Les agents immobiliers confinés

Conseil d'Etat
Audiences 12/11/2020
14:30
Chambre XIV
G/A 232170/XIV-38520, CONFEDERATIE VAN IMMOBILIËNBEROEPEN (CIB) VLAANDEREN (MME BIEBAUW Hanna, advocaat) contre Minister van Binnenlandse Zaken

http://www.raadvst-consetat.be/?page=hearing_page2

Et Federia ?

SNPC suite

Biens mis en location (ou en vente) quid des visites ?

Il est clair que dans le cadre du confinement demandé par les Autorités, les visites dans le cadre de relocation ou de vente posent problème

Le locataire occupant les lieux est parfaitement en droit de s’opposer aux visites. Les bailleurs devront alors malheureusement prendre leur mal en patience.

Il y a cependant polémique entre l’IPI, différents associations de défense des agents immobiliers et la Ministre de l’Intérieur. Leur position est la suivante :

l’IPI et, par extension, l’ensemble des acteurs du secteur maintenaient leur position quant à la possibilité de continuer les visites physiques de biens immobiliers. Nous sommes convaincus qu'elles peuvent être réalisées en toute sécurité, pour autant que les règles strictes prévues par le guide sectoriel soient respectées. Nous recommandons également de limiter les visites à un maximum de 2 visiteurs.
Nous sommes pleinement conscients que la situation sanitaire actuelle est très grave et que la pression exercée par la pandémie sur notre système de soins de santé est élevée. Nous insistons sur le fait que la santé de nos membres, de leurs employés, de leur famille et de leurs clients est primordiale. Mais nous ne pouvons pas non plus mettre de côté le droit au logement qui est un droit essentiel.
Le secteur immobilier (IPI, Federia et CIB Vlaanderen) maintient sa position. L’arrêté ministériel publié au Moniteur belge ne démontre nullement, implicitement ou explicitement, que les agents immobiliers n’ont plus le droit d’effectuer des visites physiques. En outre, nous ne comprenons pas pourquoi d'autres secteurs seraient, eux, autorisés à effectuer de telles visites.
Nous ne rejoignons donc pas la position de la ministre de l'Intérieur qui a annoncé que ce n’était pour l’instant plus autorisé. En effet, sa position ne repose sur aucune base juridique. A cet égard, il est également important de préciser que les FAQ du gouvernement n’ont pas force de loi et ne constituent qu’une interprétation de l’arrêté ministériel. Nous sommes donc d’autant plus étonnés de lire que le cabinet de la ministre de l'Intérieur a annoncé que des inspecteurs du SPF Economie pourront imposer des sanctions (amendes) sur base de ces FAQ.
En aucun cas, l'IPI n'interdit les visites physiques de biens. Le secteur continue à faire pression sur la ministre. Celle-ci s'est engagée à réexaminer le dossier malgré son annonce selon laquelle les agents immobiliers qui organisent des visites physiques de biens s'exposent à une amende.
Enfin, les principales associations professionnelles du secteur nous ont fait part de leur décision d'intenter des actions en justice contre la décision de la ministre.

Pour le SNPC si les agents immobiliers peuvent faire des visites, nous voyons mal pourquoi les bailleurs ne pourraient le faire ou encore des propriétaires s’occupant eux-mêmes de la vente de leur immeuble.

Dans une dernière communication, les associations de défense des agents immobiliers précisent :

En effet, un de nos arguments est que l'État belge dépasse ses compétences en arrêtant complètement la prestation de services aux professionnels (B2B) sans aucune base légale pour le faire. Le SPF Economie en adaptant la FAQ aujourd’hui confirme, notre lecture, que les services aux professionnels (inclus les visites sur site, sur rendez-vous) sont autorisés.
Bien entendu, nous ne pouvons que nous satisfaire de cette première avancée. Toutefois, comme indiqué dans les communications précédentes, nous restons d'avis que, sur la base du décret ministériel publié dimanche dernier, des visites de biens peuvent effectivement avoir lieu, également en ce qui concerne les consommateurs. À condition, bien sûr, que les règles de sécurité du guide sectoriel soient respectées. Au vu des déclarations de la Ministre de l'Intérieur Annelies Verlinden, nous tenons à avertir nos membres que les agents immobiliers courent le risque d'une amende lorsqu'ils se rendent sur un site.
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Dernière modification par GT (09-11-2020 10:23:11)

Communiqué de Federia ce vendredi 6/11 à 12h51

Les services aux professionnels (B2B) sont autorisés

Comme annoncé la semaine dernière, Federia et CIB Vlaanderen ont introduit une requête auprès du Conseil d'Etat contre la prétendue interdiction de visites des agences immobilières par le SPF Economie. Ce dernier s’étant basé sur le récent décret ministériel. Notre action en justice a déjà abouti à une première avancée.

En effet, un de nos arguments est que l'État belge dépasse ses compétences en arrêtant complètement la prestation de services aux professionnels (B2B) sans aucune base légale pour le faire. Le SPF Economie en adaptant la FAQ aujourd’hui confirme, notre lecture, que les services aux professionnels (inclus les visites sur site, sur rendez-vous) sont autorisés.

Bien entendu, nous ne pouvons que nous satisfaire de cette première avancée. Toutefois, comme indiqué dans les communications précédentes, nous restons d'avis que, sur la base du décret ministériel publié dimanche dernier, des visites de biens peuvent effectivement avoir lieu, également en ce qui concerne les consommateurs. À condition, bien sûr, que les règles de sécurité du guide sectoriel soient respectées. Au vu des déclarations de la Ministre de l'Intérieur Annelies Verlinden, nous tenons à avertir nos membres que les agents immobiliers courent le risque d'une amende lorsqu'ils se rendent sur un site.

L'application du décret ministériel n'est toujours pas conforme au message que le Premier Ministre a adressé lors de la conférence de presse. A savoir que les "professions de contact" doivent cesser leurs activités. Le courtage ne relève pas du tout de cette catégorie.

Les plaidoiries de notre procès au Conseil d'État auront lieu le jeudi 12 novembre dans l'après-midi. Un verdict est attendu peu de temps après. En outre, Federia et CIB Vlaanderen continuent à renforcer la pression politique.

(Fin de citation)

Extrait de l'article de l'Echo ( aujourd'hui à 08:18)

"Federia et CIB Vlanderen  ont par ailleurs décidé d'intenter des actions en justice contre la décision de la ministre"

Ces actions ont-elles été intentées ?
L'intention s'est-elle transformée en actions ?

J'avoue, je suis de mauvaise foi. Mais force est de constater que ce n'est pas moi qui ai commencé...

Même si l'administration n'est pas votre amie, force est de reconnaitre une volonté positive derrière ces FAQ (et circulaires).
Qui (à part GT) a les connaissances suffisantes pour lire et comprendre les lois, qui sait prendre le temps de le faire, qui sait les opposer correctement et les nuancer ?

Vous me direz qu'ils "n'ont qu'à" rédiger des lois plus simples. Mais comme souvent, ce n'est certainement pas aussi facile qu'on pourrait le croire.

Personnellement, je suis bien content que les SPF (Finance surtout, forcément) publie des FAQ's.
Je dirais aussi qu'on ne pourra jamais mettre en doute votre bonne foi si vous les suivez - quand bien même ce serait une erreur ponctuelle. Et ça compte.
Je trouve qu'on peut difficilement se plaindre d'un manque de clarté administrative, et que des FAQ's soient publiées, en poursuivant la même idée 

FAQ et circulaires

Circulaire/FAQ — quelle valeur légale ?
par editeur en Contrôle fiscal Juridique publié le 13 août 2018

Un sujet qui peut paraître très technique et juridique, mais cela peut rester une carte à jouer à certains moments d’un contrôle.
Comme vous le savez, le Code d’impôts sur les revenus est une législation modifiée et constituée par des lois. C’est le législateur via des votes au Parlement qui les valide. C’est donc une décision démocratique basée sur une réflexion démocratique (motifs de la loi) et des amendements sont possibles. Pour certaines lois, des nuits ont été passées en débat.
C’est donc bien la loi qui est le garant de l’égalité des Belges (et la cour Constitutionnelle pour la faire respecter).
Il y a ensuite les Arrêtés royaux qui sont une compétence déléguée par la loi votée afin de permettre au Roi de directement préciser certaines modalités d’application, conditions ou montants.
L’Administration vient contrôler la juste application de la loi fiscale dans les dossiers des contribuables/assujettis.
Afin de clarifier certains points/articles qui sont parfois assez indigestes à la lecture, l’Administration a rédigé des circulaires. Ces circulaires sont donc des explications de la part de l’organe en charge de la vérification sur sa compréhension du texte, sa tolérance pour « relativiser » un texte, mais aussi pour informer et préciser sa pensée.
Depuis peu, l’administration utilise également un système de « FAQ » afin de répondre aux questions types les plus fréquentes sur des points spécifiques. Les plus célèbres sont les FAQ pour les avantages véhicules, la franchise TVA ou le Tax Shelter. Ces FAQ sont donc une manière d’être plus proches et plus pratiques/transparents avec les administrés.
Ces circulaires/FAQ engagent donc l’Administration a respecter ce qu’elle dit et annonce. On verrait assez mal un fonctionnaire aller à l’encontre d’une circulaire ou l’Administration explique sa perception tolérante sur un point particulier.
L’inverse est-il vrai ? FAUT-IL SE SOUMETTRE AUX CIRCULAIRES ET AUX FAQ ? Comme vous l’aurez compris en lisant, les circulaires et les FAQ ne sont pas la loi. Ce sont des explications unilatérales de la part de l’Administration fiscale.
Dans un arrêt du 20.09.2006, la Cour d’appel de Bruxelles a conclu à l’absence de valeur légale de la circulaire du 08.08.1983 relative au régime spécial applicable pour la régularisation de la situation fiscale de certains cadres étrangers.
La Cour indique que « l’article 51 du CIR ne permet pas à l’administration de prévoir des privilèges en faveur de certaines catégories de contribuables, qui pourraient alors bénéficier d’un forfait complémentaire de frais professionnels sans devoir dès lors apporter la preuve de la réalité et du montant de ces frais, comme prévu par l’article 44 du CIR/64 (article 49 du CIR/92). Les circulaires administratives en général, et la circulaire du 8 août 1983 en particulier, n’ont aucune valeur légale et ne lient ainsi pas les cours et tribunaux, ce que l’administration admet elle-même en termes de conclusions. »
Encore très récemment, le Conseil d’État (15e chambre, référé — Arrêt du 20 juin 2018 — Rôle n° 241.840) a jugé que l’acte attaqué (le commentaire de l’article 194ter, § 1er, alinéa 1er, 9° du Code des impôts sur les revenus 1992 relatif au régime tax shelter pour la production audiovisuelle et à la commission des intermédiaires, qui a été publié, le 25 janvier 2018, SOUS LA FORME D’UNE « QUESTION FRÉQUEMMENT POSÉE » SUR LE SITE INTERNET FISCONETPLUS DU SPF FINANCES) ajoute bien une condition à l’article 194ter, § 1er, alinéa 1er, 9°, du CIR 92, et méconnaît l’article 170 de la Constitution. La FAQ ajoute une condition à la réglementation applicable et constitue bien un acte attaquable devant le Conseil d’État.
BREF, TOUTE LA NUANCE EST DE SAVOIR SI LA CIRCULAIRE OU LA FAQ AJOUTE UNE CONDITION À LA LOI. SI OUI, LA CIRCULAIRE EST ATTAQUABLE ET POTENTIELLEMENT ILLÉGALE.
De la même manière, en cas de contrôle, on ne peut pas justifier un rejet sur base d’une circulaire sur le même principe. C’est la loi qui doit être appliquée.
Maintenant, je ne vous cache pas que comme toutes les armes puissantes, il faut savoir les utiliser avec parcimonie, car vous avez devant vous une personne qui croit parfois à tort certaines choses. Une bonne discussion au calme vaut cent fois mieux qu’une dispute juridique sur la force de la circulaire. Un seul mot en cas de contrôle : diplomatie. Si la diplomatie ne fonctionne pas, il sera toujours temps de sortir l’artillerie lourde… mais c’est une autre histoire.
https://www.fiscalaw.be/circulaire-faq- … ur-legale/

Dernière modification par GT (05-11-2020 09:45:28)

Il faut aussi reconnaître qu'il a des compétences en construction. C'est internet qui le dit, c'est que cela doit être vrai.

Cher Monsieur Tijtgat,

Je vous remercie de votre brillante analyse. Je suis un lecteur attentif de vos tribunes diverses et variées, toujours de qualité; et qui apportent toujours un éclairage objectif de la situation.

Je vous rejoins, malheureusement, sur votre analyse: l'avis de celui qui a écrit la loi a plus de valeur que l'avis de celui à qui elle s'applique.

Pourtant, c'est très malsain. Jusqu'où est-ce que l'avis de "celui qui a écrit la loi" peut s'imposer à celui à qui elle s'applique? Est-ce que ce sont les ministres qui écrivent les lois, ou est-ce que les ministres promulguent des lois écrites par les autorités législatives? Ne faites vous pas  un mélange des genres en disant que le pouvoir exécutif a un avis supérieur aux lois écrites par le pouvoir législatif?

Nous n'en sommes certes pas à crier à l'hérésie ou à la dictature. Mais quand le pouvoir exécutif s'arroge le pouvoir d'interpréter des lois peu claires par le biais de tweet ou de facebook, on se trouve entre les comportement dictatoriaux et trumpiens. Ni l'un ni l'autre n'ont le niveau démocratique auquel le citoyen peut s'attendre dans un état de droit.

Les lois ne doivent pas être interprétées par le pouvoir exécutif. Le rôle de l'interprétation des lois, c'est celui du pouvoir judiciaire. Le pouvoir exécutif qui écrit les lois prend le rôle du pouvoir législatif. Le pouvoir exécutif qui interprète les mêmes lois s'arroge le rôle du pouvoir judiciaire. Et le pouvoir qui communique par voie de tweet ou de message facebook prend le rôle du 4e pouvoir, la presse.

Tout pue en ce dossier. Tout est malsain, proche de l'estompement de la norme. Et ce comportement peut être justifié et analysé si cela plait aux spécialistes, mais il doit avant tout être dénoncé.

Et je le dénonce: c'est un procédé lamentable, que rien ne justifie, employé sans justification et sans explication, de manière brutale, non concertée, et injustifiable. Ceux qui le commettent ne sont pas digne de leur fonction de ministre.

C'est pourquoi, à mon humble avis de non juriste et de simple citoyen, et malgré l'immense respect que j'éprouve pour votre travail de vulgarisation de la Justice,  je trouve que votre brillante analyse juridique est à côté de la plaque, et manque la principale pierre d'achoppement dans ce dossier: la défense de la démocratie et de l'état de droit.

Grmfement vôtre,

Grmf!