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Décision d'AG

Papyrus
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Décision d'AG

Bonsoir,

Je suis propriétaire d'un appartement dans une copropriété de 14 lots, sur 3 étages.
Il y a 2 ans en AG, des travaux ont été voté. Cela concerne le changement d'une descente de toilettes du 3ieme au Rdc.
Par manque d'argent, les travaux n'ont pas été faits.
Depuis le syndic a changé et de nouveau, la copropriété peut se permettre des travaux.
Lorsque je demande au syndic quand les travaux auront lieu puisqu'il n'y a plus de soucis d'argent, il évoque la raison du changement de propriétaire.
D'après lui, un des copropriétaires est nouveau (alors qu'il y en a 2 autres qui viennent d'acheter) et donc le vote est caduque puisque c'est l'ancien copropriétaire qui a participé à ce vote et à cette decision ...
Il me semblait que les décisions votées en AG sont souveraines et que les nouveaux copropriétaires devaient s'informer à l'achat de leur appartement, des 2 dernières AG et donc des décisions prises pendant celles-ci, ce qui les rendaient tributaires de s'acquiter et d'endosser les choix des précédents propriétaires.
Me suis trompé quelque part ?

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panchito
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Re : Décision d'AG

Payrus a écrit :

Pour information, l'ancien syndic a quand même mis presque 2 ans pour lancer 2 Procédures en justice

Sorry mais ce sont les CP qui sont responsables de cette inaction.
Le Syndic a l'obligation légale de détailler lors des AG le statut des affaires en justice liées à l'ACP.

Si 2 années de suite les CP réunis en AG, qui est seule souveraine, donnent décharge et quitus au Syndic et le maintiennent en fonction, c'est qu'ils trouvent que tout ce qu'il a fait et pas fait; correspond parfaitement aux décisions prises en AG, et qu'ils en sont parfaitement satisfaits!

Dès qu'on a donné décharge et quitus, c'est vous les CP qui endossez toutes les responsabilité sur ce qu'a fait ou pas fait votre syndic.

Dernière modification par panchito (27-05-2020 13:43:24)

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Papyrus
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Re : Décision d'AG

Entièrement d'accord avec vous... Malheureusement.

La 1iere année de ce syndic, les CP lui ont accordé un délai d'actions (virtuel), le temps qu'il fasse ses marques et la seconde n'a jamais vu d'AG avec ce syndic qui s'était mis en faillite un mois avant l'AG.

Enfin, pour parler des CP, vous avez pu vérifier leur implication avec les résultats du vote pour la colonne WC à changer.
6 CP sur 14... De mémoire, cette AG avait déjà été reporté à cause du nombre peu élevé de CP présents.

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Papyrus
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Re : Décision d'AG

Quelqu'un pourrait me confirmer que ces travaux votés il y a 2 ans sont toujours possibles ou bien existe-t-il une ou plusieurs raisons pour qu'ils ne soient jamais réalisés (hormis Covid, hormis l'impossibilité de l'entrepreneur et hormis une question de budget bien sûr)?

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panchito
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Re : Décision d'AG

Papyrus a écrit :

Quelqu'un pourrait me confirmer que ces travaux votés il y a 2 ans sont toujours possibles

Je pense qu'on vous a déjà répondu!

Oui bien sur puisque les décisions d'AG doivent figurer dans le Registre des décisions.

Pour en annuler une, il faut que soit:
- Un CP introduise une action en justice contre la décision dans les 4 mois de l'AG
- Qu'un point soit mis à l'ODJ d'une autre AG pour supprimer la décision et que cette suppression soit votée

Evidemment si le syndic n'a toujours pas récolté les fonds ou que ces derniers ont été utilisés à d'autres fins, il n'a pas la possibilité légale de signer le devis, qui n'est probablement plus valable non plus (le prix risque certainement d'être revu à la hausse entre-temps...)

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Papyrus
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Re : Décision d'AG

panchito a écrit :

Evidemment si le syndic n'a toujours pas récolté les fonds ou que ces derniers ont été utilisés à d'autres fins, il n'a pas la possibilité légale de signer le devis, qui n'est probablement plus valable non plus (le prix risque certainement d'être revu à la hausse entre-temps...)

Les fonds récoltés lors de ces 2 années écoulées ont été dépensés mais le nouveau syndic a récupéré tous les fonds de cette année.
A cause du COVID, quasiment aucune dépense n'a été faite, les fonds devraient être donc suffisants.

Je pense donc que le devis peut être signé d'autant plus que le devis négocié il y a 2 ans était très serré.

MAIS, j'ai revu l'entrepreneur aujourd'hui et il m'a parlé d'une hausse de 20% dû au COVID.
Y aurait-il lieu de revoter cette hausse ?
de revoter un nouveau devis ?
de revoter les travaux ?

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panchito
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Re : Décision d'AG

D'habitude les devis ne sont valables qu'un mois.

Les corps de métier indexent leurs prestations sur base de l'indice ABEX.

Maintenant un entrepreneur qui élève ses tarifs de 20% à cause du Covid, ça je n'ai encore jamais vu ni entendu...
A-t'il peur que vu qu'il s'agit d'une décharge de WC, ces eaux usées soient contaminées? Doit-il prendre des mesures de protection hyper spéciales?

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Papyrus
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Re : Décision d'AG

Je n'ai pas eu d'infos supplémentaires.
J'ai plutôt l'impression qu'il compense le devis serré d'il y a 2 ans.
Il m'a dit que le devis ne changeait pas sauf la hausse de 20% Covid.
Nous avons pourtant revisité les appartements qui ont été vendu et dans lesquels des travaux ont été réalisé et malgré ça, il m' a dit que le devis ne changeait pas.

Je ne sais pas quoi en pensé.

J'en reviens à mes questions.
Cette hausse impacte le devis et donc c'est un nouveau devis à voter ?

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panchito
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Re : Décision d'AG

Puisque son devis n'est de toute façon plus valable, pourquoi ne pas demander 3 devis à des entrepreneurs un peu plus sérieux?

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grmff
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Re : Décision d'AG

Papyrus a écrit :
grmff a écrit :

Néanmoins, il est prudent pour un nouveau syndic de demander la confirmation de l'AG quand 3 propriétaires sur 14 ont changé (ou sont en train de changer)

Manifestement, si cela a été postposé jusqu'ici, il n'y a pas d'urgence.

Je ne comprends pas pourquoi ni en quoi, demander la confirmation des travaux votés il y a 2 ans, bien avant la mise en vente des 3 appartements pour les 3 nouveaux corproprietaires, est plus prudent.
Il me semblait que ce qui était voté en AG, était irrévocable si les décisions étaient prises dans les règles.
Et même si le syndic est bénévole et copropriétaire et qu'en plus, il connait bien la situation (les travaux à effectuer), je ne comprends toujours pas l'explication.

En terme d'urgence, ce problème existe depuis plus de 10 ans et d'AG en AG, malgré le fait de faire voter les travaux en ODJ, ceux-ci ont été repoussés jusqu'à l'AG d'il y a 2ans.
En effet, il n'y a pas d'urgence mais comme les travaux ne sont pas faits, ce sont plusieurs factures de débouchages par an et je suis celui qui a les toilettes qui refoulent à cause de plusieurs coudes dans la tuyauterie situés à l'etage inferieur. Donc, cela ne dérange personne sauf moi qui nettoye et tout le monde qui paye.

Vu le problème, il y a urgence. Ce n'est pas parce que cela traîne depuis 10 ans que l'urgence n'y est pas. Canalisations de WC bouchées à répétition avec remontées par votre WC, c'est une urgence!

Le syndic n'a pas besoin de l'autorisation de qui que ce soit pour ce genre de travaux urgent...

Pour ceux qui ne comprennent pas l'urgence, ramenez leur ce qui vient de chez eux!

Avec 13 proprios, une AG par courrier/pétition peut se faire pour ce genre de problème, avec promesse d'action judiciaire et de dommage et intérêt, et frais d'hôtel pour ceux qui refusent de voter avec vous...

Les WC qui refoulent régulièrement, c'est l'horreur absolue, l'urgence prioritaire. Et ça fait 10 ans? Incroyable. Invivable...

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panchito
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Re : Décision d'AG

Grmff a écrit :

Les WC qui refoulent régulièrement, c'est l'horreur absolue, l'urgence prioritaire. Et ça fait 10 ans? Incroyable. Invivable...

A mon sens le building est insalubre avec ce genre de problème...

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Papyrus
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Re : Décision d'AG

@Grmff & @Panchito

Merci pour vos réponses.
La question de la salubrité avait déjà été soulevée mais personne ne voulait régler le problème.
Je vais donc régler ce problème dès demain : le syndic va en être informé et va devoir trouver des entrepreneurs sérieux pour les devis.
La question du vote étant réglée, je n'ai plus de crainte que les travaux ne soient pas réalisés.

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grmff
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Re : Décision d'AG

Papyrus a écrit :

@Grmff & @Panchito

Merci pour vos réponses.
La question de la salubrité avait déjà été soulevée mais personne ne voulait régler le problème.
Je vais donc régler ce problème dès demain : le syndic va en être informé et va devoir trouver des entrepreneurs sérieux pour les devis.
La question du vote étant réglée, je n'ai plus de crainte que les travaux ne soient pas réalisés.

Sérieusement, vous avez eu combien d'inomerdation?

Moi, dès le 2e service, j'en aurait ramené deux seaux chez le syndic... et j'en aurais gardé un peu pour ceux quilui foutent des batons dans les roues.

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Papyrus
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Re : Décision d'AG

grmff a écrit :
Papyrus a écrit :

@Grmff & @Panchito

Merci pour vos réponses.
La question de la salubrité avait déjà été soulevée mais personne ne voulait régler le problème.
Je vais donc régler ce problème dès demain : le syndic va en être informé et va devoir trouver des entrepreneurs sérieux pour les devis.
La question du vote étant réglée, je n'ai plus de crainte que les travaux ne soient pas réalisés.

Sérieusement, vous avez eu combien d'inomerdation?

Moi, dès le 2e service, j'en aurait ramené deux seaux chez le syndic... et j'en aurais gardé un peu pour ceux quilui foutent des batons dans les roues.

1 à 2 refoulements annuels pour les bonnes années et 4 à 5, pour les mauvaises années depuis 15 ans et jamais assez de votes en faveur des travaux. Cela donnait lieu à des débouchages dès la moindre alerte d'écoulement lent ou de stagnation passagère.

Les CP des autres colonnes refusaient les travaux puisque leur colonne n'était pas impactée et certains s'étonnaient même que "le problème était toujours chez le même CP" malgré les explications données et répétées concernant les coudes de la descente des WC et l'accumulation de calcaire dans la colonne.

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grmff
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Re : Décision d'AG

J'aurais fait un procès à l'ACP depuis longtemps....
Ou alors, vous avez une filière de revente, c'est ça?

Non, franchement, c'est un abus de majorité. Amenez des seaux de ce que vous recevez à ceux qui votent contre. Mais ne leur laissez pas votre seau, ils sont foutu de le garder...

15 ans? Incroyable.

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panchito
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Re : Décision d'AG

Payrus a écrit :

1 à 2 refoulements annuels pour les bonnes années et 4 à 5, pour les mauvaises années depuis 15 ans et jamais assez de votes en faveur des travaux. Cela donnait lieu à des débouchages dès la moindre alerte d'écoulement lent ou de stagnation passagère.

Et les locataires acceptent cette situation? Et de payer pour ces débouchages à répétition?

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Papyrus
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Re : Décision d'AG

panchito a écrit :
Payrus a écrit :

1 à 2 refoulements annuels pour les bonnes années et 4 à 5, pour les mauvaises années depuis 15 ans et jamais assez de votes en faveur des travaux. Cela donnait lieu à des débouchages dès la moindre alerte d'écoulement lent ou de stagnation passagère.

Et les locataires acceptent cette situation? Et de payer pour ces débouchages à répétition?

Oui. Ils font avec et payent pour ceux qui payent ...

L'avant-dernier syndic s'était même étonné du nombre de débouchages annuels dans la copropriété en regard de son expérience en matière de copropriété mais n'a pas pour autant imposé les travaux pour cause d'insalubrité. Le précédent et le nouveau syndic non plus ...
Aucun des syndics ne s'est même étonné que ce soit à l'ODJ de quasi chaque AG avec le même résultat.
Nous avons appris à faire avec ... Une erreur et un problème d'éducation.

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grmff
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Re : Décision d'AG

Enfin, au delà de mon d'égout de cette situation de merde, vous avez mon avis technique:
1. La décision est valable
2. Même sans décision, vous êtes fondé à exiger du syndic qu'il fasse faire les travaux indispensables et urgents.
3. Vous êtes fondé à lancer une action en dommage et intérêts contre ceux qui s'opposent à cette réparation
4. Vous êtes fondé à lancer une action contre la copropriété qui ne fait pas ce qu'il faut
5. Vous êtes fondé à lancer une action en abus de majorité en cas de décision défavorable

Vous avez notamment l'article suivant qui peut vous être utile:

§ 4. Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.

Celui-ci aussi:

§ 7. Lorsqu'une minorité de copropriétaires empêche abusivement l'assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi [2 ...]2, tout copropriétaire lésé peut également s'adresser au juge, afin que celui-ci substitue à l'assemblée générale et prenne à sa place la décision requise.

Mais vous pouvez aussi demander la nomination d'un syndic provisoire nommé aux seules fins de commander les travaux, de les faire réaliser et de les payer:

§ 7. En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire.

La loi a certes changé des tas de fois depuis 15 ans. Mais toutes ces actions ou à peu près sont possibles depuis très longtemps.

Si vous avez peut que cela coûte trop cher ou que cela ne soit trop risqué relativement aux frais d'avocat que l'ACP pourrait tenter de vous mettre sur le dos, vous avez même la procédure, gratuite, de conciliation.

Bref, vous avez des tas de possibilité pour agir, contre le syndic, contre l'ACP, contre les propriétaires qui bloquent. Je ne comprends pas que vous laissiez faire.

Et pour finir, le concept "les mauvais payeurs ont bloqué le processus" est un mauvais concept. Il ne peut être retenu. Si le syndic constate qu'il n'a pas reçu les sous pour faire ce qu'il doit faire, il doit faire un appel de fonds supplémentaire afin de couvrir le trou et de pouvoir appliquer les décisions de l'assemblée générale.

Bref, aucune excuse pour avoir 15 ans d'emmerdement comme vous avez subi.

Un petit résumé de ce fil de discussion, accompagné de menaces bien senties de leur ramener des seaux de merde à la prochaine inomerdation, et les travaux devraient vite être fait.

(Et j'espère pour vous que le diagnostic a été posé correctement...)

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Papyrus
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Re : Décision d'AG

Merci pour cette réponse détaillée , je pense que cela devrait  largement suffire à débloquer la situation.

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Papyrus
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Re : Décision d'AG

J'ai appelé le syndic aujourd'hui pour lui signifier la signature du bon de travaux.
Il a dit qu'il fallait vérifier juridiquement si l'entrée de nouveaux copropriétaires n'affectait pas le vote des travaux et alors même que je lui donnais les explications, nous avons eu une coupure de téléphone bien opportune (pour lui).

J'ai retenté de le joindre mais sans résultat.

Alors, j'ai relu l'article 577 et je n'ai pas trouvé explicitement écrit que si un point à l'ODJ en AG est voté favorablement, il l'est définitivement.

J'ai retrouvé toutes les infos de Grmff et même celles concernant les documents remis par le syndic à la demande du notaire, aux copropriétaires entrant (les comptes sur 2 ans et les PV d'AG et d'AGE sur 3 ans).

Quelqu'un pourrait m'indiquer où trouver des articles de loi liés à l'insalubrité d'un bien immobilier ?
Je continue de chercher de mon côté.

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Papyrus
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Re : Décision d'AG

Je crois que j'ai trouvé ...

Arrêté du 4 septembre 2003 : Exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et
d'équipement des logements : coordination officieuse

MINISTERE DE LA REGION DE BRUXELLES-CAPITALE

Article 2 :
§ 6. En ce qui concerne l'exigence de sécurité portant sur les égouts,
l'immeuble doit comporter un système d'évacuation des eaux usées, des eaux
vannes et des eaux pluviales :
- soit conduisant ces eaux à l'égout public, dans le respect des normes et
règlements en vigueur;
- soit assurant une épuration de ces eaux et une dispersion conforme aux
normes et règlements en vigueur.
L'ensemble des canalisations, dispositifs de stockage ou de visite, en ce compris le branchement à l'égout public, doivent être maintenus en bon état et assurer un fonctionnement sûr, étanche et sans odeurs permanentes et incompatibles avec une jouissance normale du bien aussi bien dans le logement lui-même, que dans les communs et les abords."

Dernière modification par Papyrus (28-05-2020 16:51:56)

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