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Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Pilou611
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Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Bonjour à tous,

Voici un petit feedback sur mes démarches d'un crédit hypothécaire pour le financement de mon premier immeuble de rapport ( Youhouuuuu big_smile )

Crédit pour 80% du prix d'achat (J'apporte 20% + Frais d'achat), pas d'autre garantie, sur une seule tête et en personne physique.

En fait, aucune n'a voulu me prêter 100% du prix d'achat et j'ai pourtant une situation impeccable. Je pense que la BNB ne laisse pas trop le choix aux banques mais je peux me tromper...

Juin 2020 (c'est récent cool ):

0. Je prend contact avec deux courtiers (indépendant) en ligne dont un qui faisait une présentation à un séminaire sur l'immobilier auquel j'ai assisté. Les deux me proposent d'analyser ma situation complète et me propose des taux au dessus que ceux ci-dessous. Je ne voulais pas mettre d'autres choses en garantie (portefeuille financier, somme d'argent bloquée sur une durée plus ou moins déterminée, résidence principale). Je ne les intéressait pas beaucoup et moi non plus. Je pense qu'ils gagnent sur la globalité du projet via les propositions citées ci-dessus et au plus il y a de contrats, au mieux c'est pour eux.

1. Je vais dire bonjour à mon banquier dans ma petite agence Fin***, il me propose 1.47% sur 20 ans avec une assurance décès à 247€ pendant 13 ans. Un mix 60% mandat et 40% hypothèque + Assureur de mon choix.

2. Je vais ensuite chez C*C filiale du groupe K*C, j'obtiens 1.18% (55% mandat / 45% hypothèque) avec une assurance décès de 370€ pendant 13 ans + assurance incendie obligatoire dans le groupe. J'avoue que cette obligation d'assurance incendie me dérange (vont il me facturer à fond sur le long terme?) sans oublier la prime annuelle d'assurance décès 50% plus chère que chez mon banquier (pourquoi?)

3. Je tente une banque plus "récente" BeoB*** qui, à ma grande surprise, propose un deal bien meilleur que je pensais: 1.25% (60 mandat / 40 Hypothèque). Je m'attendais pas à çà et pour couronner le tout: liberté d'assurance incendie. Pas mal du tout, contact très bon et accord en seulement 3 jours!

4. Je contacte par email l'agence B*P de ma ville en disant que je fais le tour des banques et SURPRISE. Ils me répondent par email: "Envoyez nous la meilleure proposition que vous avez et nous verrons ce que nous pouvons faire.". J'avoue apprécier moyennement ce genre d'attitude mais ca a le mérite d'être efficace (au final...) Quatre jours plus tard, passage par le siège oblige: je reçois 1.18% avec un mandat de 83% et 17% d'hypothèque.

En tenant compte de ma maigre expérience en matière de crédit, je n'avais encore jamais vu une répartition mandat/hypothèque de la sorte. J'avoue ne pas trop comprendre pourquoi vouloir se démarquer à ce point là sur ce topic mais ca me va bien! (j'économise des frais d'hypothèque)

Les leçons que j'ai tiré de mon expérience:

- Il faut entre 3 jours et 7 jours ouvrés pour avoir l'accord de crédit.

- Les agences sont finalement toutes d'accord de s'aligner au meilleur taux reçu et il est donc important de faire le tour des banques et prendre le temps de le faire. Entre 1.47 et 1.18%, je gagne plus de 6500 euros sur la durée du financement et plusieurs milliers d'euros également grace au mandat hypothécaire plus élevé que l'inscription hypothécaire. (comptez 3 jours ouvrés pour avoir la réponse sur un taux)

- Le taux le plus bas n'est pas forcément le moins cher quand on regarde les frais annexes. Il est important de comparer globalement TOUS les prix: Taux, Frais de dossier, mandat/hypothèque, prime assurance décès, assurance incendie et de faire le calcul. Je ne conseille pas de comparer simplement via les taux TAEG car tous n'incluent pas toujours les mêmes éléments et contiennent souvent des estimations (lire texte en tout petit sous les offres).

- Votre banquier de longue date ne propose pas toujours les meilleures conditions, même si vous êtes bon payeur et fidèle depuis des années.

- Documents: CI recto/verso + fiches de paie (3 dernières) + Baux (immeuble de rapport) + Compromis/offre contresignée. J'ai ajouté à chaque fois le listing de mes crédit venant du site de la banque nationale (disponible en ligne gratuitement) ainsi qu'un relevé de dette fiscale (néant). C'était apprécié de la part des banquiers et permet de prouver qu'on est sérieux.

- Les courtiers indépendants peuvent, je pense, proposer des solutions de financement pour ceux qui veulent investir en acceptant de mettre des garanties autre que le bien en question (et moins de cash  à investir???)

J'espère que ce partage d'expérience sera apprécié.

Cordialement,
Pilou.

Dernière modification par Pilou611 (08-06-2020 22:29:38)

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panchito
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Pilou611 a écrit :

mais ils gagnent leur vie bien mieux avec les séminaires qu'avec l'immobilier (qu'ils utilisent comme prétexte).

Ça c'est sur!

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grmff
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Si j'ai compris le gaillard, c'est un courtier en prêt. C'est comme cela qu'il gagne sa vie: en montant des dossiers de prêts pour ses clients.

Tu avais payé pour ton séminaire?

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Bim
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

grmff a écrit :

Si j'ai compris le gaillard, c'est un courtier en prêt. C'est comme cela qu'il gagne sa vie: en montant des dossiers de prêts pour ses clients.

Sûrement que ses commissions sont plus importantes pour les crédits bullet avec des taux élevés smile

Noter que son montage avec nantissement d'une assurance vie peut aussi se faire avec un crédit hypothécaire "classique" qui, avec un taux inférieur, sera plus profitable. Le seul intérêt du bullet dans ce cas est la possibilité de placer le cash flow supplémentaire généré à un taux qui vous rapporte plus que le supplément d'intérêts payés... Dommage qu'il n'aborde pas cet aspect...

mais ils gagnent leur vie bien mieux avec les séminaires qu'avec l'immobilier (qu'ils utilisent comme prétexte).

Exactement. Ce sont des séminaires/formations fortement biaisés qui présentent une information générale axée sur "le bon côté des choses" qui est souvent éloignée de la réalité de l'investissement... On vous présentera un gars qui se la ramène en disant qu'il a acheté 80 logements en 5 ans en démarrant avec 1000 € d'épargne et un salaire de magasinier, bof bof la crédibilité... Vous apprendrez bien plus sur ce forum et qui plus est, gratuitement. Demandez à grmff en combien de temps il a acheté ses biens et vous serez dans une réalité tout autre que ces vendeurs de rêve smile

Dernière modification par Bim (11-06-2020 10:01:06)

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Pilou611
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

grmff a écrit :

Tu avais payé pour ton séminaire?

Oui, 60 euros si je me souviens bien. Un séminaire Acheter pour louer (liens). Une grande salle avec des projecteurs, des spots partout, de la musique, des influenceurs et un motivateur (liens). C'était too much pour moi d'ailleurs j'ai quitté avant la fin.

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Pilou611
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Les taux baissent encore et je reçois aujourd'hui par email 1.15% fixe sur 20 ans sans condition d'assurance. J'hésite à refaire un tour de table mais j'ai peur de passer pour un chi....

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Bim
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

En soi, vous avez déjà de très bonnes propositions de taux ! A vous de voir en fonction du délai qu'il vous reste pour continuer à négocier smile

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grmff
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Pour moi, le taux est tout à fait secondaire arrivé à ce niveau. L'important est l'accueil et la confiance mutuelle. Pas pour le plaisir d'une belle relation, mais aussi pour que l'affaire suivante se passe aussi facilement.

Parce que quand on met le doigt dans l'engrenage, on se fait happer par la machine...  big_smile

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PIM
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Pilou611 a écrit :
grmff a écrit :

Tu avais payé pour ton séminaire?

Oui, 60 euros si je me souviens bien. Un séminaire Acheter pour louer (liens). Une grande salle avec des projecteurs, des spots partout, de la musique, des influenceurs et un motivateur (liens). C'était too much pour moi d'ailleurs j'ai quitté avant la fin.

Sinon, il y a aussi celui-ci...


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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Pilou611
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

big_smile  big_smile  big_smile  big_smile  big_smile  Il est incroyable lui!

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Pilou611
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

grmff a écrit :

Pour moi, le taux est tout à fait secondaire arrivé à ce niveau. L'important est l'accueil et la confiance mutuelle. Pas pour le plaisir d'une belle relation, mais aussi pour que l'affaire suivante se passe aussi facilement.

Parce que quand on met le doigt dans l'engrenage, on se fait happer par la machine...  big_smile

Question: Vaut-il mieux avoir ses crédits au même endroit pour résidence principale + IDR (Fint... en l'occurence) ou 2 banques différentes?

- C*C m'avait imposé une assurance chez eux avant de se rétracter (après avoir demandé en pointant du doigt la concurrence)

Ils me parraissent très pros chez CBC mais les avis sur internet ne sont pas très positif (manque de flexibilité)

- Beob... a été irréprochable dès le début mais j'avoue ne pas connaître du tout.

- Fint.. était moins bon mais s'est aligné sur tout, c'est ma banque depuis des années mais il y a un nouveau directeur d'agence qui a l'air moins impliqué que son prédécesseur.

Un avis sur une de ces 3 là de votre côté? Chez qui êtes vous? (MP si vous voulez).

Merci!

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max11
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Juste pour info : votre "banque récente" BeoB*** c'est le nouveau nom de CitiBank !   Pas vraiment un nouveau venu  wink  tongue  lol

Perso, j'ai privilégié la même banque (pas Beo***) avec un directeur d'agence indépendant.
En général, ils sont beaucoup plus motivé à satisfaire leurs bons clients que le directeur employé qui sera muté un jour ou l'autre.
Cela donne aussi une certaine souplesse avec les garanties avec, par exemple, une maison déjà hypothéquée qui sert de garantie pour acheter un appartement qui, du coup, n'a aucune hypothèque sur le dos ou un appartement à l'étranger financé avec un crédit en BE grâce à un mandat pris sur une maison en BE.
Evidemment, à contrario, tous vos oeufs sont dans le même panier...
Mais je n'ai jamais eu à m'en plaindre même lors de la renégociation de taux pour s'aligner sur la baisse du marché.

PS : au tant ou au temps pour moi. gogl est mon ami et me dit que "Beobank est une banque située en Belgique appartenant au Crédit mutuel Nord Europe depuis 2013."  Citibank a dû céder sa filialle belge.
Ma carte de crédit Citibank est devenu Beobank et j'ai cru que c'était juste un changement de nom sans chercher plus loin...

Dernière modification par max11 (11-06-2020 14:45:56)

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Himura
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Pilou611 a écrit :
grmff a écrit :

Pour moi, le taux est tout à fait secondaire arrivé à ce niveau. L'important est l'accueil et la confiance mutuelle. Pas pour le plaisir d'une belle relation, mais aussi pour que l'affaire suivante se passe aussi facilement.

Parce que quand on met le doigt dans l'engrenage, on se fait happer par la machine...  big_smile

Question: Vaut-il mieux avoir ses crédits au même endroit pour résidence principale + IDR (Fint... en l'occurence) ou 2 banques différentes?

- C*C m'avait imposé une assurance chez eux avant de se rétracter (après avoir demandé en pointant du doigt la concurrence)

Ils me parraissent très pros chez CBC mais les avis sur internet ne sont pas très positif (manque de flexibilité)

- Beob... a été irréprochable dès le début mais j'avoue ne pas connaître du tout.

- Fint.. était moins bon mais s'est aligné sur tout, c'est ma banque depuis des années mais il y a un nouveau directeur d'agence qui a l'air moins impliqué que son prédécesseur.

Un avis sur une de ces 3 là de votre côté? Chez qui êtes vous? (MP si vous voulez).

Merci!


J'ai pu arriver à la conclusion que les noms des banques ont au final peu de valeur.

Ce qui compte - et le conseil de Grmff allait dans ce sens aussi il me semble - c'est de tomber sur le bon interlocuteur. Celui qui vous a vraiment écouté, et qui a bien compris votre (vos) projet(s).
Mentalement, il sera sur la même longueur que vous, et presque embarqué avec.  (Pour exemple, mon banquier m'a demandé souvent es photos de mon dernier achat ces derniers mois, alors que je le transformais. Il a aimé mon projet, et le suit).

C'est cette personne qui vous accueillera plus facilement par après aussi. Et vous aurez déjà sa confiance acquise, normalement.

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grmff
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

C'est effectivement mon conseil: trouver un bon interlocuteur. Même si au cours de toutes ces années, j'ai dû en avoir un par an ou par deux années...

Il n'y a qu'à lire mes boires et déboires lors de mon dernier investissement pour voir ce qui se passe si vous avez la malchance de tomber sur le mauvais interlocuteur.

Tous mes crédits sont à la même banque. ING pour ne pas les citer. Mon dernier investissement a failli se faire chez Cbc, qui m'ont vraiment impressionné par leur disponibilité et professionnalisme. Mais je pense que c'est une question de la personne qui vous reçoit. Pas de l'organisme lui-même.

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Pilou611
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

max11 a écrit :

Perso, j'ai privilégié la même banque (pas Beo***) avec un directeur d'agence indépendant.
En général, ils sont beaucoup plus motivé à satisfaire leurs bons clients que le directeur employé qui sera muté un jour ou l'autre.

Ce que vous dites est tellement vrai! Mon sentiment est qu'ils s'investissent beaucoup plus car c'est vraiment leur gagne pain.

grmff a écrit :

C'est effectivement mon conseil: trouver un bon interlocuteur.

C'est un monde spécial quand même... On nous accueil toujours avec le sourire et un beau discours...

L'un te promet d'avoir un taux super qui s'avère être plus cher que les autres (Perso si je suis banquier je vais regarder la concurence et je suis au courant de la réalité des choses alors j'ai du mal à croire ce discours).

L'autre te force à prendre une assurance incendie pour ensuite te dire "bon si les autres ne le font pas on ne le fera pas" (En gros: j'ai voulu t'avoir mais tu as été plus malin ce coup ci).

neutral

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Bim
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

C'est un monde spécial quand même... On nous accueil toujours avec le sourire et un beau discours...

L'un te promet d'avoir un taux super qui s'avère être plus cher que les autres (Perso si je suis banquier je vais regarder la concurence et je suis au courant de la réalité des choses alors j'ai du mal à croire ce discours).

L'autre te force à prendre une assurance incendie pour ensuite te dire "bon si les autres ne le font pas on ne le fera pas" (En gros: j'ai voulu t'avoir mais tu as été plus malin ce coup ci).

Bienvenue dans le monde des affaires ! A vous de tirer la barque pour négocier comme vous l'avez déjà très bien fait smile

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Pilou611
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

@ Bim c'est exactement çà!

Question supplémentaire: 2 crédits hyp. dans 2 banques différentes n'a pas d'impact sur la décision d'un 3eme crédit éventuellement à venir dans une autre banque? Ou faut il préférer mettre tout ses crédits dans la même banque et ainsi peut-être prouver une certaine stabilité...?

Dernière modification par Pilou611 (12-06-2020 19:05:21)

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Himura
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Pilou611 a écrit :

@ Bim c'est exactement çà!

Question supplémentaire: 2 crédits hyp. dans 2 banques différentes n'a pas d'impact sur la décision d'un 3eme crédit éventuellement à venir dans une autre banque? Ou faut il préférer mettre tout ses crédits dans la même banque et ainsi peut-être prouver une certaine stabilité...?

La preuve de stabilité se prouve facilement, où que soient vos crédits.

L'avantage de travailler avec des banques différentes, c'est la mise en concurrence. Donc utile si la distinction est importante d'un crédit à l'autre.
L'avantage de travailler avec une même banque est généralement plus important : reprise d'en-cours pour le nouveau financement, hypothèques déjà en place, ce qui permet de diminuer fortement leur risque, et donc de vous faciliter vos conditions, interlocuteur et méthode connue et éprouvée.
(D'où l'intérêt de bien choisir au départ aussi smile Aucune pression...)

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Pilou611
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Merci Himura pour votre avis!

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D1791
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Il y a un avantage à travailler avec la même banque : c'est qu'après plusieurs opérations, il est plus facile de faire pression pour n'avoir qu'un mandat (voire une promesse) hypothécaire plutôt qu'une hypothèque.
C'est plus difficile à faire passer lorsqu'à chaque opération on va vers une nouvelle banque.

Ca s'est passé comme ça pour moi... jusqu'à ce que je me fâche avec eux.  J'ai alors tout changé pour tout mettre auprès d'une autre banque.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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Pilou611
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Re : Témoignage crédit immeuble de rapport et surprise repartition mandat/hypothèque

Merci D1791, je vais considérer aller chez le même banquier  smile

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