Garantie locative, impayé et vente de l'immeuble

Solution A : le loyer n'est pas payé. Il ne peut donc pas être transféré à l'acquéreur... A charge pour l'acquéreur de récupérer auprès de son locataire
Solution C : la garantie est prévue pour intervenir à la fin du bail. La vente ne met pas fin au bail, la garantie ne peut donc pas être utilisée pour payer des impayés en cours

Solution B : pour moi, c'est la bonne. Elle respecte toutes les conditions légales.

Solution D : ce serait une solution négociée entre les parties où tout est envisageable avec l'accord unanime

Mon point de vue dépendra de si je suis le vendeur ou l'acquéreur
(Mais ça ne sera pas le même que Libra)

Sauf pour la question subsidiaire : le jour de l'acte, la propriété passe à l'acquéreur entièrement.
Et le vendeur qui chicane sur 1 jour est un sagouin.

Dernière modification par Himura (23-10-2020 22:14:20)

Bon, je ne vais pas jouer à l'extraterrestre qui aime les devinettes...

Il y a 2 solutions valables, mais pas forcément telles qu'énoncées dans les choix.
Une garantie locative est constituée pour garantie les dégâts locatifs, mais peut être utilisée moyennant accord mutuel pour d'autres paiements, contre reconstitution ultérieure.

De base, une garantie reçue se transfère à l'acquéreur. Ce qui se passe sous la gérance de l'un est son problème.
Donc la garantie se transfère (de même que le montant couvert par l'assureur), et l'acquéreur n'a rien à faire du passé.
(c'est le plus logique, car il n'est pas en droit de réclamer quoique ce soit dont l'événement a eu lieu avant son entrée en jouissance).
A charge pour le vendeur de récupérer ses impayés.

Ou, mais c'est vicieux du vendeur :
Il convient avec le locataire d'utiliser la garantie pour les impayés, et qu'il doit reconstituer celle-ci.
Il reporte ainsi son problème au vendeur, qui devra s'assurer de cette reconstitution.

Un sagouin? Pas faux...
Mais c'est pas une question de chicaner, mais de savoir comment compter.

Rajoutez que le locataire a déjà remis les clefs au vendeur avant l'acte, parce qu'il a donné son préavis, préavis qu'il ne pouvait pas donner comme il l'a donné parce que c'était un bail commercial ne permettant pas de donner le préavis avant la fin d'un triennat...

Et vous comprendrez que j'ai un peu mal à la tête (à moins que ce ne soit le manque de chocolat)...

Ah, oui, pour répondre à la question que vous ne m'avez pas posée mais que vous avez posé quand même: je suis le vendeur.

Nous avons conclus avec l'acquéreur que nous ferions le décompte plus tard. Le locataire a dit qu'il payerait la franchise sous quinzaine et qu'il continuerait à payer le loyer. Quant à l'acquéreur, il ne va pas courir après un locataire dans des difficultés financières avec un loyer ridicule de moins de 250€ par voie de justice pour un bail commercial. D'autant que lors des visites et du compromis, le "commerce" en question n'était pas loué, et qu'il est accessoire au reste de la transaction.

De mon point de vue déjà exprimé, le jour de l'acte = le 1er jour de jouissance de l'acquéreur.

Pour un locataire, je vois cela différemment (non, rien de schyzo).
Dans le cas d'un changement de locataire en cours de mois, le locataire qui remet les clé un jour X avant 12h00 est responsable des charges jusqu'à X-1. Le repreneur a charge du jour X inclus.
Ce n'est pas le cas si l'ELE du locataire suivant est prévu le jour suivant par contre.

Bref, celui qui bénéficie du jour, ou qui l'a décidé ainsi, prend en charge.

Mais personnellement, quand je connais un exemple comme celui cité, je ne fais pas de chichi :
Pour un changement après 10 jours, il y en a 1 qui paye 1/3 du loyer, et l'autre 2/3.
Si c'est le 14ème ou 16ème jour du mois, c'est moitié-moitié. Etc.