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Décision d'AG

Papyrus
Pimonaute assidu
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Décision d'AG

Bonsoir,

Je suis propriétaire d'un appartement dans une copropriété de 14 lots, sur 3 étages.
Il y a 2 ans en AG, des travaux ont été voté. Cela concerne le changement d'une descente de toilettes du 3ieme au Rdc.
Par manque d'argent, les travaux n'ont pas été faits.
Depuis le syndic a changé et de nouveau, la copropriété peut se permettre des travaux.
Lorsque je demande au syndic quand les travaux auront lieu puisqu'il n'y a plus de soucis d'argent, il évoque la raison du changement de propriétaire.
D'après lui, un des copropriétaires est nouveau (alors qu'il y en a 2 autres qui viennent d'acheter) et donc le vote est caduque puisque c'est l'ancien copropriétaire qui a participé à ce vote et à cette decision ...
Il me semblait que les décisions votées en AG sont souveraines et que les nouveaux copropriétaires devaient s'informer à l'achat de leur appartement, des 2 dernières AG et donc des décisions prises pendant celles-ci, ce qui les rendaient tributaires de s'acquiter et d'endosser les choix des précédents propriétaires.
Me suis trompé quelque part ?

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panchito
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Re : Décision d'AG

Papyrus a écrit :

Il me semblait que les décisions votées en AG sont souveraines et que les nouveaux copropriétaires devaient s'informer à l'achat de leur appartement, des 2 dernières AG et donc des décisions prises pendant celles-ci, ce qui les rendaient tributaires de s'acquiter et d'endosser les choix des précédents propriétaires.

Et oui!

Surtout qu'il est obligatoire à présent d'avoir des fonds de réserve pour éviter un manque d'argent quand des travaux urgents s'imposent...

En plus le fonds de réserve reste acquis à la copropriété quand un CP vend son lot.

Votre syndic est bénévole? Pas un pro certainement?

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Papyrus
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Re : Décision d'AG

Pour le fond de réserve, le montant était insuffisant pour les travaux. L'ancien syndic ne respectait pas la quote-part légale annuelle à allouer au fond de réserve et donc le fond de réserve n'augmentait jamais ...

Donc, il semble que le syndic ait une bonne raison non évoquée pour ne pas faire ces travaux ... Je vais donc lui retéléphoner demain pour vérifier que j'ai bien compris son argumentation.
Merci pour les réponses.

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grmff
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Re : Décision d'AG

Pour ma part, je ne suis pas le raisonnement développé par votre syndic.

Néanmoins, il est prudent pour un nouveau syndic de demander la confirmation de l'AG quand 3 propriétaires sur 14 ont changé (ou sont en train de changer)

Manifestement, si cela a été postposé jusqu'ici, il n'y a pas d'urgence.

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copropriétaire engalère
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Re : Décision d'AG

Papyrus a écrit :

Bonsoir,

Je suis propriétaire d'un appartement dans une copropriété de 14 lots, sur 3 étages.
Il y a 2 ans en AG, des travaux ont été voté. Cela concerne le changement d'une descente de toilettes du 3ieme au Rdc.
Par manque d'argent, les travaux n'ont pas été faits.
Depuis le syndic a changé et de nouveau, la copropriété peut se permettre des travaux.
Lorsque je demande au syndic quand les travaux auront lieu puisqu'il n'y a plus de soucis d'argent, il évoque la raison du changement de propriétaire.
D'après lui, un des copropriétaires est nouveau (alors qu'il y en a 2 autres qui viennent d'acheter) et donc le vote est caduque puisque c'est l'ancien copropriétaire qui a participé à ce vote et à cette decision ...
Il me semblait que les décisions votées en AG sont souveraines et que les nouveaux copropriétaires devaient s'informer à l'achat de leur appartement, des 2 dernières AG et donc des décisions prises pendant celles-ci, ce qui les rendaient tributaires de s'acquiter et d'endosser les choix des précédents propriétaires.
Me suis trompé quelque part ?

Trois possibilités:
1) Une décision a été prise par l’assemblée générale avant la signature du compromis de vente et le syndic a envoyé une demande de paiement au vendeur avant la signature de l’acte authentique de vente : le vendeur paie ;
2) Une décision a été prise par l’assemblée générale avant la signature du compromis de vente et le syndic envoie la demande de paiement après la signature de l’acte authentique de vente : l’acheteur paie uniquement s’il a reçu les procès-verbaux ou documents mentionnant les montants réclamés ;
3) Une assemblée générale a lieu entre la signature du compromis de vente et l’acte authentique de vente :  l’acheteur paie pour autant que le vendeur lui ai communiqué, dans un délai raisonnable, la convocation à l’assemblée générale et lui ai donné procuration pour se rendre à l’assemblée générale.

Ici je lis aussi que l'acqéreur recoit au moment du compromis les décisions ag via les trois derniers pv et on lui donne déjà procuration pour assister à l'ag qui se déroulerait entre le compromis et l'acte authentique.
ils font aussi une nuance entre "projet" et "travaux en cours" voilà.


"Les sans foi ni loi sont souvent les premiers à se cacher derrière un pseudo humanisme."
Patrick Louis Richard

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rexou
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Re : Décision d'AG

Par manque d'argent, les travaux n'ont pas été faits.
Depuis le syndic a changé et de nouveau, la copropriété peut se permettre des travaux.

Entièrement d'accord avec Grmff.

Je me permets cependant de relever que si la copropriété manque d'argent, c'est d'abord parce que les copropriétaires ne paient pas.
Voter c'est bien. Payer c'est mieux.


rexou

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panchito
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Re : Décision d'AG

Rexou a écrit :

Je me permets cependant de relever que si la copropriété manque d'argent, c'est d'abord parce que les copropriétaires ne paient pas.
Voter c'est bien. Payer c'est mieux.

Effectivement!

Mais si vos fonds de réserve ne sont pas suffisants, votre Syndic ne peut lancer la commande tant qu'il n'a pas réuni les sommes correspondantes au devis. Il lui est légalement interdit de descendre en-dessous de zéro avec le compte de votre ACP. Donc un montant au moins égal au devis doit être sur votre compte (ACP) avant qu'il puisse passer commande.

C'est quand même étrange que vous ayez voté des travaux, mais pas leurs financement!

Encore mieux: en tant que CP, vous faites mettre un point à l'odj de votre prochaine AG concernant le financement des travaux. Vous pouvez proposer un seul appel de fonds (si les travaux sont urgents) ou 4 à répartir sur les 4 trimestres de l'année par exemple.

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MarcoBrux
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Re : Décision d'AG

panchito a écrit :
Papyrus a écrit :

Il me semblait que les décisions votées en AG sont souveraines et que les nouveaux copropriétaires devaient s'informer à l'achat de leur appartement, des 2 dernières AG et donc des décisions prises pendant celles-ci, ce qui les rendaient tributaires de s'acquiter et d'endosser les choix des précédents propriétaires.

Et oui!

Surtout qu'il est obligatoire à présent d'avoir des fonds de réserve pour éviter un manque d'argent quand des travaux urgents s'imposent...

En plus le fonds de réserve reste acquis à la copropriété quand un CP vend son lot.

Votre syndic est bénévole? Pas un pro certainement?

Panchito,
Je constate chaque jour que les syndics bénévoles maîtrisent mieux la Loi que certains syndics Pro!...

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Papyrus
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Re : Décision d'AG

grmff a écrit :

Néanmoins, il est prudent pour un nouveau syndic de demander la confirmation de l'AG quand 3 propriétaires sur 14 ont changé (ou sont en train de changer)

Manifestement, si cela a été postposé jusqu'ici, il n'y a pas d'urgence.

Je ne comprends pas pourquoi ni en quoi, demander la confirmation des travaux votés il y a 2 ans, bien avant la mise en vente des 3 appartements pour les 3 nouveaux corproprietaires, est plus prudent.
Il me semblait que ce qui était voté en AG, était irrévocable si les décisions étaient prises dans les règles.
Et même si le syndic est bénévole et copropriétaire et qu'en plus, il connait bien la situation (les travaux à effectuer), je ne comprends toujours pas l'explication.

En terme d'urgence, ce problème existe depuis plus de 10 ans et d'AG en AG, malgré le fait de faire voter les travaux en ODJ, ceux-ci ont été repoussés jusqu'à l'AG d'il y a 2ans.
En effet, il n'y a pas d'urgence mais comme les travaux ne sont pas faits, ce sont plusieurs factures de débouchages par an et je suis celui qui a les toilettes qui refoulent à cause de plusieurs coudes dans la tuyauterie situés à l'etage inferieur. Donc, cela ne dérange personne sauf moi qui nettoye et tout le monde qui paye.

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GT
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Re : Décision d'AG

Papyrus a écrit :

Bonsoir,

Je suis propriétaire d'un appartement dans une copropriété de 14 lots, sur 3 étages.
Il y a 2 ans en AG, des travaux ont été voté. Cela concerne le changement d'une descente de toilettes du 3ieme au Rdc.

Pourriez-vous reproduire textuellement :
1. le point mis à l'ordre du jour
2. la décision prise + le résultat du vote (pour, contre, abstention)

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Papyrus
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Re : Décision d'AG

rexou a écrit :

Par manque d'argent, les travaux n'ont pas été faits.
Depuis le syndic a changé et de nouveau, la copropriété peut se permettre des travaux.

Entièrement d'accord avec Grmff.

Je me permets cependant de relever que si la copropriété manque d'argent, c'est d'abord parce que les copropriétaires ne paient pas.
Voter c'est bien. Payer c'est mieux.

Ce manque d'argent explique le changement de syndic.

Enfin, les travaux avaient été voté parce que les fonds devaient être suffisants si tous les copropriétaires s'étaient acquités de leur dû.
Depuis les copropriétaires défaillants ont versé leur dû, ce qui a rendu les travaux de nouveau possibles.

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Papyrus
Pimonaute assidu
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Re : Décision d'AG

GT a écrit :
Papyrus a écrit :

Bonsoir,

Je suis propriétaire d'un appartement dans une copropriété de 14 lots, sur 3 étages.
Il y a 2 ans en AG, des travaux ont été voté. Cela concerne le changement d'une descente de toilettes du 3ieme au Rdc.

Pourriez-vous reproduire textuellement :
1. le point mis à l'ordre du jour
2. la décision prise + le résultat du vote (pour, contre, abstention)

1 . point à l'ODJ  de l'AG du 25/04/18

"11 . Canalisations des toilettes colonne D
Remplacement de la colonne WC (présentation de 3 devis)"

2 . Décision prise + résultat du vote

"ok pour le remplacement par la société ... ( ... euros TTC)
Le syndic va faire un appel de fond spécifique. Si les fonds ne sont pas constitués pour le 01/09/18, on reporte à une date ultérieure"
vote :
"6 pour / 0 contre / 0 abstention / 100%
La résolution est approuvée"

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panchito
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Re : Décision d'AG

Papyrus a écrit :

Le syndic va faire un appel de fond spécifique. Si les fonds ne sont pas constitués pour le 01/09/18, on reporte à une date ultérieure"

Voilà, comme je vous le disais, votre Syndic n'a pas le droit de signer le devis tant qu'il n'a pas récolté l'ensemble des fonds.

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Papyrus
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Re : Décision d'AG

panchito a écrit :
Papyrus a écrit :

Le syndic va faire un appel de fond spécifique. Si les fonds ne sont pas constitués pour le 01/09/18, on reporte à une date ultérieure"

Voilà, comme je vous le disais, votre Syndic n'a pas le droit de signer le devis tant qu'il n'a pas récolté l'ensemble des fonds.

ok mais maintenant qu'il a les fonds (en fait ça fait presque 6 mois qu'il a les fonds), il attend quoi et surtout pourquoi ces explications ne sont pas en rapport avec les fonds si c'est le problème ?

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rexou
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Re : Décision d'AG

Papyrus a écrit :

Ce manque d'argent explique le changement de syndic.

Enfin, les travaux avaient été voté parce que les fonds devaient être suffisants si tous les copropriétaires s'étaient acquités de leur dû.
Depuis les copropriétaires défaillants ont versé leur dû, ce qui a rendu les travaux de nouveau possibles.

Vous pouvez développer en quoi ce manque d'argent explique le changement de syndic ?


rexou

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GT
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Re : Décision d'AG

Papyrus a écrit :

2 . Décision prise + résultat du vote

"ok pour le remplacement par la société ... ( ... euros TTC)
Le syndic va faire un appel de fond spécifique. Si les fonds ne sont pas constitués pour le 01/09/18, on reporte à une date ultérieure"
vote :
"6 pour / 0 contre / 0 abstention / 100%
La résolution est approuvée"

Le syndic en question a-t-il bien fait un appel de fonds spécifique pour le montant total du devis présenté par la société choisie?
A-t-il, lui ou son successeur, adressé des rappels aux défaillants en ce qui concerne l'appel de fonds spécifique ?
Ressort-il de la comptabilité que tous les copropriétaires ont finalement alimenté ce fonds spécifique ?

Ressort-il de la comptabilité que le résultat de de ces appels des fonds est resté indisponible dans l'attente de son affectation à la réparation  ou les montants ont-ils été affectées à d'autres fins ?

Dernière modification par GT (27-05-2020 06:48:32)

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Papyrus
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Re : Décision d'AG

rexou a écrit :
Papyrus a écrit :

Ce manque d'argent explique le changement de syndic.

Enfin, les travaux avaient été voté parce que les fonds devaient être suffisants si tous les copropriétaires s'étaient acquités de leur dû.
Depuis les copropriétaires défaillants ont versé leur dû, ce qui a rendu les travaux de nouveau possibles.

Vous pouvez développer en quoi ce manque d'argent explique le changement de syndic ?

Désolé. Mes Pensées et désirs profonds se sont insinués dans ma prose. Maxima mea culpa.

Ce syndic s'est exclu de lui-même pour cause de faillite.

Ce qui n'empêche pas que personnellement, je ne l'aurais pas reconduit dans ses fonctions pour cause d'inertie.
J'estime que lorsqu'un contrat est signé et que ses termes n'en sont pas respectés (je parle là, de la mission du syndic clairement défini), il devient caduque.
Tout comme en entreprise, si un collaborateur failli dans sa/ses missions, il a le droit d'avoir une période d'adaptation, une période d'essai et une période d'indulgence, mais 2 ans, cela devient antiproductif. D'autant plus que pour cette même raison, j'avais voté le changement du précédent syndic et que le nouveau syndic ne faisait pas mieux.
Il y avait 2 problèmes à régler dans cette copropriété et notamment les poursuites contre les copropriétaires défaillants qui expliquaient le manque d'argent et donc l'impossibilité pour le syndic d'accomplir  toutes ses missions. Si le syndic ne récolte pas les fonds et n'engage pas de poursuites contre ceux qui ne s'acquittent pas de leur dû, c'est l'ourobouros infini (le serpent qui se mord la queue). De plus, chacun se rejete la faute et rien ne bouge. L' inertie totale.
Le syndic se défend en justifiant le manque de fonds par les copropriétaires défaillants et ceux-ci profitent du système permissif/laxiste mis en place.
J'avais expliqué ces problèmes dans différents posts sur ce forum.

Voilà pourquoi selon moi, le manque d'argent explique le changement de syndic dans ces circonstances.

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Papyrus
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Re : Décision d'AG

GT a écrit :
Papyrus a écrit :

2 . Décision prise + résultat du vote

"ok pour le remplacement par la société ... ( ... euros TTC)
Le syndic va faire un appel de fond spécifique. Si les fonds ne sont pas constitués pour le 01/09/18, on reporte à une date ultérieure"
vote :
"6 pour / 0 contre / 0 abstention / 100%
La résolution est approuvée"

Le syndic en question a-t-il bien fait un appel de fonds spécifique pour le montant total du devis présenté par la société choisie?
A-t-il, lui ou son successeur, adressé des rappels aux défaillants en ce qui concerne l'appel de fonds spécifique ?
Ressort-il de la comptabilité que tous les copropriétaires ont finalement alimenté ce fonds spécifique ?

Ressort-il de la comptabilité que le résultat de de ces appels des fonds est resté indisponible dans l'attente de son affectation à la réparation  ou les montants ont-ils été affectées à d'autres fins ?

Le syndic n'a pas fait un appel de fonds spécifique pour le montant total du devis présenté par la société choisie.
Il a fait un appel de fonds globalisant ces travaux ainsi que le montant nécessaire pour atteindre le budget annuel puisque certains copropriétaires ne payaient pas.
Il a émis les relances pour cet appel de fonds et finalement obtenu (2 ans quand même) 90% de la somme.
Mais comme l'indique le PV d'AG, à la date du 1/9/18, les fonds n'avaient pas été réunis et donc la somme réunie pour les travaux à couvert les dûs manquants et donc la gestion courante.

Dernière modification par Papyrus (27-05-2020 09:34:41)

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panchito
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Re : Décision d'AG

Pourtant, remplacer une conduite de décharge de WC ne coûte pas des dizaines de milliers d'euro? Avec 14 lots obtenir 90% des fonds nécessaires après 2 ans en dit long sur le type de CP qui vous entourent....Votre nouveau syndic risque de démissionner...

Dernière modification par panchito (27-05-2020 11:40:53)

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Papyrus
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Re : Décision d'AG

panchito a écrit :

Pourtant, remplacer une conduite de décharge de WC ne coûte pas des dizaines de milliers d'euro? Avec 14 lots obtenir 90% des fonds nécessaires après 2 ans en dit long sur le type de CP qui vous entourent....Je comprends le Syndic qui a démissionné....

L'ancien syndic à fait faillite. Le nouveau étant bénévole, cela ne risque pas d'arriver.
Mais ce n'est pas forcément La solution... Je préférerais un syndic pro... Mais vraiment pro., avec références, compétences et expérience...

Pour information, l'ancien syndic a quand même mis presque 2 ans pour lancer 2 Procédures en justice alors qu'avant lui, le nécessaire avait été fait pour les relances et les informations sur les poursuites auprès des CP défaillants (sans résultat).

Personnellement, 2 ans pour lancer 2 procédures en justice, avec rappel de ma part à chaque AG pour connaître l'avancement des 2 problèmes, je trouve ça long.

Quand je suis obligé au bout d'un an d'exercice du syndic, de lui rappeler en AG, la procédure et les noms des avocats qui doivent s'occuper des affaires alors que c'est sa propre collaboratrice qui me les a fourni et lui-même qui les a recommandé pour la copropriété, je trouve que c'est limite.

Surtout quand en retour, il annonce lors de l'AG que "les affaires suivent leur cours" et il explique que rien n'a été fait quand j'ai demandé des précisions.

Mais, il faut avouer qu'au bout de 2 ans,    cela commence à porter ses fruits.

Dernière modification par Papyrus (27-05-2020 12:32:27)

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