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Copropriété: situation financière précaire

RoRo86
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Copropriété: situation financière précaire

Cher tous,

Puis-je encore solliciter votre aide?
J'apprends par le syndic que la situation financière de la co-propriété est précaire, suite au décès un des propriétaires. Il ne payait plus ses charges. Malheureusement, un des successeurs est également décédé, ce qui complique la chose. J'ai eu le syndic au téléphone qui affirme que l'appartement va être vendu car les héritiers ne peuvent assurer la succession. Jusque là, ça me semble clair. Le syndic a du faire un appel de fonds extraordinaires pour pallier le trou dans la trésorerie.

Avant de signer le compris, j'ai reçu une attestation du syndic m'indiquant le montant du fond de roulement et de réserve (environ 11000 euros)+ fond de roulement pour créances douteuses mais que la situation financière de la co-propriété est toujours compliqué et q'il n'arrive pas à assainir la situation depuis la reprise de la gérance. Pourtant, les fonds sont alimentés. Dois-je comprendre qu'il y a d'autres mauvais payeurs dans la copropriété? Puis-je demande les comptes (balance?)

De plus, l'ascenseur devait être mis aux normes depuis 2016 et la copropriété ne l'a toujours pas fait. Une assemblée générale devait avoir lieu pour parler de la remise en conformité de l'ascenseur et de la situation financière mais elle a été sans cesse ajournée ( pas de salle dispo, COVID,...).

A ce jour, des devis ont été fait mais aucun décision n'a été prise pour l'ascenseur. Je me retrouve à acheter un cabinet médical au premier étage, avec possibilité que cet ascenseur soit condamné, si la copropriété refuse de le mettre en conformité. A côté de ça, ils risquent une amende salée si contrôle par le SPF.

Que me conseillez-vous de faire? Demande une assemblée générale extraordinaire de toute urgence? (j'ai déjà envoyé un mail au syndic, qui fait le mort?)
Si amende du SPF, puis-je prétendre ne pas payer l'amende étant donné que je ne rentre dans la copropriété qu'en 2020? Le syndic est-il responsable de négligence?
Que me conseillez-vous pour convaincre la copropriété de le remettre aux normes ( je suis prête à menacer d'appeler moi-même le SPF économie...)

Merci pour votre aide! Toute infos peut m'être utile!

Roro

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RoRo86
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Re : Copropriété: situation financière précaire

N'y a-t-il pas une loi belge qui oblige tous les cabinets médicaux a être rendu accessible aux personnes à mobilité réduite? La destination du bien est effectivement un cabinet médical au premier étage

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max11
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Re : Copropriété: situation financière précaire

RoRo86 a écrit :

N'y a-t-il pas une loi belge qui oblige tous les cabinets médicaux a être rendu accessible aux personnes à mobilité réduite? La destination du bien est effectivement un cabinet médical au premier étage

Mauvaise piste.... si cette loi existe, elle s'impose à vous (l'exploitant du cabinet médical) et pas à la copropriété, ni aux autres copropriétaires...
Vous serez bon pour tout financer vous-même....

Mauvaise piste aussi de dénoncer la copropriété au SPF !  D'abord, vous allez vous mettre vos voisins à dos et il n'est jamais bon de titiller un fonctionnaire qui risque de faire du zèle...
De plus, la solution ne sera pas celle qui vous convient. Le contrôleur se contentera de déclarer l'ascenseur non conforme et interdire son exploitation. Jamais de le rénover si les copropriétaires ne le souhaitent pas !

Enfin, en achetant le bien, vous achetez les communs dans l'état où l'immeuble se trouve, que vous êtes sensé connaître et accepter...
Votre seul recours serait contre le vendeur si vous avez prévu quelque chose dans votre acte !

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GT
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Re : Copropriété: situation financière précaire

RoRo86 a écrit :

Que me conseillez-vous de faire? Demande une assemblée générale extraordinaire de toute urgence? (j'ai déjà envoyé un mail au syndic, qui fait le mort?)

Si j'ai bien compris un de vos messages dans une autre discussion, vous n'avez pas encore signé l'acte authentique d'achat de sorte que vous ne pouvez demander au syndic la convocation d'une AG extraordinaire.

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panchito
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Re : Copropriété: situation financière précaire

Demande une assemblée générale extraordinaire de toute urgence? (j'ai déjà envoyé un mail au syndic, qui fait le mort?)

Oui évidemment, vous n'êtes pas encore copropriétaire!

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RoRo86
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Re : Copropriété: situation financière précaire

Je n'ai pas encore signé le compromis ( signature dans une semaine). Que me conseillez-vous de faire? L'annonce mise au départ stipulait "appartement au premier étage avec ascenseur". La vendeuse a déjà signé le compromis de son côté chez son notaire.
Demander une baisse prix ( une copropriété sans ascenseur perd de sa valeur )?
Une clause suspensive dans le compromis?

Merci!

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PIM
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Re : Copropriété: situation financière précaire

RoRo86 a écrit :

Je n'ai pas encore signé le compromis ( signature dans une semaine). Que me conseillez-vous de faire? L'annonce mise au départ stipulait "appartement au premier étage avec ascenseur". La vendeuse a déjà signé le compromis de son côté chez son notaire.
Demander une baisse prix ( une copropriété sans ascenseur perd de sa valeur )?
Une clause suspensive dans le compromis?

Merci!

Si j'ai bien lu (trop rapidement ?), il y a un ascenseur. Il est à mettre en conformité, mais il est au normes.
Quant à votre participation à une éventuelle AG pour la période entre le compromis (signé) et l'acte authentique, il y a normalement une clause vous donnant procuration pour participer à ladite AG.


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RoRo86
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Re : Copropriété: situation financière précaire

Tout à fait mais cette AG est sans cesse repoussée. Je m'inquiète vraiment de savoir que l'ascenseur peut être condamné si les autres copropriétaires ne veulent pas débourser une grosse somme pour le remettre aux normes. Le syndic m'a envoyé un mail en disant qu'ils allaient le condamner pour se protéger... il est aux normes car entretenu chaque année. Je vois même qu'en 2020 le SPF économie est passé pour analyse de risque et une réparation a été faite il y a qq mois aussi...

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RoRo86
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Re : Copropriété: situation financière précaire

J'ai appris qu'ile fallait que 50% de votes de copropriétaires pour la mise en conformité de l'ascenseur.
Nous sommes 5 à pouvoir voter (le Rez-de-ch) ne participe pas. Parmi c'est 5, un est décédé. Donc il faudrait être que 2 à voter pour si j'ai bien compris...

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copropriétaire engalère
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Re : Copropriété: situation financière précaire

RoRo86 a écrit :

Tout à fait mais cette AG est sans cesse repoussée. Je m'inquiète vraiment de savoir que l'ascenseur peut être condamné si les autres copropriétaires ne veulent pas débourser une grosse somme pour le remettre aux normes. Le syndic m'a envoyé un mail en disant qu'ils allaient le condamner pour se protéger... il est aux normes car entretenu chaque année. Je vois même qu'en 2020 le SPF économie est passé pour analyse de risque et une réparation a été faite il y a qq mois aussi...

je n'ai pas compris un truc, ils n'ont jamais voté la remise aux normes? pourquoi faire une analyse de risque et une réparation?
devant le juge je pense que vous aurez votre bon droit, car en toute logique les PV sont clairs, les comptes aussi, à aucun moment ils ne parlent d'un ordre du jour voulant mettre l'ascenseur à l'arrêt.......et vous achetez un bien avec ascenseur.
enfin, c'est ma logique.


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rexou
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Re : Copropriété: situation financière précaire

PIM a écrit :
RoRo86 a écrit :

Je n'ai pas encore signé le compromis ( signature dans une semaine). Que me conseillez-vous de faire? L'annonce mise au départ stipulait "appartement au premier étage avec ascenseur". La vendeuse a déjà signé le compromis de son côté chez son notaire.
Demander une baisse prix ( une copropriété sans ascenseur perd de sa valeur )?
Une clause suspensive dans le compromis?

Merci!

Si j'ai bien lu (trop rapidement ?), il y a un ascenseur. Il est à mettre en conformité, mais il est au normes.
Quant à votre participation à une éventuelle AG pour la période entre le compromis (signé) et l'acte authentique, il y a normalement une clause vous donnant procuration pour participer à ladite AG.

J'ai compris qu'il existe un ascenseur à mettre en conformité, mais rien ne dit qu'il soit aux normes. Au contraire, ce serait plutôt que l'acp n'a pas encore fait le nécessaire... sans doute par manque de moyens financiers.

L'acheteur est et reste parfaitement libre de négocier une baisse de prix, sur base des arguments qu'il estime probants.

J'ai vraiment du mal avec ce que vous écrivez :

A ce jour, des devis ont été fait mais aucun décision n'a été prise pour l'ascenseur. Je me retrouve à acheter un cabinet médical au premier étage, avec possibilité que cet ascenseur soit condamné, si la copropriété refuse de le mettre en conformité. A côté de ça, ils risquent une amende salée si contrôle par le SPF.

Que me conseillez-vous de faire? Demande une assemblée générale extraordinaire de toute urgence? (j'ai déjà envoyé un mail au syndic, qui fait le mort?)
Si amende du SPF, puis-je prétendre ne pas payer l'amende étant donné que je ne rentre dans la copropriété qu'en 2020? Le syndic est-il responsable de négligence?
Que me conseillez-vous pour convaincre la copropriété de le remettre aux normes ( je suis prête à menacer d'appeler moi-même le SPF économie...)

Vous n'êtes pas encore propriétaire et le syndic n'a aucun rapport contractuel avec vous. Un cabinet médical au premier étage avec un ascenseur qui n'est pas conforme, à vous de décider si vous achetez ou non. Si vous achetez, vous devez être conscient des risques et les accepter. Par exemple, la copro peut parfaitement décider de ne pas mettre l'ascenseur aux normes et de le mettre hors service. C'est le droit des copropriétaires !!! Le syndic a d'ailleurs eu la courtoisie de vous informer par mail de ce projet. Dire que l'ascenseur est aux normes parce qu'il est entretenu chaque année est une grosse erreur.

Enfin, vous évoquez l'idée de balancer l'acp et de vous exonérer de l'amende qui peut découler de votre acte. Je ne cautionne pas et je me retiens pour ne pas être désagréable...

Vous n'avez pas encore acheté et vous voulez déjà imposer vos vues... Si cet appartement ne vous convient pas, cherchez-en un autre.


rexou

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Re : Copropriété: situation financière précaire

Il serait bon de vérifier si les statuts autorisent spécifiquement l'exploitation d'un cabinet médical dans un bien résidentiel.

Vos clients/patients vont inévitablement générer des allées et venues et des nuisances diverses pour les résidents. Et un bon moyen d'éviter ces nuisances est de condamner l'ascenseur. Qui plus est, cela générera des économies. Vu votre attitude, si j'étais cp dans cet immeuble, je serais tenté. Vraiment tenté !  devil


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GT
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Re : Copropriété: situation financière précaire

PIM a écrit :
RoRo86 a écrit :

Je n'ai pas encore signé le compromis ( signature dans une semaine). Que me conseillez-vous de faire? L'annonce mise au départ stipulait "appartement au premier étage avec ascenseur". La vendeuse a déjà signé le compromis de son côté chez son notaire.
Demander une baisse prix ( une copropriété sans ascenseur perd de sa valeur )?
Une clause suspensive dans le compromis?

Merci!

Si j'ai bien lu (trop rapidement ?), il y a un ascenseur. Il est à mettre en conformité, mais il est au normes.
Quant à votre participation à une éventuelle AG pour la période entre le compromis (signé) et l'acte authentique, il y a normalement une clause vous donnant procuration pour participer à ladite AG.

A mon avis, le copropriétaire entrant n'est pas obligé d'accepter dans le compromis une clause lui donnant procuration pour une AG qui se tiendrait entre la conclusion du compromis et la passation de l'acte authentique.

S'il accepte cette clause, le copropriétaire entrant sera tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'AG.

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rexou
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Re : Copropriété: situation financière précaire

RoRo86 a écrit :

Tout à fait mais cette AG est sans cesse repoussée. Je m'inquiète vraiment de savoir que l'ascenseur peut être condamné si les autres copropriétaires ne veulent pas débourser une grosse somme pour le remettre aux normes. Le syndic m'a envoyé un mail en disant qu'ils allaient le condamner pour se protéger... il est aux normes car entretenu chaque année. Je vois même qu'en 2020 le SPF économie est passé pour analyse de risque et une réparation a été faite il y a qq mois aussi...

Lisez les caractères en gras, galère ! Cela vous évitera -peut-être- d'écrire des âneries.

A noter pour RoRo qu'un cp décédé implique seulement que son/ses héritiers voteront à sa place.

Le seul conseil valable qu'il est possible de donner à Roro est de faire un choix entre ces eux alternatives.
1. Acheter un autre bien
2. Accepter le risque inhérent à la situation existante dans l'immeuble s'il décide d'acheter quand même.


rexou

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RoRo86
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Re : Copropriété: situation financière précaire

Le cabinet existe depuis 29 ans maintenant. La destination du bien est un cabinet médical et l'acte de base autorise l'installation d'un cabinet médical de ce point de vue là, il n'y a aucun problème. Il existe également un autre cabinet médical au même étage.

Je ne vois pas l'intérêt de condamner un ascenseur pour éviter les allées venues, ça ne ferait que générer un plus grand flux de patients au niveau des escalier... un patient dans un ascenseur est pour moi moins nuisant qu'un patient dans une cage d'escalier.
La mise en conformité de l'ascenseur m'a été signalé avant d'avoir fait mon offre, je n'ai aucun problème à payer les appels de fond extraordinaires, loin de là, j'aimerais que ça se fasse au plus vite.

Je n'ai pas voulu dire qu'il est aux normes si entretenu chaque année, mais ma question était plutôt de savoir si le syndic a le droit de condamner un ascenseur s'il est entretenu chaque année et donc ne représente aucun danger à l'utilisation?

Loin de moi l'idée de voir dénoncer la copropriété au SPF économie, j'en payerai quand même les conséquences ( je me suis simplement dit qu'en en parlant à la prochaine AG, ça pourrait motiver les copropriétaires à se bouger... )

J'achète effectivement un bien à un certain montant car ascenseur, ce n'est pas pour me dire que finalement il est condamné 6 mois plus tard... je rappelle de compromis vaut vente, je suis amenée à participer à la prochaine AG

Dernière modification par RoRo86 (05-09-2020 16:01:01)

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RoRo86
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Re : Copropriété: situation financière précaire

Est-ce les successeurs ont droit aux votes si l'appartement sera bientôt mis en vente pour liquidation judiciaire?

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rexou
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Re : Copropriété: situation financière précaire

RoRo86 a écrit :

Le cabinet existe depuis 29 ans maintenant. La destination du bien est un cabinet médical et l'acte de base autorise l'installation d'un cabinet médical de ce point de vue là, il n'y a aucun problème. Il existe également un autre cabinet médical au même étage.

Je ne vois pas l'intérêt de condamner un ascenseur pour éviter les allées venues, ça ne ferait que générer un plus grand flux de patients au niveau des escalier... un patient dans un ascenseur est pour moi moins nuisant qu'un patient dans une cage d'escalier.
La mise en conformité de l'ascenseur m'a été signalé avant d'avoir fait mon offre, je n'ai aucun problème à payer les appels de fond extraordinaires, loin de là, j'aimerais que ça se fasse au plus vite.

Je n'ai pas voulu dire qu'il est aux normes si entretenu chaque année, mais ma question était plutôt de savoir si le syndic a le droit de condamner un ascenseur s'il est entretenu chaque année et donc ne représente aucun danger à l'utilisation?

Loin de moi l'idée de voir dénoncer la copropriété au SPF économie, j'en payerai quand même les conséquences ( je me suis simplement dit qu'en en parlant à la prochaine AG, ça pourrait motiver les copropriétaires à se bouger... )

J'achète effectivement un bien à un certain montant car ascenseur, ce n'est pas pour me dire que finalement il est condamné 6 mois plus tard... je rappelle de compromis vaut vente, je suis amenée à participer à la prochaine AG

Il me semble que vous aviez fait état de 5 copropriétaires, hors le rez... S'il y a un autre cabinet médical à votre étage, cela limite fort le nombre total d'étages, même si vous ne le précisez pas.

L'intérêt de condamner un ascenseur est... de ne pas devoir payer les frais importants de la mise en conformité. Et à défaut de mise en conformité, cet ascenseur ne peut plus être utilisé. La responsabilité du syndic peut être engagée et oui, il peut faire condamner l'ascenseur et le rendre inutilisable. Non seulement il peut le faire, mais il pourrait lui être reproché de ne pas l'avoir fait.

Personne ne vous a jamais signalé que cet ascenseur était au norme. Le syndic vous a même envoyé un mail précisant exactement le contraire.

Mais vous pouvez en effet participer à la prochaine ag et demander que l’ascenseur figure à l'ordre du jour...

J'ai bien une idée pour débloquer à coup sur la situation si les autres cp ne vous suivent pas : financez avec votre confrère la totalité des frais de remise en conformité et d'usage de cet ascenseur. Si vous êtes généreux, dieu et les autres cp vous le rendront... sinon, vous pouvez aussi dans ce cas limiter l'usage de l'ascenseur rez/premier étage. Je sais, ce ne sera pas  votre maître-choix... j'évoquais seulement une possibilité. ^^


rexou

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rexou
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Re : Copropriété: situation financière précaire

RoRo86 a écrit :

Est-ce les successeurs ont droit aux votes si l'appartement sera bientôt mis en vente pour liquidation judiciaire?

Bien sur !  Pourquoi ne serait-ce pas le cas ?


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RoRo86
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Re : Copropriété: situation financière précaire

Ils me semblent qu'ils refusent la succession car n'ayant pas envie de payer les dettes du propriétaires.
Il y a 4 étages à l'immeuble, un appartement/ étage sauf au premier où se situe les deux cabinets médicaux.
Effectivement, j'ai pensé dans le cas échéant de financer moi-même l'ascenseur et de le rendre privatif (avec ma collègue du premier si elle a envie de participer) mais je suis jeune et l'investissement d'un cabinet dentaire est déjà important. L'idée m'a toutefois effleurée.

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PIM
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Re : Copropriété: situation financière précaire

GT a écrit :

A mon avis, le copropriétaire entrant n'est pas obligé d'accepter dans le compromis une clause lui donnant procuration pour une AG qui se tiendrait entre la conclusion du compromis et la passation de l'acte authentique.

S'il accepte cette clause, le copropriétaire entrant sera tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'AG.

Je ne connais pas la réponse. Cette hypothèse a bien dû être tranchée quelque part. Faudrait demander (à GT ?) de faire une petite recherche.
Je trouverais un peu court de donner ainsi la possibilité de se soustraire à des obligations décidées par une AG convoquée dans ce délai (entre comprois & acte)


Erik DECKERS
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