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Acte de vente impossible suite à une infraction urbanistique : conséquences ?

bored
Pimonaute
Inscription : 22-08-2020
Messages : 2

Acte de vente impossible suite à une infraction urbanistique : conséquences ?

Bonjour,

Je me suis inscrit sur ce forum que je découvre afin de demander conseils par rapport à l'achat d'un bien en cours pour lequel je suis face à une situation un peu particulière. Je vais essayé d'être concis... tongue

Fin mai 2020, je visite avec mon épouse un bien qui nous convient parfaitement. Nous commettons l'erreur de signer le compromis le jour même à l'agence immobilière en charge de la vente. Je sais, c'est une erreur grossière mais ce n'est pas le cœur du problème et cela ne portera pas directement préjudice par rapport à celui-ci. Nous avons ensuite fait intervenir un notaire en plus du notaire du vendeur, justement pour qu'une 2e paire d'yeux suivre la procédure.

Le bien présente une spécificité : il s'agit de l'étage d'une propriété qui contient aussi un rez-de-chaussée. L'idée du vendeur était à l'origine de vendre la propriété dans son intégralité mais il s'est ensuite ravisé pour vendre chaque étage séparément (le rez-de-chaussée est d'ailleurs aussi sous compromis). Évidemment, cela implique la séparation des biens au service urbanisme de la commune.

Nous avons passé les derniers mois à harceler chaque partie : notre notaire mais surtout celui du vendeur et l'agent mais ça a été l'immobilisme total de chaque partie. Enfin, surtout du côté du notaire du vendeur qui n'a rien fait pendant presque deux mois (en plus d'un silence radio envers toutes les autres parties), avant enfin de se décider fin juillet, il y a quelques semaines, d'envoyer les plans réalisés par un géomètre à la commune afin d'introduire enfin la demande de séparations.

Le couperet est tombé il y a quelques jours : pas de séparation possible en l'état pour la commune, à cause d'une non-conformité entre l'état actuel du bien et les informations dont dispose la commune en ce moment. Il faut donc régulariser et on parle de délai de réponse jusqu'à 220 jours dans ce type de procédure.

Après consultation de notre notaire, il est évident qu'aucun acte de vente ne pourra être réalisé sur base du compromis actuel et certainement pas dans le délai initial (fin septembre). Il évoque même une infraction urbanistique grave, pas tellement par rapport aux changements urbanistiques eux-même mais par rapport à l'inadéquation entre le bien pour lequel nous avons signé un compromis et ce qui existe actuellement pour la commune.

A ce stade, nous pouvons donc sans doute nous retirer de la vente sans préjudice.
Le "problème", c'est que nous désirons toujours acquérir le bien; pas sous le compromis actuel évidemment et certainement pas à n'importe quelle condition.

Nous serions disposé à attendre le délai nécessaire et re-signer un compromis dans ce sens, avec évidemment d'autres clauses à amender, comme le fait que la vente ne se fera pas si, après toutes les démarches effectuées, la commune refuse toujours de séparer le bien. Cela reste toujours une éventualité.

La question que nous nous posons aussi est celle des responsabilités dans toute cette histoire : qui, du côté du vendeur, a commis une faute? Le vendeur pour ne pas avoir déclaré les changements urbanistiques en leur temps ? Son notaire qui a remis des plans sans vérifier la situation urbanistique actuelle à la commune ? Est-ce que l'agence n'est pas également en faute en ne vérifiant rien de son côté non plus ?

Nous serions aussi curieux de savoir ce que risquent potentiellement ces trois acteurs si nous estimions que l'annulation de la vente n'est pas suffisante en soi et que nous désirions obtenir une compensation par rapport au temps et à l'argent que nous avons déjà dépensé (acompte hors de notre compte, frais de dossier pour la demande de prêt, honoraires de notre notaire, etc.)  pour une vente qui n'aura pas lieue uniquement par leur(s) faute(s).

Sur tous ces derniers points, notre notaire est peu aidant et très évasif, d'où ma démarche de poser la question ici.

Merci !  smile

Dernière modification par bored (25-08-2020 16:09:00)

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 13 501
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Re : Acte de vente impossible suite à une infraction urbanistique : conséquences ?

bored a écrit :

Bonjour,

Je me suis inscrit sur ce forum que je découvre afin de demander conseils par rapport à l'achat d'un bien en cours pour lequel je suis face à une situation un peu particulière. Je vais essayé d'être concis... tongue

Fin mai 2020, je visite avec mon épouse un bien qui nous convient parfaitement. Nous commettons l'erreur de signer le compromis le jour même à l'agence immobilière en charge de la vente. Je sais, c'est une erreur grossière mais ce n'est pas le cœur du problème et cela ne portera pas directement préjudice par rapport à celui-ci. Nous avons ensuite fait intervenir un notaire en plus du notaire du vendeur, justement pour qu'une 2e paire d'yeux suivre la procédure.

Le bien présente une spécificité : il s'agit de l'étage d'une propriété qui contient aussi un rez-de-chaussée. L'idée du vendeur était à l'origine de vendre la propriété dans son intégralité mais il s'est ensuite ravisé pour vendre chaque étage séparément (le rez-de-chaussée est d'ailleurs aussi sous compromis). Évidemment, cela implique la séparation des biens au service urbanisme de la commune.

Nous avons passé les derniers mois à harceler chaque partie : notre notaire mais surtout celui du vendeur et l'agent mais ça a été l'immobilisme total de chaque partie. Enfin, surtout du côté du notaire du vendeur qui n'a rien fait pendant presque deux mois (en plus d'un silence radio envers toutes les autres parties), avant enfin de se décider fin juillet, il y a quelques semaines, d'envoyer les plans réalisés par un géomètre à la commune afin d'introduire enfin la demande de séparations.

Le couperet est tombé il y a quelques jours : pas de séparation possible en l'état pour la commune, à cause d'une non-conformité entre l'état actuel du bien et les informations dont dispose la commune en ce moment. Il faut donc régulariser et on parle de délai de réponse jusqu'à 220 jours dans ce type de procédure.

Après consultation de notre notaire, il est évident qu'aucun acte de vente ne pourra être réalisé sur base du compromis actuel et certainement pas dans le délai initial (fin septembre). Il évoque même une infraction urbanistique grave, pas tellement par rapport aux changements urbanistiques eux-même mais par rapport à l'inadéquation entre le bien pour lequel nous avons signé un compromis et ce qui existe actuellement pour la commune.

A ce stade, nous pouvons donc sans doute nous retirer de la vente sans préjudice.
Le "problème", c'est que nous désirons toujours acquérir le bien; pas sous le compromis actuel évidemment et certainement pas à n'importe quelle condition.

Nous serions disposé à attendre le délai nécessaire et re-signer un compromis dans ce sens, avec évidemment d'autres clauses à amender, comme le fait que la vente ne se fera pas si, après toutes les démarches effectuées, la commune refuse toujours de séparer le bien. Cela reste toujours une éventualité.

La question que nous nous posons aussi est celle des responsabilités dans toute cette histoire : qui, du côté du vendeur, a commis une faute? Le vendeur pour ne pas avoir déclaré les changements urbanistiques en leur temps ? Son notaire qui a remis des plans sans vérifier la situation urbanistique actuelle à la commune ? Est-ce que l'agence n'est pas également en faute en ne vérifiant rien de son côté non plus ?

Nous serions aussi curieux de savoir ce que risquent potentiellement ces trois acteurs si nous estimions que l'annulation de la vente n'est pas suffisante en soi et que nous désirions obtenir une compensation par rapport au temps et à l'argent que nous avons déjà dépensé (acompte hors de notre compte, frais de dossier pour la demande de prêt, honoraires de notre notaire, etc.)  pour une vente qui n'aura pas lieue uniquement par leur(s) faute(s).

Sur tous ces derniers points, notre notaire est peu aidant et très évasif, d'où ma démarche de poser la question ici.

Merci !  smile

Lorsqu'un problème est aussi pointu, il faut disposer des pièces du dossier et cela sort du cadre généraliste de notre forum.

Vous devriez plutôt consulter un avocat.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

En ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 135

Re : Acte de vente impossible suite à une infraction urbanistique : conséquences ?

bored a écrit :

La question que nous nous posons aussi est celle des responsabilités dans toute cette histoire : qui, du côté du vendeur, a commis une faute? Le vendeur pour ne pas avoir déclaré les changements urbanistiques en leur temps ? Son notaire qui a remis des plans sans vérifier la situation urbanistique actuelle à la commune ? Est-ce que l'agence n'est pas également en faute en ne vérifiant rien de son côté non plus ?

Nous serions aussi curieux de savoir ce que risquent potentiellement ces trois acteurs si nous estimions que l'annulation de la vente n'est pas suffisante en soi et que nous désirions obtenir une compensation par rapport au temps et à l'argent que nous avons déjà dépensé (acompte hors de notre compte, frais de dossier pour la demande de prêt, honoraires de notre notaire, etc.)  pour une vente qui n'aura pas lieue uniquement par leur(s) faute(s).

Sur tous ces derniers points, notre notaire est peu aidant et très évasif, d'où ma démarche de poser la question ici.

Merci !  smile

Droit des responsabilités : dossier pour un avocat .
C'est ce que je ferais dans cette situation sans préjudice de la "prise de température" de ce forum.

(Note : écrit avant prise de connaissance de la réponse de Pim)

Dernière modification par GT (25-08-2020 16:18:59)

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bored
Pimonaute
Inscription : 22-08-2020
Messages : 2

Re : Acte de vente impossible suite à une infraction urbanistique : conséquences ?

Oui j'imaginais bien que leur forum n'allait pas me donner la solution clé en main... big_smile
Mais rien que cette réponse me suffit, car notre notaire n'est pas très aidant et pas très pro-actif par rapport aux pistes de solution possibles; je vais donc chercher les conseils d'un avocat... smile

Merci !

Dernière modification par bored (25-08-2020 16:19:46)

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Aiment ce post :

PIM, GT

libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 901

Re : Acte de vente impossible suite à une infraction urbanistique : conséquences ?

En fait on met en vente un bien qui n'existe pas.

Je crains que pour avoir une indemnité il faille passer par la Justice de Paix si pas le Tribunal de 1ère Instance.

Par ailleurs, n'y a t-il pas une législation régionale en jeux?

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Paul_6
Pimonaute bavard
Inscription : 28-06-2017
Messages : 230

Re : Acte de vente impossible suite à une infraction urbanistique : conséquences ?

bored a écrit :

La question que nous nous posons aussi est celle des responsabilités dans toute cette histoire : qui, du côté du vendeur, a commis une faute?
...Son notaire qui a remis des plans sans vérifier la situation urbanistique actuelle à la commune ?

Un notaire commettre une faute? allons, allons, ça n'arrive jamais...Ce n'est pas par hasard si aucune compagnie d'assurances ne veut les couvrir en RC professionnelle.

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 135

Re : Acte de vente impossible suite à une infraction urbanistique : conséquences ?

Paul_6 a écrit :
bored a écrit :

La question que nous nous posons aussi est celle des responsabilités dans toute cette histoire : qui, du côté du vendeur, a commis une faute?
...Son notaire qui a remis des plans sans vérifier la situation urbanistique actuelle à la commune ?

Un notaire commettre une faute? allons, allons, ça n'arrive jamais...Ce n'est pas par hasard si aucune compagnie d'assurances ne veut les couvrir en RC professionnelle.

Pourriez-vous en dire davantage ?
Vous êtes en mesure d'étayer cette affirmation ?

Dernière modification par GT (02-09-2020 19:23:17)

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 901

Re : Acte de vente impossible suite à une infraction urbanistique : conséquences ?

GT a écrit :
Paul_6 a écrit :

Un notaire commettre une faute? allons, allons, ça n'arrive jamais...Ce n'est pas par hasard si aucune compagnie d'assurances ne veut les couvrir en RC professionnelle.

Pourriez-vous en dire davantage ?

Par ailleurs, d'habitude le ou les notaires sont consultés après qu'il y a un accord ou un accord en vue sur la transaction. Si faute il y a, ne serait-ce pas dans le chef de l'agent immobilier.

Qui plus est, d'habitude, c'est le notaire de l'acheteur qui s'occupe de l'acte de vente et c'est donc lui qui prend les informations à l'urbanisme.

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 135

Re : Acte de vente impossible suite à une infraction urbanistique : conséquences ?

libra a écrit :
GT a écrit :
Paul_6 a écrit :

Un notaire commettre une faute? allons, allons, ça n'arrive jamais...Ce n'est pas par hasard si aucune compagnie d'assurances ne veut les couvrir en RC professionnelle.

Pourriez-vous en dire davantage ?

Par ailleurs, d'habitude le ou les notaires sont consultés après qu'il y a un accord ou un accord en vue sur la transaction. Si faute il y a, ne serait-ce pas dans le chef de l'agent immobilier.

Qui plus est, d'habitude, c'est le notaire de l'acheteur qui s'occupe de l'acte de vente et c'est donc lui qui prend les informations à l'urbanisme.

Ma question portait sur l'affirmation : aucune compagnie d'assurances ne veut couvrir les notaires en assurances RV.
Pour le reste , je n'ai pas, à ce stade , dans ce cas évoqué, d'opinion sur la responsabilité du notaire et/ou sur celle de l'agent immobilier.

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