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Nouveau? Le co-living...

grmff
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Nouveau? Le co-living...

Vous le savez, je suis propriétaire immobilier à Charleroi.

Régulièrement, je fais mes devoirs d'analyse du marché et de la concurrence: prix de vente des immeubles de rapport, des appartements, des loyers pour les studios, apparts une chambres, etc. A Charleroi centre, mais aussi en périphérie et sur la Belgique entière. Bref, comme il se doit, je me tiens informé et à jour, et pas que sur Pim.be

Je suis tombé sur un phénomène qui semble en développement, et qui est une niche de taille: le co-living.

Je connaissais divers types d'investissement immobilier: la brique papier avec les SIR, garages, chambres d'étudiants, studios meublés, immobilier résidentiel classique à travers des maisons, appartements ou immeubles de logement, immobilier professionnel avec les entrepôts, les magasins, le commercial, les bureaux, secondes résidences à la mer ou à la campagne, immobilier étranger, time sharing, etc...

La législation belge s'est (un peu) clarifiée et séparée: bail général (bureaux, garages, entrepôt,... ), bail commercial, bail de résidence divisé bail de résidence secondaire, bail de résidence principale, bail étudiant, bail de colocation et bail glissant.

Il y a bien besoin de séparer les baux avec et sans permis de location, qui peuvent être dans les diverse catégories de bail de résidence.


Puis, en faisant mon analyse, je tombe sur le co-living. Ce sont des chambres louées meublées, avec des espaces communs luxueux, avec selon les chambres avec ou sans sanitaire, généralement pour célibataire, mais aussi pour couple, avec ou sans kitchenette, à des prix équivalent aux prix des studios meublés que je loue.

Il y a plusieurs acteurs sur le marché, dont un qui est en progression fulgurante: Ikoab. Une petite compilation des données disponibles sur leur site indique 9 maisons et un total de 88 chambres. Créé en 2016, ils ont dû commencer réellement en 2018, et donc j'estime que ces 8 maisons ont été développées en deux ans à peine. Ils ont clairement un profil de start-up, sans encore avoir du faire appel à du capital extérieur

Je les ai invité à nous rejoindre sur le forum pour répondre à vos questions (et aux miennes, très égoïstement big_smile  ), mais le présent fil n'est pas uniquement réservé à Ikoab. Leur fonctionnement va plus loin que la mise en location de chambre à de jeunes professionnel avec un espace commun de qualité, et ils proposent un réel mode d'investissement immobilier intéressant pour certains.

Comme je le disais sur le fil de Panchito concernant Rive Gauche à Charleroi, on voit enfin les choses bouger à Charleroi. Ikoab en sera peut-être un acteur. Et le co-living aussi.

Je ne sais pas le régime légal qu'ils ont choisi pour les baux. Sont-ce des baux classiques, avec accès à des communs (donc des studios meublés avec communs et donc permis de location, contrôle pompier, portes RF, conformité urbanistique, etc)? Sont-ce des colocations (avec solidarité et droit de regard des autres colocataires? Me semble infaisable) Je ne sais pas.

Tout comme je ne connais pas l'appui qu'ils ont de la ville dans le développement des maisons. Pour la ville, cela a un effet génial: apport de jeunes travailleurs qui paient des impôts et disparition des chancres qui défigurent la ville, de squats qui ont tendances à bruler, d'anciens "hotels de jour". Double effet KissCool... Bon, j'ai pas dit que toutes les maisons qu'ils ont lancé sont des anciens chancres, mais il y en a, et ce qu'ils en ont fait est superbe. Si-si, je le pense. Ce n'est pas mon créneau, ni nécessairement mon goût, mais c'est du top-chic et pas très cher. Bref, ils ont pris une niche qui va se développer et qui devrait recevoir le support de la ville.

En tout cas, pour les grosses maisons, le recyclage (upcyclage?) en co-living est une bénédiction.

Si vous avez des sous ou des capacités d'emprunt (beaucoup!), c'est le moment de monter à bord: Charleroi décolle...

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grmff
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Re : Nouveau? Le co-living...

libra a écrit :

Avec la crise sanitaire que nous connaissons, il pourrait y avoir des hôtels qui font faillite et entre autre un hôtelier propriétaire de ses murs.

Cela pourrait être intéressant. Racheté un hôtel, si les chambres sont trop petites faire de deux chambre une grande chambre avec sdb et toilette. Le restaurant deviendrait la pièce commune.

C'est une bonne idée. Mais il faut voir la taille. J'imagine mal faire du co-living avec un hotel de 200 chambres...
D'autre part, la valeur d'un hotel, par chambre, est souvent très élevée par rapport à la valeur d'achat. On est entre 50 et 100.000€ par chambre exploitée. Cette valeur est donnée par le rendement qu'on peut en avoir, et par le niveau de vétusté et de confort de l'établissement.

Dès lors, acheter un hotel "à bas prix" me semble illusoire. Une maison de 1000m2 achetée 300.000€, avec 20 chambres, où on fait pour 500.000€ de frais (ce qui serait énorme) ne coûterait "que" 40.000€/chambre. C'est moins cher que les 50.000€ qu'on payerait pour un hotel qu'il faudrait remettre à niveau.

Mais bon, au delà de ces considérations mathématiques et théoriques, certains hotels, devenus inadaptés à leur environnement ou trop petits que pour être rentables pourraient être convertis en co-living. C'est le cas d'au moins une des maisons de chez Ikoab, que j'ai eu l'occasion de visiter quelques années avant que Ikoab ne la transforme. Je n'ai pas acheté. La configuration ne me semblait pas adéquate. Le co-living ne me semblait pas une option. Ni faisable, ni rentable, ni légale, ni gérable. Ils démontrent que c'est possible, avec beaucoup de succès semble-t-il.

Et comme Mr Michiels le mentionne, ils ont racheté des taudis pour en extraire du diamant. Je connais au moins deux des maisons régénérées par Ikoab pour les avoir visitées, et deux autres pour savoir l'état d'abandon depuis des années. J'imagine que la résurrection de ces taudis donnera aux quartiers considérés une nouvelle orientation à la hausse. J'espère en tout cas...

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panchito
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Re : Nouveau? Le co-living...

Grmff a écrit :

Je connais au moins deux des maisons régénérées par Ikoab pour les avoir visité, et deux autres pour savoir l'état d'abandon depuis des années.

Ce serait intéressant d'avoir le business de ces 2 opérations et la rentabilité actuelle.

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Sherlock
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Re : Nouveau? Le co-living...

Merci à grmff d'ouvrir ce fil et d'avoir attiré l'attention d'un admin de ce groupe. Ton implication sur ce forum est décidément inestimable.

J'avais découvert Ikoab il y a une grosse année et effectivement, le produit final est remarquable. Très beau niveau de rénovation et de finition...je me suis toujours demandé avec quels entrepreneurs ils travaillent pour arriver à un tel résultat, sachant que j'ai pour ma part beaucoup de mal de trouver une équipe qui tient le coup...

Dernière modification par Sherlock (03-09-2020 07:27:54)

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Re : Nouveau? Le co-living...

Un article intéressant à propos de cette thématique

Cohabs: "comment les Gafa nous inspirent"

Combinant immobilier et technologie, la "start-up" bruxelloise Cohabs érige le co-living en art de vivre... et en business d'avenir. Avec 291 chambres ouvertes et bientôt près de 600, la firme mise sur la croissance. Dans son développement, elle nourrit quelques "points communs" avec les Gafa dont elle s'inspire.

Depuis 4 ans, Youri Dauber s'est lancé avec son frère Malik et leur associé François Samyn, dans l'aventure du co-linving avec leur start-up Cohabs. Le pitch ? Acheter ou louer de grandes demeures à Bruxelles (et depuis peu New York et bientôt Paris), de les transformer et les aménager en mode prémium pour y louer des chambres à un public branchouille, souvent des expats. Aujourd'hui, Cohabs qui a levé 16,4 millions d'euros jusqu'ici, compte déjà 35 bâtiments et un total de 291 chambres ouvertes (et bientôt 574). Rien que cela. A de nombreux égards dans le développement de leur firme, les trois associés s'inspirent des GAFA (Google, Apple, Facebook, Amazon) pour chambouler l'approche du monde de la location immobilière. En marge de notre dossier de couverture du Trends-Tendances du 17 septembre, voici plusieurs points d'inspiration puisés par Cohabs chez les Gafa...

1. Mobile first

Cela fait quelques années que les Gafa ont érigé le mobile comme un style de vie. Et, aujourd'hui, pour de plus en plus de consommateurs, le smartphone constitue non plus le second, ni même le premier écran... mais le seul. Le célèbre slogan "mobile first" tend désormais à se transformer en "mobile only". Chez cohabs "tout se gère avec notre appli mobile, insiste Youri Dauber. Il n'y a pas de plateforme web : tout se fait dans l'appli. De la signature du bail, aux états des lieux d'entrée et de sortie, en passant par le suivi des loyers, tut est sur mobile". Une facilité pour les locataires qui peuvent également gérer les soucis techniques (fuite, casse, problèmes de serrures,...) directement depuis leur smartphone. En phase totale avec l'approche Gafa, mais aussi un véritable intérêt opérationnel permettant de limiter les interventions de l'équipe.

2. Croissance à coût nul

"Nous ne proposons pas un software mais nous nous inspirons pleinement du concept de croissance à coût nul dans nos développements, précise le CEO de Cohabs. Dans des start-up précédentes, nous avons constaté que, souvent, la croissance nécessitait des recrutements. Ce qui pouvait devenir un frein, voire une limite. Pour Cohabs, nous essayons de limiter cette contrainte au maximum. Et nous arrivons à gérer, à Bruxelles, 300 chambres avec seulement 2 personnes dédiées, l'une pour le remplissage des chambres et l'autre pour les aspects pratiques et la gestion des incidents." Pour y parvenir, la start-up a automatisé un maximum de processus. L'état des lieux se fait dans l'application. Il n'y pas de remise des clés aux nouveaux locataires : tout se fait par codes à distance. Et la gestion des incidents se filtre via un bot dans l'app également. "Sans le numérique nous n'y arriverions pas. Et cela nous permet d'envisager de nouvelles ouvertures de chambres sans pour autant devoir renforcer sensiblement les équipes", se réjouit Youri Dauber qui estime à 400 le nombre de chambres gérables avec 2 employés seulement.

3. Les données des non-clients

"A ce stade, nous ne travaillons pas les données liées à l'usage des maisons, affirme le boss de Cohabs. Car cela pourrait se révéler sensible même si je pense qu'à terme on y arrivera." Mais, à l'image des GAFA, Cohabs parvient à tirer de la valeur d'autres types de données : celles de ses "non-clients". Pour louer une chambres, les gens doivent postuler et sont "sélectionnés". L'analyse des infos fournies par les personnes non retenues a permis à Cohabs de constater, entre autres, que 25% des postulants ont plus de 35 ans. Un public écarté, jusqu'ici, de la cible Cohabs qui accepte les 25-35. Résultat ? Cohabs lancera prochainement un nouveau concept, Cohabs Harmony conçu pour une nouvelle tranche d'âge : les 35-50.

4. Orchestrer les technos

Si les entreprises traditionnelles avaient, par le passé, pour habitude de vouloir développer un maximum en interne, ce n'est plus l'état d'esprit Gafa et start-up qui n'ont aucun mal à utiliser des outils d'autres développeurs. C'est le cas chez Cohabs : "si pour l'aménagement des maisons nous faisons tout nous-mêmes, il en va différemment dans l'approche de nos technologies. Même si la techno fait partie intégrante de notre approche et de notre stratégie, on se plug avec plein d'application existantes, par exemple, dans le cadre de la gestion des incidents avec Zendesk, ou avec les systèmes de messageries ou de sondage, etc. Tous ces produits disposent d'API qui nous permettent de nous greffer dessus. Pourquoi tenter de développer nous-mêmes des fonctionnalités dont les autres sont devenus experts, qu'ils ont mis du temps et de l'argent à développer ?"


Erik DECKERS
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Re : Nouveau? Le co-living...

Petite précision: je ne suis pas actionnaire chez Cohabs. Mais, à Bruxelles, on entend à nouveau parler d'eux: à lire

https://www.lecho.be/entreprises/immobi … 54039.html


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GT
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Re : Nouveau? Le co-living...

PIM a écrit :

Petite précision: je ne suis pas actionnaire chez Cohabs. Mais, à Bruxelles, on entend à nouveau parler d'eux: à lire

https://www.lecho.be/entreprises/immobi … 54039.html

A lire aussi :

https://www.lalibre.be/economie/immo/le … 77fbddc031

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PIM
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Re : Nouveau? Le co-living...

GT a écrit :
PIM a écrit :

Petite précision: je ne suis pas actionnaire chez Cohabs. Mais, à Bruxelles, on entend à nouveau parler d'eux: à lire

https://www.lecho.be/entreprises/immobi … 54039.html

A lire aussi :

https://www.lalibre.be/economie/immo/le … 77fbddc031

Effectivement: l'article de La Libre est d'ailleurs plus complet, mais réservé actuellement aux abonnés.


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grmff
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Re : Nouveau? Le co-living...

La différence entre Cohabs et Ikoab, c'est que le premier est propriétaire des logements, alors que le second travaille pour le compte du propriétaire des murs. Le premier est un investisseur en son nom, le second est un régisseur à service complet.

Si vous investissez avec le premier, vous investissez votre cash disponible. Si le second monte un projet pour vous, c'est vous qui êtes propriétaire des murs, et vous pouvez investir ave un prêt hypothécaire classique, et donc effet de levier.

La philosophie est complètement différente.

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Re : Nouveau? Le co-living...

grmff a écrit :

La différence entre Cohabs et Ikoab, c'est que le premier est propriétaire des logements, alors que le second travaille pour le compte du propriétaire des murs. Le premier est un investisseur en son nom, le second est un régisseur à service complet.

Si vous investissez avec le premier, vous investissez votre cash disponible. Si le second monte un projet pour vous, c'est vous qui êtes propriétaire des murs, et vous pouvez investir ave un prêt hypothécaire classique, et donc effet de levier.

La philosophie est complètement différente.

Le point commun, c'est l'astuce urbanistique du coliving (logements multiples avec espaces communs dans des maisons a priori unifamiliales)


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Re : Nouveau? Le co-living...

PIM a écrit :

Petite précision: je ne suis pas actionnaire chez Cohabs. Mais, à Bruxelles, on entend à nouveau parler d'eux: à lire

https://www.lecho.be/entreprises/immobi … 54039.html

Je m'étonne tout de même.

Ils parle de 20 à 30.000€ par logement, mais pour le projet du Passage avec 64 logements, c'est 4.000.000 d'euros. Soit 62.500€/logement, le double ou le triple. Beaucoup de trop.
Ils parlent de 4000m2, et 4 millions. Soit 1000€ par m2. A Bruxelles. Beaucoup trop peu.
Ils vont faire 4 colocs' pour 64 logements, soit des colocs' de 16 personnes? Avec un bail de colocation?

Bref, cet article baigne dans un certain flou artistique. Le concept aussi. Tant que ce sont des "hauts profils", tout le monde sera content.

Inévitablement, il y en a bien un qui finira par développer la même chose avec des SDF, bénéficiaires du RIS ou autres personnes dépendant de la mutuelle ou de la pension, avec soutien et encadrement par des assistants et/ou des infirmières. Et celui-là, dès qu'il y aura un problème avec un occupant, on va lui tomber dessus avec toutes les règlementations: permis de location, pompier, boite aux lettres, salubrité, règles pour les maisons de repos etc juste pour le faire fermer "parce qu'on ne veut pas de ça chez nous"

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PIM
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Re : Nouveau? Le co-living...

grmff a écrit :
PIM a écrit :

Petite précision: je ne suis pas actionnaire chez Cohabs. Mais, à Bruxelles, on entend à nouveau parler d'eux: à lire

https://www.lecho.be/entreprises/immobi … 54039.html

Je m'étonne tout de même.

Ils parle de 20 à 30.000€ par logement, mais pour le projet du Passage avec 64 logements, c'est 4.000.000 d'euros. Soit 62.500€/logement, le double ou le triple. Beaucoup de trop.
Ils parlent de 4000m2, et 4 millions. Soit 1000€ par m2. A Bruxelles. Beaucoup trop peu.
Ils vont faire 4 colocs' pour 64 logements, soit des colocs' de 16 personnes? Avec un bail de colocation?

Bref, cet article baigne dans un certain flou artistique. Le concept aussi. Tant que ce sont des "hauts profils", tout le monde sera content.

Inévitablement, il y en a bien un qui finira par développer la même chose avec des SDF, bénéficiaires du RIS ou autres personnes dépendant de la mutuelle ou de la pension, avec soutien et encadrement par des assistants et/ou des infirmières. Et celui-là, dès qu'il y aura un problème avec un occupant, on va lui tomber dessus avec toutes les règlementations: permis de location, pompier, boite aux lettres, salubrité, règles pour les maisons de repos etc juste pour le faire fermer "parce qu'on ne veut pas de ça chez nous"

Dans La Libre, ils indiquent « « . Et pas seulement des expats, principaux clients de Cohabs. "Des chambres seront réservées à des personnes en transition, des mères célibataires ; d’autres, dont le loyer plafonnera à 450 euros, à des locataires plus fragilisés."


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libra
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Re : Nouveau? Le co-living...

PIM a écrit :

Dans La Libre, ils indiquent « « . Et pas seulement des expats, principaux clients de Cohabs. "Des chambres seront réservées à des personnes en transition, des mères célibataires ; d’autres, dont le loyer plafonnera à 450 euros, à des locataires plus fragilisés."

Avec ce genre de public, les plus fragilisés seront les propriétaires.

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Re : Nouveau? Le co-living...

libra a écrit :
PIM a écrit :

Dans La Libre, ils indiquent « « . Et pas seulement des expats, principaux clients de Cohabs. "Des chambres seront réservées à des personnes en transition, des mères célibataires ; d’autres, dont le loyer plafonnera à 450 euros, à des locataires plus fragilisés."

Avec ce genre de public, les plus fragilisés seront les propriétaires.

Vous seriez bien étonné. Les plus fragilisés réalisent parfois avec acuité la chance qu'il ont d'avoir un logement, et l'importance de respecter les règles pour ne pas se retrouver sdf.

C'est sans doute avec un public d'expats mobiles qu'il est le plus difficile de récupérer son dû... C'est en tout cas mon expérience!

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