Copropriété: situation financière précaire

RoRo86 · #1 04-09-2020 16:33:19

Cher tous,

Puis-je encore solliciter votre aide?
J'apprends par le syndic que la situation financière de la co-propriété est précaire, suite au décès un des propriétaires. Il ne payait plus ses charges. Malheureusement, un des successeurs est également décédé, ce qui complique la chose. J'ai eu le syndic au téléphone qui affirme que l'appartement va être vendu car les héritiers ne peuvent assurer la succession. Jusque là, ça me semble clair. Le syndic a du faire un appel de fonds extraordinaires pour pallier le trou dans la trésorerie.

Avant de signer le compris, j'ai reçu une attestation du syndic m'indiquant le montant du fond de roulement et de réserve (environ 11000 euros)+ fond de roulement pour créances douteuses mais que la situation financière de la co-propriété est toujours compliqué et q'il n'arrive pas à assainir la situation depuis la reprise de la gérance. Pourtant, les fonds sont alimentés. Dois-je comprendre qu'il y a d'autres mauvais payeurs dans la copropriété? Puis-je demande les comptes (balance?)

De plus, l'ascenseur devait être mis aux normes depuis 2016 et la copropriété ne l'a toujours pas fait. Une assemblée générale devait avoir lieu pour parler de la remise en conformité de l'ascenseur et de la situation financière mais elle a été sans cesse ajournée ( pas de salle dispo, COVID,...).

A ce jour, des devis ont été fait mais aucun décision n'a été prise pour l'ascenseur. Je me retrouve à acheter un cabinet médical au premier étage, avec possibilité que cet ascenseur soit condamné, si la copropriété refuse de le mettre en conformité. A côté de ça, ils risquent une amende salée si contrôle par le SPF.

Que me conseillez-vous de faire? Demande une assemblée générale extraordinaire de toute urgence? (j'ai déjà envoyé un mail au syndic, qui fait le mort?)
Si amende du SPF, puis-je prétendre ne pas payer l'amende étant donné que je ne rentre dans la copropriété qu'en 2020? Le syndic est-il responsable de négligence?
Que me conseillez-vous pour convaincre la copropriété de le remettre aux normes ( je suis prête à menacer d'appeler moi-même le SPF économie...)

Merci pour votre aide! Toute infos peut m'être utile!

Roro

max11 · #21 05-09-2020 17:30:32

RoRo86 a écrit :

Effectivement, j'ai pensé dans le cas échéant de financer moi-même l'ascenseur et de le rendre privatif (avec ma collègue du premier si elle a envie de participer) mais je suis jeune et l'investissement d'un cabinet dentaire est déjà important. L'idée m'a toutefois effleurée.

c'est permis ça ?
Entre fermer un ascenseur en attendant d'avoir les moyens de le rénover et se le faire "détourner" par un des CP qui le privatiserait, il me semble qu'il y a une sacrée marche à franchir en AG...

max11 · #22 05-09-2020 17:31:44

PIM a écrit :

GT a écrit :
A mon avis, le copropriétaire entrant n'est pas obligé d'accepter dans le compromis une clause lui donnant procuration pour une AG qui se tiendrait entre la conclusion du compromis et la passation de l'acte authentique.
S'il accepte cette clause, le copropriétaire entrant sera tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'AG.
Je ne connais pas la réponse. Cette hypothèse a bien dû être tranchée quelque part. Faudrait demander (à GT ?) de faire une petite recherche.
Je trouverais un peu court de donner ainsi la possibilité de se soustraire à des obligations décidées par une AG convoquée dans ce délai (entre comprois & acte)

Ce n'est pas juste pour les appels de fonds qui seraient décidés et appeler avant la signature de l'acte ?

copropriétaire engalère · #23 05-09-2020 18:54:36

max11 a écrit :

PIM a écrit :
GT a écrit :
A mon avis, le copropriétaire entrant n'est pas obligé d'accepter dans le compromis une clause lui donnant procuration pour une AG qui se tiendrait entre la conclusion du compromis et la passation de l'acte authentique.
S'il accepte cette clause, le copropriétaire entrant sera tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'AG.
Je ne connais pas la réponse. Cette hypothèse a bien dû être tranchée quelque part. Faudrait demander (à GT ?) de faire une petite recherche.
Je trouverais un peu court de donner ainsi la possibilité de se soustraire à des obligations décidées par une AG convoquée dans ce délai (entre comprois & acte)
Ce n'est pas juste pour les appels de fonds qui seraient décidés et appeler avant la signature de l'acte ?

S'il accepte cette clause, le copropriétaire entrant sera tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'AG.c'est courant et c'est très bien, et non pas juste pour les appels de fonds qui seraient décidés.
Je ne vois pas en quoi c'est spolier l'acp de vouloir privatiser l'ascenseur quand l'acp n'en veut plus et ne veut (ou ne peut) pas participer aux frais de mises en conformités?

copropriétaire engalère · #24 05-09-2020 19:03:45

RoRo86 a écrit :

Le cabinet existe depuis 29 ans maintenant. La destination du bien est un cabinet médical et l'acte de base autorise l'installation d'un cabinet médical de ce point de vue là, il n'y a aucun problème. Il existe également un autre cabinet médical au même étage.
Je ne vois pas l'intérêt de condamner un ascenseur pour éviter les allées venues, ça ne ferait que générer un plus grand flux de patients au niveau des escalier... un patient dans un ascenseur est pour moi moins nuisant qu'un patient dans une cage d'escalier.
La mise en conformité de l'ascenseur m'a été signalé avant d'avoir fait mon offre, je n'ai aucun problème à payer les appels de fond extraordinaires, loin de là, j'aimerais que ça se fasse au plus vite.
Je n'ai pas voulu dire qu'il est aux normes si entretenu chaque année, mais ma question était plutôt de savoir si le syndic a le droit de condamner un ascenseur s'il est entretenu chaque année et donc ne représente aucun danger à l'utilisation?
Loin de moi l'idée de voir dénoncer la copropriété au SPF économie, j'en payerai quand même les conséquences ( je me suis simplement dit qu'en en parlant à la prochaine AG, ça pourrait motiver les copropriétaires à se bouger... )
J'achète effectivement un bien à un certain montant car ascenseur, ce n'est pas pour me dire que finalement il est condamné 6 mois plus tard... je rappelle de compromis vaut vente, je suis amenée à participer à la prochaine AG

NOn, le syndic n'a pas le droit de condamner un ascenseur sauf si il a reçu l'ordre via ce qu'on appelle le guichet central, la société qui justement contrôle votre ascenseur annuellement ou bisannuellement.
Je trouve très bien votre idée de "privatiser" l'ascenseur à votre usage unique à vous et votre collègue.
prenez contact avec votre syndic, demandez lui qui s'occupe du contrôle technique de l'ascenseur, voyez le rapport, puis seulement soumettez à l'AG (puisque vous avez procuration c'est parfait) votre option, surtout si vous êtes au courant que la situation des occupants est précaire et qu'ils ne mettront pas la main en poche, donc vous pouvez contrer une décision à venir , à mon avis c'est la meilleure prérogative.

max11 · #25 05-09-2020 19:06:12

copropriétaire engalère a écrit :

max11 a écrit :
PIM a écrit :
GT a écrit :
A mon avis, le copropriétaire entrant n'est pas obligé d'accepter dans le compromis une clause lui donnant procuration pour une AG qui se tiendrait entre la conclusion du compromis et la passation de l'acte authentique.
S'il accepte cette clause, le copropriétaire entrant sera tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'AG.
Je ne connais pas la réponse. Cette hypothèse a bien dû être tranchée quelque part. Faudrait demander (à GT ?) de faire une petite recherche.
Je trouverais un peu court de donner ainsi la possibilité de se soustraire à des obligations décidées par une AG convoquée dans ce délai (entre comprois & acte)
Ce n'est pas juste pour les appels de fonds qui seraient décidés et appeler avant la signature de l'acte ?
copropriétaire engalère a écrit :
S'il accepte cette clause, le copropriétaire entrant sera tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'AG.c'est courant et c'est très bien, et non pas juste pour les appels de fonds qui seraient décidés.

Là, moi y en a pas compris ce que toi vouloir dire par rapport à mon texte....

copropriétaire engalère a écrit :

Je ne vois pas en quoi c'est spolier l'acp de vouloir privatiser l'ascenseur quand l'acp n'en veut plus et ne veut (ou ne peut) pas participer aux frais de mises en conformités?

A quel moment ont-ils dit qu'ils ne voulaient plus de l'ascenseur ? il faut une AG pour ça et pas avec une simple majorité

Dernière modification par max11 (05-09-2020 19:06:28)

copropriétaire engalère · #26 05-09-2020 19:18:12

max11 a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :

max11 a écrit :
PIM a écrit :
GT a écrit :
A mon avis, le copropriétaire entrant n'est pas obligé d'accepter dans le compromis une clause lui donnant procuration pour une AG qui se tiendrait entre la conclusion du compromis et la passation de l'acte authentique.
S'il accepte cette clause, le copropriétaire entrant sera tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'AG.
Je ne connais pas la réponse. Cette hypothèse a bien dû être tranchée quelque part. Faudrait demander (à GT ?) de faire une petite recherche.
Je trouverais un peu court de donner ainsi la possibilité de se soustraire à des obligations décidées par une AG convoquée dans ce délai (entre comprois & acte)
Ce n'est pas juste pour les appels de fonds qui seraient décidés et appeler avant la signature de l'acte ?
copropriétaire engalère a écrit :
S'il accepte cette clause, le copropriétaire entrant sera tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'AG.c'est courant et c'est très bien, et non pas juste pour les appels de fonds qui seraient décidés.
Là, moi y en a pas compris ce que toi vouloir dire par rapport à mon texte....
copropriétaire engalère a écrit :
Je ne vois pas en quoi c'est spolier l'acp de vouloir privatiser l'ascenseur quand l'acp n'en veut plus et ne veut (ou ne peut) pas participer aux frais de mises en conformités?
A quel moment ont-ils dit qu'ils ne voulaient plus de l'ascenseur ? il faut une AG pour ça et pas avec une simple majorité

EXPLICATION;
entre le compromis et l'acte il y a une procuration donnée à l'acquéreur (qu'il accepte ou pas) pour les AG et pas juste pour les appels de fonds c'est pour toutes les décisions.
il semble que le syndic dans sa grande mansuétude ait prévenu notre ami initiateur de la discussion que les cp veulent mettre l'ascenseur à l'arrêt pour cause d'argent, étant prévenu, il prend les devants car il veut que sa clientèle soit à l'aise pour monter descendre.
à l'heure actuelle, il n'y a pas d'ascenseur provisoirement à l'arrêt, les contrôleurs style kon hef, déclare l'ascenseur apte à fonctionner ou non, si à l'arrêt total , aucun contrôleur technique ne va accepter le "provisoire".
voilà, c'est plus clair?

copropriétaire engalère · #27 05-09-2020 19:22:46

RoRo86 a écrit :

J'ai appris qu'ile fallait que 50% de votes de copropriétaires pour la mise en conformité de l'ascenseur.
Nous sommes 5 à pouvoir voter (le Rez-de-ch) ne participe pas. Parmi c'est 5, un est décédé. Donc il faudrait être que 2 à voter pour si j'ai bien compris...

Si l'autre cp (cabinet médical) est d'accord avec vous pour tout payer, je pense que l'acp vous suivra.......

copropriétaire engalère · #28 05-09-2020 19:29:12

@Max 11 "A quel moment ont-ils dit qu'ils ne voulaient plus de l'ascenseur ? il faut une AG pour ça et pas avec une simple majorité"
ce n'est pas l'AG qui décide de mettre l'ascenseur à l'arrêt, c'est le SPF Economie via le contrôle des instances de contrôles obligatoires.
nous sommes des milliers à Bruxelles à être dans le même cas.
https://economie.fgov.be/fr/themes/qual … ascenseurs

max11 · #29 05-09-2020 20:35:14

copropriétaire engalère a écrit :

@Max 11 "A quel moment ont-ils dit qu'ils ne voulaient plus de l'ascenseur ? il faut une AG pour ça et pas avec une simple majorité"
ce n'est pas l'AG qui décide de mettre l'ascenseur à l'arrêt, c'est le SPF Economie via le contrôle des instances de contrôles obligatoires.
nous sommes des milliers à Bruxelles à être dans le même cas.
https://economie.fgov.be/fr/themes/qual … ascenseurs

Il y a une différence entre accepter une mise à l'arrêt et renoncer définitivement à l'ascenseur !!!!

Vous avez dû louper la phrase qui dit la volonté de faire seul les travaux (ou avec le voisin du 1er) et de privatiser l'ascenseur pour ceux qui ont payé les travaux

copropriétaire engalère · #30 05-09-2020 20:46:16

max11 a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
@Max 11 "A quel moment ont-ils dit qu'ils ne voulaient plus de l'ascenseur ? il faut une AG pour ça et pas avec une simple majorité"
ce n'est pas l'AG qui décide de mettre l'ascenseur à l'arrêt, c'est le SPF Economie via le contrôle des instances de contrôles obligatoires.
nous sommes des milliers à Bruxelles à être dans le même cas.
https://economie.fgov.be/fr/themes/qual … ascenseurs
Il y a une différence entre accepter une mise à l'arrêt et renoncer définitivement à l'ascenseur !!!!
Vous avez dû louper la phrase qui dit la volonté de faire seul les travaux (ou avec le voisin du 1er) et de privatiser l'ascenseur pour ceux qui ont payé les travaux

-on accepte ou pas l'arrêt, le fait est là
-renoncer par faute de moyen est courant surtout depuis l'obligation de mise en conformité
-non pas louper, j'en parle et de faire seul les travaux et de privatiser

vous lisez un post sur deux on dirait.

max11 · #31 05-09-2020 20:57:57

copropriétaire engalère a écrit :

max11 a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
@Max 11 "A quel moment ont-ils dit qu'ils ne voulaient plus de l'ascenseur ? il faut une AG pour ça et pas avec une simple majorité"
ce n'est pas l'AG qui décide de mettre l'ascenseur à l'arrêt, c'est le SPF Economie via le contrôle des instances de contrôles obligatoires.
nous sommes des milliers à Bruxelles à être dans le même cas.
https://economie.fgov.be/fr/themes/qual … ascenseurs
Il y a une différence entre accepter une mise à l'arrêt et renoncer définitivement à l'ascenseur !!!!
Vous avez dû louper la phrase qui dit la volonté de faire seul les travaux (ou avec le voisin du 1er) et de privatiser l'ascenseur pour ceux qui ont payé les travaux
-on accepte ou pas l'arrêt, le fait est là
-renoncer par faute de moyen est courant surtout depuis l'obligation de mise en conformité
-non pas louper, j'en parle et de faire seul les travaux et de privatiser
vous lisez un post sur deux on dirait.

Alors je le dis autrement : on ne peut pas s'attribuer le bien d'autrui juste parce qu'il ne veut pas l'utiliser... c'est du vol !!!!

rexou

rexou · #32 05-09-2020 22:17:08

max11 a écrit :

RoRo86 a écrit :

Effectivement, j'ai pensé dans le cas échéant de financer moi-même l'ascenseur et de le rendre privatif (avec ma collègue du premier si elle a envie de participer) mais je suis jeune et l'investissement d'un cabinet dentaire est déjà important. L'idée m'a toutefois effleurée.
c'est permis ça ?
Entre fermer un ascenseur en attendant d'avoir les moyens de le rénover et se le faire "détourner" par un des CP qui le privatiserait, il me semble qu'il y a une sacrée marche à franchir en AG...

L'ag peut donner son accord, mais en se réservant le droit à tout moment, moyennant un remboursement partiel des frais engagés par la cp, de rétablir l'usage de l'ascenseur pour tous.

Il est bien évident qu'il ne peut être question de "privatiser" l'ascenseur au seul prétexte qu'un cp a financé les travaux. Cet ascenseur restera partie du bien commun.

Ceci dit... un cabinet dentaire n'exige pas absolument la présence d'un ascenseur, fût-il au premier étage.

max11

rexou · #33 05-09-2020 22:23:16

la galère a écrit :

ce n'est pas l'AG qui décide de mettre l'ascenseur à l'arrêt, c'est le SPF Economie via le contrôle des instances de contrôles obligatoires.
nous sommes des milliers à Bruxelles à être dans le même cas.

L'ag reste bien évidemment libre de décider de ne pas mettre en conformité (ou de reporter les travaux) et de mettre l'ascenseur à l'arrêt.

C'est comme une voiture sans assurance... elle peut être saisie par la police, mais son propriétaire a parfaitement le droit de la laisser au garage.

rexou · #34 05-09-2020 22:25:12

A noter qu'il est aussi possible de modifier la répartition des charges de cet ascenseur. L'usage "professionnel" implique une utilisation intensive qui sera dix fois supérieure (au moins) à l'usage familial. Tout est possible. Tout peut être proposé. Mais si j'étais cp dans cet immeuble, je ne paierais certainement pas à parts égales avec les deux cabinets médicaux... Soit je vote l'arrêt de l'ascenseur en attendant une décision ultérieure de faire la mise en conformité, soit j'accepte de participer... un peu.

Il reste possible de répartir : 50 (ou 60... ou 70)% à répartir entre les utilisateurs pros et le reste à répartir entre les 3 ou 4 autres...

Si on accepte de retenir un usage privatif temporaire, il peut être convenu que les frais de mise en conformité seront payés par les intéressés qui supporteront bien sur aussi la totalité des charges d'entretien et réparations... et l'acp se réserve le droit de racheter l'usage collectif avec par exemple un amortissement de 10% chaque année. Ce qui revient à dire qu'après 10 ans, l'usage de cet ascenseur redevient de plein droit collectif sans que l'acp ne doive rembourser quoi que ce soit.

Dernière modification par rexou (05-09-2020 22:35:54)

max11 · #35 06-09-2020 06:43:51

rexou a écrit :

max11 a écrit :
RoRo86 a écrit :

Effectivement, j'ai pensé dans le cas échéant de financer moi-même l'ascenseur et de le rendre privatif (avec ma collègue du premier si elle a envie de participer) mais je suis jeune et l'investissement d'un cabinet dentaire est déjà important. L'idée m'a toutefois effleurée.
c'est permis ça ?
Entre fermer un ascenseur en attendant d'avoir les moyens de le rénover et se le faire "détourner" par un des CP qui le privatiserait, il me semble qu'il y a une sacrée marche à franchir en AG...
L'ag peut donner son accord, mais en se réservant le droit à tout moment, moyennant un remboursement partiel des frais engagés par la cp, de rétablir l'usage de l'ascenseur pour tous.
Il est bien évident qu'il ne peut être question de "privatiser" l'ascenseur au seul prétexte qu'un cp a financé les travaux. Cet ascenseur restera partie du bien commun.
Ceci dit... un cabinet dentaire n'exige pas absolument la présence d'un ascenseur, fût-il au premier étage.

D'accord sur ce principe ! Avec l'accord de l'AG....

rexou

grmff · #36 06-09-2020 08:35:57

Je connais un syndic qui a mis à l'arrêt un ascenseur non conforme que l'acp n'avait pas les moyens de rénover.

Sa responsabilité était en jeu en cas d'accident. L'amende (20.000€?) n'aurait pas arrangé les finances de l'ACP...

rexou

GT · #37 06-09-2020 18:36:45

PIM a écrit :

GT a écrit :
A mon avis, le copropriétaire entrant n'est pas obligé d'accepter dans le compromis une clause lui donnant procuration pour une AG qui se tiendrait entre la conclusion du compromis et la passation de l'acte authentique.
S'il accepte cette clause, le copropriétaire entrant sera tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'AG.
Je ne connais pas la réponse. Cette hypothèse a bien dû être tranchée quelque part. Faudrait demander (à GT ?) de faire une petite recherche.
Je trouverais un peu court de donner ainsi la possibilité de se soustraire à des obligations décidées par une AG convoquée dans ce délai (entre comprois & acte)

Dès lors que RoRO86 disposerait d'une procuration contenue dans un compromis ( c'est le choix de RoRo86) pour assister à une AG qui a lieu entre cette convention et l'acte authentique, il est sans intérêt actuel que je fasse des recherches.

L'ordre du jour (le "menu") de l'AG est contenu dans la convocation envoyée par le syndic.

copropriétaire engalère · #38 06-09-2020 19:19:28

@PIM Une procuration donnée par le vendeur à l'acquéreur pour assister à l'AG qui aurait lieux entre le compromis et l'acte authentique n'est pas une obligation du tout, juste une possibilité, pour que la procuration soit valable elle doit être introduite par une clause dans le compromis. Cela se fait couramment, exemple , j'ai donné procuration à l'acquéreur et moi même n'ait pas accepté de procuration lors de mon achat. c'est comme on dit "liberté" à chacun.
source? MA avocate.

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