Nouveau? Le co-living...

Merci à grmff d'ouvrir ce fil et d'avoir attiré l'attention d'un admin de ce groupe. Ton implication sur ce forum est décidément inestimable.

J'avais découvert Ikoab il y a une grosse année et effectivement, le produit final est remarquable. Très beau niveau de rénovation et de finition...je me suis toujours demandé avec quels entrepreneurs ils travaillent pour arriver à un tel résultat, sachant que j'ai pour ma part beaucoup de mal de trouver une équipe qui tient le coup...

Dernière modification par Sherlock (03-09-2020 07:27:54)

Petite précision: je ne suis pas actionnaire chez Cohabs. Mais, à Bruxelles, on entend à nouveau parler d'eux: à lire

https://www.lecho.be/entreprises/immobi … 54039.html

Effectivement: l'article de La Libre est d'ailleurs plus complet, mais réservé actuellement aux abonnés.

Le point commun, c'est l'astuce urbanistique du coliving (logements multiples avec espaces communs dans des maisons a priori unifamiliales)

Dans La Libre, ils indiquent « « . Et pas seulement des expats, principaux clients de Cohabs. "Des chambres seront réservées à des personnes en transition, des mères célibataires ; d’autres, dont le loyer plafonnera à 450 euros, à des locataires plus fragilisés."

Vous seriez bien étonné. Les plus fragilisés réalisent parfois avec acuité la chance qu'il ont d'avoir un logement, et l'importance de respecter les règles pour ne pas se retrouver sdf.

C'est sans doute avec un public d'expats mobiles qu'il est le plus difficile de récupérer son dû... C'est en tout cas mon expérience!

Autant le dire tout de suite : IKOAB gère son domaine. Désolé par avance pour ma réponse très technique qui va trancher avec les considérations généralistes précédentes.

J'ai déjà pu présenter des projets à l'urbanisme de liège de grandes demeures unifamiliales (à l'abandon) transformables en colocation de 6,7, parfois 8 habitants. Pour eux, ce serait d'office considéré comme une résidence à kots et donc soumis à permis d'urbanisme (très compliqué à obtenir car Liège lutte contre les kots en ville trop nombreux)... Quand je leur exprime le statut de non-étudiant des locataires, ils ne savent pas trop quoi en penser et sont dubitatifs. Pourtant Ikoab a plusieurs maisons à Liège, notamment louées à des jeunes travailleurs ET des étudiants, et je présume que l'urbanisme est tout à fait au courant ?!

Autres faits marquants :

1. Leurs maisons, parfois R+4 voire R+5, ne disposent jamais de sas de désenfumage ou de porte RF etc...  Le règlement communal de Liège en matière de prévention incendie (de 2018 et sa mise à jour de 2019) oblige pourtant ce type de dispositif dès que l'immeuble est R+3. Ils placent simplement 1 extincteur d'incendie et 1 poussoir alarme à chaque étage (branchés à une alarme j'imagine, sans centrale incendie que je n'ai pas vu). Mais le règlement communale exonère les logements unifamiliaux. Vous me direz donc que c'est tout à fait logique qu'il n'y ait pas de sas de désenfumage ni de porte RF puisque les colocations IKOAB sont toutes louées comme 1 entité unifamiliale (d'un point de vue urbanistique). Sauf que dans le règlement de prévention incendie liégeois, le logement unifamilial n'a pas la même définition que dans le code de l'urbanisme... Pour avoir la réponse écrite et on ne peut plus claire du responsable juridique du règlement communal en application à Liège depuis 2018, celui-ci me dit considérer une colocation de 8 personnes comme 8 logements distincts. Un logement collectif donc, et non unifamiliale. Nécessité de SAS, de porte RF, etc... la totale. Voici la définition d'un logement unifamilial dans le règlement incendie de Liège de 2018 :  logement unifamilial : logement dans lequel ne vit qu'un seul ménage et dont toutes les pièces d'habitation et les locaux sanitaires sont réservés à l'usage individuel de ce ménage, à l'exclusion des logements collectifs, des appartements, des kots, ainsi que tout type de superposition de locaux appartenant à des logements distincts. Ce sont ces exceptions qui sont importantes : Une colocation n'est pas un logement unifamilial puisqu'il est un logement collectif !! IKOAB peut-il rassurer ses propriétaires quant à la légalité de ses offres face au règlement de prévention incendie de Liège ?!

2. Sans doute ont-ils un permis de location puisqu'il s'agit à chaque fois de colocation de plus de 4 personnes (logement collectif donc car logement isolé si colocation de moins de 5 personnes). Problème ? Certains occupants ne disposent pas d'un lavabo individuel dans une pièce privative ! Ils se rattrapent dirait-on en proposant parfois des SDB à 2 lavabos, c'est à dire "2 lavabos privatifs pour 2 chambres" (semi privative dirons-nous). Ca semble passer auprès des autorités du logement, là où le responsable du SPW logement me confirme de façon claire et par écrit qu'aucune dérogation n'est prévue dans les textes de lois (sauf si résidence de kot étudiants, nécessitant alors un permis d'urbanisme et des baux étudiants, pas le fond de commerce d'IKOAB donc). Autre problème ? Le code wallon de l'habitat durable régissant le permis de location précise également que chaque occupant d'un logement collectif doit disposer de sa propre boîte-aux-lettres et sonnette (privatif donc). Après vérification en rue et lors d'une visite d'une maison à Liège, IKOAB ne propose jamais de tel dispositif (1 seule boite-aux-lettres commune à la dizaine de colocataires et une seule sonnette, le plus souvent sans aucun nom... Les colocataires IKOAB sont pourtant autorisés à se domicilier dont je ne comprends une fois de plus pas du tout). Je vous avoue m'inquiéter en tant qu'investisseur : IKOAB a-t-il bien tout prévu et est-il bien parfaitement en règle avec les différents règlements régionaux et communaux (urbanisme, logement, pompier...)

J'espère également que le cadastre est passé faire une visite depuis la réfection de leurs maisons... et que la majoration inévitable (parfois plus de 10 douches !!) est prise en compte dans le calcul de la rentabilité pour le propriétaire, car ça doit faire mal...  

Autre fait marquant : la présence d'une seule et unique cuisine par maison. Pour parfois 12 colocataires, ça fait un peu peu... IKOAB limite-t-il le nombre de cuisine pour ne pas risquer de froisser l'urbanisme qui pourrait (peut-être à raison) considérer que s'il y a deux cuisines, il y a deux logements, et que puisque les deux logements ne sont pas conformes urbanistiquement parlant, il y a lieu de prononcer la fermeture administrative de tout l'immeuble ?! Je ne vois que cette explication... qui renforce mon impression qu'IKOAB joue avec le feu en se promenant à la limite de la zone rouge.

En résumé, toutes ces questions ont de quoi inquiéter les investisseurs car les frais des éventuels travaux/remises en conformité leur incomberont finalement (ils restent les propriétaires responsables des biens loués pour rappel, IKOAB n'offre que les services). 

Je serai heureux si l'un des administrateurs d'IKOAB pouvait répondre à ces différentes interrogations (centré sur la ville de Liège donc). Leur rapport avec les autorités Liégeoises semblent clément au regard des nombreux "passe-droits" qu'ils auraient apparemment obtenus tant à l'urbanisme, qu'au service logement et prévention incendie.

PS : Les plans complets des maisons en 3D sont sur leur site. On est d'accord qu'ils sont très bon en marketing et que ça apporte une sacrée valeur ajoutée à un immeuble en location : effet WOAW garantis. Si je n'avais plus aucune doute sur ces questions, sans doute me laisserai-je tenter par l'étude d'un investissement de ce genre.

Au plaisir de lire vos réactions.

Dernière modification par Arlandi (05-02-2021 13:39:32)

Pour info:
Cohabs vient d'envoyer sa newsletter à propos de leur récente réalisation à Ixelles, rue du Châtelain 50 à Ixelles avec cette vidéo de présentation

et l'argumentaire suivant:
"Our members call it home
You should know that we've broken some stereotypes around coliving and rethought everything. We believe coliving should be available for all generations and that’s why our new house is the first to be suited for couples and parents in addition to singles.
Living at Cohabs Chatelain 50 means having a 1,200m2 townhouse including many new services (download all the details) and all amenities: a gym, a large garden, an aquaponic, a working space, a playground for the kids, and your own private ensuite bedroom that you can just call: home"

Etonnant, non ?

C'est étonnant. Me Amaury Michiels, administrateur de Ikoab, affirmait sur ce fil en août dernier avoir le soutien des autorités politiques de la ville de Charleroi en tout cas.

Pour ma part, j'estime qu'il y a certes un flou artistique sur le statut juridique des colocations. Mais c'est aux politiques d'adapter le cadre législatif à l'air du temps, et non à l'air du temps de resté bloqué au 20e siècle par des disposition législatives dépassées.