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Passage appartement 1 chambre à 2 chambre sans Modification de l'acte de base

LeopoldBloom
Pimonaute
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Passage appartement 1 chambre à 2 chambre sans Modification de l'acte de base

Bonjour,

Ma compagne et moi-même nous sommes engagé dans l’acquisition d'un bien. Le descriptif sommaire de l'appartement mentionne que l'appartement est un 2 chambres et nous avons remis une offre qui a été acceptée pour ce bien.

Trois semaines passent et au moment de la signature du compromis ma notaire attire mon attention sur le fait que l'appartement a été modifié en 2015, qu'un permis d'urbanisme a été accordé pour modifications intérieures de l'appartement, mais que sur l'acte de base l’appartement demeure toujours un appartement 1 chambre.

Selon elle, faute d'un acte de base modificatif, cet appartement restera un appartement 1 chambre vis-à-vis des tiers.  Le vendeur est pressé de vendre et ne souhaite pas attendre pour modifier cet acte de base.

Quelqu'un est-il en mesure de me confirmer, que l'acte de base et donc la description précise des parties privatives est à modifier si nous souhaitons bénéficier réellement d'un appartement 2 chambres et que l'acte corresponde à la réalité ?

Merci d'avance,

Dernière modification par LeopoldBloom (10-07-2020 07:47:11)

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grmff
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Re : Passage appartement 1 chambre à 2 chambre sans Modification de l'acte de base

La plupart des actes de base permettent de modifier les espaces intérieurs. Pas d'infraction ou de problème de ce côté. Pas de besoin de le modifier non plus.

Si il y a 2 chambres, il y a 2 chambres. Et le candidat acquéreur qui ne sait pas compter jusque deux, et qui compte sur son notaire pour lui confirmer qu'il y a deux chambres ne devrait pas acheter du tout.

Quant à la remarque du notaire, je préfère ne pas la qualifier, je ne respecterais pas la décence obligatoire sur ce forum.

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LeopoldBloom
Pimonaute
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Re : Passage appartement 1 chambre à 2 chambre sans Modification de l'acte de base

Merci pour votre réponse.

En effet je me posais aussi la question.

Mais si le titre de propriété indique 1 chambre ?

Aussi les Assurances du Notariat confirment qu’à moins d’un acte de base modificatif, les notaires qui recevraient un tel acte, engagent leur responsabilité et risquent de ne pas être couverts en cas de sinistre.

Voici la circulaire  :


NOTRE CONSEIL

Consultez systématiquement l’acte de base et l’(les) acte(s) modificatif(s) lors de la vente d’un privatif dans une copropriété. Ne vous basez pas uniquement sur le titre de propriété pour vérifier la destination et la description d’un bien. Méfiez-vous surtout des rez-de chaussée, des mansardes et des étages techniques. Demandez au vendeur une copie complète de l’acte de base et de l’(des) acte(s) de base modificatif(s) et leurs annexes et contrôlez-les, ou faites confirmer la destination d’un lot privatif par le service de la commune.

Du coup que faire de cette information ?

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rexou
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Re : Passage appartement 1 chambre à 2 chambre sans Modification de l'acte de base

Je plussoie absolument ce que dit Grmff... sauf que je serais plus tolérant envers la notaire. Elle pointitille (oui je sais, je suis en mode inventif) et cela permet à l'acheteur de négocier un peu le prix ?

Pour ma part, je suis déjà surpris qu'un permis d'urbanisme a été demandé pour effectuer cette simple transformation intérieure. Si le proprio ne touche pas aux structures du bâtiment, le permis est déjà un luxe dont la seule "utilité" serait de revoir le RC à la hausse.

Ce qui me semble important est de vérifier si la seconde chambre remplit bien tous les critères d'une chambre au niveau habitabilité et fenêtre notamment. Trop souvent on appelle "chambre" un réduit aveugle.


rexou

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LeopoldBloom
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Re : Passage appartement 1 chambre à 2 chambre sans Modification de l'acte de base

La seconde chambre fait 6m2 et n'est donc pas une chambre vis-à-vis du code du logement.

Et le permis a été accordé car le balcon a été fermé en vue d'agrandir la salle de bain, il était donc nécessaire. Et cela touche le domaine des parties communes de l'immeuble.

La volonté n'est pas de négocier le prix à la baisse, mais d'obtenir un bien qui ne pose pas de problèmes à la revente. Et peut-être aussi que le prix proposé corresponde au bien réel.

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PIM
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Re : Passage appartement 1 chambre à 2 chambre sans Modification de l'acte de base

- Avez-vous lu les autres dispositions de l'acte de base ?, l'une d'entre elles devant permettre éventuellement des modifications intérieures ?
- La terrasse était une partie commune ??
- Sur le plan ayant fait l'objet d'un permis d'urbanisme, la 2e chambre (6 m²) est mentionnée comme telle ?


Erik DECKERS
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Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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LeopoldBloom
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Re : Passage appartement 1 chambre à 2 chambre sans Modification de l'acte de base

- L'acte de base mentionne le fait qu'on peut modifier le bien sans porter atteinte aux structures.

- Le balcon était une partie commune, selon moi les quotités devraient être revue.

- "Sur le plan ayant fait l'objet d'un permis d'urbanisme, la 2e chambre (6 m²) est mentionnée comme telle ?" => Nous n'avons pas les plans, le vendeur et son notaire nous explique qu'ils n'existent pas. Or nous avons contacté la commune et ces plans existent au nombre de deux. Nous faisons le nécessaire pour les obtenir.

Ne penser vous pas qu'il y a quelque-chose de boiteux dans cette vente ?

Merci à tous pour vos commentaires.

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PIM
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Re : Passage appartement 1 chambre à 2 chambre sans Modification de l'acte de base

LeopolBloom a écrit :

Nous n'avons pas les plans, le vendeur et son notaire nous explique qu'ils n'existent pas

- Un permis d'urbanisme sans plans ? Jamais vu ça...

Avez-vous votre propre notaire dans ce dossier ?
(edit: en relisant votre question initiale, vous mentionnez "ma notaire": je suppose donc qu'il s'agit d'un autre notaire que celui du vendeur)


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Passage appartement 1 chambre à 2 chambre sans Modification de l'acte de base

LeopoldBloom a écrit :

- L'acte de base mentionne le fait qu'on peut modifier le bien sans porter atteinte aux structures.

- Le balcon était une partie commune, selon moi les quotités devraient être revue.

- "Sur le plan ayant fait l'objet d'un permis d'urbanisme, la 2e chambre (6 m²) est mentionnée comme telle ?" => Nous n'avons pas les plans, le vendeur et son notaire nous explique qu'ils n'existent pas. Or nous avons contacté la commune et ces plans existent au nombre de deux. Nous faisons le nécessaire pour les obtenir.

Ne penser vous pas qu'il y a quelque-chose de boiteux dans cette vente ?

Merci à tous pour vos commentaires.

Le balcon sera sûrement partie commune pour l'étanchéité, voire commun à usage exclusif. Pas besoin de changer les quotités.

Ce changement a peut-être fait l'objet d'une autorisation de l'AG. A vérifier.

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LeopoldBloom
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Re : Passage appartement 1 chambre à 2 chambre sans Modification de l'acte de base

PIM a écrit :
LeopolBloom a écrit :

Nous n'avons pas les plans, le vendeur et son notaire nous explique qu'ils n'existent pas

- Un permis d'urbanisme sans plans ? Jamais vu ça...

Avez-vous votre propre notaire dans ce dossier ?
(edit: en relisant votre question initiale, vous mentionnez "ma notaire": je suppose donc qu'il s'agit d'un autre notaire que celui du vendeur)

Le notaire du vendeur ne nous fournit pas les plans qui accompagnent la demande de permis, or la commune confirme l'existence de deux plans.

J'ai un propre notaire qui m'explique que nous achetons un bien qui juridiquement est un appartement 1 chambre.

Dans le compromis le bien est décrit comme tel :

Selon le titre : appartement 1 chambre,....

Et Actuellement  : appartement 2 chambres.

Si la situation juridique du bien était tout à fait en ordre  le bien ne serait pas décrit selon titre et actuellement  dans le compromis de vente. Ceci prouve bien que la réalité juridique du bien ne correspond pas à la réalité des faits.

Dernière modification par LeopoldBloom (10-07-2020 14:13:25)

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grmff
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Re : Passage appartement 1 chambre à 2 chambre sans Modification de l'acte de base

Je crains un peu que vous craignez beaucoup...

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LeopoldBloom
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Re : Passage appartement 1 chambre à 2 chambre sans Modification de l'acte de base

grmff a écrit :

Je crains un peu que vous craignez beaucoup...

Vous m'expliquez par là que c'est un détail et que la pratique commune passe outre ces détails ?

Je me renseigne car je suis l'avis de ma notaire. N'y connaissant rien juridiquement dans ce domaine il m'est difficile de persister dans l'acquisition d"'un bien si ma notaire me le déconseille.

J'en comprends que si je veux ce bien je peux l'obtenir, mais que je me retrouve avec la patate chaude, et que je paye un appartement 1 chambre au prix d'un deux chambres. 

Lorsqu'on parle d'une somme qui concerne l'achat d'un bien immobilier et les années de crédit qu'il incombe j'estime en effet craindre de vouloir bénéficier d'u bien en ordre comme première acquisition.

mais merci pour vos infos.

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grmff
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Re : Passage appartement 1 chambre à 2 chambre sans Modification de l'acte de base

LeopoldBloom a écrit :

Merci pour votre réponse.

En effet je me posais aussi la question.

Mais si le titre de propriété indique 1 chambre ?

Aussi les Assurances du Notariat confirment qu’à moins d’un acte de base modificatif, les notaires qui recevraient un tel acte, engagent leur responsabilité et risquent de ne pas être couverts en cas de sinistre.

Voici la circulaire  :


NOTRE CONSEIL

Consultez systématiquement l’acte de base et l’(les) acte(s) modificatif(s) lors de la vente d’un privatif dans une copropriété. Ne vous basez pas uniquement sur le titre de propriété pour vérifier la destination et la description d’un bien. Méfiez-vous surtout des rez-de chaussée, des mansardes et des étages techniques. Demandez au vendeur une copie complète de l’acte de base et de l’(des) acte(s) de base modificatif(s) et leurs annexes et contrôlez-les, ou faites confirmer la destination d’un lot privatif par le service de la commune.

Du coup que faire de cette information ?

Cette circulaire est un bon conseil.

En effet, trop de rez commerciaux ont été transformés sans autorisation et donc sont en infraction, avec obligation de se remettre en état. Trop de maisons ont été divisées à l'arrache, avec grenier vendu comme appartement, donc en infraction urbanistique irregularisable.

Mais dans votre cas, c'est une modification intérieure avec permis. Pas de quoi fouetter un lama.

Vérifiez le plan dont dispose la commune et consultez le syndic sur les décisions relatives à cette modification.

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LeopoldBloom
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Re : Passage appartement 1 chambre à 2 chambre sans Modification de l'acte de base

Mais dans votre cas, c'est une modification intérieure avec permis. Pas de quoi fouetter un lama.

Vérifiez le plan dont dispose la commune et consultez le syndic sur les décisions relatives à cette modification.=> L'AG en 2012 confirme que les balcons peuvent être fermés.

Aussi, le vendeur nous a expliqué que ascenseur devait dans les 2 prochaines années être remis aux normes et que cela coûterait 45 à 50k. Nous avons remis une offre le 13 juin, et le 25 juin nous avons reçu les PV et dernières AG où la mise aux normes de ascenseur est estimée à 88k. nous passons du simple au double. A nouveau, le vendeur n'aurait pas du nous donner les informations avant l'offre ? Considérant que ce détail aurait pu entrer en compte dans la remise de l'offre ?

Finalement, je souhaitais simplement savoir quand est-il nécessaire de modifier la description précise des parties privatives ? Je peux donc acheter un appartement avec trois chambres qui dans son acte de base n'apparaît que comme un 1 chambre ?

Bien à vous,

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GT
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Re : Passage appartement 1 chambre à 2 chambre sans Modification de l'acte de base

Monsieur DECKERS renvoie régulièrement au blog de l'avocat bruxellois Gilles CARNOY ("Carnet de route en droit immobilier").
https://gillescarnoy.be/
Personnellement, dans votre situation, je ne me priverais pas de consulter aussi cet avocat (ou un autre) .

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GT
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Re : Passage appartement 1 chambre à 2 chambre sans Modification de l'acte de base

LeopoldBloom a écrit :

Mais dans votre cas, c'est une modification intérieure avec permis. Pas de quoi fouetter un lama.

Vérifiez le plan dont dispose la commune et consultez le syndic sur les décisions relatives à cette modification.=> L'AG en 2012 confirme que les balcons peuvent être fermés.

Que faut-il entendre par là ?

Vous disposez du texte de la décision et de son contexte?

Dernière modification par GT (10-07-2020 15:24:42)

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PIM
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Re : Passage appartement 1 chambre à 2 chambre sans Modification de l'acte de base

LeopoldBloom a écrit :

A nouveau, le vendeur n'aurait pas du nous donner les informations avant l'offre ?

C'est plutôt l'inverse: vous auriez dû demander et vérifier ces diverses informations avant de faire offre.


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Passage appartement 1 chambre à 2 chambre sans Modification de l'acte de base

Permis d'urbanisme: ok.
Permis de la copropriété: ok.
Situation réelle:ok.
Que vous faut-il de plus?...
Quoi que dise l'acte de base, cela n'a aucune importance.

Je dirais même plus, le notaire du vendeur est un âne. C'est un deux chambres suite à la transformation.

Sauf si la nouvelle chambre est trop petite que pour être reconnue comme chambre. En Wallonie, c'est minimum 4m2..

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GT
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Re : Passage appartement 1 chambre à 2 chambre sans Modification de l'acte de base

Art. 577-11, § 1er C. civil

"Dans la perspective d'un acte juridique entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d'un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant, selon le cas, transmet au copropriétaire entrant, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l'offre d'achat ou de la promesse d'achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours :
   1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;
   2° le montant des arriérés éventuels dus par le copropriétaire sortant, en ce compris les frais de récupération judiciaires ou extrajudiciaires ainsi que les frais de transmission des informations requises en vertu du présent paragraphe et du paragraphe 2;
   3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
   4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété et des montants en jeu;
   5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;
   6° une copie du dernier bilan approuvé par l'assemblée générale de l'association des copropriétaires.
   A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant, selon le cas, avise les parties de la carence de celui-ci."

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grmff
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Re : Passage appartement 1 chambre à 2 chambre sans Modification de l'acte de base

88.000€ pour un ascenseur? Ils rajoutent 3 étages?

Non franchement, c'est énorme. Ils font quoi à ce tarif? Ils remplacent la cabine, le câble, le moteur, l'électronique de commande, l'électronique de puissance, les portes palières des 24 étages?

Demandez des devis aux petits ascensoristes, et vous aurez un devis qui ressemble à quelque chose...

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