Nouveau? Le co-living...

Merci à grmff d'ouvrir ce fil et d'avoir attiré l'attention d'un admin de ce groupe. Ton implication sur ce forum est décidément inestimable.

J'avais découvert Ikoab il y a une grosse année et effectivement, le produit final est remarquable. Très beau niveau de rénovation et de finition...je me suis toujours demandé avec quels entrepreneurs ils travaillent pour arriver à un tel résultat, sachant que j'ai pour ma part beaucoup de mal de trouver une équipe qui tient le coup...

Dernière modification par Sherlock (03-09-2020 07:27:54)

C'est une bonne idée. Mais il faut voir la taille. J'imagine mal faire du co-living avec un hotel de 200 chambres...
D'autre part, la valeur d'un hotel, par chambre, est souvent très élevée par rapport à la valeur d'achat. On est entre 50 et 100.000€ par chambre exploitée. Cette valeur est donnée par le rendement qu'on peut en avoir, et par le niveau de vétusté et de confort de l'établissement.

Dès lors, acheter un hotel "à bas prix" me semble illusoire. Une maison de 1000m2 achetée 300.000€, avec 20 chambres, où on fait pour 500.000€ de frais (ce qui serait énorme) ne coûterait "que" 40.000€/chambre. C'est moins cher que les 50.000€ qu'on payerait pour un hotel qu'il faudrait remettre à niveau.

Mais bon, au delà de ces considérations mathématiques et théoriques, certains hotels, devenus inadaptés à leur environnement ou trop petits que pour être rentables pourraient être convertis en co-living. C'est le cas d'au moins une des maisons de chez Ikoab, que j'ai eu l'occasion de visiter quelques années avant que Ikoab ne la transforme. Je n'ai pas acheté. La configuration ne me semblait pas adéquate. Le co-living ne me semblait pas une option. Ni faisable, ni rentable, ni légale, ni gérable. Ils démontrent que c'est possible, avec beaucoup de succès semble-t-il.

Et comme Mr Michiels le mentionne, ils ont racheté des taudis pour en extraire du diamant. Je connais au moins deux des maisons régénérées par Ikoab pour les avoir visitées, et deux autres pour savoir l'état d'abandon depuis des années. J'imagine que la résurrection de ces taudis donnera aux quartiers considérés une nouvelle orientation à la hausse. J'espère en tout cas...

Bonjour à tous,

Présentation rapide, je suis Amaury Michiels, un des administrateurs de IKOAB.
Merci de nous avoir convié à ce forum pour répondre à vos questions et présenter notre société.

N'hésitez pas à nous contacter via l'adresse info@ikoab.com si vous avez la moindre question. Ma collaboratrice redirigera votre question à qui de droit.

Voici les réponses à vos questions:

1/ Nous sommes effectivement une start-up ayant vu le jour en août 2016. A l'époque, nous avons constaté qu'il n' y avait pas de logements communautaires adaptés aux jeunes actifs à Bruxelles. Nous avons décidé de commencer à développer ce genre des projets de co-living. Après un carton plein à Bruxelles, nous avons décidé de nous étendre dans toutes les grandes villes de Wallonie car (1) nous étions persuadé qu'il y avait un marché en Wallonie,  (2) nous voulions participer à la redynamisation des centre-villes Wallons, & (3) mes associés et mois-même sommes wallons et nous souhaitions que notre région bénéficie de projet de ce type.

Au niveau de notre développement, on a effectivement connu une croissance fulgurante depuis le lancement de nos activités. Nous avons pour le moment 42 maisons ouvertes et en compterons rapidement 60 maisons dans les mois viennent.

2/ La législation concernant le co-living est effectivement floue. Nous avons d'ores et déjà présenter les problèmes empêchant le développement  de ce marché aux différentes administration et politiques des villes dans lesquels nous sommes actifs. Le plus simple si vous voulez développer ce genre des projets de co-living est de travailler avec des entreprises qui ont d'ores et déjà un connaissance du marché.

3/ Les projets que nous développons ont un sens pour les villes car nous ciblons des maisons (1) insalubres et pour la plupart d'entre elle abandonnée depuis des années, (2) difficilement divisibles & (3) généralement trop grande pour accueillir une famille non recomposée.

4/ En ce qui concerne la ville de Charleroi, je peux vous affirmer que les autorités de la ville (administration et politiques) font un travail remarquable pour améliorer la qualité de vie et les logements à Charleroi. Si vous avez l'intention de développer des projets novateurs de qualité. Ils vous soutiendront dans toutes vos démarches et tous les problèmes que vous rencontrez. C'est à mon sens tout à fait normal que ce genre d'initiative vienne du privé. La ville n'a (1) pas l'expérience pour développer ce genre de projet & (2) a d'autres chats à fouetter. Il est à mon sens préférable qu'ils concentrent 100% de leur énergie à éradiquer les problèmes de drogue et de criminalité (en baisse mais malheureusement toujours présent)

5/ Le rendement que nous offrons dépend généralement de l’investisseur avec lequel nous collaborons. Nous offrons généralement des rendement élevé car nous achetons nos bâtiments à travers notre réseau d'apporteur off market. (ex: 300.000 pour l'achat de 1000m² à Charleroi et 300.000€ pour l'achat d'une maison au châtelain). Je vous invite à nous contacter si vous voulez de plus amples informations à ce sujet. Je peux cependant vous confirmer qu'on offre des rendements supérieurs à 3% dans toutes les villes dans lesquelles nous travaillons. Ce taux de rendement est très bas si vous vous occupez de la rénovation.

Pour toute autre question, n'hésitez pas à nous contacter à travers l’adresse info@ikoab.com

Bonne fin de journée et bon week-end à tous et toutes

A mon avis, encore moins que du flambant neuf où j’atteins juste 3%.

Imaginez-vous, il vous faut acheter une maison de maître, qu'ils vous trouvent moyennant 15.000€ de frais de dossier.
Ensuite, après avoir acheté la maison de maître en question, ils se lancent dans un chantier pharaonique pour tout mettre aux normes et creér un maximum de chambres autour des pièces de vie commune.
Vous payez naturellement tous ces travaux plus probablement un supplément pour leur gestion et coordination de tous les corps de métier.

En attendant, quel est votre investissement? 300 à 400.000€?

Ensuite ils prennent 10% de vos loyers.

Vous leur avez demandé un exemple de business plan sur un exemple réel?

Ce serait intéressant, mais je doute, qu'ils arrivent à du 3%

Il faut leur demander... 

Oui, c'est normal. Mais du coup est que c'est rentable ? On sera à combien de rentabilité 2,3, 5 pourcent ou plus ?

Schaerbeek, je ne sais pas. Sans doute est-ce une raison pour qu'il n'y ait pas de coliving, avec des occupants  payant des impôts dans cette commune.
Trop de taxe tue les taxes...

Mais quel est le rendement net que l'investisseur récupère en moyenne, c'est surtout ça que je me demande. Dans le cas de IKOAB, ils disent "  Vous restez seul propriétaire de votre bien et profitez de la plus-value sur votre propriété.". Donc j'imagine qu'on paye le bien et eux s'occupent de louer, les papiers etc... Si déjà dans du nouveau, il y a peu de rendement alors si en plus vous le faites gérer par quelqu'un, cela va baisser le rendement encore non ?
Comme grmff, je me demande quel type de baux ils font en Wallonie. A bruxelles, sauf erreur, le permis n'est pas nécessaire pour beaucoup de cas.

Un grand merci Grmff d'avoir trouvé ce type d'investissement qui m'était totalement inconnu. J'ai visité leur site (Ikoab) et en fait cela pourrait me correspondre. Ce sont effectivement des Carolo à la base qui souhaitent répondre à la demande d'hommes et de femmes d'affaires trop occupés que pour se lancer dans la gestion immobilière classique.

Si j'ai bien compris, ils recherchent la maison de maître à transformer et gèrent ensuite tout de A à Z pour vous.

Ensuite ils commercialisent les chambres: Voir ici

Et l'explication pour les investisseurs:

Voir ici

Ce serait intéressant de les comparer aux projets tels que UPKOT (que je connais) et de voir les avantages et inconvénients des 2 formules...

Voir ici

Je pense que l'investissement est beaucoup plus limité dans Upkot que ikoab...