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Assurances en tant que bailleur (locatif et professionnel)

Pilou611
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Assurances en tant que bailleur (locatif et professionnel)

Bonjour à tous,

J'ai initié les demandes de devis d'assurances pour un bien de rapport (en Wallonie) et les premières questions arrivent:

1. Que pensez vous de prendre l'abandon de recours et éviter aux locataires de souscrire à une assurance pour les murs? Cela permet selon moi d'être certain que le bien est assuré complètement et évite aux locataires de devoir souscrire à une assurance. Je peux également augmenter le loyer de façon à compenser les frais de couverture (c'est moins cher aussi pour le locataire apparement).

2. Pour un entrepôt, loué en bail pro et utilisé comme garage automobile (réparations générale, entretiens, carrosserie, la totale!) est-ce que le propriétaire doit l'assurer ou est-ce que l'assurance professionnelle du locataire suffit?

3. AG propose un pack bailleur pour 5% du revenu locatif annuel. Avez vous déjà testé? (couverture jusqu'à 12 mois de loyers en cas d'impayé ou de dégats locatifs).

Merci pour vos réponses et belle journée à tous!
Bien cordialement,
Pilou.

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Himura
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Re : Assurances en tant que bailleur (locatif et professionnel)

1. C'est de plus en plus fréquent. Et les pimonautes sont majoritairement convaincus du bon usage d'une ASRD.
L'avantage important pour vos locataires - et il faut leur dire ! - c'est que leur quote-part à payer est bien moins chères qu'une assurance particulière (entre 30 et  60% du prix normal, souvent).
Attention à prévoir alors cette clause dans vos baux, ainsi qu'indiquer que la franchise sera à charge du locataire à l'origine du sinistre (sinon ce sera à chaque fois pour votre pomme).

Défaut potentiel : plus de sinistres 'à votre nom' qui risquent d'intervenir, ce qui peut ternir votre relation avec l'assureur.

2. Assurance incendie bâtiment = bailleur. Le locataire pro doit s'assurer pour le reste (sans oublier le recours du voisinnage).

3. Je ne connais personne qui a souscrit à des assurances "garantie contre loyers impayés".  J'ai souvent regardé et calculé. Chaque fois bien trop chère, pour le risque pris. Et chaque fois avec des conditions d'application… presque inapplicables (un locataire en CDI qui gagne 5000 €/mois ne loue que très rarement des appartements à 550 €).

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Girkou
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Re : Assurances en tant que bailleur (locatif et professionnel)

j'avais pris l'option abandon de recours... parce que ça me faisait environ 80€ l'année en plus et qu'au final c'était une chouette économie pour le locataire
je me disais pourquoi prendre des assurances qui feront double emplois...

jamais plus

inondation dans la maison du a des "aménagements" dont on ne m'a pas informé... conclusion on a du refaire le plancher etc etc ... 
l'expert m'a dit c'est la responsabilité des locataires MAIS vu la clause que vous avez mis .... c'est a vous d'assumer cela  et franchise comprise vu que la compagnie ne peut légalement la réclamer au locataire...

l'assurance m'a dit que même noté dans le bail je ne récupérerais jamais la franchise, que j'ai du payer vu que c'est a mon nom et moi qui ai du signaler le sinistre...
ils ont ajouté qu'ainsi le locataire avait tout le loisir de "démolir" la maison sans jamais être inquiète car il n'y a effectivement aucun recours... tant que c'est sous couverture de l'assurance...
et que pour finir j'allais avoir un nombre incalculable de sinistre a mon nom...

de plus ça a vraiment pourri la relation bailleur-locataire :-(

donc pour le coup... cette fois j'ai rangé mon petit coeur tendre et chacun paye son assurance et assume ses trucs... 
je me vois mal a chaque sinistre (si la personne est de mauvaise fois... et qui va dire oui oui tout est de ma faute :- (. .... c'est bien rare j'en ai peur :-(.  )).    me retrouvé au juge de paix pour voir si je peux ou non récupérer la franchise....

Dernière modification par Girkou (24-06-2020 16:25:51)

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grmff
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Re : Assurances en tant que bailleur (locatif et professionnel)

Tous mes biens sont avec abandon de recours quand c'est possible.

Pour un bail pro, je ne vois pas pourquoi ce serait différente, mais je n'ai pas d'expérience en la matière.

Je ne prends pas les assurances impayés. Aucun de mes locataires ne remplirait les conditions...

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Pilou611
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Re : Assurances en tant que bailleur (locatif et professionnel)

Girkou a écrit :

l'assurance m'a dit que même noté dans le bail je ne récupérerais jamais la franchise, que j'ai du payer vu que c'est a mon nom et moi qui ai du signaler le sinistre...

Bonjour Himura, Girkou et Grmff, merci pour vos témoignages.

Girkou: Quid. si on met une clause dans le bail disant qu'une franchise est due (quoi qu'il arrive) à partir du moment ou le propriétaire introduit un sinistre généré par le locataire? (peut être en mentionnant un "montant forfaitaire" sans parler "franchise").

Grmff: "Quand c'est possible?" que voulez vous dire?

Petite précisions importante: Chez AG, et selon l'offre d'assurance recue,  il semblerait que l'abandon de recours comprend également les dommages causés aux tiers. (Je dois encore lire les conditions générales en détails mais c'est intéressant!

Bien noté pour les assurances impayés. Merci à vous!

Dernière modification par Pilou611 (24-06-2020 19:04:21)

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grmff
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Re : Assurances en tant que bailleur (locatif et professionnel)

J'ai mis "quand c'est possible" parce que, en copropriété, on ne décide pas tout seul...

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Himura
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Re : Assurances en tant que bailleur (locatif et professionnel)

grmff a écrit :

Pour un bail pro, je ne vois pas pourquoi ce serait différente, mais je n'ai pas d'expérience en la matière.

J'ai le cas d'un immeuble mixte.
L'assurance ne couvre jamais, semble-t-il, les partices commerciales (pros)

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Himura
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Re : Assurances en tant que bailleur (locatif et professionnel)

Girkou a écrit :

j'avais pris l'option abandon de recours... parce que ça me faisait environ 80€ l'année en plus et qu'au final c'était une chouette économie pour le locataire
je me disais pourquoi prendre des assurances qui feront double emplois...

jamais plus

inondation dans la maison du a des "aménagements" dont on ne m'a pas informé... conclusion on a du refaire le plancher etc etc ... 
l'expert m'a dit c'est la responsabilité des locataires MAIS vu la clause que vous avez mis .... c'est a vous d'assumer cela  et franchise comprise vu que la compagnie ne peut légalement la réclamer au locataire...

l'assurance m'a dit que même noté dans le bail je ne récupérerais jamais la franchise, que j'ai du payer vu que c'est a mon nom et moi qui ai du signaler le sinistre...
ils ont ajouté qu'ainsi le locataire avait tout le loisir de "démolir" la maison sans jamais être inquiète car il n'y a effectivement aucun recours... tant que c'est sous couverture de l'assurance...
et que pour finir j'allais avoir un nombre incalculable de sinistre a mon nom...

de plus ça a vraiment pourri la relation bailleur-locataire :-(

donc pour le coup... cette fois j'ai rangé mon petit coeur tendre et chacun paye son assurance et assume ses trucs... 
je me vois mal a chaque sinistre (si la personne est de mauvaise fois... et qui va dire oui oui tout est de ma faute :- (. .... c'est bien rare j'en ai peur :-(.  )).    me retrouvé au juge de paix pour voir si je peux ou non récupérer la franchise....


Il me semble fortement que vous vous êtes fait enfumé par votre courtier - ou plus probablement l'expert de l'assurance (?)

Si c'est évidemment à l'assuré de payer la franchise vers l'assureur, RIEN ne vous empêche de vous retourner contre le locataire en cause. Le contrat qui vous lie s'applique, dès l'instant où cet élément existe.
Le menu catastrophe du locataire qui a le loisir de démolir la maison, et du nombre incalculable de sinistre, c'est du prechi-precha de bas étage.

L'assureur a assuré le bien, la prime est payée, il assure sa part. C'est comme ça.

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panchito
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Re : Assurances en tant que bailleur (locatif et professionnel)

Himura a écrit :
Girkou a écrit :

j'avais pris l'option abandon de recours... parce que ça me faisait environ 80€ l'année en plus et qu'au final c'était une chouette économie pour le locataire
je me disais pourquoi prendre des assurances qui feront double emplois...

jamais plus

inondation dans la maison du a des "aménagements" dont on ne m'a pas informé... conclusion on a du refaire le plancher etc etc ... 
l'expert m'a dit c'est la responsabilité des locataires MAIS vu la clause que vous avez mis .... c'est a vous d'assumer cela  et franchise comprise vu que la compagnie ne peut légalement la réclamer au locataire...

l'assurance m'a dit que même noté dans le bail je ne récupérerais jamais la franchise, que j'ai du payer vu que c'est a mon nom et moi qui ai du signaler le sinistre...
ils ont ajouté qu'ainsi le locataire avait tout le loisir de "démolir" la maison sans jamais être inquiète car il n'y a effectivement aucun recours... tant que c'est sous couverture de l'assurance...
et que pour finir j'allais avoir un nombre incalculable de sinistre a mon nom...

de plus ça a vraiment pourri la relation bailleur-locataire :-(

donc pour le coup... cette fois j'ai rangé mon petit coeur tendre et chacun paye son assurance et assume ses trucs... 
je me vois mal a chaque sinistre (si la personne est de mauvaise fois... et qui va dire oui oui tout est de ma faute :- (. .... c'est bien rare j'en ai peur :-(.  )).    me retrouvé au juge de paix pour voir si je peux ou non récupérer la franchise....


Il me semble fortement que vous vous êtes fait enfumé par votre courtier - ou plus probablement l'expert de l'assurance (?)

Si c'est évidemment à l'assuré de payer la franchise vers l'assureur, RIEN ne vous empêche de vous retourner contre le locataire en cause. Le contrat qui vous lie s'applique, dès l'instant où cet élément existe.
Le menu catastrophe du locataire qui a le loisir de démolir la maison, et du nombre incalculable de sinistre, c'est du prechi-precha de bas étage.

L'assureur a assuré le bien, la prime est payée, il assure sa part. C'est comme ça.

Remarques:

1/ Avec l'abandon de recours pris le bailleur, le "contenu" du locataire n'est évidemment pas assuré. Pour lui il faut donc mieux qu'il prenne son propre assureur qui couvrira sa responsabilité locative mais aussi son contenu (couverture Vol, vandalisme etc...)
2/ L'assureur impute la franchise à son assuré évidemment mais c'est à vous à la répercuter sur votre locataire!
3/ Si votre locataire démolit votre maison, évidemment que l'assurance ne couvrira pas puisqu'il s'agit de dégâts volontaires (tout comme les dégâts dus à de la condensation par exemple, mauvais usage, manque d'entretien etc...

Tout cela est hyper normal, non?

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Girkou
Pimonaute bavard
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Re : Assurances en tant que bailleur (locatif et professionnel)

Himura a écrit :
Girkou a écrit :

j'avais pris l'option abandon de recours... parce que ça me faisait environ 80€ l'année en plus et qu'au final c'était une chouette économie pour le locataire
je me disais pourquoi prendre des assurances qui feront double emplois...

jamais plus

inondation dans la maison du a des "aménagements" dont on ne m'a pas informé... conclusion on a du refaire le plancher etc etc ... 
l'expert m'a dit c'est la responsabilité des locataires MAIS vu la clause que vous avez mis .... c'est a vous d'assumer cela  et franchise comprise vu que la compagnie ne peut légalement la réclamer au locataire...

l'assurance m'a dit que même noté dans le bail je ne récupérerais jamais la franchise, que j'ai du payer vu que c'est a mon nom et moi qui ai du signaler le sinistre...
ils ont ajouté qu'ainsi le locataire avait tout le loisir de "démolir" la maison sans jamais être inquiète car il n'y a effectivement aucun recours... tant que c'est sous couverture de l'assurance...
et que pour finir j'allais avoir un nombre incalculable de sinistre a mon nom...

de plus ça a vraiment pourri la relation bailleur-locataire :-(

donc pour le coup... cette fois j'ai rangé mon petit coeur tendre et chacun paye son assurance et assume ses trucs... 
je me vois mal a chaque sinistre (si la personne est de mauvaise fois... et qui va dire oui oui tout est de ma faute :- (. .... c'est bien rare j'en ai peur :-(.  )).    me retrouvé au juge de paix pour voir si je peux ou non récupérer la franchise....


Il me semble fortement que vous vous êtes fait enfumé par votre courtier - ou plus probablement l'expert de l'assurance (?)

Si c'est évidemment à l'assuré de payer la franchise vers l'assureur, RIEN ne vous empêche de vous retourner contre le locataire en cause. Le contrat qui vous lie s'applique, dès l'instant où cet élément existe.
Le menu catastrophe du locataire qui a le loisir de démolir la maison, et du nombre incalculable de sinistre, c'est du prechi-precha de bas étage.

L'assureur a assuré le bien, la prime est payée, il assure sa part. C'est comme ça.

j'ai été correctement dédommagée pour les dégâts, c'est déjà ça :-)
je me suis peut être faite enfumé par les deux ... :-( mais au final il m'a été clairement signalé... que:

pour  l'assurance (la mienne et pour l'assureur du locataire) s'il y a a abandon de recours peut importe qui est responsable ... vu que le proprio a décidé de ne pas poursuivre...(quoi qu'il arrive tant que c'est couvert par l'assurance habitaion)

pour ce qui est de la franchise, j'aurais du aller au tribunal et prouver que les dégâts venaient du fait du locataire pour la récupérer parce que le locataire (et son assureur) ont estimé que vu qu'il y avait abandon de recours il n'y avait pas lieu de chercher qui était responsable des dégâts... et que bien sur le locataire estimait qu'il n'était pas responsable ....  au bureau central de mon assureur ont m'a répondu (deux personnes différentes) que légalement ils ne peuvent pas réclamer la franchise au locataire et donc qu'a la base c'est a moi de la payer et a me débrouiller si je veux un remboursement
c'est a moi de m'arranger pour prouver la responsabilité du locataire...  mais eux n'interviennent pas .... ni attestation ou quoi que cela soit...

donc pour me simplifier la vie... :-( a chacun ses dégâts et ses franchises.... là c'est hyper clair, pas de débat sur qui est responsable ou non .....
le locataire fait sa déclaration et les assurances décident à qui revient la responsabilité et qui indemnise..
et même si on fait des "travaux d'aménagement dans mon dos, et qu'il y a des soucis en suite..... que l'on "démonte ce qui est démontable pour"effacer" ses bêtises .... hé bien cela ne me retombera pas dessus....  ;-)

je retiens les leçons et même si je me suis faite enfumé ... malgré tout au dire de plusieurs personnes... soit je fait abandon de recours et c'est chaque fois pour moi (et je doute que vos locataires disent ok ok c'est de ma faute je paye de bon coeur...) et aller chaque fois au tribunal pour récupérer une franchise... parce que c'est noté dans le bail mais que pour cela il faut bien voir et prouver qui est responsable .... hé bien non :-(

ce sont encore les honnêtes qui payent pour les malhonnêtes... mais voilà :-(. cela simplifie grandement les relations bailleur-locataire je trouve...

comment faites vous pour récupérer vos franchises? le locataire assure sa responsabilité de bon foi direct?

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panchito
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Re : Assurances en tant que bailleur (locatif et professionnel)

Mais il suffit d'appliquer que la loi!

Que dit la loi?

Que le locataire est responsable d'absolument tous les dégâts survenus dans le bien loué, pendant le bail, SAUF, s'il peut amener la preuve juridique que ces dégâts sont dus à:
- l'usure normale
- la vétusté
- une force majeure (tempête, tsunami, typhon etc...)

C'est pourtant simple, non?

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Girkou
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Re : Assurances en tant que bailleur (locatif et professionnel)

Pilou611 a écrit :

Girkou: Quid. si on met une clause dans le bail disant qu'une franchise est due (quoi qu'il arrive) à partir du moment ou le propriétaire introduit un sinistre généré par le locataire? (peut être en mentionnant un "montant forfaitaire" sans parler "franchise").

j'imagine que l'on peut rédiger une clause ainsi... mais comment décider que le sinistre introduit est "généré " par le locataire et que donc il va devoir vous payer un montant forfaitaire de dédommagement
il doit il y avoir une liste j'imagine sur laquelle se baser... mais encore une fois tout est bon a discussion...

il faut que la responsabilité soit décidée de commun accord au moment de la déclaration et faire un document signé entre le bailleur et le locataire au cas ou celui-ci changerait d'avis quand à sa responsabilité... ?   quand on lui aura expliqué ce qu'on a expliqué a mes anciens locataires et que là tout a commencer à dégénérer... :-(

peux t'on légalement demander un montant forfaitaire de dédommagement?  s'il ne veut pas le payer s'il y a sinistre ... c'est direction tribunal pour les récupérer??,  mais comme c'est un montant forfétaire, cela n'est t'il pas considérer comme un genre de frais administratif???
combien coute une action en justice? par rapport au 250€ de franchise a payer (en moyenne) ? de temps, paperasse et stress... plus la gestion des travaux du sinistre...

a l'époque je me suis posée beaucoup de question, je ne connaissait pas ce forum ;-p
et comme vous pouvez le voir j'en ai encore beaucoup....  big_smile

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panchito
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Re : Assurances en tant que bailleur (locatif et professionnel)

@Girkou

Non, il vous suffit d'appliquer la loi:


Que dit la loi?

Que le locataire est responsable d'absolument tous les dégâts survenus dans le bien loué, pendant le bail, SAUF, s'il peut amener la preuve juridique que ces dégâts sont dus à:
- l'usure normale
- la vétusté
- une force majeure (tempête, tsunami, typhon etc...)

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Himura
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Re : Assurances en tant que bailleur (locatif et professionnel)

Girkou a écrit :

comment faites vous pour récupérer vos franchises? le locataire assure sa responsabilité de bon foi direct?


Je l'avais déjà indiqué : une clause du bail spécifie ce qui a trait aux assurances. Et donc qu'il y a une clause d'abandon de recours, une quote-part à payer pour cela, et que la franchise est due par le locataire du logement à l'origine du sinistre.

C'est un principe de convention-loi. Il n'y a pas à discuter ou demander l'avis d'un juge spécialement.

Par ailleurs, ça m'est arrivé 2 fois, et les locataires ont effectivement assuré leur responsabilité de bonne foi.

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Pilou611
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Re : Assurances en tant que bailleur (locatif et professionnel)

panchito a écrit :

Que dit la loi?

Que le locataire est responsable d'absolument tous les dégâts survenus dans le bien loué, pendant le bail, SAUF, s'il peut amener la preuve juridique que ces dégâts sont dus à:
- l'usure normale
- la vétusté
- une force majeure (tempête, tsunami, typhon etc...)

C'est clair si c'est indiqué de cette manière dans le bail.

@ Panchito + Himura: Je suis preneur du paragraphe à ce sujet qui se trouve dans votre bail car il est difficile de trouver un exemple bien formulé sur la toile.

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Pilou611
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Re : Assurances en tant que bailleur (locatif et professionnel)

Question générale:

N'a t on pas intérêt à prendre l'abandon de recours quoi qu'il arrive (pour nous protéger) => Pour un immeuble 5 unités on me demande 120eur de plus par an ce qui fait 10eur par mois (le prix de la tranquillité?)

et laisser le choix au locataire entre: 1. assurer lui même les murs+tiers ou 2. choisir l'abandon de recours + assurer les tiers (en lui précisant que c'est moins cher mais qu'il devra payer un montant forfaitaire égal à la franchise en cas de sinistre?

Bonne journée à tous!
Pilou

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Himura
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Re : Assurances en tant que bailleur (locatif et professionnel)

Pilou611 a écrit :

et laisser le choix au locataire entre: 1. assurer lui même les murs+tiers ou 2. choisir l'abandon de recours + assurer les tiers (en lui précisant que c'est moins cher mais qu'il devra payer un montant forfaitaire égal à la franchise en cas de sinistre?

Ne pas perdre de vue qu'il devra quoiqu'il arrive payer la franchise en cas de sinistre, qu'il soit assuré directement ou, dans le cas présent, couvert part l'assurance du propriétaire.
A niveau de franchise égale (normalement c'est le cas), ça n'entre donc pas en comparaison entre les 2 systèmes d'assurances possibles.

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Himura
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Re : Assurances en tant que bailleur (locatif et professionnel)

Pilou611 a écrit :

@ Panchito + Himura: Je suis preneur du paragraphe à ce sujet qui se trouve dans votre bail car il est difficile de trouver un exemple bien formulé sur la toile.


Voici la mienne, MAIS pour être franc, je n'en suis pas fier. Je ne la trouve pas bien torchée…

Himura a écrit :

Le Bailleur s’oblige à assurer l’immeuble par police d’assurance incendie.

En complément de cette police d'assurance, le Bailleur souscrit à une clause « d'abandon de recours contre les locataires », au bénéfice du Preneur.
En contrepartie, le preneur versera, simultanément au loyer mensuel, une somme de X,xx €, correspondant à sa quote-part dans la surprime souscrite. Ce montant sera indexé en fonction des conditions d'assurance.

Outre la couverture offerte par la police d'assurance du Bailleur, le Preneur a le choix d'assurer complémentairement sa responsabilité civile, auprès d'une
compagnie ayant son siège en Belgique.

Dans le cas où il est fait appel à l'assureur, suite à un fait survenu dans le logement du Preneur, celui-ci devra acquitter la franchise éventuelle, directement vers l'assureur, et pour le compte de l’assuré.

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Pilou611
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Re : Assurances en tant que bailleur (locatif et professionnel)

Merci Himura,

Voici la seule que j'ai trouvé sur la toile:

Le bailleur contracte une assurance abandon de recours en date du ............... pour un montant de ....... EUR et en apporte la preuve au preneur. Les coûts de cette assurance sont répercutés au preneur. Le preneur reste responsable d’assurer son mobilier et sa responsabilité vis-à-vis des tiers.

Elle ne pèse pas très lourde par rapport à la votre mais je pense qu'on peut arriver à formuler quelque chose de correct. Je vais me pencher la dessus dès que j'ai un peu de temps.

Bonne après midi,
Pilou

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Pilou611
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Re : Assurances en tant que bailleur (locatif et professionnel)

SOIT : Le bailleur contracte une assurance incendie avec abandon de recours contre le preneur. Les coûts de cette assurance sont répercutés au preneur pour un montant de .... euros par mois en plus du loyer. Le preneur reste responsable d’assurer sa responsabilité vis-à-vis des tiers et peut, s’il le souhaite, faire assurer son mobilier.

Sur décision du bailleur et en cas de sinistre impliquant une intervention de l’assurance durant la période de location, le preneur prendra à sa charge le montant de la franchise due à l'assureur.

- J'hésite à demander un montant forfaitaire car le preneur pourrait refuser de payer une facture franchise au nom du bailleur...
- Quid si une canalisation pète dans un mur, c'est pas vraiment la responsabilité du preneur...? Il faudrait trouver une phrase également. Bien que je prendrais alors à ma charge la franchise, je me met à la place du locataire qui pourrait stresser et être méfiant... Après tout, nous ne sommes pas tous de bons samaritain...
- C'est un brouillon, encore à peaufiner
- Je dois encore trouver la formule "à payer en même temps que le loyer"

Si quelqu'un veut s'essayer, qu'il n'hésite pas!

Cordialement,
Pilou.

Dernière modification par Pilou611 (25-06-2020 14:27:07)

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