autocollant NO PUB sur ma boîte aux lettres: interdit par mon ACP !

c'est surtout le conseil de copropriété qui se prend pour  Miles Hartwell et Matt Withington.comme l'a indiqué Pim dans son lien, Bruxelles Iris distribue des autocollants gratuitement, uniforme et tout et tout. nous imposer ce que nous recevons dans NOS boites est abusif.
si j'ai envie d'avoir des pubs en janvier et pas en février, c'est mon droit le plus strict! me coller une amende 200€ c'est abusif.
Consulté un bureau d'avocat juste pour ce sujet, sur le compte de l'ACP (oui oui toujours le CDC) c'est abuser de ses prérogatives !
tiens, je vous met la réponse de ce bureau d'avocat (anonymisé bien sur), je sens que ça va dérider la galerie, en tout les cas ça m'a fait bien rire.
je vous met l'intégrale.............
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Concerne : ACP XXXXXX
Faisant suite à votre courrier du 6 février 2020, dont je vous remercie, je vous communique, ci-dessous, mon avis.
A. PROBLEMATIQUE A ANALYSER
Dans un souhait de préserver l’esthétisme et l’harmonie des parties communes de l’immeuble, le conseil de copropriété souhaite mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale un point portant sur la modification du règlement d’ordre intérieur (ci-après dénommé « ROI »).
Ainsi, le conseil de copropriété souhaite que le ROI soit modifié afin d’interdire l’apposition de panneaux « NO PUB » sur les boites-aux-lettres.
Le conseil de copropriété souhaite obtenir des précisions quant à la légalité et aux possibilités de recours à l’encontre de la décision à prendre, en ce sens, par l’assemblée générale.
B. LE CONTENU ET LA FORME DU ROI
1. L’adoption obligatoire d’un ROI
Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2018, l’association des copropriétaires doit se doter d’un ROI, outre l’acte de base et le règlement de copropriété adoptés pour l’immeuble.
2. Le contenu du ROI
2.1.
L’article 577-4, §2 du Code civil régit le contenu de ce ROI, en prévoyant qu’il contient obligatoirement :
- les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l’assemblée générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l’assemblée générale en application de l’article 577-7, §1er, 1°, c) ;
- le mode de nomination d’un syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission ;
- la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l’assemblée générale ordinaire de l’association des copropriétaires.
2.2.
Pour le surplus, le ROI peut reprendre toutes les règles que les copropriétaires souhaitent y insérer relativement à la vie en commun dans l’immeuble, comme, par exemples, des règles d’utilisation d’équipements communs tels que la buanderie ou le jardin.
2.3.
Le ROI peut donc, en l’espèce, reprendre un point qui porte sur l’interdiction d’apposer des panneaux « NO PUB » sur les boites-aux-lettres, s’agissant de règles relatives à la vie en commun dans l’immeuble.
3. La forme du ROI
3.1.
Le ROI peut être établi par un acte sous seing privé, puisque celui-ci ne doit pas être transcrit à la conservation des hypothèques (article 577-4, §2 du Code civil).
Ceci rend plus facile les modifications ultérieures de ce règlement, puisqu’il ne faudra pas passer devant le notaire dans l’hypothèse où, soit l’assemblée générale, soit le législateur, prend une décision qui modifie le contenu de ce règlement.
3.2.
Dès lors, en l’espèce, si l’assemblée générale décide de modifier le ROI (voir infra point C), cette modification ne nécessitera pas l’adoption d’un acte authentique devant un Notaire.
C. LA MODIFICATION DU ROI
1.
Pour modifier le contenu du ROI et y insérer l’interdiction d’apposer des panneaux « NO PUB » sur les boites-aux-lettres de l’immeuble, il faut une décision préalable de l’assemblée générale.
Etant donné que le ROI ne fait pas partie des statuts de l’immeuble (qui ne sont constitués que de l’acte de base et du règlement de copropriété), la modification de ce ROI n’est pas visée par une des majorités spéciales de l’article 577-7, §1er, 1° ou 2° du Code civil (qui ne vise que la modification des statuts de l’immeuble).
La modification du ROI doit donc être approuvée en assemblée générale, à la majorité absolue, soit donc la moitié des voix plus une (article 577-6, §8 du Code civil).
2.
Pour qu’il soit valablement statué sur ce point lors de l’assemblée générale, il faudra qu’il soit repris à l’ordre du jour joint à la convocation adressée aux copropriétaires pour l’assemblée générale (article 577-6, §3 du Code civil).
D. LE RECOURS EVENTUEL CONTRE LA MODIFICATION DU ROI
1.
Si l’assemblée générale décide, à la majorité absolue, de modifier le ROI et d’y insérer un point relatif à l’interdiction d’apposition de panneaux « NO PUB » sur les boites-aux-lettres, le copropriétaire qui souhaite s’opposer à cette modification du ROI peut introduire un recours en annulation de la décision de l’assemblée générale.
Ce recours doit être introduit endéans un délai de 4 mois à dater de l’assemblée générale (article 577-9, §2 du Code civil) ; à défaut, la décision deviendra définitive.
Le recours doit être introduit devant le Juge de Paix du lieu où l’immeuble est situé.
2.
Le Juge de Paix ordonnera l’annulation et/ou la réformation de la décision de l’assemblée générale (qui aura décidé de modifier le ROI et d’interdire les panneaux « NO PUB » sur les boites-aux-lettres), si cette décision est irrégulière, frauduleuse ou abusive, à savoir :
- La décision est irrégulière lorsqu’elle résulte d’une violation des règles de formes ou de fond.
L’irrégularité de la décision peut tout d’abord relever de la violation d’une règle de forme, comme, par exemple, l’absence de convocation régulière, le non-respect des délais, la prise de décisions sur des points non portés à l’ordre du jour, etc.
L’irrégularité de la décision peut ensuite résulter de la violation d’une règle de fond, comme, par exemple, en cas d’excès de pouvoir, lorsque l’assemblée générale a délégué au conseil de copropriété les pouvoirs de nommer le syndic, de mettre fin à son mandat ou de modifier les conditions dudit mandat, alors que de tels pouvoirs relèvent de la compétence exclusive de l’assemblée générale (JP Alost, 21.12.1999, T. App., 2000/2, p.34).
- La décision est abusive, lorsque la majorité impose à la minorité des décisions qui ne sont pas justifiées par une saine appréciation de l’intérêt commun ou qui ne présentent pas d’intérêt légitime pour la majorité, tout en causant un préjudice pour la minorité.
Tel est, par exemple, le cas lorsqu’un copropriétaire se voit refuser par les autres de réaliser des travaux qui lui sont utiles, sans motif légitime dans le chef de l’assemblée générale.
- Enfin, la décision est frauduleuse lorsqu’elle est caractérisée par une intention de nuire ou lorsqu’elle est adoptée suite à la communication d’informations contraires à la réalité.
Ainsi, tel est par exemple le cas dans l’hypothèse d’une décision qui attribue la réalisation de travaux à un entrepreneur sur la base d’une offre présentée par le syndic comme étant la moins chère, alors qu’elle s’avère la plus onéreuse (C. MOSTIN, « La copropriété forcée des immeubles et groupes d’immeubles bâtis. Cinq ans d’application de la loi du 30 juin 1994 », Colloque organisé par l’Université Catholique de Louvain, 16.03.2001, p. 215).
Le copropriétaire peut demander l’annulation de la décision mais la sanction n’est pas automatique ; le pouvoir d’appréciation du juge demeure quant au caractère irrégulier, frauduleux ou abusif de la décision.
3.
En l’espèce, le copropriétaire qui s’opposerait à l’interdiction d’apposition de panneaux « NO PUB », pourrait éventuellement invoquer que la décision serait abusive, étant donné qu’elle ne serait pas justifiée par une saine appréciation de l’intérêt commun ou qu’elle ne présenterait pas d’intérêt légitime pour la majorité, tout en causant un préjudice pour la minorité.
Ainsi, des considérations d’ordre environnemental pourraient être invoquées (limiter la production et la diffusion d’imprimés publicitaires).
Il reviendra alors au Juge de Paix de décider, sur la base de son pouvoir souverain d’appréciation, si la décision est abusive, en mettant en balance (i) d’une part, l’intérêt de l’assemblée générale de préserver l’esthétisme et l’harmonie de l’immeuble et (ii) d’autre part, l’intérêt du copropriétaire souhaitant apposer un panneau « NO PUB » sur sa boites-aux-lettres, pour ne pas être importuné par l’envoi de telles publicités.
Suite à cette balance d’intérêts, il existe un risque que le Juge de Paix considère que la décision est abusive, car portant atteinte aux droits des copropriétaires dans l’immeuble sans intérêt légitime pour la majorité (si le Juge de Paix considère, par exemple, que l’apposition de tels panneaux est une pratique courante et ne met pas en péril l’esthétisme et l’harmonie de l’immeuble).
4.
Afin de limiter les risques d’annulation de la décision de l’assemblée générale, celle-ci pourrait décider d’imposer aux copropriétaires le type de panneaux « NO PUB » à apposer sur les boite-aux-lettres.
Une autre solution pourrait consister à apposer un seul panneaux « NO PUB » (ou similaires), à l’entrée de l’immeuble.
Ces éléments pourraient être repris dans le délibération à prendre par l’assemblée générale.
Une telle décision permettrait alors de trouver un juste équilibre entre :
- le droit / la volonté du conseil de copropriété d’assurer une certaine harmonie au niveau des parties communes de l’immeuble (en imposant une étiquette identique à apposer sur les boites-aux-lettres pour les copropriétaires qui souhaitent mettre un panneau « NO PUB ») ;

- et le droit des copropriétaires dans l’immeuble, qui souhaitent ne pas être importunés par le dépôt de publicités dans leur boites-aux-lettres et qui souhaitent donc l’apposition d’un tel panneau « NO PUB ».

E. L’OPPOSABILITE DU ROI
1.
Si l’assemblée générale décide de modifier le ROI et d’interdire l’apposition de panneaux « NO PUB » sur les boites-aux-lettres dans le ROI et qu’aucun recours n’est introduit contre cette décision de l’assemblée générale dans les 4 mois, le ROI sera modifié en ce sens par le syndic et les occupants de l’immeuble devront respecter cette nouvelle disposition du ROI.
2.
2.1.
Concernant l’opposabilité de cette nouvelle clause du ROI, la loi prévoit que toute disposition du ROI lie toute personne disposant du droit de vote à l’assemblée générale au moment de son adoption.
La modification du ROI devra donc être respectée par tous les propriétaires d’un lot lors de l’adoption de la décision par l’assemblée générale.
2.2.
Elles sont opposables aux autres titulaires d’un droit réel ou personnel sur un lot (et donc essentiellement aux locataires des appartements) aux conditions suivantes :
• en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la signature du contrat de bail, par la notification qui est obligatoirement faite au locataire par le bailleur, à ses frais, au moment de la constitution du droit (la signature du contrat de bail), de l’existence du ROI ou, à défaut, à la demande du locataire, par la notification qui lui en est faite à l’initiative du syndic, par envoi recommandé.
Dans une telle hypothèse, le bailleur est le seul responsable, vis-à-vis de l’association des copropriétaires et du locataire, du dommage né du retard ou de l’absence de notification.
• en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la signature du contrat de bail, par la communication qui lui en est faite, par envoi recommandé dans les 30 jours suivant la date de réception du procès-verbal, à l’initiative du bailleur qui aura reçu le procès-verbal de l’assemblée générale.
F. CONCLUSIONS
1.
En conclusion, l’assemblée générale peut décider, à la majorité absolue des voix, de modifier le ROI pour interdire l’apposition de panneaux « NO PUB » sur les boites-aux-lettres.
Un recours contre cette décision de l’assemblée générale pourrait être introduit par un copropriétaire dans les 4 mois à dater de l’assemblée générale. Le Juge de Paix annulera cette décision s’il considère qu’elle est irrégulière, frauduleuse ou abusive et, en particulier, s’il considère qu’elle porte atteinte au droit du propriétaire qui a intenté le recours, sans intérêt légitime pour la copropriété.
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fallait le faire hein?

Je ne suis pas juge. Et je n'anticipe pas la décision qui sera prise par le juge.
Le juge tranchera le litige qui lui sera soumis soit par vous-même, soit par votre locataire sur base des éléments du dossier.
Concernant l'interdiction des autocollants NO PUB, l'ordre du jour de l'AG met en évidence un souci d'esthétisme .