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Impossible de réunir la copropriété

emmanuelbouton
Pimonaute
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Messages : 1

Impossible de réunir la copropriété

Bonjour,
Je suis propriétaire depuis 6 ans dans un immeuble de 5 appartements.
Pendant quelques années, nous avons organisé des réunions de copropriété par nous-même.
Aucune structure juridique n'a été mise en place.
Cela fait maintenant deux ans qu'aucune réunion n'a eu lieu.
J'ai exprimé à plusieurs reprises ma volonté d'organiser cette réunion.
Mais le reste de la copropriété ne réagit pas ou trouve des excuses.
Je suis désespéré.
J'aimerais savoir comment je peux faire pour débloquer cette situation.
Pourriez-vous m'aider ?

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Impossible de réunir la copropriété

Vous avez l'obligation légale de nommer un syndic. Cela peut être un des copropriétaires et la gestion peut être très simple.

L'assurance incendie de l'immeuble est payée par qui ? L'électricité des communs ? Les réparations ? Refaire le toit ? Déboucher les égouts ? Qui paie quoi et qui calcule ?

Vous devez aussi vous réunir une fois par an (légalement, même à une période fixe et déterminée)... cela peut être autour d'un café dans le salon du voisin... Mais vous devez au moins convoquer chacun des copropriétaires à cette réunion, qui s'appelle assemblée générale et à l'issue de laquelle vous aurez noté les décisions prises, avec l'accord ou le refus de qui, notamment... (soit un PV qui reprend les décisions et les signatures des participants.)


rexou

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panchito
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Re : Impossible de réunir la copropriété

Sans syndic vous êtes déjà dans l'illégalité la plus totale!
C'était un projet neuf? Et il n'y a jamais eu d'AG?

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BMCTools
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Re : Impossible de réunir la copropriété

emmanuelbouton a écrit :

Bonjour,
Je suis propriétaire depuis 6 ans dans un immeuble de 5 appartements.
Pendant quelques années, nous avons organisé des réunions de copropriété par nous-même.
Aucune structure juridique n'a été mise en place.
Cela fait maintenant deux ans qu'aucune réunion n'a eu lieu.
J'ai exprimé à plusieurs reprises ma volonté d'organiser cette réunion.
Mais le reste de la copropriété ne réagit pas ou trouve des excuses.
Je suis désespéré.
J'aimerais savoir comment je peux faire pour débloquer cette situation.
Pourriez-vous m'aider ?

Comme expliqué, vous devez tenir une assemblée générale. Pour ce faire, vous avez deux possibilités:

1) vous l'organisez vous-même sur base de l'article 577-6 §2 denier alinéa qui stipule que "A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic." La condition est que vous devez disposer de 1/5 des quotes-parts
2) Vous demandez à un juge de paix de nommer un syndic.

Je vous conseille cependant de prendre un conseil auprès d'un avocat


Yves Van Ermen
Agent immobilier IPI: 500.953
Président Federia Syndic
Expert ABEX en copropriété

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copropriétaire engalère
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Re : Impossible de réunir la copropriété

BMCTools a écrit :

Comme expliqué, vous devez tenir une assemblée générale. Pour ce faire, vous avez deux possibilités:

1) vous l'organisez vous-même sur base de l'article 577-6 §2 denier alinéa qui stipule que "A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic." La condition est que vous devez disposer de 1/5 des quotes-parts
2) Vous demandez à un juge de paix de nommer un syndic.

Je vous conseille cependant de prendre un conseil auprès d'un avocat

Vous faites bien de préciser à Emmanuelbouton de prendre un avocat car les juges de paix refusent les requêtes d'un particulier, il faut impérativement que la  requête soit introduite via un avocat, que ce soit pour l' Article 577-9 § 3. ou  l'article 577-6 §2.
C'est utile de le rappeler afin d'éviter une perte de temps inutile.


"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

P.S ma boite MP est tout le temps pleine, désolée, je sais rien y faire, envoyez moi un email au cas où;
4sousce4sous@gmail.com

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rexou
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Re : Impossible de réunir la copropriété

Avocat, juge... est-ce bien nécessaire ???

Pour rappel, une copropriété de 5 appartements et construction neuve. Chauffage surement individuel et peu de charges communes. Pas de conflit mais gestion "à la bonne franquette". Vous pouvez très facilement nommer un copropriétaire pour exercer la fonction de syndic. Vous vous réunissez et vous signez un document ensemble intitulé PV d'AG. Les noms des personnes présentes, les décisions, les signatures et votre nouveau syndic ouvre un compte bancaire au nom de la copropriété.

Le premier objectif est de gérer les problèmes et les frais courants qui peuvent se présenter. le deuxième objectif est de maintenir une bonne entente entre les différents copropriétaires. Communiquer et tenter de faire pour le mieux.

Ensuite, il est bon aussi de s'informer un peu quant aux obligations légales et tenter de s'en rapprocher petit à petit. Certaines sont incontournables, comme l'obligation de nommer un syndic. Les comptes peuvent être très simples et basiques.

Pas besoin d'un comptable, ni d'un juge ou d'un avocat si vous savez communiquer entre vous et que l'un d'entre vous s'intéresse assez à l'immeuble pour assurer la gestion. C'est finalement très peu de choses dans votre cas.


rexou

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grmff
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Re : Impossible de réunir la copropriété

Je suis du même avis que Rexou. Pas besoin de trop se compliquer la tâche, mais un brin de formalisme s'impose...

S'ils s'accordent tous un document, cela vaut assemblée générale. C'est le moyen le plus simple et le moins intrusif de remettre le train sur les rails.

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Paul_6
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Re : Impossible de réunir la copropriété

copropriétaire engalère a écrit :

Vous faites bien de préciser à Emmanuelbouton de prendre un avocat car les juges de paix refusent les requêtes d'un particulier, il faut impérativement que la  requête soit introduite via un avocat, que ce soit pour l' Article 577-9 § 3. ou  l'article 577-6 §2.

Incroyable..? c'est vrai de vrai ?!

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copropriétaire engalère
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Re : Impossible de réunir la copropriété

Paul_6 a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :

Vous faites bien de préciser à Emmanuelbouton de prendre un avocat car les juges de paix refusent les requêtes d'un particulier, il faut impérativement que la  requête soit introduite via un avocat, que ce soit pour l' Article 577-9 § 3. ou  l'article 577-6 §2.

Incroyable..? c'est vrai de vrai ?!

En tout les cas pour Schaarbeek (Bruxelles) en tant que particulier pour tout ce qui concerne la copropriété, vous ne passez pas les sas du greffe de votre canton si la requête n'émane pas d'un avocat.
voilà

Dernière modification par copropriétaire engalère (26-06-2020 10:35:24)


"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

P.S ma boite MP est tout le temps pleine, désolée, je sais rien y faire, envoyez moi un email au cas où;
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Paul_6
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Re : Impossible de réunir la copropriété

ok, merci; mais je persiste à trouver cela très curieux...

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copropriétaire engalère
Pimonaute intarissable
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Re : Impossible de réunir la copropriété

Paul_6 a écrit :

ok, merci; mais je persiste à trouver cela très curieux...

Vous n'avez pas fini avec les curiosités et les mondes entre la théorie et la pratique


"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

P.S ma boite MP est tout le temps pleine, désolée, je sais rien y faire, envoyez moi un email au cas où;
4sousce4sous@gmail.com

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Impossible de réunir la copropriété

copropriétaire engalère a écrit :
Paul_6 a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :

Vous faites bien de préciser à Emmanuelbouton de prendre un avocat car les juges de paix refusent les requêtes d'un particulier, il faut impérativement que la  requête soit introduite via un avocat, que ce soit pour l' Article 577-9 § 3. ou  l'article 577-6 §2.

Incroyable..? c'est vrai de vrai ?!

En tout les cas pour Schaarbeek (Bruxelles) en tant que particulier pour tout ce qui concerne la copropriété, vous ne passez pas les sas du greffe de votre canton si la requête n'émane pas d'un avocat.
voilà

Se faire assister par un avocat : option ou obligation ?
https://www.justice-en-ligne.be/Se-fair … n%20avocat.
Extraits
"1. Toute personne peut en principe agir elle-même en justice, poser n’importe quel acte de procédure et plaider sa propre cause (articles 728 et 758, alinéa 1er, du Code judiciaire).
Il n’est donc, en règle, pas obligatoire de se faire assister par un avocat.
Ce principe connaît toutefois plusieurs exceptions, tantôt générales, tantôt liées à des procédures particulières.
2. De manière générale, le tribunal estimant que la passion ou l’inexpérience d’un justiciable l’empêche de défendre utilement sa cause peut lui imposer de faire appel à un avocat (article 758, alinéa 2, du Code judiciaire)."

La justice de paix de Schaerbeek dans le contexte énoncé applique-t-elle cet article ?
Je l'ignore.
Le/la/les requérant(s)/requérante(s) n'a (ont ) pas demandé des explications circonstanciées ?

Dernière modification par GT (26-06-2020 14:30:16)

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copropriétaire engalère
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Re : Impossible de réunir la copropriété

GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
Paul_6 a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :

Vous faites bien de préciser à Emmanuelbouton de prendre un avocat car les juges de paix refusent les requêtes d'un particulier, il faut impérativement que la  requête soit introduite via un avocat, que ce soit pour l' Article 577-9 § 3. ou  l'article 577-6 §2.

Incroyable..? c'est vrai de vrai ?!

En tout les cas pour Schaarbeek (Bruxelles) en tant que particulier pour tout ce qui concerne la copropriété, vous ne passez pas les sas du greffe de votre canton si la requête n'émane pas d'un avocat.
voilà

Se faire assister par un avocat : option ou obligation ?
https://www.justice-en-ligne.be/Se-fair … n%20avocat.
Extraits
"1. Toute personne peut en principe agir elle-même en justice, poser n’importe quel acte de procédure et plaider sa propre cause (articles 728 et 758, alinéa 1er, du Code judiciaire).
Il n’est donc, en règle, pas obligatoire de se faire assister par un avocat.
Ce principe connaît toutefois plusieurs exceptions, tantôt générales, tantôt liées à des procédures particulières.
2. De manière générale, le tribunal estimant que la passion ou l’inexpérience d’un justiciable l’empêche de défendre utilement sa cause peut lui imposer de faire appel à un avocat (article 758, alinéa 2, du Code judiciaire)."

La justice de paix de Schaerbeek dans le contexte énoncé applique-t-elle cet article ?
Je l'ignore.
Le/la/les requérant(s)/requérante(s) n'a (ont ) pas demandé des explications circonstanciées ?

On ne parle absolument pas de se faire assister par un avocat, mais bien d'introduire une requête.
Option ou obligation? rien ne vous empêche de leur poser la question........    FMF Schaarbeek Vredegerecht 2 (ROJ) <vred.schaarbeek2@just.fgov.be>

"Plus particulièrement  l'Article 577-9 § 3. la requête devra être introduite par un avocat"

ou mieux, si vous avez du temps à perdre,  allez jusqu'au sas du greffe, attendez gentiment votre tour avant d'être refoulé.
les grandes nébuleuses entre la théorie et la pratique.

J AJOUTE: Pour les mises en demeure: "non madame, vous devez prendre un avocat qui va rédigez pour l'huissier, voici une liste d'huissier, et vous revenez avec les documents bien en ordre" POINT PUNT!
Donc quand je lis "il suffit d'aller chez le juge de paix", je souris........

voilà

Dernière modification par copropriétaire engalère (26-06-2020 15:38:56)


"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

P.S ma boite MP est tout le temps pleine, désolée, je sais rien y faire, envoyez moi un email au cas où;
4sousce4sous@gmail.com

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GT
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Re : Impossible de réunir la copropriété

copropriétaire engalère a écrit :

"Plus particulièrement  l'Article 577-9 § 3. la requête devra être introduite par un avocat"

Vous citez l'article 577-9, § 2, C. civil .

J'en reprends le texte extrait du code :
" Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale  si elle lui cause un préjudice personnel.
  Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu."

Vous écrivez entre guillemets :
"Plus particulièrement  l'Article 577-9 § 3. la requête devra être introduite par un avocat"

Cherchez l'erreur.
L'article 577-9, § 2 prévoit-il que la demande adressée au juge doive obligatoirement l'être par un avocat ? Non.

Dans le cadre de la mise en oeuvre de l'art.577-9, § 2 , C. civil existent, à ma connaissance , 2 procédures : celle de la requête et celle de la citation.
Cette seconde nécessite l'intervention d'un huissier de justice et généralement aussi celle d'un avocat.


MISE A JOUR :

J'ai supposé - à tort peut-être - que vous avez voulu écrire 577-9,   §2 et non § 3 qui est libellé comme suit :.

" Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire."

En tout état de cause, le § 3 ne prévoit pas explicitement qu'une requête en la matière - la convocation d'une AG afin de délibérer sur la proposition qu'un copropriétaire détermine lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de la faire  - doive être  introduite par un avocat. Pouvez-vous en dire davantage sur cette obligation que vous citez ?

Dernière modification par GT (26-06-2020 16:58:44)

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copropriétaire engalère
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Re : Impossible de réunir la copropriété

GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :

"Plus particulièrement  l'Article 577-9 § 3. la requête devra être introduite par un avocat"

Vous citez l'article 577-9, § 2, C. civil .

J'en reprends le texte extrait du code :
" Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale  si elle lui cause un préjudice personnel.
  Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu."

Vous écrivez entre guillemets :
"Plus particulièrement  l'Article 577-9 § 3. la requête devra être introduite par un avocat"

Cherchez l'erreur.
L'article 577-9, § 2 prévoit-il que la demande adressée au juge doive obligatoirement l'être par un avocat ? Non.

Dans le cadre de la mise en oeuvre de l'art.577-9, § 2 , C. civil existent, à ma connaissance , 2 procédures : celle de la requête et celle de la citation.
Cette seconde nécessite l'intervention d'un huissier de justice et généralement aussi celle d'un avocat.


MISE A JOUR :

J'ai supposé - à tort peut-être - que vous avez voulu écrire 577-9,   §2 et non § 3 qui est libellé comme suit :.

" Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire."

En tout état de cause, le § 3 ne prévoit pas explicitement qu'une requête en la matière - la convocation d'une AG afin de délibérer sur la proposition qu'un copropriétaire détermine lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de la faire  - doive être  introduite par un avocat. Pouvez-vous en dire davantage sur cette obligation que vous citez ?

Aucune erreur, du simple vécu, obligation? demandez au greffe de vous répondre,
"Plus particulièrement  l'Article 577-9 § 3. la requête devra être introduite par un avocat" est la réponse fournie par le greffier à moi derrière son guichet du sas, je vous ai d'ailleurs donné l'email direct. je vous le redonne: FMF Schaarbeek Vredegerecht 2 (ROJ) <vred.schaarbeek2@just.fgov.be>
Je peux vous donner l'adresse également si par aventure vous auriez du temps à perdre;
Schaerbeek 2e canton
canton de Justices de paix de Bruxelles
Rue Royale 271-273 - 1030 Bruxelles (Schaerbeek)
02 215 11 74
02 245 83 10
j.p.schaerbeek2@just.fgov.be

vous pensez qu'il suffit de dire au greffe, ou d'écrire un courrier,  "je veux demander au juge  d'ordonner la convocation d'une assemblée générale selon l"Article 577-9 § 3 "?
.ou  " je veux demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale  selon Art. 577-9 § 2"? et bien non. vous DEVEZ introduire une requête par un avocat et non remplir un formulaire et hop c'est fait comme pour les récupérations de loyers (par exemple).

tentez le en pratique vous même et donnez lui les explications que vous venez de me donner......
C'est pareil pour les séances qui n'ont pas lieu en huit clos mais dans son bureau en ce qui concerne les litiges syndic/copropriétaires sans public.

La théorie ne rejoint pas la pratique.


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grmff
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Re : Impossible de réunir la copropriété

J'ai voulu déposer une requête pour un situation de déshérence suite à décès. Le greffe a pris ma requête avant de me rappeler par téléphone pour me dire qu'il fallait qu'elle soit signée par un avocat.  Aucune des 3 préposées ne le savait. J'ai attrapé une avocate pour qu'elle signe ma requête super bien rédigée. Elle m'a accompagné, incrédule, jusqu'au greffe qui lui a confirmé que les requêtes devaient être introduite par avocat. En tout cas celle-là. Et de mémoire, c'était la règle générale. Ou pour les requêtes unilatérales?

L'avocate a signé (gratos! Encore merci à elle...) et mon problème a été réglé. Je ne me suis pas penché plus avant sur les règles du code judiciaire.

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copropriétaire engalère
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Re : Impossible de réunir la copropriété

grmff a écrit :

J'ai voulu déposer une requête pour un situation de déshérence suite à décès. Le greffe a pris ma requête avant de me rappeler par téléphone pour me dire qu'il fallait qu'elle soit signée par un avocat.  Aucune des 3 préposées ne le savait. J'ai attrapé une avocate pour qu'elle signe ma requête super bien rédigée. Elle m'a accompagné, incrédule, jusqu'au greffe qui lui a confirmé que les requêtes devaient être introduite par avocat. En tout cas celle-là. Et de mémoire, c'était la règle générale. Ou pour les requêtes unilatérales?

L'avocate a signé (gratos! Encore merci à elle...) et mon problème a été réglé. Je ne me suis pas penché plus avant sur les règles du code judiciaire.

Pareil que vous, je ne me suis pas penché plus avant sur les règles du code de procédure, je me suis contentée d' exécuter, par contre il m'est arrivé aussi d'introduire une requête unilatérale et aussi il faisait indiqué que la requête devait être signée par un avocat. (ça date).
ici je parle de toutes les demandes / requêtes concernant la copropriété, ils demandent systématiquement une requête rédigée , signée, introduite par avocat. ça peut vous paraître aberrant mais c'est comme ça.
voilà


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grmff
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Re : Impossible de réunir la copropriété

J'ai déjà testé contre mon acp et mon syndic. Lors de l'audience non publique, l'avocat adverse a tenté de soulever ce point de procédure. Le juge l'a retoqué en disant que, comme tout le monde était là, les droits de la défense étaient saufs et donc il a pris l'affaire. Mais je ne sais plus pourquoi ni comment il y avait un problème...

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Lucienne
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Re : Impossible de réunir la copropriété

Emmanuel a écrit :

Pendant quelques années, nous avons organisé des réunions de copropriété par nous-même.

C'est-à-dire ?

Des convocations officiellement avec un ordre du jour documenté et  envoyé à tous les copropriétaires ?

Un acte sous seing-privé ( procès-verbal) rédigé avec indication des présences, des mandats, des résolutions avec quelle majorité et le recueil nominatif des votes ?

Et si le quorum n'est pas réuni à la première réunion, il faut et il suffit de convoquer une 2eme réunion pour délibérer quel que soit la représentation à la deuxième séance.

Actuellement il y a forcément quelqu'un qui paie l'électricité des communs etc

Il y a aussi la possibilité de prendre à l'unanimité par écrit signé toute décision à tout moment, sans forcément se réunir physiquement, l'important est de penser et faire le nécessaire pour tout le monde et l'immeuble wink

GT
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Re : Impossible de réunir la copropriété

grmff a écrit :

J'ai déjà testé contre mon acp et mon syndic. Lors de l'audience non publique, l'avocat adverse a tenté de soulever ce point de procédure. Le juge l'a retoqué en disant que, comme tout le monde était là, les droits de la défense étaient saufs et donc il a pris l'affaire. Mais je ne sais plus pourquoi ni comment il y avait un problème...


Je viens de prendre connaissance  d'un article écrit par 2 avocats spécialisés dans le droit de la copropriété. Il y est notamment question du mode introductif d'instance.  Ils affirment que toute action en annulation des décisions d'assemblée générale  de copropriétaires devait nécessairement être introduite par voie de citation ou éventuellement par requête conjointe.
L'article ajoute que doit en principe être déclarée irrecevable une action introduite par voie de requête . Il précise que la rigueur du principe doit être atténuée suite à l'entrée en vigueur de la loi du 26 avril 2007 modifiant la théorie des nullités et plus précisément l'article 862 du Code judiciaire. Désormais, toute demande par requête n'est plus sanctionnée que de nullité relative, càd dans le seul cas où celui qui s'en prévaut démontre un préjudice.

Ces problèmes de procédure n'évervent en rien le droit  des propriétaires prévu aux articles 577-9 , § 2 et 3 , C. civil  ( "tout copropriétaire peut demander au juge","tout copropriétaire peut également demander au juge").

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