Problème de riche

EER · #1 26-07-2020 08:45:55

Bonjour à tous,

Premier message sur le forum, j'espere que je serai assez clair.

Je suis face à un dilemme :

J'ai un crédit sur un appartement à cashflow positif (minim).

J'ai l'opportunité de :

- Solder ce crédit et de multiplier mon cashflow
- D'acheter une nouvelle unité locative

Mon but étant de développer le plus gros revenus passif à moyen terme.

Je voudrais avoir l'avis d'investisseur chevronné sur les différentes stratégies utilisées sur le moyen/long terme.
Quelles seraient les questions que vous vous poseriez pour répondre à cette équation ?

Bonne journée à tous

GT · #21 31-07-2020 11:34:05

Bim a écrit :

Néanmoins, parmi les "laissés pour compte", on trouve aussi des gens qui ont les moyens d'être propriétaires mais qui ne le sont pas par choix (possibilité assumée de mobilité personnelle/professionnelle), des jeunes actifs qui préfèrent louer leur premier logement afin d'épargner et de disposer d'un capital plus conséquent pour un achat immobilier futur, etc... La clientèle locative n'est pas constituée que de précarisés qui ne peuvent que fantasmer sur le monde merveilleux des propriétaires immobiliers.

Combien et pendant quelle durée un jeune actif, professeur, infirmier (on l'applaudit pendant le covid-19), fonctionnaire....., travaillant à Bruxelles et locataire à Bruxelles d'un appartement d'1 chambre ( 700 € + charges) avec un revenu net mensuel entre 1800 et 2200 € devrait-il et pourrait-il épargner afin d'envisager de devenir propriétaire à Bruxelles d'un appartement d'une chambre aux normes actuelles ?

Dernière modification par GT (31-07-2020 11:35:42)

Bim · #22 31-07-2020 17:08:34

GT a écrit :

Bim a écrit :
Néanmoins, parmi les "laissés pour compte", on trouve aussi des gens qui ont les moyens d'être propriétaires mais qui ne le sont pas par choix (possibilité assumée de mobilité personnelle/professionnelle), des jeunes actifs qui préfèrent louer leur premier logement afin d'épargner et de disposer d'un capital plus conséquent pour un achat immobilier futur, etc... La clientèle locative n'est pas constituée que de précarisés qui ne peuvent que fantasmer sur le monde merveilleux des propriétaires immobiliers.
Combien et pendant quelle durée un jeune actif, professeur, infirmier (on l'applaudit pendant le covid-19), fonctionnaire....., travaillant à Bruxelles et locataire à Bruxelles d'un appartement d'1 chambre ( 700 € + charges) avec un revenu net mensuel entre 1800 et 2200 € devrait-il et pourrait-il épargner afin d'envisager de devenir propriétaire à Bruxelles d'un appartement d'une chambre aux normes actuelles ?

Cela dépendra de plusieurs facteurs : capacité d'épargne, taux d'intérêt des PH, taux à laquelle l'épargne est placée, augmentation des revenus professionnels permettant d'épargner plus, capital de départ... et du prix du bien à acheter.

Prenons le scénario suivant :
500 € d'épargne mensuelle constante, épargne placée à 3% par an avec capitalisation annuelle, capital de départ 0 €.
Bien à acheter : 170000 €, apport de fonds propres pour les frais de notaire (sans abattement) et 10% du prix d'achat = environ 47000 €
Durée de l'épargne pour constituer le capital de 47000 € = 7,14 ans (en gros 7 ans et un mois)

On peut s'amuser à changer des paramètres. J'ai considéré le prix de 170000 € pour un appartement une chambre mais sans vraiment bien connaître le marché bruxellois...

panchito · #23 31-07-2020 17:30:28

Bim a écrit :

épargne placée à 3% par an

Qui offre encore de tels taux aujourd'hui?

Avec la prime de fidélité le maximum maximorum est de 1% aujourd'hui

Voir ici

Bim a écrit :

J'ai considéré le prix de 170000 € pour un appartement une chambre mais sans vraiment bien connaître le marché bruxellois...

Peut-être dans les moins belles communes de Bruxelles mais il faudra aussi prévoir un fameux budget pour rénover et tout remettre aux normes.

Si vous utilisez le calculateur de PIM, vous verrez que pour acheter un bien à 170.000€ dans la région de Bruxelles-Capitale ou en Wallonie, il faut prévoir l'enveloppe suivante:
Droits d'enregistrement : 21.250 €
Frais divers : 1.200 €
Honoraires notariaux barêmisés (HTVA) : 1.993 €
TVA 21 % sur ces honoraires notariaux : 419 €
Honoraires notariaux (TVAC) : 2.412 €
Provision totale à payer au Notaire : 24.862 €
Prix d'achat "acte en main" (TTC) : 194.862 €

Donc 10% du prix (17.000€) + frais de notaire (24.862€) = 41.862€ à payer de sa poche

Encore faut-il trouver un banque qui accepte de prêter 90% et qu'on puisse payer tous les travaux également de sa poche...

Donc si on arrive à décrocher un prêt à 1.28% pour les 153.000€ sur 20 ans, la mensualité sera de 722.40€

Voir ici

Je ne sais pas s'il sera possible de louer ce bien avec un loyer de plus de 722,40€/mois

Surtout qu'il y a encore toutes les charges de copropriété qu'on ne peut pas répercuter sur le locataire.

Je vous laisse calculer combien d'années il faut pour atteindre les 41.862€ (strict minimum) avec une épargne de 500€ par mois placée à 1%...

panchito · #24 31-07-2020 17:39:14

Voilà, j'ai quand même fait le calcul!

Pour obtenir les 41.862€, vous devrez placer sur votre livret à 1%, € 564,47 chaque mois pendant 6 ans.

Voir Ici

panchito · #25 31-07-2020 17:41:56

Maintenant dans 6 ans quels de combien auront augmenté les prix des immeubles, cela personne ne peut le dire.

D'autres part pourrez-vous dégager un cash flow positif avec une mensualité de 722.40€/mois, c'est une autre question...

Dernière modification par panchito (31-07-2020 17:42:29)

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