Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Bonjour à tous,

Voici un petit feedback sur mes démarches d'un crédit hypothécaire pour le financement de mon premier immeuble de rapport ( Youhouuuuu )

Crédit pour 80% du prix d'achat (J'apporte 20% + Frais d'achat), pas d'autre garantie, sur une seule tête et en personne physique.

En fait, aucune n'a voulu me prêter 100% du prix d'achat et j'ai pourtant une situation impeccable. Je pense que la BNB ne laisse pas trop le choix aux banques mais je peux me tromper...

Juin 2020 (c'est récent ):

0. Je prend contact avec deux courtiers (indépendant) en ligne dont un qui faisait une présentation à un séminaire sur l'immobilier auquel j'ai assisté. Les deux me proposent d'analyser ma situation complète et me propose des taux au dessus que ceux ci-dessous. Je ne voulais pas mettre d'autres choses en garantie (portefeuille financier, somme d'argent bloquée sur une durée plus ou moins déterminée, résidence principale). Je ne les intéressait pas beaucoup et moi non plus. Je pense qu'ils gagnent sur la globalité du projet via les propositions citées ci-dessus et au plus il y a de contrats, au mieux c'est pour eux.

1. Je vais dire bonjour à mon banquier dans ma petite agence Fin***, il me propose 1.47% sur 20 ans avec une assurance décès à 247€ pendant 13 ans. Un mix 60% mandat et 40% hypothèque + Assureur de mon choix.

2. Je vais ensuite chez C*C filiale du groupe K*C, j'obtiens 1.18% (55% mandat / 45% hypothèque) avec une assurance décès de 370€ pendant 13 ans + assurance incendie obligatoire dans le groupe. J'avoue que cette obligation d'assurance incendie me dérange (vont il me facturer à fond sur le long terme?) sans oublier la prime annuelle d'assurance décès 50% plus chère que chez mon banquier (pourquoi?)

3. Je tente une banque plus "récente" BeoB*** qui, à ma grande surprise, propose un deal bien meilleur que je pensais: 1.25% (60 mandat / 40 Hypothèque). Je m'attendais pas à çà et pour couronner le tout: liberté d'assurance incendie. Pas mal du tout, contact très bon et accord en seulement 3 jours!

4. Je contacte par email l'agence B*P de ma ville en disant que je fais le tour des banques et SURPRISE. Ils me répondent par email: "Envoyez nous la meilleure proposition que vous avez et nous verrons ce que nous pouvons faire.". J'avoue apprécier moyennement ce genre d'attitude mais ca a le mérite d'être efficace (au final...) Quatre jours plus tard, passage par le siège oblige: je reçois 1.18% avec un mandat de 83% et 17% d'hypothèque.

En tenant compte de ma maigre expérience en matière de crédit, je n'avais encore jamais vu une répartition mandat/hypothèque de la sorte. J'avoue ne pas trop comprendre pourquoi vouloir se démarquer à ce point là sur ce topic mais ca me va bien! (j'économise des frais d'hypothèque)

Les leçons que j'ai tiré de mon expérience:

- Il faut entre 3 jours et 7 jours ouvrés pour avoir l'accord de crédit.

- Les agences sont finalement toutes d'accord de s'aligner au meilleur taux reçu et il est donc important de faire le tour des banques et prendre le temps de le faire. Entre 1.47 et 1.18%, je gagne plus de 6500 euros sur la durée du financement et plusieurs milliers d'euros également grace au mandat hypothécaire plus élevé que l'inscription hypothécaire. (comptez 3 jours ouvrés pour avoir la réponse sur un taux)

- Le taux le plus bas n'est pas forcément le moins cher quand on regarde les frais annexes. Il est important de comparer globalement TOUS les prix: Taux, Frais de dossier, mandat/hypothèque, prime assurance décès, assurance incendie et de faire le calcul. Je ne conseille pas de comparer simplement via les taux TAEG car tous n'incluent pas toujours les mêmes éléments et contiennent souvent des estimations (lire texte en tout petit sous les offres).

- Votre banquier de longue date ne propose pas toujours les meilleures conditions, même si vous êtes bon payeur et fidèle depuis des années.

- Documents: CI recto/verso + fiches de paie (3 dernières) + Baux (immeuble de rapport) + Compromis/offre contresignée. J'ai ajouté à chaque fois le listing de mes crédit venant du site de la banque nationale (disponible en ligne gratuitement) ainsi qu'un relevé de dette fiscale (néant). C'était apprécié de la part des banquiers et permet de prouver qu'on est sérieux.

- Les courtiers indépendants peuvent, je pense, proposer des solutions de financement pour ceux qui veulent investir en acceptant de mettre des garanties autre que le bien en question (et moins de cash  à investir???)

J'espère que ce partage d'expérience sera apprécié.

Cordialement,
Pilou.

Dernière modification par Pilou611 (08-06-2020 22:29:38)