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Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Pilou611
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Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Bonjour à tous,

Voici un petit feedback sur mes démarches d'un crédit hypothécaire pour le financement de mon premier immeuble de rapport ( Youhouuuuu big_smile )

Crédit pour 80% du prix d'achat (J'apporte 20% + Frais d'achat), pas d'autre garantie, sur une seule tête et en personne physique.

En fait, aucune n'a voulu me prêter 100% du prix d'achat et j'ai pourtant une situation impeccable. Je pense que la BNB ne laisse pas trop le choix aux banques mais je peux me tromper...

Juin 2020 (c'est récent cool ):

0. Je prend contact avec deux courtiers (indépendant) en ligne dont un qui faisait une présentation à un séminaire sur l'immobilier auquel j'ai assisté. Les deux me proposent d'analyser ma situation complète et me propose des taux au dessus que ceux ci-dessous. Je ne voulais pas mettre d'autres choses en garantie (portefeuille financier, somme d'argent bloquée sur une durée plus ou moins déterminée, résidence principale). Je ne les intéressait pas beaucoup et moi non plus. Je pense qu'ils gagnent sur la globalité du projet via les propositions citées ci-dessus et au plus il y a de contrats, au mieux c'est pour eux.

1. Je vais dire bonjour à mon banquier dans ma petite agence Fin***, il me propose 1.47% sur 20 ans avec une assurance décès à 247€ pendant 13 ans. Un mix 60% mandat et 40% hypothèque + Assureur de mon choix.

2. Je vais ensuite chez C*C filiale du groupe K*C, j'obtiens 1.18% (55% mandat / 45% hypothèque) avec une assurance décès de 370€ pendant 13 ans + assurance incendie obligatoire dans le groupe. J'avoue que cette obligation d'assurance incendie me dérange (vont il me facturer à fond sur le long terme?) sans oublier la prime annuelle d'assurance décès 50% plus chère que chez mon banquier (pourquoi?)

3. Je tente une banque plus "récente" BeoB*** qui, à ma grande surprise, propose un deal bien meilleur que je pensais: 1.25% (60 mandat / 40 Hypothèque). Je m'attendais pas à çà et pour couronner le tout: liberté d'assurance incendie. Pas mal du tout, contact très bon et accord en seulement 3 jours!

4. Je contacte par email l'agence B*P de ma ville en disant que je fais le tour des banques et SURPRISE. Ils me répondent par email: "Envoyez nous la meilleure proposition que vous avez et nous verrons ce que nous pouvons faire.". J'avoue apprécier moyennement ce genre d'attitude mais ca a le mérite d'être efficace (au final...) Quatre jours plus tard, passage par le siège oblige: je reçois 1.18% avec un mandat de 83% et 17% d'hypothèque.

En tenant compte de ma maigre expérience en matière de crédit, je n'avais encore jamais vu une répartition mandat/hypothèque de la sorte. J'avoue ne pas trop comprendre pourquoi vouloir se démarquer à ce point là sur ce topic mais ca me va bien! (j'économise des frais d'hypothèque)

Les leçons que j'ai tiré de mon expérience:

- Il faut entre 3 jours et 7 jours ouvrés pour avoir l'accord de crédit.

- Les agences sont finalement toutes d'accord de s'aligner au meilleur taux reçu et il est donc important de faire le tour des banques et prendre le temps de le faire. Entre 1.47 et 1.18%, je gagne plus de 6500 euros sur la durée du financement et plusieurs milliers d'euros également grace au mandat hypothécaire plus élevé que l'inscription hypothécaire. (comptez 3 jours ouvrés pour avoir la réponse sur un taux)

- Le taux le plus bas n'est pas forcément le moins cher quand on regarde les frais annexes. Il est important de comparer globalement TOUS les prix: Taux, Frais de dossier, mandat/hypothèque, prime assurance décès, assurance incendie et de faire le calcul. Je ne conseille pas de comparer simplement via les taux TAEG car tous n'incluent pas toujours les mêmes éléments et contiennent souvent des estimations (lire texte en tout petit sous les offres).

- Votre banquier de longue date ne propose pas toujours les meilleures conditions, même si vous êtes bon payeur et fidèle depuis des années.

- Documents: CI recto/verso + fiches de paie (3 dernières) + Baux (immeuble de rapport) + Compromis/offre contresignée. J'ai ajouté à chaque fois le listing de mes crédit venant du site de la banque nationale (disponible en ligne gratuitement) ainsi qu'un relevé de dette fiscale (néant). C'était apprécié de la part des banquiers et permet de prouver qu'on est sérieux.

- Les courtiers indépendants peuvent, je pense, proposer des solutions de financement pour ceux qui veulent investir en acceptant de mettre des garanties autre que le bien en question (et moins de cash  à investir???)

J'espère que ce partage d'expérience sera apprécié.

Cordialement,
Pilou.

Dernière modification par Pilou611 (08-06-2020 22:29:38)

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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Félicitations pour votre investissement!

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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Pilou611 a écrit :

4. Je contacte par email l'agence B*P de ma ville en disant que je fais le tour des banques et SURPRISE. Ils me répondent par email: "Envoyez nous la meilleure proposition que vous avez et nous verrons ce que nous pouvons faire.". J'avoue apprécier moyennement ce genre d'attitude mais ca a le mérite d'être efficace (au final...) Quatre jours plus tard, passage par le siège oblige: je reçois 1.18% avec un mandat de 83% et 17% d'hypothèque.

En tenant compte de ma maigre expérience en matière de crédit, je n'avais encore jamais vu une répartition mandat/hypothèque de la sorte. J'avoue ne pas trop comprendre pourquoi vouloir se démarquer à ce point là sur ce topic mais ca me va bien! (j'économise des frais d'hypothèque)

Le mandat hypothécaire ne donne droit à aucun avantage fiscal

Avez-vous vérifié si la balance mandat hypothécaire 83 %/ crédit hypothécaire 17% vous permet de bénéficier au maximum pendant la durée de l'emprunt de l'avantage fiscal lié à l'emprunt avec inscription hypothécaire ?

Il s'agit d'un paramètre dont il faut tenir compte si l'on envisage une formule mixte mandat hypothécaire/crédit avec inscription hypothécaire.

Les frais plus légers sur le mandat hypothécaire compensent-ils l'éventuelle perte d'un avantage fiscal?

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grmff
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Le mandat hypothécaire n'empêche par de pouvoir déduire les intérêts des revenus immobiliers.

Et lors du contrôle fiscal que j'ai subi, il n'a pas été question de limiter la déduction pour épargne long terme/majorée parce qu'il y avait une partie en mandat...

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Himura
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

La question de la déduction sous inscription hypothécaire se poserait pour un achat d'habitation propre.
Pour cet investissement, on ne visera effectivement que la déduction des intérêts pour épargne à LT.

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grmff
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Himura a écrit :

La question de la déduction sous inscription hypothécaire se poserait pour un achat d'habitation propre.
Pour cet investissement, on ne visera effectivement que la déduction des intérêts pour épargne à LT.

Oufti qué mélange...

La déduction des intérêts se fait au niveau de la case 1146/2146 du cadre IX et vient en déduction des "revenus immobiliers" de la case 1106/2106 du cadre III  (où on déclare le RC, et qui fait que le fisc considère que vous avez des revenus immobiliers équivalents au RC indexé majoré de 40%)

L'épargne long terme se fait en case 1358/2158. On y déclare le capital remboursé et les assurances vies (si on le désire), et est limité à un montant de quelques 2000€, soit une réduction d'impôt de quelques 600€ (très limitée par rapport à un investissement immobilier...)

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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Pilou611 a écrit :

J'avoue que cette obligation d'assurance incendie me dérange (vont il me facturer à fond sur le long terme?) sans oublier la prime annuelle d'assurance décès 50% plus chère que chez mon banquier (pourquoi?)


Vous avez bien fait / raison.
Personnellement, mes crédits sont liés à ces assurances obligatoires. Elles étaient tout à fait dans le marché au départ, mais l'indice ABEX les rend très vite lourdes. Du coup, on devient rapidement hors marché, sans possibilité de remettre à plat et avec de faibles possibilités de renégocier.
Et donc de mon expérience, c'est un bel avantage de ne pas être lié sur une assurance.


Chapeau pour votre démarche, qui semble très bien réalisée !
Et à bientôt pour vos premières questions de bailleur  big_smile

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GT
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

grmff a écrit :

Le mandat hypothécaire n'empêche par de pouvoir déduire les intérêts des revenus immobiliers.

Et lors du contrôle fiscal que j'ai subi, il n'a pas été question de limiter la déduction pour épargne long terme/majorée parce qu'il y avait une partie en mandat...


Oups  !
J'avais omis de prendre en considération qu'il s'agissait d'un immeuble de rapport et pas de l'habitation propre.

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Himura
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

grmff a écrit :
Himura a écrit :

La question de la déduction sous inscription hypothécaire se poserait pour un achat d'habitation propre.
Pour cet investissement, on ne visera effectivement que la déduction des intérêts pour épargne à LT.

Oufti qué mélange...

La déduction des intérêts se fait au niveau de la case 1146/2146 du cadre IX et vient en déduction des "revenus immobiliers" de la case 1106/2106 du cadre III  (où on déclare le RC, et qui fait que le fisc considère que vous avez des revenus immobiliers équivalents au RC indexé majoré de 40%)

L'épargne long terme se fait en case 1358/2158. On y déclare le capital remboursé et les assurances vies (si on le désire), et est limité à un montant de quelques 2000€, soit une réduction d'impôt de quelques 600€ (très limitée par rapport à un investissement immobilier...)

Mélange ? non. C'est mon domaine justement wink
Le 1146 vise l'épargne à long terme (sur les intérêts uniquement, on est d'accord).

Avez-vous fait le test pour le 1358 ?
Dans bien des cas, cette déclaration (facultative) n'aura aucune incidence fiscale positive.

Dans certains cas, les investisseurs doivent aussi se pencher sur le code 3152, trop souvent oublié… Particulièrement s'ils ont acquis leur habitation en seconde temporalité.

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Himura
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Je peux vous l'expliquer wink
Vous n'avez probablement pas intérêt à postuler le remboursement en capital de l'emprunt car - c'est souvent bien que moins avantageux - il serait pris en considération au détriment de la DHPU fédérale.
Vous avez certainement une DHPU en cours.

Par contre, lorsque l'emprunt de votre habitation sera soldé, il sera intéressant d'y postuler.

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Himura
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Himura a écrit :

Je peux vous l'expliquer wink
Vous n'avez probablement pas intérêt à postuler le remboursement en capital de l'emprunt car - c'est souvent bien que moins avantageux - il serait pris en considération au détriment de la DHPU fédérale.
Vous avez certainement une DHPU en cours.

Par contre, lorsque l'emprunt de votre habitation sera soldé, il sera intéressant d'y postuler.


Ha…. Je vois que Grmff a effacé son message en réponse - ce qui rend ma propre réponse peu compréhensible.
(Dommage)

Dernière modification par Himura (09-06-2020 10:34:49)

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grmff
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

DHPU. Késako?

J'avoue que je suis preneur de toute information pour comprendre ce que je dois déclarer et où.
L'an dernier, j'ai oublié de déclarer la déduction de dividendes en case 1437/2437, qui m'aurait permis d'éviter de payer trop d'impôt. Quoi que non. J'en aurai toujours payé trop...  big_smile

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grmff
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Je n'ai pas de DHPU en cours...

J'imagine des tas de raisons, qui sortent largement du cadre de ce forum, et qui divulgueraient des informations personnelles que je ne veux pas divulguer publiquement.

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Bim
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Félicitations pour votre investissement !

0. Je prend contact avec deux courtiers (indépendant) en ligne dont un qui faisait une présentation à un séminaire sur l'immobilier auquel j'ai assisté.

Autre leçon pour vous à tirer : ne pas écouter un courtier qui fait de la promo pour les crédits bullet en présentant des simulations fausses dans un pseudo-séminaire immobilier créé par des pseudo-experts vendeurs de rêve.

PS : Je n'assiste pas à ce genre de "séminaire" mais la vidéo où le gars présente le crédit bullet était visible sur internet. J'ai bien ri en voyant ses calculs de comparaison crédit bullet - crédit classique....  big_smile

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Pilou611
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Bonjour à tous et merci pour vos réponses!

@ GT: J'avoue voir l'intérêt d'un plus grand mandat qui génère moins de frais de notaire mais je ne me suis pas encore penché sur les avantages fiscaux. Je dois me renseigner via mon comptable. Merci d'avoir soulevé ce point!

@ Himura: Oui, je ne veux pas d'une obligation d'assurance. A ma grande surprise, j'ai pu négocié en parlant des autres banques qui ne l'imposaient pas et la condition d'assurance est tombée cool !

@ Bim: big_smile big_smile big_smile  Je pense voir de quelle vidéo vous parlez mais... J'avoue ne pas voir l'erreur que vous pointez du doigt. (je suis trop novice??) On pourrait en parler, c'est intéressant! J'ai opté pour une formule classique et je suis bien content.

Merci pour vos félicitations également, ca fait plaisir! Bonne après midi!

Dernière modification par Pilou611 (10-06-2020 14:12:30)

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Bim
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

@ Bim: big_smile big_smile big_smile  Je pense voir de quelle vidéo vous parlez mais... J'avoue ne pas voir l'erreur que vous pointez du doigt. (je suis trop novice??) On pourrait en parler, c'est intéressant! J'ai opté pour une formule classique et je suis bien content.

Grâce à vous, j'ai été revoir cette vidéo et ai pu rire encore à nouveau big_smile big_smile
L'erreur est pourtant fondamentale et c'est désolant de voir cela de la part d'un "courtier" en crédit. Dans son exemple, il compare le rendement  d'un bien en location financé soit par un crédit hypothécaire classique à un taux X, soit par un crédit bullet à un taux Y (avec Y > X) après 10 ans, considérant que le bien est revendu avec une plus-value de Z € et le crédit soldé par le reste de la vente. Pour calculer le rendement total obtenu après la revente avec plus-value, le gars additionne le cash flow généré pendant 10 ans pour chaque type de crédit (qui est forcément plus élevé pour le crédit bullet vu qu'on ne paie que des intérêts) avec la plus-value Z et conclut que le montant empoché par le scénario du bullet est plus élevé et que donc cette formule procure un rendement total plus élevé.

Où se se situe l'erreur ?
Il n'intègre pas dans son calcul le capital remboursé pendant 10 ans pour le crédit classique... Lors de la revente, vous empochez la plus-value mais aussi le capital déjà remboursé, en plus des cash flows générés pendant les 10 ans de location. Cela change la donne car le retour sur investissement est plus élevé pour le crédit classique car son taux d'intérêt est plus bas que celui du bullet... Bref vous arrivez à une conclusion très différente de la sienne smile

Bref, ce genre de contenu ne me donne pas du tout envie de participer à ce genre de "séminaire"

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Pilou611
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Autorisation de poster le liens YT?  wink

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Pilou611
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

En effet, je viens de regarder. Il oublie le capital remboursé dans son exemple de crédit classique. tongue

Liens: Video ici

Dernière modification par Pilou611 (10-06-2020 21:12:20)

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grmff
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Pilou611 a écrit :

En effet, je viens de regarder. Il oublie le capital remboursé dans son exemple de crédit classique. tongue

Liens: Video ici

Avec quelques recherches, j'étais également tombé sur cette video youtube. C'est un peu tristounet.

Bien que certaines informations puissent être réellement intéressantes, et que certains mécanismes puissent être réellement utile selon les personnes, c'est un peu dommage que ce soit avec une démonstration complètement débile et des arguments qui n'en sont pas.

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Bim

Pilou611
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Perso j'ai été à un de leur séminaire à Bruxelles sur une journée. Il y a quelques informations à prendre mais beaucoup de brainwashing du style "tu peux devenir libre financièrement grace à l'immobilier et en partant de zero euro" ce qui n'est pas vrai (à moins de très bien gagner sa vie mensuellement et d'avoir une grande capacité d'épargne ou des garanties en suffisance).

Les intervenants se disent professionnels de l'immobilier mais ne le sont pas vraiment. Je les qualifie d' "influenceurs". Je respectent ce qu'ils font, ils sont à fond dans leur projet mais ils gagnent leur vie bien mieux avec les séminaires qu'avec l'immobilier (qu'ils utilisent comme prétexte).

Ce n'est que mon humble avis.

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