Projet d'achat, congédier un locataire TRES tatillon

bam · #1 11-11-2020 12:28:04

grmff a écrit :

Pour un locataire qui a des soucis parce qu'ils sont plusieurs dans sa tête et qu'il exprime un mal être dans l'appartement dans lequel il se trouve, vous avez aussi la possibilité de lui donner des droits extralégaux et unilatéraux afin qu'il se sente libre de partir... et qu'il parte tout seul.
Par exemple, s'il se plaint de l'installation électrique, vous pouvez demander un devis à un électricien pour tout refaire de fond en comble, avec estimation de temps (que vous lui demander de majorer d'une large marge de sécurité) Vous demandez aussi à l'électricien d'estimer les travaux minimaux pour remettre en conformité, en supprimant tous les circuits non conformes.
Vous proposez alors à l'occupant de faire les travaux ou non, en lui expliquant bien qu'il va vivre dans la poussière et les gravats quelques mois, que c'est obligatoire, qu'il n'y aura pas de diminution du loyer, que sinon vous serez contraint de faire le minimum afin de respecter les règles même si cela supprime un certains nombre d'éléments de prises etc.
Et lors de la discussion, vous pouvez aussi lui exprimer que s'il désire partir, vu la situation assez compliquée, il peut partir moyennant préavis raccourci et sans indemnité. Souvent, le fait de devoir payer un préavis légal de 3 mois et une indemnité légale de deux mois dans la 2e année rend impossible le départ de ce genre de personne. En le libérant de ces contraintes, il pourrait partir plus facilement, et régler votre problème d'occupation problématique.

Aillant discuter avec le propriétaire actuel, je penses que ce genre de dialogue va débarqué sur une prise de tête à long terme avec nombreux échange de lettres chronophage et qui ne réglera pas les autres problèmes qu'il va trouver au logement et encore moins l'incompatibilité d'humeur avec les voisins.

il lui a déjà été proposé de partir même en lui versant une indemnité mais il a répondu qu'il se plaisait bien ici malgré les désaccord

il est tellement perché qu'il vit seul dans logement deux chambres, et à préféré élire domicile dans le grenier ou il n'y avait pas d'installation électrique, la réalisant lui même à l'aide d'allonge et écrivant par recommandé à son propriétaire que la chaleur de cet été dans sa nouvelle chambre non isolée était un traitement indigne...

grmff · #21 11-11-2020 11:58:49

Pour un locataire qui a des soucis parce qu'ils sont plusieurs dans sa tête et qu'il exprime un mal être dans l'appartement dans lequel il se trouve, vous avez aussi la possibilité de lui donner des droits extralégaux et unilatéraux afin qu'il se sente libre de partir... et qu'il parte tout seul.

Par exemple, s'il se plaint de l'installation électrique, vous pouvez demander un devis à un électricien pour tout refaire de fond en comble, avec estimation de temps (que vous lui demander de majorer d'une large marge de sécurité) Vous demandez aussi à l'électricien d'estimer les travaux minimaux pour remettre en conformité, en supprimant tous les circuits non conformes.

Vous proposez alors à l'occupant de faire les travaux ou non, en lui expliquant bien qu'il va vivre dans la poussière et les gravats quelques mois, que c'est obligatoire, qu'il n'y aura pas de diminution du loyer, que sinon vous serez contraint de faire le minimum afin de respecter les règles même si cela supprime un certains nombre d'éléments de prises etc.

Et lors de la discussion, vous pouvez aussi lui exprimer que s'il désire partir, vu la situation assez compliquée, il peut partir moyennant préavis raccourci et sans indemnité. Souvent, le fait de devoir payer un préavis légal de 3 mois et une indemnité légale de deux mois dans la 2e année rend impossible le départ de ce genre de personne. En le libérant de ces contraintes, il pourrait partir plus facilement, et régler votre problème d'occupation problématique.

Girkou

grmff · #22 11-11-2020 11:51:09

Un bail enregistré a date certaine. Idem avec un bail signé avec une personne décédée. Le décès donne date certaine, étant donné qu'on est certain que le décédé l'a signé avant son décès...

Un bail de un an sans renouvellement prévu au bail devient bien un bail de 9 ans. Si un renouvellement est prévu au bail, il faut voir les conditions. Mes baux, par exemple, sont des baux de 6 mois prévoyant 2 renouvellement de 6 mois, ce qui donne une "période d'essai" de 15mois (3x6 mois - 3 mois de préavis = 15 mois) Je dois, dans mes biens et dans le public de mes biens, rarement utiliser cette possibilité. Beaucoup plus rarement que les fins de bail judiciaires pour impayés.

La fin de bail pour travaux me semble illusoire quant aux montants en jeu. Sauf si vous le faites faire, évidemment.

bam · #23 11-11-2020 11:39:34

grmff a écrit :

Personnellement, je pense qu'un tel investissement se fait sur du long terme, et donc que la présence d'un tel locataire ne dit pas être un frein à l'acquisition.
Pour la suite, il faudra voir s'il se clame, s'il se soigne, s'il fiche le brin, ou s'il est assez instable que pour vouloir quitter assez rapidement.
Vous ne pouvez pas le mettre dehors "comme ça" s'il est dans un bail de 9 ans. Ce n'est pas parce que vous achetez que vous pouvez le virer.
Si vous envisagez d'occuper vous-même, vous pourrez le virer. Attention, vous devrez rester deux ans dans le bien. A défaut, le locataire pourra vous demander une indemnité de 18 mois, et un procédurier le fera...
Le mettre dehors pour trouble de voisinage me semble illusoire du premier coup. Reste à voir si il passe bien devant le juge, ou si le juge va se faire avoir par la bonne présentation du gaillard. Si les locataires viennent pour se plaindre, lors de l'audience, il est évident que cela peut avoir un certain effet... dans les deux sens. Des témoignages écrits pourraient être utiles. A mettre sur formulaire prévu pour être utilisé en justice, avec copie de la carte d'identité des "témoins"
Les hommes de main, je ne l'ai jamais fait. J'ai déjà eu très envie, mais c'est interdit, à éviter, amènera plus d'emmerdement que d'avantage, etc.
Voyez son bail, repérez l'adresse antérieure mentionnée, allez vous renseigner sur place de la durée du bail précédent, et de la manière dont ils n'ont eu dehors. Et éventuellement du logement précédent.

Le projet est en effet à vision long terme l'aspect de ce locataire n'est qu'un des volets de mes renseignements.

-A parement ils l'ont eu dehors pour occupation personnel et ça n'a pas duré longtemps.

-Quand on parles de date certaine (est ce que un bail enregistré est bien considéré comme bail avec date certaine)

-est ce qu'un bail de 1 an non congédié à temps est bien considéré comme bail de 9 ans

-l’aspect le motif travaux (qui seront nécessaire de toute façon) m'intéresse car je prévois à chaque changement de locataires une refonte totale du logement avec montage de chauffage centrale et remise à neuf de l'installation électrique.

GT · #24 11-11-2020 11:02:06

bam a écrit :

De mon coté, si mes recherches sont bonne, étant donné que le bail est à considéré comme bail de 9 ans enregistré, mes possibilité de lui donné congé en cas d'achat serontles mêmes que mes proprietaires actuels c'est a dire:
préavis de congé de 3 mois si le préavis est donné dans les 3 mois de la signature de l'acte sinon, préavis de 6 mois (ai je juste?)
-congé à tout moment pour occupation personnel sans indemnitée
-congé pour gros travaux à la fin des 3 premières années de bail (date d'entrée dans le bail de 1 an faisant foi) avec donc un préavis de 6 mois commençant le 1er du mois qui suit la réception du courrier (donc a envoyer avec accusé de réception 7 mois avant l'anniversaire des 3 ans de bail) , cela sans indemnité due (ai-je juste?)
dans ce cas les travaux doivent être égale ou supérieur a (3*12*loyer = 16380€ ) correcte?
-Congé sans motif à la fin des 3 premières années de bail (date d'entrée dans le bail de 1 an faisant foi) avec donc un préavis de 6 mois commençant le 1er du mois qui suit la réception du courrier (donc a envoyer avec accusé de réception 7 mois avant l'anniversaire des 3 ans de bail) , cela avec une indemnité de 9 mois de loyer = 4095€ (ai-je juste?)

Quelles sont les dispositions légales ?

DÉCRET DU 15 MARS 2018 RELATIF AU BAIL D’HABITATION (paru au Moniteur belge le 28 mars 2018)
http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … n_bail.pdf

Chapitre III – Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur
Section 10 - Transmission de l’habitation louée
Art. 63
Si le bail a date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, l’acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l’acte authentique, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation.
Il en va de même lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l’acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 55, §§2 à 4, du présent décret, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété

BROCHURE EXPLICATIVE : LE BAIL D'HABITATION EN WALLONIE (extraits, pages 65 et 66)
https://ediwall.wallonie.be/le-bail-dha … 64157?ref=

A. Que devient le bail en cas de vente du bien loué ?
Rien n’interdit au bailleur de mettre en vente le bien loué à n’importe quel moment de la location.
À condition d’occuper le logement depuis 6 mois au moins, le preneur est protégé : il existe en effet un mécanisme de protection, par lequel l’acquéreur propriétaire remplace le bailleur initial dans ses droits et obligations.
Toutefois, un régime particulier donne la possibilité au nouveau propriétaire de mettre fin à la location, de manière plus souple, à condition que le bail n’ait pas ce qu’on appelle « date certaine » (voir p. 18).

• Le bail a date certaine
Si le bail a date certaine (p.ex. il a été enregistré ou un des concluants est décédé) avant la vente du bien loué, l’acquéreur remplace le bailleur initial dans ses droits et ses obligations à l’égard du preneur dès la passation de l’acte authentique d’achat devant le notaire.
Le bail continue aux mêmes conditions, notamment de loyer. L’acquéreur peut, aux mêmes conditions que le bailleur, mettre fin au bail.

• Le bail n’a pas date certaine et le preneur occupe les lieux depuis 6 mois au moins
Dans ce cas, l’acquéreur remplace le bailleur initial dans ses droits et devoirs, avec cependant la possibilité d’user d’un régime exceptionnel lui permettant, de préférence par lettre recommandée, de mettre fin au bail :
• moyennant un congé de 3 mois (au lieu de 6 mois) ;
• soit pour occupation personnelle ;
• soit pour réalisation de travaux importants ou sans motif, moyennant indemnités, sans attendre l’expiration d’une période de 3 ans.
Ce préavis doit être notifié au preneur dans un délai de 3 mois à compter de la date de passation de l’acte d’achat devant le notaire.

grmff · #25 11-11-2020 10:58:12

Personnellement, je pense qu'un tel investissement se fait sur du long terme, et donc que la présence d'un tel locataire ne dit pas être un frein à l'acquisition.

Pour la suite, il faudra voir s'il se clame, s'il se soigne, s'il fiche le brin, ou s'il est assez instable que pour vouloir quitter assez rapidement.

Vous ne pouvez pas le mettre dehors "comme ça" s'il est dans un bail de 9 ans. Ce n'est pas parce que vous achetez que vous pouvez le virer.
Si vous envisagez d'occuper vous-même, vous pourrez le virer. Attention, vous devrez rester deux ans dans le bien. A défaut, le locataire pourra vous demander une indemnité de 18 mois, et un procédurier le fera...

Le mettre dehors pour trouble de voisinage me semble illusoire du premier coup. Reste à voir si il passe bien devant le juge, ou si le juge va se faire avoir par la bonne présentation du gaillard. Si les locataires viennent pour se plaindre, lors de l'audience, il est évident que cela peut avoir un certain effet... dans les deux sens. Des témoignages écrits pourraient être utiles. A mettre sur formulaire prévu pour être utilisé en justice, avec copie de la carte d'identité des "témoins"

Les hommes de main, je ne l'ai jamais fait. J'ai déjà eu très envie, mais c'est interdit, à éviter, amènera plus d'emmerdement que d'avantage, etc.

Voyez son bail, repérez l'adresse antérieure mentionnée, allez vous renseigner sur place de la durée du bail précédent, et de la manière dont ils n'ont eu dehors. Et éventuellement du logement précédent.

Sherlock

bam · #26 11-11-2020 10:58:08

libra a écrit :

bam a écrit :
rapport de contrôle formel, installation pas aux normes avec infractions a éliminer (compliqué si il ne laisse pas d'accès et n'est pas coopératif)
Quel type d'installation? Quel âge d'installation?

installation d'avant 81 mais avec des remarques difficile à mettre aux normes (certaines poses de câbles, matériel fixé sur matériaux combustible, coffret pas très conforme... )

le genre d'installation à tenter de bricoler dans les normes le temps qu'un locataire qui souhaite rester reste et à revoir dans son intégralité quand il s'en va...

libra · #27 11-11-2020 10:52:49

bam a écrit :

rapport de contrôle formel, installation pas aux normes avec infractions a éliminer (compliqué si il ne laisse pas d'accès et n'est pas coopératif)

Quel type d'installation? Quel âge d'installation?

bam · #28 11-11-2020 10:45:09

rapport de contrôle formel, installation pas aux normes avec infractions a éliminer (compliqué si il ne laisse pas d'accès et n'est pas coopératif)

libra · #29 11-11-2020 10:42:26

bam a écrit :

Bonjours à tous,
j'envisage l'achat d'un bien immobilier de 5 logements (ce serait pour moi un deuxième immeuble de rapport)
Le bien et près de chez moi, vendu par une famille ami de la mienne,malgré des investissements régulier le bien nécessite d'importantes mise aux normes.
Le bien est occupé par d'ancien très bon locataires et un locataire récent problématique ce qui commence, de par les ennuies juridique qu'il génère, à jouer sur la santé de la dame de 86 ans usufruitière du bâtiment.
Le prix est donc très intéressant et à la hauteur de l'urgence que ses enfants sont pret à le brader pour que la transaction soit rapide.
-Le bien se situé en Wallonie,
-le bail est un bail de un an enregistré dont la date de fin a été dépassé il y a environs 6 mois sans qu'un congé valable n'ai été adressé.
ce qui pour moi équivaut a un bail de 9 ans enregistré (ai je juste?)
-Le locataire problématique paye mais, est du style homme de lettre intelligent, bien informé, a mon avis tendances à la psychopathie, auteur de livres à porté universitaire sur la psychologie/ harcèlement etc.. émargeant au cpas aillant des revenus d'outre atlantique dissimulé lui permettant de prendre des cours de pilotage de bateau de plaisance entre autre.
Le problème réside dans le fait qu'il crée des troubles de voisinages, ( tuant des chatons non pucé que la voisine soigne pour donner, écrit des mots à tout le monde pour exiger des choses farfelue, se permet de faire du bruit la nuit et réprimande les autres lorsqu’ils en font. s'en est venu à un point que certaines locataires envisage de faire appel à un homme de main et que d'autres menacent de partir.
En plus de cela, il passe ses journées à écrire des lettres réclament toutes sorte de mise aux normes tantôt fondée, tantôt farfelue à propos du bâtiment.
les propriétaires actuel intentent une action en justice dans le but d'obtenir l'expulsion pour trouble de voisinage mais redoute que les preuves et témoignages ne soit pas suffisante malgré ses antécédents juridiques de l'homme.
De mon coté, si mes recherches sont bonne, étant donné que le bail est à considéré comme bail de 9 ans enregistré, mes possibilité de lui donné congé en cas d'achat serontles mêmes que mes proprietaires actuels c'est a dire:
préavis de congé de 3 mois si le préavis est donné dans les 3 mois de la signature de l'acte sinon, préavis de 6 mois (ai je juste?)
-congé à tout moment pour occupation personnel sans indemnitée
-congé pour gros travaux à la fin des 3 premières années de bail (date d'entrée dans le bail de 1 an faisant foi) avec donc un préavis de 6 mois commençant le 1er du mois qui suit la réception du courrier (donc a envoyer avec accusé de réception 7 mois avant l'anniversaire des 3 ans de bail) , cela sans indemnité due (ai-je juste?)
dans ce cas les travaux doivent être égale ou supérieur a (3*12*loyer = 16380€ ) correcte?
-Congé sans motif à la fin des 3 premières années de bail (date d'entrée dans le bail de 1 an faisant foi) avec donc un préavis de 6 mois commençant le 1er du mois qui suit la réception du courrier (donc a envoyer avec accusé de réception 7 mois avant l'anniversaire des 3 ans de bail) , cela avec une indemnité de 9 mois de loyer = 4095€ (ai-je juste?)
y a t'ils d'autres solution légales, moins légales en MP, failles juridiques possible a exploiter ?
Quel sont les risques juridique que me fait courir ce locataire durant la période d'environs 1 an et demi qu'il lui reste a tirer?
A savoir que d'un point de vue électrique, le bâtiment n'est pas en ordre mais vient d'être réceptionné et autorisé à resté alimenté
et qu'une faible partie des infractions sont due aux modifications apportée par lui même.

Il faut être prudent avec les normes. Bien souvent une nouvelle norme n'est pas d'application pour un bâtiment plus ancien. C'est d'ailleurs souvent le cas pour l'électricité.

bam · #30 11-11-2020 09:59:44

Bonjours à tous,
j'envisage l'achat d'un bien immobilier de 5 logements (ce serait pour moi un deuxième immeuble de rapport)

Le bien et près de chez moi, vendu par une famille ami de la mienne,malgré des investissements régulier le bien nécessite d'importantes mise aux normes.
Le bien est occupé par d'ancien très bon locataires et un locataire récent problématique ce qui commence, de par les ennuies juridique qu'il génère, à jouer sur la santé de la dame de 86 ans usufruitière du bâtiment.
Le prix est donc très intéressant et à la hauteur de l'urgence que ses enfants sont pret à le brader pour que la transaction soit rapide.

-Le bien se situé en Wallonie,

-le bail est un bail de un an enregistré dont la date de fin a été dépassé il y a environs 6 mois sans qu'un congé valable n'ai été adressé.
ce qui pour moi équivaut a un bail de 9 ans enregistré (ai je juste?)

-Le locataire problématique paye mais, est du style homme de lettre intelligent, bien informé, a mon avis tendances à la psychopathie, auteur de livres à porté universitaire sur la psychologie/ harcèlement etc.. émargeant au cpas aillant des revenus d'outre atlantique dissimulé lui permettant de prendre des cours de pilotage de bateau de plaisance entre autre.

Le problème réside dans le fait qu'il crée des troubles de voisinages, ( tuant des chatons non pucé que la voisine soigne pour donner, écrit des mots à tout le monde pour exiger des choses farfelue, se permet de faire du bruit la nuit et réprimande les autres lorsqu’ils en font. s'en est venu à un point que certaines locataires envisage de faire appel à un homme de main et que d'autres menacent de partir.
En plus de cela, il passe ses journées à écrire des lettres réclament toutes sorte de mise aux normes tantôt fondée, tantôt farfelue à propos du bâtiment.

les propriétaires actuel intentent une action en justice dans le but d'obtenir l'expulsion pour trouble de voisinage mais redoute que les preuves et témoignages ne soit pas suffisante malgré ses antécédents juridiques de l'homme.

De mon coté, si mes recherches sont bonne, étant donné que le bail est à considéré comme bail de 9 ans enregistré, mes possibilité de lui donné congé en cas d'achat serontles mêmes que mes proprietaires actuels c'est a dire:

préavis de congé de 3 mois si le préavis est donné dans les 3 mois de la signature de l'acte sinon, préavis de 6 mois (ai je juste?)

-congé à tout moment pour occupation personnel sans indemnitée

-congé pour gros travaux à la fin des 3 premières années de bail (date d'entrée dans le bail de 1 an faisant foi) avec donc un préavis de 6 mois commençant le 1er du mois qui suit la réception du courrier (donc a envoyer avec accusé de réception 7 mois avant l'anniversaire des 3 ans de bail) , cela sans indemnité due (ai-je juste?)
dans ce cas les travaux doivent être égale ou supérieur a (3*12*loyer = 16380€ ) correcte?

-Congé sans motif à la fin des 3 premières années de bail (date d'entrée dans le bail de 1 an faisant foi) avec donc un préavis de 6 mois commençant le 1er du mois qui suit la réception du courrier (donc a envoyer avec accusé de réception 7 mois avant l'anniversaire des 3 ans de bail) , cela avec une indemnité de 9 mois de loyer = 4095€ (ai-je juste?)

y a t'ils d'autres solution légales, moins légales en MP, failles juridiques possible a exploiter ?

Quel sont les risques juridique que me fait courir ce locataire durant la période d'environs 1 an et demi qu'il lui reste a tirer?
A savoir que d'un point de vue électrique, le bâtiment n'est pas en ordre mais vient d'être réceptionné et autorisé à resté alimenté
et qu'une faible partie des infractions sont due aux modifications apportée par lui même.

Michaël

Dernière modification par bam (11-11-2020 10:06:02)

Projet d'achat, congédier un locataire TRES tatillon

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