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Indexation loyer garage

Soufiane K
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Indexation loyer garage

Bonjour,

Je me permets a l indexation du loyer de mon garage.

Celle ci a m a été demandée récemment a l'anniversaire des 2 ans de locations et ce pour la première fois.
Jusqu'a présent aucune demande n avait jamais été faire et dans le contact de location, l indexation n est pas mentionnée

J ai lu ici et là qu'il fallait justement que cela soit indiqué dans le contract mais n'étant pas et la propriétaire ayant donné la gestion du parking à une société immobilière je préfèrerait justement vérifier ici si tout correct ou pas avant de les contacter à ce sujet.

Merci de avancé pour votre réponse et une bonne journée à vous.

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PIM
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Re : Indexation loyer garage

Soufiane K a écrit :

Bonjour,

Je me permets a l indexation du loyer de mon garage.

Celle ci a m a été demandée récemment a l'anniversaire des 2 ans de locations et ce pour la première fois.
Jusqu'a présent aucune demande n avait jamais été faire et dans le contact de location, l indexation n est pas mentionnée

J ai lu ici et là qu'il fallait justement que cela soit indiqué dans le contract mais n'étant pas et la propriétaire ayant donné la gestion du parking à une société immobilière je préfèrerait justement vérifier ici si tout correct ou pas avant de les contacter à ce sujet.

Merci de avancé pour votre réponse et une bonne journée à vous.

L’indexation n’est pas automatique. Elle doit être convenue. En matière de bail de résidence principale, l’indexation est cependant présumée (sauf à démontrer son exclusion), mais elle requiert un bail écrit.

Depuis le 01/09/2018, en région wallonne (Décret du 15/3/18), si l’adaptation a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail portant sur un immeuble a été enregistré (ce qui, soit dit en passant, est une formalité de toute façon obligatoire pour tous les baux).


Erik DECKERS
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Himura
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Re : Indexation loyer garage

PIM a écrit :

L’indexation n’est pas automatique. Elle doit être convenue. En matière de bail de résidence principale, l’indexation est cependant présumée (sauf à démontrer son exclusion), mais elle requiert un bail écrit.

Mais la question porte sur un bail de garage.
Donc est-ce identique ? Je le suppose, mais sans certitude.

A noter aussi que la résiliation d'un bail de ce type peut être rapide et facile. A vous de voir si ça en vaut la peine aussi.

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PIM
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Re : Indexation loyer garage

Himura a écrit :
PIM a écrit :

L’indexation n’est pas automatique. Elle doit être convenue. En matière de bail de résidence principale, l’indexation est cependant présumée (sauf à démontrer son exclusion), mais elle requiert un bail écrit.

Mais la question porte sur un bail de garage.
Donc est-ce identique ? Je le suppose, mais sans certitude.

A noter aussi que la résiliation d'un bail de ce type peut être rapide et facile. A vous de voir si ça en vaut la peine aussi.

Puisque ce n’est pas un bail de résidence principale , comme mentionné, « l’indexation n’est pas automatique. Elle doit être convenue » (donc prévue au bail écrit). Ce n’est que pour les baux de résidence principale qu’elle est présumée, même si pas mentionnée expressément au bail.


Erik DECKERS
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Himura
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Re : Indexation loyer garage

PIM a écrit :
Himura a écrit :
PIM a écrit :

L’indexation n’est pas automatique. Elle doit être convenue. En matière de bail de résidence principale, l’indexation est cependant présumée (sauf à démontrer son exclusion), mais elle requiert un bail écrit.

Mais la question porte sur un bail de garage.
Donc est-ce identique ? Je le suppose, mais sans certitude.

A noter aussi que la résiliation d'un bail de ce type peut être rapide et facile. A vous de voir si ça en vaut la peine aussi.

Puisque ce n’est pas un bail de résidence principale , comme mentionné, « l’indexation n’est pas automatique. Elle doit être convenue (donc prévue au bail écrit). Ce n’est que pour les baux de résidence principale qu’elle est présumée, même si pas mentionnée expressément au bail.

J'avais lu à l'envers... Ca se voit que je reviens de vacances ?  angel

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GT
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Re : Indexation loyer garage

Localisation du bien pris en location : région wallonne, bruxelloise, flamande ?

Le code bruxellois du logement et le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation contiennent des dispositions relatives à l'indexation.
Ces dispositions sont-elles applicables à la location d'un garage ?
A priori, un garage n'est ni un logement ni une habitation

Dispositions légales actuelles

Région bruxelloise  -Code bruxellois du logement

Titre XI
CHAPITRE II.  - RÈGLES COMMUNES À TOUS LES BAUX D'HABITATION]1

Art. 224. - Indexation et révision des charges
   § 1er. Si elle n'a pas été exclue expressément, et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil. Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en ait fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

Région wallonne - Décret du 15 mas 2018 relatif au bail d'habitation

Chapitre II – DISPOSITIONS GÉNÉRALES RELATIVES AUX BAUX D’HABITATION
Section 6 - Indexation
Art. 26
§1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu’une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l’indice santé tel que défini à l’article 2 de l’arrêté royal du 24 décembre 1993 portant exécution de la loi du 6 janvier 1989 de sauvegarde de la compétitivité du pays.

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grmff
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Re : Indexation loyer garage

Voici ce que je trouve concernant les baux "généraux" de biens immeubles à Bruxelles:

Art. 1728bis_REGION_DE_BRUXELLES-CAPITALE.
   <Inséré par L 29-12-1989, art. 1> § 1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu'une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du <bail>. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l'indice des prix à la consommation.
  Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ.
  Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement, à l'exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du locataire par le <bail>.
  [Le nouvel indice est l'indice calculé et désigné à cet effet du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du <bail>.] <L 1997-04-13/43, art. 3, 004; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
  [L'indice de base est l'indice des prix à la consommation du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.]<L 24-12-1993, art. 16>.
  Pour les conventions conclues à partir du 1er février 1994, l'indice de base est toutefois l'indice calculé et nommé à cet effet du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.
  § 2. Les dispositions contractuelles dont l'effet excéderait l'adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci.
  § 3.  Toutefois, sur proposition du Ministre ayant le Logement dans ses compétences, le Gouvernement peut, en fonction des décisions prises par l'Etat fédéral en matière d'indice des prix à la consommation, arrêter que les loyers des baux d'habitation visant un bien immeuble sis en Région de Bruxelles-Capitale soient adaptés au coût de la vie en se basant sur l'indice applicable aux salaires et revenus de remplacement selon les dispositions fédérales. Ces dispositions ne peuvent avoir pour conséquence une diminution nominale du loyer indexé durant les périodes où l'indice applicable aux salaires et revenus de remplacement est bloqué.

Donc, à mon sens, à Bruxelles, on peut indexer le loyer d'un garage sur base de l'indice des prix à la consommation (et pas sur l'indice santé plus favorable au locataire et utilisé pour les baux d'habitation dans tous les calculateurs d'indexation). Même si pas prévu au bail.

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PIM
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Re : Indexation loyer garage

grmff a écrit :

Voici ce que je trouve concernant les baux "généraux" de biens immeubles à Bruxelles:

Art. 1728bis_REGION_DE_BRUXELLES-CAPITALE.
   <Inséré par L 29-12-1989, art. 1> § 1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu'une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du <bail>. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l'indice des prix à la consommation.
  Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ.
  Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement, à l'exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du locataire par le <bail>.
  [Le nouvel indice est l'indice calculé et désigné à cet effet du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du <bail>.] <L 1997-04-13/43, art. 3, 004; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
  [L'indice de base est l'indice des prix à la consommation du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.]<L 24-12-1993, art. 16>.
  Pour les conventions conclues à partir du 1er février 1994, l'indice de base est toutefois l'indice calculé et nommé à cet effet du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.
  § 2. Les dispositions contractuelles dont l'effet excéderait l'adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci.
  § 3.  Toutefois, sur proposition du Ministre ayant le Logement dans ses compétences, le Gouvernement peut, en fonction des décisions prises par l'Etat fédéral en matière d'indice des prix à la consommation, arrêter que les loyers des baux d'habitation visant un bien immeuble sis en Région de Bruxelles-Capitale soient adaptés au coût de la vie en se basant sur l'indice applicable aux salaires et revenus de remplacement selon les dispositions fédérales. Ces dispositions ne peuvent avoir pour conséquence une diminution nominale du loyer indexé durant les périodes où l'indice applicable aux salaires et revenus de remplacement est bloqué.

Donc, à mon sens, à Bruxelles, on peut indexer le loyer d'un garage sur base de l'indice des prix à la consommation (et pas sur l'indice santé plus favorable au locataire et utilisé pour les baux d'habitation dans tous les calculateurs d'indexation). Même si pas prévu au bail.

Grmff succombe à la chaleur !
Le début mentionne clairement: « Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue« ...


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GT
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Re : Indexation loyer garage

Que ce soit en Région wallonne ou bruxelloise l'adaptation du loyer d'un garage ne pourra être appliquée que si elle avait été convenue.

Source : législation consolidée - article 1728bis, C. civil

21 MARS 1804. - CODE CIVIL. - LIVRE III : Manières dont on acquiert la propriété - TITRE VI à XIII (art. 1582 - 2010
TITRE VIII. - DU CONTRAT DE LOUAGE.
CHAPITRE II. - DU LOUAGE DES CHOSES.
SECTION I. - [DISPOSITIONS GENERALES RELATIVES AUX BAUX DES BIENS IMMEUBLES]

  Art. 1728bis. <Inséré par L 29-12-1989, art. 1> § 1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu'une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l'indice des prix à la consommation.
  Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ.
  Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement, à l'exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du locataire par le bail.
  [Le nouvel indice est l'indice calculé et désigné à cet effet du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.] <L 1997-04-13/43, art. 3, 004; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
  [L'indice de base est l'indice des prix à la consommation du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.]<L 24-12-1993, art. 16>.
  Pour les conventions conclues à partir du 1er février 1994, l'indice de base est toutefois l'indice calculé et nommé à cet effet du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.
  § 2. Les dispositions contractuelles dont l'effet excéderait l'adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci.
  § 3. [...] <L 20-02-1991, art. 13>.

  Art. 1728bis_REGION_WALLONNE.
  <Abrogé pour ce qui relève du bail d'habitation par DRW 2018-03-15/13, art. 92,§1, 022; En vigueur : 01-09-2018>

  Art. 1728bis_REGION_DE_BRUXELLES-CAPITALE.
   <Inséré par L 29-12-1989, art. 1> § 1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu'une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l'indice des prix à la consommation.
  Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ.
  Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement, à l'exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du locataire par le bail.
  [Le nouvel indice est l'indice calculé et désigné à cet effet du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.] <L 1997-04-13/43, art. 3, 004; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
  [L'indice de base est l'indice des prix à la consommation du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.]<L 24-12-1993, art. 16>.
  Pour les conventions conclues à partir du 1er février 1994, l'indice de base est toutefois l'indice calculé et nommé à cet effet du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.
  § 2. Les dispositions contractuelles dont l'effet excéderait l'adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci.
  § 3. [1 Toutefois, sur proposition du Ministre ayant le Logement dans ses compétences, le Gouvernement peut, en fonction des décisions prises par l'Etat fédéral en matière d'indice des prix à la consommation, arrêter que les loyers des baux d'habitation visant un bien immeuble sis en Région de Bruxelles-Capitale soient adaptés au coût de la vie en se basant sur l'indice applicable aux salaires et revenus de remplacement selon les dispositions fédérales. Ces dispositions ne peuvent avoir pour conséquence une diminution nominale du loyer indexé durant les périodes où l'indice applicable aux salaires et revenus de remplacement est bloqué.]1
  ----------
  (1)<ORD 2017-07-27/15, art. 16, 020; En vigueur : 01-01-2018>

Note : rédigé avant d'avoir lu l'intervention de PIM, publiée à 12:03

Dernière modification par GT (09-08-2020 11:24:01)

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rexou
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Re : Indexation loyer garage

Himura a écrit :

A noter aussi que la résiliation d'un bail de ce type peut être rapide et facile. A vous de voir si ça en vaut la peine aussi.

Voici une remarque qui mérite d'être retenue.

Outre le débat de savoir si on peut/peut pas, index santé/index consommation... il convient de lire le bail. Ce bail est une convention libre et le préavis est souvent limité à un mois.

Refuser l'indexation/augmentation revient à accepter le risque que le bailleur résilie simplement le bail et reloue ensuite à un tiers à un loyer adapté.

La question est donc de savoir si Soufiane est prêt à accepter de recevoir un préavis qui mettra un terme à la location de son garage.


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grmff
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Re : Indexation loyer garage

Damned. Voilà pourquoi cela ne correspondait pas à mon pifomètre. Je croyais qu'il avait fondu comme des manons au soleil, alors que c'est mon cerveau qui coulait par mes oreilles et m'empêchait d'entendre correctement

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Soufiane K
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Re : Indexation loyer garage

Merci pour l information. Je voulais surtout vérifier si c etait bien légal car après 2 ans je trouvais cela un peu bizarre surtout qu'à priori le loyer du garage est constant depuis pas mal de temps.

Il y a bien un bail écrit à Bruxelles dans lequel c est ni mentionné ni exclue donc sous entendu si je comprends bien.
Cette demande m a été faite par email en bonne et due forme donc à priori soit j accepte soit je risque fortement de perdre ma location.

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PIM
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Re : Indexation loyer garage

Il y a bien un bail écrit à Bruxelles dans lequel c est ni mentionné ni exclue donc sous entendu si je comprends bien

Non: pas sous-entendu justement, puisque ce n’est pas du logement.

Par ailleurs, le montant d’augmentation ne devrait pas être très important et c’est effectivement un choix à faire...


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Himura
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Re : Indexation loyer garage

Soufiane K a écrit :

Merci pour l information. Je voulais surtout vérifier si c etait bien légal car après 2 ans je trouvais cela un peu bizarre surtout qu'à priori le loyer du garage est constant depuis pas mal de temps.

Il y a bien un bail écrit à Bruxelles dans lequel c est ni mentionné ni exclue donc sous entendu si je comprends bien.
Cette demande m a été faite par email en bonne et due forme donc à priori soit j accepte soit je risque fortement de perdre ma location.

Nous ne pouvons connaitre les intentions du bailleur. C'est un risque possible si celui-ci estime que le loyer n'est plus suffisant vis-à-vis de ses charges, ou tout simplement sous la valeur possible de relocation.

Cela étant - et même si on peut facilement comprendre que ce n'est jamais gai de devoir payer plus - dites-vous que les indexations restent "logiques". Elles ne font que suivre les augmentations tarifaires globales (les précomptes immobilier augmentent chaque année, les coûts de main d'oeuvre également, ...  Tout comme votre salaire normalement).

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Himura
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Re : Indexation loyer garage

grmff a écrit :

Damned. Voilà pourquoi cela ne correspondait pas à mon pifomètre. Je croyais qu'il avait fondu comme des manons au soleil, alors que c'est mon cerveau qui coulait par mes oreilles et m'empêchait d'entendre correctement

Welcome  cool

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rexou
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Re : Indexation loyer garage

Himura a écrit :
Soufiane K a écrit :

Merci pour l information. Je voulais surtout vérifier si c etait bien légal car après 2 ans je trouvais cela un peu bizarre surtout qu'à priori le loyer du garage est constant depuis pas mal de temps.

Il y a bien un bail écrit à Bruxelles dans lequel c est ni mentionné ni exclue donc sous entendu si je comprends bien.
Cette demande m a été faite par email en bonne et due forme donc à priori soit j accepte soit je risque fortement de perdre ma location.

Nous ne pouvons connaitre les intentions du bailleur. C'est un risque possible si celui-ci estime que le loyer n'est plus suffisant vis-à-vis de ses charges, ou tout simplement sous la valeur possible de relocation.

Cela étant - et même si on peut facilement comprendre que ce n'est jamais gai de devoir payer plus - dites-vous que les indexations restent "logiques". Elles ne font que suivre les augmentations tarifaires globales (les précomptes immobilier augmentent chaque année, les coûts de main d'oeuvre également, ...  Tout comme votre salaire normalement).

Je crois que vous posez mal la question. Légal ou pas légal, c'est sans importance.

Vous pouvez refuser l'indexation et avancer qu'elle n'est pas due puisque pas prévue dans le contrat locatif.

Dans ce cas, le bailleur peut accepter votre position et se contenter d'un loyer non indexé... ou il peut simplement mettre fin au bail. Cela, c'est légal.

Pour éviter la perte de votre garage, vous pouvez accepter de payer les quelques euros d'indexation.


rexou

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grmff
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Re : Indexation loyer garage

rexou a écrit :
Himura a écrit :
Soufiane K a écrit :

Merci pour l information. Je voulais surtout vérifier si c etait bien légal car après 2 ans je trouvais cela un peu bizarre surtout qu'à priori le loyer du garage est constant depuis pas mal de temps.

Il y a bien un bail écrit à Bruxelles dans lequel c est ni mentionné ni exclue donc sous entendu si je comprends bien.
Cette demande m a été faite par email en bonne et due forme donc à priori soit j accepte soit je risque fortement de perdre ma location.

Nous ne pouvons connaitre les intentions du bailleur. C'est un risque possible si celui-ci estime que le loyer n'est plus suffisant vis-à-vis de ses charges, ou tout simplement sous la valeur possible de relocation.

Cela étant - et même si on peut facilement comprendre que ce n'est jamais gai de devoir payer plus - dites-vous que les indexations restent "logiques". Elles ne font que suivre les augmentations tarifaires globales (les précomptes immobilier augmentent chaque année, les coûts de main d'oeuvre également, ...  Tout comme votre salaire normalement).

Je crois que vous posez mal la question. Légal ou pas légal, c'est sans importance.

Vous pouvez refuser l'indexation et avancer qu'elle n'est pas due puisque pas prévue dans le contrat locatif.

Dans ce cas, le bailleur peut accepter votre position et se contenter d'un loyer non indexé... ou il peut simplement mettre fin au bail. Cela, c'est légal.

Pour éviter la perte de votre garage, vous pouvez accepter de payer les quelques euros d'indexation.

C'est ce que Soufiane K avait compris dès 12h56. Mais il a fait chaud longtemps, hein...

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nonox
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Re : Indexation loyer garage

je pense qu'il doit surtout dire merci pour les deux années ou il n'a pas été indexé  donc  joli cadeau au lieu de lui faire un procès d'intention  surtout pour quelques euros?   pas demandé si c"était le loyer de l'appart ? yikes

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GT
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Re : Indexation loyer garage

nonox a écrit :

je pense qu'il doit surtout dire merci pour les deux années ou il n'a pas été indexé  donc  joli cadeau au lieu de lui faire un procès d'intention  surtout pour quelques euros?   pas demandé si c"était le loyer de l'appart ? yikes



Dans un bail concernant la location d'un garage ( ou d'un bail de résidence secondaire), le texte légal prévoit que l'indexation ne s'applique que si elle a été convenue. En principe, le loyer demeure inchangé pendant toute la durée du bail.

Pour les baux relatifs à la résidence principale, le principe est inversé : l'indexation s'applique sauf si elle a été exclue expressément .

En l'espèce, il a été affirmé que l'indexation du loyer du garage n'avait pas été prévue.

Si "il" (Soufiane K) consent à l'indexation, c'est non pas pour une question de droit mais d'opportunité. Il souhaite éviter que son bailleur mette fin à son contrat de bail.

Vous faites mention de quelques euros. Le locataire pourrait vous répondre que le bailleur lui réclame par mois quelques euros de pus alors que la loi ne l'autorise pas à lui réclamer le moindre euro d'indexation. Pourquoi ces quelques euros seraient-ils mis à sa charge ?

Soufiane K devrait remercier son bailleur de ne avoir indexé le loyer du garage pendant 2 ans, pourquoi ?

Tout au plus le locataire pourrait-il se réjouir que le bailleur n'a pas indexé le loyer du garage plus tôt.

En payant aujourd'hui le loyer indexé réclamé par le bailleur, il pourrait en  être déduit qu'il a donné tacitement au bailleur le droit d'indexer pour le futur. Quelle sera l'évolution de l'inflation  dans le futur ?

J'ai déjà donné en location un garage. Le bail prévoyait une clause d'indexation. Mais je ne l'ai pas toujours utilisée.

Dernière modification par GT (17-08-2020 14:56:50)

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rexou
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Re : Indexation loyer garage

GT a écrit :

Dans un bail concernant la location d'un garage ( ou d'un bail de résidence secondaire), le texte légal prévoit que l'indexation ne s'applique que si elle a été convenue. En principe, le loyer demeure inchangé pendant toute la durée du bail.

Soyons pragmatiques et simples.

Pas de clause d'indexation = pas d'indexation due.

Il est bien exact que ne l'autorise pas à lui réclamer le moindre euro d'indexation... mais la loi permet de résilier le contrat !

Dès lors, si le locataire refuse d'appliquer l'indexation (ou même l'augmentation), il existe de fortes chances que le bailleur résilie le bail. Un mois de préavis.

La question est dès lors la suivante : le locataire est-il prêt à accepter de se passer de son garage pour la différence de prix demandée ?


rexou

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