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Nouveau? Le co-living...

grmff
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Nouveau? Le co-living...

Vous le savez, je suis propriétaire immobilier à Charleroi.

Régulièrement, je fais mes devoirs d'analyse du marché et de la concurrence: prix de vente des immeubles de rapport, des appartements, des loyers pour les studios, apparts une chambres, etc. A Charleroi centre, mais aussi en périphérie et sur la Belgique entière. Bref, comme il se doit, je me tiens informé et à jour, et pas que sur Pim.be

Je suis tombé sur un phénomène qui semble en développement, et qui est une niche de taille: le co-living.

Je connaissais divers types d'investissement immobilier: la brique papier avec les SIR, garages, chambres d'étudiants, studios meublés, immobilier résidentiel classique à travers des maisons, appartements ou immeubles de logement, immobilier professionnel avec les entrepôts, les magasins, le commercial, les bureaux, secondes résidences à la mer ou à la campagne, immobilier étranger, time sharing, etc...

La législation belge s'est (un peu) clarifiée et séparée: bail général (bureaux, garages, entrepôt,... ), bail commercial, bail de résidence divisé bail de résidence secondaire, bail de résidence principale, bail étudiant, bail de colocation et bail glissant.

Il y a bien besoin de séparer les baux avec et sans permis de location, qui peuvent être dans les diverse catégories de bail de résidence.


Puis, en faisant mon analyse, je tombe sur le co-living. Ce sont des chambres louées meublées, avec des espaces communs luxueux, avec selon les chambres avec ou sans sanitaire, généralement pour célibataire, mais aussi pour couple, avec ou sans kitchenette, à des prix équivalent aux prix des studios meublés que je loue.

Il y a plusieurs acteurs sur le marché, dont un qui est en progression fulgurante: Ikoab. Une petite compilation des données disponibles sur leur site indique 9 maisons et un total de 88 chambres. Créé en 2016, ils ont dû commencer réellement en 2018, et donc j'estime que ces 8 maisons ont été développées en deux ans à peine. Ils ont clairement un profil de start-up, sans encore avoir du faire appel à du capital extérieur

Je les ai invité à nous rejoindre sur le forum pour répondre à vos questions (et aux miennes, très égoïstement big_smile  ), mais le présent fil n'est pas uniquement réservé à Ikoab. Leur fonctionnement va plus loin que la mise en location de chambre à de jeunes professionnel avec un espace commun de qualité, et ils proposent un réel mode d'investissement immobilier intéressant pour certains.

Comme je le disais sur le fil de Panchito concernant Rive Gauche à Charleroi, on voit enfin les choses bouger à Charleroi. Ikoab en sera peut-être un acteur. Et le co-living aussi.

Je ne sais pas le régime légal qu'ils ont choisi pour les baux. Sont-ce des baux classiques, avec accès à des communs (donc des studios meublés avec communs et donc permis de location, contrôle pompier, portes RF, conformité urbanistique, etc)? Sont-ce des colocations (avec solidarité et droit de regard des autres colocataires? Me semble infaisable) Je ne sais pas.

Tout comme je ne connais pas l'appui qu'ils ont de la ville dans le développement des maisons. Pour la ville, cela a un effet génial: apport de jeunes travailleurs qui paient des impôts et disparition des chancres qui défigurent la ville, de squats qui ont tendances à bruler, d'anciens "hotels de jour". Double effet KissCool... Bon, j'ai pas dit que toutes les maisons qu'ils ont lancé sont des anciens chancres, mais il y en a, et ce qu'ils en ont fait est superbe. Si-si, je le pense. Ce n'est pas mon créneau, ni nécessairement mon goût, mais c'est du top-chic et pas très cher. Bref, ils ont pris une niche qui va se développer et qui devrait recevoir le support de la ville.

En tout cas, pour les grosses maisons, le recyclage (upcyclage?) en co-living est une bénédiction.

Si vous avez des sous ou des capacités d'emprunt (beaucoup!), c'est le moment de monter à bord: Charleroi décolle...


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grmff
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Re : Nouveau? Le co-living...

grmff a écrit :

Tiens, en passant, je jette un coup d'oeil sur le site de Ikoab pour Charleroi:
96 chambres dont 32 sont disponibles tout de suite. Sans doute parce qu'ils viennent d'en ouvrir. Sinon, taux de remplissable pas très brillant.

En Belgique, ils annoncent 62 maisons.  Pas mal en si peu de temps.

Tiens en passant sur le site de Ikoab, c'est 381 chambres à Bruxelles, Liège et Charleroi

Bruxelles: 223 dont 20 libres tout de suite
Liège: 62 chambres dont 6 libres tout de suite
Charleroi: 96 chambres dont 20 libres tout de suite

Bruxelles et Liège, je ne sais pas. Pour Charleroi, je sais que la maison "Zénobe Gramme" de 20 chambres vient d'ouvrir, et que 16 chambres y sont disponibles. Les chiffres de vacances locatives sont donc mauvais par rapport à ce qu'ils devraient être en période de croisière... Pour Charleroi, hors cette grosse nouvelle maison, c'est donc 76 chambres dont 4 disponibles tout de suite.

On peut voir quelles chambres sont disponibles tout de suite en faisant un recherche, et voir celle qui sont disponible aujourd'hui. Ce n'est évidemment qu'une image parcellaire de la réalité. On ne sait pas depuis quand elles sont disponibles, ni si le locataire est parti précipitamment et que le loyer est encore dû... On en peut donc évidemment pas dire qu'il y a 10% de libre à Bruxelles et Liège...


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grmff
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Re : Nouveau? Le co-living...

Tiens, en passant, le site Cohabs mentionne 21 maisons à Bruxelles. La liste disponible liste 24 maisons (leur site n'est donc pas à jour  big_smile ) pour un total de 354 chambres. Les maisons ont entre 3 et 22 chambres, avec plus de la moitié des maisons entre des maisons entre 12 et 18 chambres.

3 maisons pour un total de 36 chambres doit ouvrir en février 2021, et une maison en octobre 2021 pour 24 chambres. 17% de croissance prévue en 2021, et on n'est qu'au début de 2021. Ils ont raison de dire que le coliving est en croissance explosive.


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grmff
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Re : Nouveau? Le co-living...

Tiens, en passant sur le site colive.eu, je compte 24 maisons actives et 5 opening soon, pour un total de 212 chambres environ avec une moyenne de 8.86 chambres par maison (typiquement glasses


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grmff
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Re : Nouveau? Le co-living...

Tiens, en surfant, je tombe sur une autre société qui m'était totalement inconnue: urbani. Avec déjà 11 maisons à Bruxelles et deux en Brabant Wallon (Wavre et Nivelles)

C'est fou comme ce concept démarre...

Mais est-ce encore du coliving avec des entités de 66 logements qui ont quelques zones en espaces communs?


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copropriétaire engalère
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Re : Nouveau? Le co-living...

grmff a écrit :

Tiens, en surfant, je tombe sur une autre société qui m'était totalement inconnue: urbani. Avec déjà 11 maisons à Bruxelles et deux en Brabant Wallon (Wavre et Nivelles)

C'est fou comme ce concept démarre...

Mais est-ce encore du coliving avec des entités de 66 logements qui ont quelques zones en espaces communs?

Urbani est très bien côté et connu à Bruxelles, on les appelle Vanicity (je crois qu'ils sont associés) et ça marche très bien,  ils refusent du monde donc ils sont à la recherche constante d'immeuble pour en faire des co living.


"Quand les flatteurs s'assemblent, le diable part dîner en ville."
"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

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Amaury Michiels
Pimonaute
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Re : Nouveau? Le co-living...

Bonjour,
En réponse à vos nombreuses réactions :
1/ Il ne faut pas confondre co-livng et hôtel. Ce sont deux choses complètement différents. Les hôtels sont souvent impersonnels pour des séjours de courte durée. Notre vison du co-living est de reproduire une vie « familiale » dans nos maisons partagées. Au  niveau de la conception, c’est complétement différents. Je ne crois pas non plus au grands espaces de co-living comme ils en existent aux états -unis. Ce n’est du moins pas notre vision du marché.

2/ Entreprise co-living : il existe plusieurs acteurs sur le marché. Tous sont principalement localisés à Bruxelles. A ma connaissance, nous sommes les seuls à être réellement actif en Wallonie. Chaque entreprise a une vision différente du marché et ses particularités.

3/ En ce qui concerne cette phrase : «Inévitablement, il y en a bien un qui finira par développer la même chose avec des SDF, bénéficiaires du RIS ou autres personnes dépendant de la mutuelle ou de la pension, avec soutien et encadrement par des assistants et/ou des infirmières. Et celui-là, dès qu'il y aura un problème avec un occupant, on va lui tomber dessus avec toutes les règlementations: permis de location, pompier, boite aux lettres, salubrité, règles pour les maisons de repos etc juste pour le faire fermer "parce qu'on ne veut pas de ça chez nous" ». C’est une belle vision du marché. Je ne suis cependant pas du même avis. Je pense que des co-living sociaux verront le jours avec des finalités sociales. C’est cependant un modèle qui doit être drivé par le public avec l’aide du privé (et pourquoi pas la nôtre ?).

4/ Message de « Arlandi » : dans mon premier message, j’indiquais : « La législation concernant le co-living est effectivement floue. Nous avons d'ores et déjà présenter les problèmes empêchant le développement  de ce marché aux différentes administration et politiques des villes dans lesquels nous sommes actifs. Le plus simple si vous voulez développer ce genre des projets de co-living est de travailler avec des entreprises qui ont d'ores et déjà un connaissance du marché. » Nous travaillons avec toute une série d’intervenants pour nous assurer que nos projets soient qualitatifs, qu’ils répondent aux besoins des utilisateurs et aux différentes règles en vigueur. Nous n’avons par ailleurs pas l’envie de développer des projets de grandes tailles et continuerons de développer des projets qui correspondent à notre vision du marché.

5/ Article de « Le Soir » : comme pour tous les projets immobiliers, il y a des personnes « pour » et des personnes « contres ». Dommage de faire un article qui se concentre principalement sur les opposants. Au passage, l’article manque quelque peu d’objectivité. Le co-living ce n’est pas uniquement pour la population ultra-mobile (nous avons toujours entre 40% et 60% de belge dans nos maisons ?), ni uniquement pour la « jeunesse dorée » (nous avons des allocataires sociaux dans nos maisons ?). Pour information, co-livng et co-housing sont des termes et des formes de logements différents. Il serait peut être intéressant de refaire un article en consultant plus de parties prenantes et de revoir certains clichés/concepts. Il faudrait également rappeler à certain opposant que cette « jeunesse dorée » contribue au développement et à la vie économique des quartiers. Les métiers de proximités, bars, restaurants et autres activités de loisir seront sans aucun doute heureux de revoir les membres de notre communauté dans leur établissement.

6/ En ce qui concerne ce message : « C'est étonnant. Me Amaury Michiels, administrateur de Ikoab, affirmait sur ce fil en août dernier avoir le soutien des autorités politiques de la ville de Charleroi en tout cas.
Pour ma part, j'estime qu'il y a certes un flou artistique sur le statut juridique des colocations. Mais c'est aux politiques d'adapter le cadre législatif à l'air du temps, et non à l'air du temps de resté bloqué au 20e siècle par des disposition législatives dépassées. »

La ville de Charleroi et la plupart des communes dans lesquels nous sommes actifs sont généralement favorables au développement de projet de co-living. Elles ne souhaitent cependant pas que des personnes avec un peu moins de scrupules développent ce genre de logement. Il existe malheureusement déjà trop d’abus sur le marché. La plupart de ces « projets » étant développé par des privés qui surfent sur un buzzword et ne prennent pas en considération les besoin de leurs utilisateurs. Nous sommes positifs quant à la mise en place d’un législation qui cadrerait le marché.

Je trouve également cela normal qu’une commune nous communique des lignes directrices claires concernant les quartiers où nous devons nous développer. Je comprend leurs inquiétudes quand elles voient ce genre de projets de développer dans tous les quartier. Le but de nos logement est de prôner une mixité. Le but des politiques locales est d’assurer qu’il y ait une harmonie entre Studio/Appartement/Maison pour famille/Maison en co-living/Bureau/Commerce.

Je partage votre avis pour l’adaptation du cadre législatif et la simplification de toute une série de règles avec consultation de toutes les parties prenantes. La plupart des règles étant complétement obsolètes et plus vieille que moi. Le marché immobilier évoluent rapidement. Il faut que nos politiques accompagnent cette transition.

7/ Chômage locatif
Lorsque nous ouvrons une nouvelles maison, le but est de garder une mixité dans nos logements. Il faut du temps pour construire un groupe de qualité. Cela peut prendre plusieurs mois en fonction de la ville et du quartier.
Charleroi : Les maisons « Willy Ernst » et « Zenobbe Gramme » sont nouvelles. 
Liège : Robertson est une nouvelle maison
Bruxelles : 10 chambres sont sous-contrat mais les locataires ont émit le souhait de partir plus tôt.
Les chiffres sont donc bons. A noter que les quartiers que nous ciblons sont impacté par le covid et qu’il est donc normal que nous ayons des taux de remplissage inférieurs à ceux que nous avons habituellement.

C’était un plaisir de partager avec vous atour de cette thématique. Je ne peux malheureusement pas vous promettre de répondre en permanence à vos nombreuses réactions. 

N’hésitez cependant à nous suivre sur les réseaux sociaux ou à nous contacter si vous désirez échanger.

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grmff
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Re : Nouveau? Le co-living...

Merci pour ce retour.


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cochise
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Re : Nouveau? Le co-living...

Le concept est sympa, je vais me pencher là-dessus également (quand j'aurai trouvé une banque, pour ceux qui suivent  lol ). Ceci dit, on est pas des manchots pour la plupart ici, on trouvera bien une masure nous-même qu'on gèrera comme d'habitude et là, le rendement sera élevé. C'est vrai que c'est plus facile de tout laisser gérer par une boîte avec de l'expérience mais si j'avais choisi la facilité au lieu du rendement, j'aurais acheté des bons de caisse.


Coch'
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Notre passé est abominable et notre présent est pire; heureusement, nous n'avons pas d'avenir.

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grmff
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Re : Nouveau? Le co-living...

Il faut reconnaître que tout le monde n'a pas envie de gérer et d'avoir des contacts avec les locataires. La proposition Ikoab fait donc sens pour toute une gamme d'investisseurs qui désire diversifier son patrimoine, profiter de l'effet levier que permet l'investissement immobilier, profiter de ses vieux jours au soleil ou qui n'a pas de temps pour consacrer à l'immobilier.

Sinon, il semble évident que les colocations sont en plein boom partout en Wallonie.


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Arlandi
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Re : Nouveau? Le co-living...

Merci pour votre réaction qui, cependant, ne répond pas à beaucoup des questions de mon long poste page 2...  sad

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Girkou
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Re : Nouveau? Le co-living...

un bail de co-living.. c'est comme un bail de colocation? ou chacun loue une partie avec un bail individuel? et pour l'urbanisme alors? on a un logement avec 3 chambres (aménagées en espace studio avec sb et kitchinet p ex)  louées et un espace commun pour une adresse?

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PIM
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Re : Nouveau? Le co-living...

Accès à l’article complet du Soir (cfr mon message du 5/2) via Courrier International
https://www.courrierinternational.com/a … s-communes


Erik DECKERS
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Re : Nouveau? Le co-living...

PIM a écrit :

Accès à l’article complet du Soir (cfr mon message du 5/2) via Courrier International
https://www.courrierinternational.com/a … s-communes

merci
je vais me renseigner sur le principe de la  colocation :-)

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libra
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Re : Nouveau? Le co-living...

Trois communes bruxelloises légifèrent:

https://www.bruzz.be/stedenbouw/drie-ge … 2021-06-22
(en néerlandais)

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PIM
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Re : Nouveau? Le co-living...

Une étude intéressante par Ulrich CARNOY
https://gillescarnoy.be/2021/08/04/coli … nt-gilles/


Erik DECKERS
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PIM
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Re : Nouveau? Le co-living...

https://www.lalibre.be/belgique/societe … EYM7NOLNQ/

Le politique s’attaque au "coliving", ces kots de luxe pour jeunes travailleurs

Vincent De Wolf (MR), dépose deux textes pour encadrer le “coliving”. Le gouvernement bruxellois prévoit aussi de revoir les règles d’urbanisme de ces colocations haut de gamme.

"Nous recevons des plaintes de riverains, qui vivent dans un quartier familial. Mais depuis qu’il y a un immeuble transformé en coliving, ils constatent des fêtes permanentes sur la terrasse", pointe Vincent De Wolf (MR), bourgmestre d’Etterbeek et député bruxellois . "Si on abrite trop de coliving et d’Air BNB dans un quartier, on en modifie la mixité sociale. Cela aura pour effet de chasser les habitants car cela supprime du logement classique, et augmente son coût. Ça pose aussi des problèmes de stationnement."

Mais qu'est-ce qu'un coliving ? Schématisons. Une société rachète une maison de maître dans un quartier branché de la capitale. Elle ajoute des cloisons, rafraîchit le tout. Le bien se mue en un coliving de 15 chambres.

"Nous ne voulons pas interdire le coliving, mais il faut le réglementer", annonce Vincent De Wolf (MR), qui dépose deux textes au Parlement bruxellois. "I l faut créer un bail spécifique au coliving, avant tout pour des raisons de sécurité . Quand une maison unifamiliale censée abriter une famille de quatre personnes en abrite en réalité 20, c'est différent en termes d'évacuation incendie."

On dénombre 2 300 chambres coliving en Région bruxelloise. Ces logements prolifèrent comme des champignons dans les quartiers huppés, surtout à Bruxelles-ville, Ixelles, Etterbeek et Saint-Gilles.

Car le concept, en plus d'être prisé, se révèle très rentable. Un bâtiment peut être divisé en un nombre de chambres illimité tant que "l'enveloppe" (murs porteurs, etc.) n'est pas modifiée. Ixelles s'est ainsi vue déboutée par le tribunal alors qu'elle estimait qu'un permis d'urbanisme était requis pour transformer une demeure unifamiliale en espace de coliving.
Des jeunes à revenus confortables

Le concept reste flou, comme sa distinction avec la colocation. Les jeunes travailleurs à revenus relativement confortables, souvent expatriés, constituent le public cible. Charlotte Casier, doctorante à l'ULB qui étudie le sujet, a établi des critères. "Ce sont comme des kots de luxe pour jeunes travailleurs, expose-t-elle. Un coliving comporte des chambres et un espace commun. Il n'y a rien en dessous de 700 euros. Une colocation, ça tourne plutôt autour de 500 euros. La gestion et la maintenance (nettoyage) sont opérées par des sociétés privées. Le logement est loué meublé. Cela s'adresse à de jeunes professionnels. Il y a autour d'un tiers de Belges, un tiers de Français, un tiers d'Européens."

"Le coliving se développe du côté des investisseurs, alors que les petits propriétaires sont plus dans la colocation, ajoute Olivier Hamal, du Syndicat national des propriétaires. Le coliving est une forme de co location. On comprend mal l'opposition des bourgmestres."
"Dès cinq chambres, c’est un ‘coliving’"

Le mouvement visant à réglementer ce concept est en marche. Le gouvernement bruxellois y travaille, soutenu par les bourgmestres, dont celui de Bruxelles-ville. Et le sujet sera à l’agenda d’une commission du Parlement bruxellois à la rentrée. Deux modifications de règlements taxes ciblant le coliving ont par ailleurs été adoptées jeudi à Saint-Gilles.

Le MR, lui, veut légiférer sans attendre. Une proposition d’ordonnance prévoit de modifier le Code bruxellois du logement et de distinguer la colocation du coliving. Tout logement comprenant au moins cinq chambres, avec au moins un espace de vie commun, serait considéré comme coliving, à l’exclusion des maisons destinées à une même famille.

Une proposition de résolution du MR demandera encore au gouvernement d'établir des exigences de sécurité et d'équipements (portes coupe-feu, chemin d'interventions, etc.). Une surface minimum de 14 m² par chambre serait requise et 10 m² d'espace commun par chambre. "Indirectement, prendre de nouveaux règlements aura peut-être pour effet de limiter le coliving. Et tant mieux. Mais notre premier motif, c'est la sécurité", assure Vincent De Wolf.

Autre point d’attention des bourgmestres : certains locataires ne se domicilient pas au coliving. Ils ne paient donc pas de taxe dans la commune.
Pascal Smet va modifier les règles d’urbanisme

Une modification des règlements urbanistiques est en préparation au gouvernement. "À l’avenir, un permis d’urbanisme sera nécessaire pour les logements de plus de cinq chambres", indique le porte-parole de Pascal Smet (Vooruit). Le secrétaire d’État bruxellois à l’Urbanisme pr ésentera au gouvernement au plus tard après l’été son règlement régional d’urbanisme qui devrait intégrer " des normes adaptées relatives à la superficie minimale des logements, la possibilité d’imposer de l’espace extérieur et des normes relatives à l’isolation acoustiques". De quoi signer la fin de la croissance anarchique du coliving ?


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grmff
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Re : Nouveau? Le co-living...

Et hop, un acteur de plus sur le marché: Colonies, leader français du coliving, qui se lance sur le marché belge. Avec 8 maisons et 130 locataires pour commencer en fanfare.

Visiblement, le groupe est suffisamment costaud pour créer et/ou reprendre des maisons en masse.


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