forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Changement de syndic

ADU
Pimonaute assidu
Lieu : Ellezelles
Inscription : 25-04-2013
Messages : 34

Changement de syndic

Bonjour à vous,
A chaque AG, le syndic actuel a toujours été reconduit.
A l'ordre du jour de notre prochaine AG, il est question de remettre en question la gestion de notre copropriété par le choix d'un nouveau syndic.
Le conseil a adressé au CP ses explications et met à l'ordre du jour et au vote l'arrêt ou la continuation du contrat avec le syndic actuel.
Le contrat a une durée d'un an.

- La date de l'Ag est-elle la date de reconduction du contrat ? Ou est-ce la date de signature du contrat initial, pour autant qu'elle existe. (40 ans peut-être)
- En cas de vote majoritaire de l'arrêt du contrat, à partir de quand prend-il cours, y-a-t-il un préavis légal ou contractuel pou le syndic actuel ?
- Y-a-t-il obligation de choisir directement un nouveau syndic sur base des propositions présentées par la conseil ?
- En cas de nomination d'un nouveau syndic, quand prend-il ses fonctions ?

Vous remerciant pour vos avis.


ADU

Hors ligne

Aime ce post :
grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 18 957
Site Web

Re : Changement de syndic

Il faut voir quel est le contrat actuel, et les conditions qui ont été signées.

Le contrat du syndic ne peut avoir une durée de plus de 3 ans. Il peut certes être reconduit, mais il doit être revoté tous les 3 ans.

Si ce point n'a pas été mis à l'ordre du jour depuis 40 ans, il y a un problème... et une faute de votre syndic.

Sans doute peut-on considérer que le contrat n'existe plus. Ou qu'il peut y être mis fin immédiatement. Ou moyennant un préavis qui fait sens, par exemple jusqu'à la fin de l'exercice, à condition que le syndic fasse les comptes et les présente lors de la prochaine AG.

Bref, tout peut être imaginé. L'important est d'être clair dans la décision le jour de l'Ag.

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 8 303

Re : Changement de syndic

grmff a écrit :

Il faut voir quel est le contrat actuel, et les conditions qui ont été signées.

Le contrat du syndic ne peut avoir une durée de plus de 3 ans. Il peut certes être reconduit, mais il doit être revoté tous les 3 ans.

Si ce point n'a pas été mis à l'ordre du jour depuis 40 ans, il y a un problème... et une faute de votre syndic.

Sans doute peut-on considérer que le contrat n'existe plus. Ou qu'il peut y être mis fin immédiatement. Ou moyennant un préavis qui fait sens, par exemple jusqu'à la fin de l'exercice, à condition que le syndic fasse les comptes et les présente lors de la prochaine AG.

Bref, tout peut être imaginé. L'important est d'être clair dans la décision le jour de l'Ag.

Le contrat est et reste le contrat initial, hors modifications et décisions ultérieures de l'ag.

Il est dit que le syndic a toujours été reconduit. Il n'y a pas de faute donc.

Il est possible de prévoir un préavis de 3 mois après l'ag et ensuite de remettre les documents de l'acp au nouveau syndic choisi. Ceci dit, un syndic qui connait l'immeuble depuis 40 ans a un net avantage sur un nouveau qui débarque...


rexou

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 122

Re : Changement de syndic

ADU a écrit :

Bonjour à vous,
A chaque AG, le syndic actuel a toujours été reconduit.
A l'ordre du jour de notre prochaine AG, il est question de remettre en question la gestion de notre copropriété par le choix d'un nouveau syndic.
Le conseil a adressé au CP ses explications et met à l'ordre du jour et au vote l'arrêt ou la continuation du contrat avec le syndic actuel.
Le contrat a une durée d'un an.

- La date de l'Ag est-elle la date de reconduction du contrat ? Ou est-ce la date de signature du contrat initial, pour autant qu'elle existe. (40 ans peut-être)

Votre prochaine AG ?
Je prends l'hypothèse d'une AG ordinaire.

Soyez précis: AG ordinaire ou extraordinaire

L'assemblée générale ordinaire se tient dans la période de 15 jours fixée dans le règlement d'ordre intérieur (auparavant cette période devait être fixée dans le règlement de copropriété).

Soyez précis : quelle est cette période de 15 jours ?

Votre prochaine AG ordinaire se tiendra dans la quinzaine fixée dans le règlement d'ordre intérieur OU dans la période de 5 mois suivant le 30 juin 2020. Des arrêtés royaux "coronavirus" ont prévu que les AG qui devaient normalement se tenir ente le 10 mars et le 30 juin 2020 devaient être reportées. Les mandats des syndics qui expiraient avant le 30 juin 2020 ont également été prolongés jusqu'à l'AG devant se tenir dans la période de 5 mois.

Lors de l'AG ordinaire pourra être mise à l'ordre du jour la question du renouvellement du mandat du syndic en fonction.

Ce n'est donc pas "la date de reconduction du contrat" ou "la date de signature du contrat initial " du syndic qui détermine la date de cette AGO .

Soyez concrets : quelles sont ces dates ?

Dernière modification par GT (01-09-2020 07:05:14)

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 122

Re : Changement de syndic

ADU a écrit :

Le contrat a une durée d'un an.

Soyez précis.
Date de début et de fin du mandat avec le syndic en fonction ?

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 122

Re : Changement de syndic

ADU a écrit :

Bonjour à vous,
A chaque AG, le syndic actuel a toujours été reconduit.
A l'ordre du jour de notre prochaine AG, il est question de remettre en question la gestion de notre copropriété par le choix d'un nouveau syndic.
Le conseil a adressé au CP ses explications et met à l'ordre du jour et au vote l'arrêt ou la continuation du contrat avec le syndic actuel.
Le contrat a une durée d'un an.

- La date de l'Ag est-elle la date de reconduction du contrat ? Ou est-ce la date de signature du contrat initial, pour autant qu'elle existe. (40 ans peut-être)
- En cas de vote majoritaire de l'arrêt du contrat, à partir de quand prend-il cours, y-a-t-il un préavis légal ou contractuel pou le syndic actuel ?
- Y-a-t-il obligation de choisir directement un nouveau syndic sur base des propositions présentées par la conseil ?
- En cas de nomination d'un nouveau syndic, quand prend-il ses fonctions ?

Vous remerciant pour vos avis.

Le texte légal (art.577-8, § 1er, al.4, C. civil)  prévoit :
" Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l'assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité."

Il est préférable , pour limiter les malentendus, de reprendre les termes d'un texte légal.
Il est question d'absence de renouvellement.
Le terme "arrêt" pourrait être entendu comme "révocation" dont il est question à l'art.577-8 § 6, C. civil, .

Dernière modification par GT (01-09-2020 06:57:02)

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 122

Re : Changement de syndic

ADU a écrit :

- En cas de vote majoritaire de l'arrêt du contrat, à partir de quand prend-il cours, y-a-t-il un préavis légal ou contractuel pou le syndic actuel ?

S'il ne s'agit pas d'une révocation du syndic (résiliation anticipée du mandat du syndic), il n'y a ni préavis à lui donner, ni indemnité à lui payer.

Que prévoit son contrat ?

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 122

Re : Changement de syndic

ADU a écrit :

- Y-a-t-il obligation de choisir directement un nouveau syndic sur base des propositions présentées par la conseil ?

Non.
Mais si l'ACP a décidé de ne pas renouveler le mandat du syndic en cours fonction , elle risquerait d'être dépourvue de syndic.

Rien n'empêche un copropriétaire non membre du conseil de proposer à l'AG la candidature d'un syndic, dossier à l'appui.

Dernière modification par GT (01-09-2020 07:48:14)

Hors ligne

ADU
Pimonaute assidu
Lieu : Ellezelles
Inscription : 25-04-2013
Messages : 34

Re : Changement de syndic

Merci pour vos réponses.

Je peux préciser :
- Qu'il s'agit de l'AG ordinaire qui se produit toujours en septembre, à la même période. (pas d'effet retard Corona)
- Qu'il existe bon nombre de problèmes de gestion
- Le prolongement du mandat est revoté chaque année (on peut donc estimer que le mandat dure un an)
- L'idée d'un préavis est intéressante. En effet, dès septembre est prévu un gros chantier de rénovation de façade et le transfert immédiat des missions peut être délicat.
- Peut-on imaginer un préavis d'un an, avec fin de contrat déterminée. Ceci permettant l'étude des nouvelles candidatures mais aussi la possibilité au syndic actuel de se remettre en question et de présenter un projet de meilleure gestion.

Vous remerciant


ADU

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 8 303

Re : Changement de syndic

GT a écrit :
ADU a écrit :

- En cas de vote majoritaire de l'arrêt du contrat, à partir de quand prend-il cours, y-a-t-il un préavis légal ou contractuel pou le syndic actuel ?

S'il ne s'agit pas d'une révocation du syndic (résiliation anticipée du mandat du syndic), il n'y a ni préavis à lui donner, ni indemnité à lui payer.

Que prévoit son contrat ?

Contrat vieux de 40 ans... peut être inexistant ou perdu. Prend fin en principe le jour de la décision d'ag de son non renouvellement, sans préavis ni indemnité.

Pour éviter tout risque que l'acp se retrouve sans syndic et sans gestion, je proposais de prévoir un préavis. En accord avec le syndic sortant bien sur... Et à condition que son mandat ne soit en effet pas renouvelé.

Il est possible de prévoir un préavis de 3 mois après l'ag et ensuite de remettre les documents de l'acp au nouveau syndic choisi.


rexou

Hors ligne

ADU
Pimonaute assidu
Lieu : Ellezelles
Inscription : 25-04-2013
Messages : 34

Re : Changement de syndic

Je peux vous donner des nouvelles suite à l'AG de début septembre où bcp de CP étaient présents (73%)
Je préférais personnellement un changement de syndic mais craignais qu'il y ait des réticences à un changement brutal. (travaux de façade programmés)
Mais heureusement le vote contre le renouvellement  a été majoritaire.
Le Conseil a présenté trois nouveaux candidats et l'un d'eux a été élu.
Le contrat avec le Syndic a été clôturé le jour de l'AG et le nouveau dit avoir pris ses fonctions le lendemain. Il n'y a eu donc aucun préavis.
Les événements ont été rapides mais n'ont pas faits l'objet de contestations.
Le transfert des responsabilités sera peut-être plus laborieux entre syndic mais cela n'est pas notre problème.
Merci à vous pour vos infos.


ADU

Hors ligne

Aiment ce post :
copropriétaire engalère
Pimonaute intarissable
Inscription : 10-10-2019
Messages : 1 141

Re : Changement de syndic

ADU a écrit :

Je peux vous donner des nouvelles suite à l'AG de début septembre où bcp de CP étaient présents (73%)
Je préférais personnellement un changement de syndic mais craignais qu'il y ait des réticences à un changement brutal. (travaux de façade programmés)
Mais heureusement le vote contre le renouvellement  a été majoritaire.
Le Conseil a présenté trois nouveaux candidats et l'un d'eux a été élu.
Le contrat avec le Syndic a été clôturé le jour de l'AG et le nouveau dit avoir pris ses fonctions le lendemain. Il n'y a eu donc aucun préavis.
Les événements ont été rapides mais n'ont pas faits l'objet de contestations.
Le transfert des responsabilités sera peut-être plus laborieux entre syndic mais cela n'est pas notre problème.
Merci à vous pour vos infos.

C'est souvent plus simple qu'on ne le pense, ici la majorité était en faveur du changement de syndic, parfois ce n'est pas le cas.
longue vie à votre ACP avec votre nouveau syndic.


"Les sans foi ni loi sont souvent les premiers à se cacher derrière un pseudo humanisme."
Patrick Louis Richard

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 122

Re : Changement de syndic

ADU a écrit :

Le transfert des responsabilités sera peut-être plus laborieux entre syndic mais cela n'est pas notre problème.


L'article 577-8, § 4, 9°, C. civil prévoit que quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic  est chargé 9° de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété.

L'art.85 du Code de déontologie de l'IPI approuvé par arrêté royal du 29 juin 2018  publié au Moniteur Belge et entré en vigueur le 31 octobre 2018 stipule que dans le cadre de la transmission visée par l’article 577-8, § 4, 9°, du Code civil intervenant entre agents immobiliers syndics, le syndic sortant et celui qui lui succède établissent un inventaire détaillé des pièces transmises.

Les opérations de remise/reprise entre le syndic sortant et le syndic entrant ( à défaut : le président de la dernière assemblée générale) sont très importantes.

Les problèmes que rencontrera le syndic entrant seront les problèmes de l'ACP (et indirectement des copropriétaires).

L'ACP (et donc indirectement les copropriétaires) subiront les négligences du syndic entrant lors de la reprise de l'ensemble du dossier de gestion . Les négligences du syndic entrant seront susceptibles d'engager sa responsabilité.

Le conseil de copropriété (dont la mission légale est de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses mission) ne peut se désintéresser de l'examen du PV de remise/reprise.

La remise/reprise des archives est un moment clé dans la vie d'une ACP.

Dernière modification par GT (09-09-2020 09:42:04)

Hors ligne

Aime ce post :

PIM

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 122

Re : Changement de syndic

ADU a écrit :

.
Les événements ont été rapides mais n'ont pas faits l'objet de contestations.

Les contestations viendront peut-être après l'AG

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres