas chaque année, parce que quand il y a 0.5% d'indexation, je trouve que le jeu n'en vaut pas la chandelle.

En termes absolus, tout dépend du loyer de base évidemment.

Vous comprenez bien qu'entre un loyer de 2000€ / mois ou de 500€/mois, il y a un monde de différence....

1 loyer 2000 € = 4 loyers 500 €
10 loyers de 2000 € chacun = 40 loyers de 500 € chacun

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GT
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Re : Question indexation

panchito a écrit :

Personnellement je ne connais aucun bailleur qui n'indexe pas ses loyers chaque année. Mais ce sont tous d'excellents gestionnaires!

Personnellement je connais une société anonyme,bailleresse, à priori pas mauvaise gestionnaire, qui conserve dans ses baux résidentiels une clause d'indexation mais qui n'indexe pas nécessairement annuellement tous ses locataires fidèles.

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panchito
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Re : Question indexation

GT a écrit :

1 loyer 2000 € = 4 loyers 500 €
10 loyers de 2000 € chacun = 40 loyers de 500 € chacun

Ce que j'ai voulu dire, c'est que quand on a des biens avec des loyers à 2000€, même avec 0.5% d'indexation (ce qui était quand même très rare les dernières années puisqu'en règle générale l'indexation tourne autour des 2% par an), le jeu en vaut bien la chandelle.

Cela fait 120€ par an même avec seulement 0.5%

Mais vous GT; vous mettez combien de biens en location? A quel loyer? Vous n'indexez pas vos locataires? Pourquoi? Vous ne lisez pas les articles du CRI stipulant qu'il est plus que nécessaire d'indexer ses loyers?
Vous n'avez pas vu à quelle vitesse les prix immobiliers ont grimpé les dernières années? Ni les taxes?

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GT
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Re : Question indexation

panchito a écrit :

Vous ne lisez pas les articles du CRI stipulant qu'il est plus que nécessaire d'indexer ses loyers?


Je suis un lecteur assidu et attentif du Cri.
Certes, l'indexation est utile, voire nécessaire.
Mais rien n'interdit à un bailleur de faire preuve de souplesse ponctuelle en raison de circonstances qu'il appréciera lui-même.
Si le bailleur veut revoir à la baisse sa rentabilité, cela le concerne.
S'il veut récompenser la fidélité d'un locataire, cela le concerne.
L'application de l'indexation prévue dans le bail n'est pas une obligation ds le chef du bailleur.

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PIM

Himura
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Re : Question indexation

Ceci a déjà fait l'objet de discussions précédentes, où c'était presque un sondage entre pimonautes d'ailleurs.
Vu que la demande de Vits semble aussi porter sur l'intérêt d'indexer, sachez que 'non', tous les bailleurs n'indexent pas automatiquement. Que de mon souvenir, ils étaient même majoritaires sur ce forum.
Et j'en fais partie.
Et même si Panchito fait vite des petits bonds sur sa petite chaise, cela n'a rien à voir avec la qualité d'un gestionnaire ou sa lecture du CRI (édité par le syndicat des propriétaires, mais qui ne vise pas à faire d'eux des moutons de Panurge, me semble-t-il).

Le pourquoi :
Tout simplement, car c'est au cas par cas, en fonction de mon estimation du loyer de chaque bien, et beaucoup du locataire qui l'occupe.
Je l'ai encore dit récemment : un casse-pied ou qq qui n'entretient pas assez un bien tout beau tout propre, je l'indexerai d'office.
A l'inverse, un jeune sympa qui joue au locataire parfait, je ne l'indexerai pas, ou au pire après 4/5 ans pour le 1/3 de la valeur d'indexation normale.

Mon objectif n'a jamais été de gagner le dernier carat.
J'ai investi selon un plan financier, mais selon ma personnalité aussi - j'espère comme tout le monde.
Ma façon de faire me permet de louer à des niveaux de loyer plutôt démocratiques par rapport à la qualité des logements. Et tous mes emprunts sont à taux fixes. De ce fait, les augmentations de précompte et assurance passent franchement inaperçus.

Je me sentirais très mal d'aller chercher 10 €/mois chez qq "de bien" pour qui ça représente 10x plus que ce que ça ne représente pour moi.

Par contre, je ré-évalue parfois entre les différentes locations, mais ça reste très minime.

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PIM, GT

panchito
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Re : Question indexation

Himura a écrit :

Je me sentirais très mal d'aller chercher 10 €/mois chez qq "de bien" pour qui ça représente 10x plus que ce que ça ne représente pour moi.

Encore une fois, tout dépend.

Il y a des locataires qui gagnent beaucoup mieux leur vie que leur bailleurs (très nombreux dans les belles communes de Bruxelles), ne paient pas de taxes, et se voient remboursés de tous leurs frais de logements pour la plupart des expats.

D'autrepart si vous travaillez, vous demandez aussi à votre employeur de ne pas indexer votre salaire?

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Himura
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Re : Question indexation

panchito a écrit :
Himura a écrit :

Je me sentirais très mal d'aller chercher 10 €/mois chez qq "de bien" pour qui ça représente 10x plus que ce que ça ne représente pour moi.

Encore une fois, tout dépend.

Il y a des locataires qui gagnent beaucoup mieux leur vie que leur bailleurs (très nombreux dans les belles communes de Bruxelles), ne paient pas de taxes, et se voient remboursés de tous leurs frais de logements pour la plupart des expats.

D'autrepart si vous travaillez, vous demandez aussi à votre employeur de ne pas indexer votre salaire?

Informé comme vous l'êtes, je pensais que vous saviez que les indexations salariales étaient automatiques et légales en Belgique.
Oui, je suis un employé modèle, je n'ai jamais demandé à mon employeur de m'indexer big_smile

Avez-vous pensé que vos fameux expats ne représentent qu'une infime partie des locataires en Belgique ?...
Quand bien même, est-ce une raison pour tirer sur toutes les cordes possibles ?

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panchito
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Re : Question indexation

Himura a écrit :

expats ne représentent qu'une infime partie des locataires en Belgique ?

En tout cas dans les belles communes  de Bruxelles, il y a des copropriétés où vous n'avez que des Expats comme occupants...en plus des très rares propriétaires occupants.

Les locataires non-expats sont une infime partie où même inexistants tellement les loyers y sont élevés...

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Girkou
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Re : Question indexation

grmff a écrit :

Personnellement, j'indexe à peu près une fois par an. Tous les baux d'un coup, en décembre, et j'en profite pour souhaiter la Bonne Année, voire le Joyeux Noël. Mais pas chaque année, parce que quand il y a 0.5% d'indexation, je trouve que le jeu n'en vaut pas la chandelle.

Et comme ça, mon tableau annuel est remis à jour avec les nouveaux loyers. Parfois, en cours d'année, vers le mois de juin, je remets une couche. Pour ceux qui ont une indexation normalement en début d'année...

Bonjour
que voulez vous dire par ;;" parfois, ......,  vers le mois de juin ....je remet une couche" ?
si vous n'avez pas indexé en décembre, vous le faites p être en juin? de l'année suivante? et donc pas en décembre qui suit ensuite je suppose...

ou je n'ai pas bien compris... :-(

merci :-)

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jelou
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Re : Question indexation

Moi j'ai tendance à faire comme grmff

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PIM
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Re : Question indexation

Girkou a écrit :
grmff a écrit :

Personnellement, j'indexe à peu près une fois par an. Tous les baux d'un coup, en décembre, et j'en profite pour souhaiter la Bonne Année, voire le Joyeux Noël. Mais pas chaque année, parce que quand il y a 0.5% d'indexation, je trouve que le jeu n'en vaut pas la chandelle.

Et comme ça, mon tableau annuel est remis à jour avec les nouveaux loyers. Parfois, en cours d'année, vers le mois de juin, je remets une couche. Pour ceux qui ont une indexation normalement en début d'année...

Bonjour
que voulez vous dire par ;;" parfois, ......,  vers le mois de juin ....je remet une couche" ?
si vous n'avez pas indexé en décembre, vous le faites p être en juin? de l'année suivante? et donc pas en décembre qui suit ensuite je suppose...

ou je n'ai pas bien compris... :-(

merci :-)

L'indexation annuelle est due à la date anniversaire de la prise d'effet du bail. Pour autant (notamment) qu'elle ait été réclamée par le bailleur.
Celui-ci peut très bien ne la réclamer volontairement qu'avec quelques mois de retard, sachant qu'il ne peut pas obtenir plus de 3 mois d'arriérés.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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grmff
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Re : Question indexation

Girkou a écrit :
grmff a écrit :

Personnellement, j'indexe à peu près une fois par an. Tous les baux d'un coup, en décembre, et j'en profite pour souhaiter la Bonne Année, voire le Joyeux Noël. Mais pas chaque année, parce que quand il y a 0.5% d'indexation, je trouve que le jeu n'en vaut pas la chandelle.

Et comme ça, mon tableau annuel est remis à jour avec les nouveaux loyers. Parfois, en cours d'année, vers le mois de juin, je remets une couche. Pour ceux qui ont une indexation normalement en début d'année...

Bonjour
que voulez vous dire par ;;" parfois, ......,  vers le mois de juin ....je remet une couche" ?
si vous n'avez pas indexé en décembre, vous le faites p être en juin? de l'année suivante? et donc pas en décembre qui suit ensuite je suppose...

ou je n'ai pas bien compris... :-(

merci :-)

En fait, c'est juste une question de désorganisation. J'avoue que je trouve très casse pieds de faire l'indexation. Mais vraiment très casse pied. Il faut calculer le nouveau loyer, faire une jolie lettre, mettre sous enveloppe, aller à la boite aux lettres. Pfff. J'aime pas.

D'un autre côté, j'ai un joli tableau annuel avec la liste des locataires, le loyer dû, et une case par mois à remplir en toute une année. C'est du boulot! Ce tableau est automatique, j'ai juste à rajouter, dans une feuille dédicacée, les index que je pique à Pim.be

Alors, comme je l'imprime une fois par an, j'aime bien qu'elle soit à jour. Et donc, en décembre, j'imprime (merci le publipostage de OpenOffice gratuit) une courrier de Joyeux Noël et Bonne Année avec l'indexation à l'ensemble de mes locataires. Comme ça, en janvier, ils recommencent une année avec le montant qui correspond à mon tableau.

Et parfois, quand j'ai un casse pied, je lui refais l'indexation. Il m'est donc arrivé d'envoyer une indexation en décembre, et de me rendre compte qu'un casse pied avait son "anniversaire" en février. Alors, quand je suis d'humeur gnan-gnan en février à cause de la météo, je me venge sur les casse pied, et je leur envoie l'indexation légale. La deuxième en deux mois, et il n'aime pas. C'est bas, c'est petit, mais cela compense la météo. Et la météo n'est pas toujours au top en juin non plus...

Et donc, je fais l'indexation en décembre (pour mon joli tableau papier de l'année suivante) et parfois en juin en plus. Pas nécessairement aux mêmes. Et en fonction de la météo, de mon humeur, de l'importance de l'indexation, et du courage que j'ai, parfois, à me lancer dans un publipostage. Et dans la réponse aux coups de téléphone qui suivent la salve d'indexation...

Sinon, je pourrais faire des indexations tous les mois, mais je trouve cela vraiment trop casse pied.

Si vous avez 5 biens, vous pouvez le faire pour chaque bien séparémment. Il est évident que ce ne sera pas plus de travail en ce cas. (Oui, vous l'avez compris, j'ai plus que 5 biens...)

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Himura
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Re : Question indexation

grmff a écrit :

En fait, c'est juste une question de désorganisation. J'avoue que je trouve très casse pieds de faire l'indexation. Mais vraiment très casse pied. Il faut calculer le nouveau loyer, faire une jolie lettre, mettre sous enveloppe, aller à la boite aux lettres. Pfff. J'aime pas.

Je vais changer votre vie ponctuellement... Attention...  Il y a un calculateur automatique - qui génère même un courrier - sur Pim.be (petit site sympa, à visiter) big_smile

Et sur gmail.com, vous pouvez créer une adresse mail, qui envoit des messages numériques, sans timbre postal.

Bisous  devil

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Girkou
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Re : Question indexation

Himura a écrit :
grmff a écrit :

En fait, c'est juste une question de désorganisation. J'avoue que je trouve très casse pieds de faire l'indexation. Mais vraiment très casse pied. Il faut calculer le nouveau loyer, faire une jolie lettre, mettre sous enveloppe, aller à la boite aux lettres. Pfff. J'aime pas.

Je vais changer votre vie ponctuellement... Attention...  Il y a un calculateur automatique - qui génère même un courrier - sur Pim.be (petit site sympa, à visiter) big_smile

Et sur gmail.com, vous pouvez créer une adresse mail, qui envoit des messages numériques, sans timbre postal.

Bisous  devil

bonsoir
et l'indexation envoyé par mail c'est bon? pas besoin d'un courrier papier, un truc traditionnel que je pensais obligatoire.....
c'est cool si on peut juste tout envoyé par mail.... sauf je suppose une fin de contrat de bail.... qui doit être fait par recommandé j'imagine....?
merci :-)
et douce nuit a vous

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Girkou
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Re : Question indexation

grmff a écrit :

[

Sinon, je pourrais faire des indexations tous les mois, mais je trouve cela vraiment trop casse pied.

Si vous avez 5 biens, vous pouvez le faire pour chaque bien séparémment. Il est évident que ce ne sera pas plus de travail en ce cas. (Oui, vous l'avez compris, j'ai plus que 5 biens...)

bonsoir
oui j'avais effectivement compris que vous aviez bien plus de location a gérer ;-)

par contre je pensais que l'indexation c'était une SEULE FOIS par an et env a la date anniversaire du bail (oui les 3 mois je savais ;-p )

bonne nuit

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