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Vente en Viager: avec quels frais et quel statut?

grmff
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Vente en Viager: avec quels frais et quel statut?

On me propose d'acheter certains de mes biens en viager. Le prix d'achat est convenu, à 184.000€ (par exemple), avec un bouquet de 40.000€ et une rente de 144.000€ au total sur 6 ans, soit 2.000€/mois. Le bien sera libre à l'acte, pas de droit d'usufruit ni d'occupation. J'estime le loyer à 1000€/mois. Je ne suis pas "agé" et mon espérance de vie est de très très très largement plus que 6 ans. A moins que mon médecin ne m'ait menti, évidemment. Mais ce n'est pas mon médecin qui achète... big_smile

L'acquéreur ne souhaite pas faire de prêt hypothécaire pour des raisons religieuses (intérêt, c'est haram...) et souhaite donc étaler le prix d'achat. Il est donc prêt (mais sans intérêt) à payer largement plus cher que la valeur normale du marché. Et surtout, ces biens sont en vente depuis longtemps, et je serais content de les vendre ensemble... Je n'ai pas besoin de sous dans l'immédiat, je ne compte plus investir. (mais alors, pourquoi vendre allez vous me dire. C'est une longue histoire, et je ne vais donc pas développer ici...)

Qu'en penser?

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Himura
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Re : Vente en Viager: avec quels frais et quel statut?

En premier lieu, je suivrai avec attention, car les ventes en viager ont tjs géréné une drôle d'attirance pour moi.
Mais à chaque fois que j'y ai regardé, c'était vite rejeté (en tant qu'acheteur investisseur, ça n'a pas bcp de sens de payer et d'attendre).

En second lieu, ... ça semble plutôt coller parfaitement à ce que vous pourriez en espérer, à vous lire.
On se demande presque où est le loup ?
Le break even se ferait dans +/- 15 ans, par rapport à la location. Même si vous n'êtes pas vieux, est-ce que vous en profiterez 2x plus entre la 15ème et la 30ème année que maintenant ?

Après, il y a toujours aussi la question du patrimoine en héritage qui peut intérférer.

(Je n'ai par contre pas bien compris pourquoi un prix de vente mentionné à 164.000 €, alors qu'on parle d'un viager, et que le total à recevoir est de 184.000 €)

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grmff
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Re : Vente en Viager: avec quels frais et quel statut?

J'ai corrigé les chiffres: 184.000€ de prix de vente, 40.000€ de bouquet et 144.000€ en 72 mensualités de 2000€.

L'idée du vendeur est évidemment de limiter la rente à une durée de 6 ans.

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Himura
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Re : Vente en Viager: avec quels frais et quel statut?

Mais dans votre exemple, il en jouirait de suite donc ? Est-ce vraiment du viage - ou un étalement du prix d'achat simplement ?

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GT

PIM
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Re : Vente en Viager: avec quels frais et quel statut?

Himura a écrit :

Mais dans votre exemple, il en jouirait de suite donc ? Est-ce vraiment du viage - ou un étalement du prix d'achat simplement ?

Le viager peut porter sur la pleine propriété


Erik DECKERS
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PIM
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Re : Vente en Viager: avec quels frais et quel statut?

@grmff: en viager, le créditrentier bénéficie d'une inscription en premier rang.
Je ne vois pas, a priori, où le bât blesse dans cette proposition.
Qu'en pense votre notaire ?


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Vente en Viager: avec quels frais et quel statut?

Il n'en pense encore rien... on est le week-end... big_smile

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grmff
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Re : Vente en Viager: avec quels frais et quel statut?

Comment se calculent les frais de notaire et droits d'enregistrement?

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PIM
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Re : Vente en Viager: avec quels frais et quel statut?

grmff a écrit :

Comment se calculent les frais de notaire et droits d'enregistrement?

sur le prix de vente (ici: 184.000 €)
la rente viagère n'est qu'une conversion de paiement d'une partie du prix.


Erik DECKERS
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PIM
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Re : Vente en Viager: avec quels frais et quel statut?

grmff a écrit :

Il n'en pense encore rien... on est le week-end... big_smile

Pffff.
Faut changer de notaire alors wink


Erik DECKERS
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Sherlock
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Re : Vente en Viager: avec quels frais et quel statut?

Bonjour grmff,

Pourquoi ne pas ouvrir la vente en viager au "tout public"? tu auras sûrement d'autres offres et cela te permettra d'avoir plusieurs offres et, qui sait, en tirer le meilleur parti.

Dernière modification par Sherlock (14-06-2020 11:07:26)

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XTof.vl
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Re : Vente en Viager: avec quels frais et quel statut?

Pendant les 6 ans, où sont les responsabilités en cas d'aliénation du bien, pour le paiement des taxes et des assurances?

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grmff
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Re : Vente en Viager: avec quels frais et quel statut?

Sherlock a écrit :

Bonjour grmff,

Pourquoi ne pas ouvrir la vente en viager au "tout public"? tu auras sûrement d'autres offres et cela te permettra d'avoir plusieurs offres et, qui sait, en tirer le meilleur parti.

Ce sont des biens en vente depuis longtemps. Le prix annoncé est plus que correct. La proposition n'est pas réellement un viager, vu mon age et la durée limitée du viager. L'objectif n'est pas une rente pour moi, mais éviter un crédit hypothécaire pour l'acquéreur.

J'imagine que je peux aussi accepter une vente avec payement différé, et que le principe serait le même. Mais il a proposé un viager, sans doute parce que c'est plus courant dans les affaires.

L'acquéreur n'est pas un investisseur très expérimenté.

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grmff
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Re : Vente en Viager: avec quels frais et quel statut?

XTof.vl a écrit :

Pendant les 6 ans, où sont les responsabilités en cas d'aliénation du bien, pour le paiement des taxes et des assurances?

Si je comprends bien, la vente se fait de manière complète à l'acte de vente. Et le payement se fait en mensualités. Dans mon cas en tout cas, c'est un viager sans réserve d'usufruit.

Moralité: c'est l'acquéreur qui devient responsable de tout tout de suite.

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grmff
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Re : Vente en Viager: avec quels frais et quel statut?

Vous savez où je peux trouver un modèle de contrat de vente en viager? Je n'en trouve pas sûr Pim.be...  angel

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XTof.vl
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Re : Vente en Viager: avec quels frais et quel statut?

grmff a écrit :
XTof.vl a écrit :

Pendant les 6 ans, où sont les responsabilités en cas d'aliénation du bien, pour le paiement des taxes et des assurances?

Si je comprends bien, la vente se fait de manière complète à l'acte de vente. Et le payement se fait en mensualités. Dans mon cas en tout cas, c'est un viager sans réserve d'usufruit.

Moralité: c'est l'acquéreur qui devient responsable de tout tout de suite.

Alors se pose la question de ce qui arrivera en cas de non payement des mensualités par l'acheteur. Vous n'avez rien qui vous protège.

S'il vend le bien et qu'il part à l'étranger, vous ne pourrez plus que pleurer...

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grmff
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Re : Vente en Viager: avec quels frais et quel statut?

XTof.vl a écrit :
grmff a écrit :
XTof.vl a écrit :

Pendant les 6 ans, où sont les responsabilités en cas d'aliénation du bien, pour le paiement des taxes et des assurances?

Si je comprends bien, la vente se fait de manière complète à l'acte de vente. Et le payement se fait en mensualités. Dans mon cas en tout cas, c'est un viager sans réserve d'usufruit.

Moralité: c'est l'acquéreur qui devient responsable de tout tout de suite.

Alors se pose la question de ce qui arrivera en cas de non payement des mensualités par l'acheteur. Vous n'avez rien qui vous protège.

S'il vend le bien et qu'il part à l'étranger, vous ne pourrez plus que pleurer...

Il y a tout de même une hypothèque à mon profit sur ce bien. C'est loin d'être rien. Impossible pour lui de vendre sans me payer.

Et si j'ai bien compris, il existe également des possibilités d'annulation de la vente avec conservation des sommes payées. Si c'est vrai, c'est pas rien non plus.

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PIM
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Re : Vente en Viager: avec quels frais et quel statut?

grmff a écrit :

Vous savez où je peux trouver un modèle de contrat de vente en viager? Je n'en trouve pas sûr Pim.be...  angel

Si on ne le trouve pas sur Pim, c'est qu'il n'y a pas moyen de le trouver ailleurs non plus.
Je plaisante.
Un modèle pour une convention aussi spécifique, ce n'est pas rendre service.
C'est vraiment au(x) notaire(s) de rédiger cela.

De même, il pourra donner les tables indicatives de conversion pour la rente.

Ne pas oublier de prévoir l'indexation de la rente (même si, a priori, sur 6 ans, avec le taux actuel d'inflation, cela ne sera pas terrible).

@ XTof.vl : en viager, le vendeur est protégé par les clauses contractuelles et l'inscription d'office en sa faveur.


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Vente en Viager: avec quels frais et quel statut?

Voici le sentiment général de mon notaire: Cela ne ressemble pas vraiment à une vente viagère. Pour qu'il y ait vente viagère, il faut un aléa en considérant les tables de mortalité. Et en 6 ans cela ne passera sans doute pas.

On pourrait donc considérer une vente avec paiement différé du prix. Cependant, si à première vue une résolution expresse d'une vente viagère dont on ne paierait pas les mensualités est classique, cela risque bien de ne pas l'être pour une vente avec paiement différé.

Je reviendrai vers vous avec confirmation et complément de ces premières réflexions à chaud. Même si cela contredit ce premier sentiment général.

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Himura
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Re : Vente en Viager: avec quels frais et quel statut?

J'aurais dû me faire notaire, finalement  big_smile

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PIM

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