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indivision : sortie d'indivision difficile

gloup
Pimonaute assidu
Inscription : 13-02-2014
Messages : 89

indivision : sortie d'indivision difficile

Bonsoir à tous !
Petite question…

Je suis propriétaire d’une maison en indivision avec mes 2 frères, et nous ne nous entendons pas du tout.
Un de mes frères voudrait racheter et propose de la faire expertiser par un géomètre expert immobilier.
Personnellement j’ai envie de la vendre vite, au plus offrant,  par agence ou vente publique.

Nous allons donc devoir en discuter mais avant ça j’ai besoin de conseils…
En cas d’estimation,
- Si elle me parait trop basse, suis-je obligée de l’accepter ?
- Serais-je en droit de la refuser et de demander 1 ou 2 autres estimations ?
- Quels seront mes droits si je reçois une offre d’achat supérieure à l’estimation ? 

- Et enfin, comment faire pour sortir de cette indivision rapidement et vendre au plus offrant ?   

Merci pour vos conseils et bonne soirée à tous..

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libra
Pimonaute incurable
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Messages : 2 086

Re : indivision : sortie d'indivision difficile

Vous pouvez faire tout ce que vous voulez tant que vous avez l'accord de tous les propriétaires individis. À défaut, il faut passer par la justice de paix et demander une vente publique. Procédure qui prendra de nombreux mois.

Parlez en à un notaire de votre choix. D'ailleurs, à un moment ou un autre vous devrez passer chez un notaire.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 8 436

Re : indivision : sortie d'indivision difficile

J'ai connu une situation un peu similaire, sauf que l'une des parties était représentée par un avocat administrateur de biens.

La proposition de votre frère n'est pas inintéressante. Le géomètre qui procède à l'expertise doit rédiger un rapport très détaillé et précis et comparer avec d'autres biens plus ou moins similaires vendus récemment dans le même quartier. A cet effet, il lui est remis une liste de biens vendus et le prix. L'estimation ne peut donc s'écarter de manière significative de la réalité du marché. De plus, vous évitez les frais de recherche d'acheteur, le délai que cela nécessitera et les fris d'expertise et de vente publique...

Pour sortir d'indivision rapidement, acceptez la proposition de votre frère.

Pour vendre au plus offrant, si vous avez une offre ferme (réelle et effective, sans clauses suspensives), il est évident que votre frère devra s'aligner sur le prix offert, ou accepter la vente à ce tiers.

Notez que le prix final sera à répartir en trois et que toute différence éventuelle sera d'autant plus minime que vous vendrez rapidement et sans frais. Le bien restera de plus "dans la famille".

Une maison estimée 500K a finalement été vendue 550... après 4 mois de délai, commission d'agence, et deux acheteurs (à 520 et 530 qui ont renoncé pour cause de délai trop long (jugement nécessaire suite à l'implication d'un administrateur de bien)... Il n'aurait pas été plus mal de vendre à 500 à un membre de l'indivision (lequel a racheté d'autres biens).


rexou

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gloup
Pimonaute assidu
Inscription : 13-02-2014
Messages : 89

Re : indivision : sortie d'indivision difficile

libra a écrit :

Vous pouvez faire tout ce que vous voulez tant que vous avez l'accord de tous les propriétaires individis. À défaut, il faut passer par la justice de paix et demander une vente publique. Procédure qui prendra de nombreux mois.

Merci pour ces infos.
Savez vous +/- combien de mois ? Ce dépasserait 1 an ?

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PIM
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Re : indivision : sortie d'indivision difficile

gloup a écrit :
libra a écrit :

Vous pouvez faire tout ce que vous voulez tant que vous avez l'accord de tous les propriétaires individis. À défaut, il faut passer par la justice de paix et demander une vente publique. Procédure qui prendra de nombreux mois.

Merci pour ces infos.
Savez vous +/- combien de mois ? Ce dépasserait 1 an ?

Très variable d'une Justice de Paix à l'autre.
Et le Covid19 n'arrange rien


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 687

Re : indivision : sortie d'indivision difficile

https://www.notaire.be/acheter-louer-em … indivision
extraits
"Le Code Civil prévoit que nul ne peut être tenu de rester en indivision. Cela signifie que chaque copropriétaire peut exiger de recevoir "sa part" et peut donc forcer la vente de l'immeuble.
La procédure pour y arriver n'est pas si aisée. Il faut tout d'abord s'adresser au Tribunal de Première Instance pour introduire une procédure en "assignant" les autres propriétaires. Cela veut dire qu'un huissier devra se présenter chez chacun d'eux pour leur notifier la date à laquelle la procédure sera introduite devant le Tribunal. Cette procédure s'introduit par l'intermédiaire d'un avocat et le Tribunal prononcera un jugement ordonnant la sortie d'indivision et nommera un notaire pour procéder aux opérations de vente et de partage du prix. Si un des copropriétaires s'oppose à cette vente, il devra faire valoir ses arguments auprès du Tribunal lors de l'audience. Celui qui n'accepte pas la décision du Tribunal peut toujours aller en appel et la procédure est suspendue jusqu'à ce que la Cour d'appel ait prononcé son arrêt.
Le Tribunal ou la Cour d'appel nommera également un autre notaire chargé de représenter celui des copropriétaires qui n'interviendrait pas volontairement dans les opérations de vente. La procédure pourra donc être poursuivie en la présence ou en l'absence des autres copropriétaires.
Après cette phase judiciaire, le copropriétaire qui désire forcer la vente doit demander au notaire de commencer les opérations. A ce moment, le notaire tentera de réunir toutes les parties et attirera leur attention sur les avantages d'une procédure amiable en proposant toutes les solutions possibles. Jusqu'à ce moment, il sera possible de suspendre ou d'arrêter la procédure.
Si malgré tout aucune solution amiable n'existe, il faudra recourir à la vente. L'immeuble devra être exposé en vente publique. A partir du moment où cette procédure est lancée, elle ne peut plus être arrêtée que de commun accord des parties. Ainsi si celui qui a introduit la procédure le regrette, il ne peut plus l'arrêter sans l'accord des autres. Chacun peut acquérir en vente publique, et si un des copropriétaires le souhaite, il peut se porter acquéreur. Dans ce cas, il paiera des droits fiscaux nettement inférieurs.
Cette vente étant ordonnée par le Tribunal, elle se fera avec une faculté de surenchère.
Lorsque la vente sera définitive, le notaire procédera au partage du prix en fonction des droits respectifs de chacun des copropriétaires.
La procédure de sortie d'indivision judiciaire s'avère ainsi beaucoup plus longue et plus coûteuse qu'une procédure de vente amiable : on sait quand la procédure est lancée, mais on ne sait jamais quand elle sera terminée, et quels sont les frais de procédure qu'elle va engendrer. Elle s'avère moins intéressante au niveau financier en raison de ces frais, et elle risque d'entraîner un perte de dialogue entre les copropriétaires, ce qui attise les tensions et engendre une mésentente souvent définitive."

Dernière modification par GT (28-10-2020 12:04:37)

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libra
Pimonaute incurable
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Messages : 2 086

Re : indivision : sortie d'indivision difficile

GT a écrit :

Chacun peut acquérir en vente publique, et si un des copropriétaires le souhaite, il peut se porter acquéreur. Dans ce cas, il paiera des droits fiscaux nettement inférieurs.

Cela s'applique aussi en cas de vente de gré à gré.

Dernière modification par libra (28-10-2020 19:19:49)

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gloup
Pimonaute assidu
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Messages : 89

Re : indivision : sortie d'indivision difficile

libra a écrit :
GT a écrit :

Chacun peut acquérir en vente publique, et si un des copropriétaires le souhaite, il peut se porter acquéreur. Dans ce cas, il paiera des droits fiscaux nettement inférieurs.

Cela s'applique aussi en cas de vente de gré à gré.

Merci !

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gloup
Pimonaute assidu
Inscription : 13-02-2014
Messages : 89

Re : indivision : sortie d'indivision difficile

GT a écrit :

https://www.notaire.be/acheter-louer-em … indivision
extraits
"Le Code Civil prévoit que nul ne peut être tenu de rester en indivision. Cela signifie que chaque copropriétaire peut exiger de recevoir "sa part" et peut donc forcer la vente de l'immeuble.
La procédure pour y arriver n'est pas si aisée. Il faut tout d'abord s'adresser au Tribunal de Première Instance pour introduire une procédure en "assignant" les autres propriétaires. Cela veut dire qu'un huissier devra se présenter chez chacun d'eux pour leur notifier la date à laquelle la procédure sera introduite devant le Tribunal. Cette procédure s'introduit par l'intermédiaire d'un avocat et le Tribunal prononcera un jugement ordonnant la sortie d'indivision et nommera un notaire pour procéder aux opérations de vente et de partage du prix. Si un des copropriétaires s'oppose à cette vente, il devra faire valoir ses arguments auprès du Tribunal lors de l'audience. Celui qui n'accepte pas la décision du Tribunal peut toujours aller en appel et la procédure est suspendue jusqu'à ce que la Cour d'appel ait prononcé son arrêt.
Le Tribunal ou la Cour d'appel nommera également un autre notaire chargé de représenter celui des copropriétaires qui n'interviendrait pas volontairement dans les opérations de vente. La procédure pourra donc être poursuivie en la présence ou en l'absence des autres copropriétaires.
Après cette phase judiciaire, le copropriétaire qui désire forcer la vente doit demander au notaire de commencer les opérations. A ce moment, le notaire tentera de réunir toutes les parties et attirera leur attention sur les avantages d'une procédure amiable en proposant toutes les solutions possibles. Jusqu'à ce moment, il sera possible de suspendre ou d'arrêter la procédure.
Si malgré tout aucune solution amiable n'existe, il faudra recourir à la vente. L'immeuble devra être exposé en vente publique. A partir du moment où cette procédure est lancée, elle ne peut plus être arrêtée que de commun accord des parties. Ainsi si celui qui a introduit la procédure le regrette, il ne peut plus l'arrêter sans l'accord des autres. Chacun peut acquérir en vente publique, et si un des copropriétaires le souhaite, il peut se porter acquéreur. Dans ce cas, il paiera des droits fiscaux nettement inférieurs.
Cette vente étant ordonnée par le Tribunal, elle se fera avec une faculté de surenchère.
Lorsque la vente sera définitive, le notaire procédera au partage du prix en fonction des droits respectifs de chacun des copropriétaires.
La procédure de sortie d'indivision judiciaire s'avère ainsi beaucoup plus longue et plus coûteuse qu'une procédure de vente amiable : on sait quand la procédure est lancée, mais on ne sait jamais quand elle sera terminée, et quels sont les frais de procédure qu'elle va engendrer. Elle s'avère moins intéressante au niveau financier en raison de ces frais, et elle risque d'entraîner un perte de dialogue entre les copropriétaires, ce qui attise les tensions et engendre une mésentente souvent définitive."

Voilà qui est très clair,  merci beaucoup !

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gloup
Pimonaute assidu
Inscription : 13-02-2014
Messages : 89

Re : indivision : sortie d'indivision difficile

rexou a écrit :

J'ai connu une situation un peu similaire, sauf que l'une des parties était représentée par un avocat administrateur de biens.

La proposition de votre frère n'est pas inintéressante. Le géomètre qui procède à l'expertise doit rédiger un rapport très détaillé et précis et comparer avec d'autres biens plus ou moins similaires vendus récemment dans le même quartier. A cet effet, il lui est remis une liste de biens vendus et le prix. L'estimation ne peut donc s'écarter de manière significative de la réalité du marché. De plus, vous évitez les frais de recherche d'acheteur, le délai que cela nécessitera et les fris d'expertise et de vente publique...

Pour sortir d'indivision rapidement, acceptez la proposition de votre frère.

Pour vendre au plus offrant, si vous avez une offre ferme (réelle et effective, sans clauses suspensives), il est évident que votre frère devra s'aligner sur le prix offert, ou accepter la vente à ce tiers.

Notez que le prix final sera à répartir en trois et que toute différence éventuelle sera d'autant plus minime que vous vendrez rapidement et sans frais. Le bien restera de plus "dans la famille".

Une maison estimée 500K a finalement été vendue 550... après 4 mois de délai, commission d'agence, et deux acheteurs (à 520 et 530 qui ont renoncé pour cause de délai trop long (jugement nécessaire suite à l'implication d'un administrateur de bien)... Il n'aurait pas été plus mal de vendre à 500 à un membre de l'indivision (lequel a racheté d'autres biens).

Votre aide m'a bien servi, surtout l'idée de l'offre ferme sans clauses suspensives.  Merci !

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