Projet d'achat, congédier un locataire TRES tatillon

Bonjours à tous,
j'envisage l'achat d'un bien immobilier de 5 logements (ce serait pour moi un deuxième  immeuble de rapport)

Le bien et près de chez moi, vendu par une famille ami de la mienne,malgré des investissements régulier le bien nécessite d'importantes mise aux normes.
Le bien est occupé par d'ancien très bon locataires et un locataire récent problématique ce qui commence, de par les ennuies juridique qu'il génère, à jouer sur la santé de la dame de 86 ans usufruitière du bâtiment. 
Le prix est donc très intéressant et à la hauteur de l'urgence que ses enfants sont pret à le brader pour que la transaction soit rapide.

-Le bien se situé en Wallonie, 

-le bail est un bail de un an enregistré dont la date de fin a été dépassé il y a environs 6 mois sans qu'un congé valable n'ai été adressé.
ce qui pour moi équivaut a un  bail de 9 ans enregistré (ai je juste?)

-Le locataire problématique paye mais, est du style homme de lettre intelligent, bien informé,  a mon avis tendances  à la psychopathie, auteur de livres à porté universitaire sur la psychologie/ harcèlement etc.. émargeant au cpas aillant des revenus d'outre atlantique dissimulé lui permettant de prendre des cours de pilotage de bateau de plaisance entre autre. 

Le problème réside dans le fait qu'il crée des troubles de voisinages, ( tuant des chatons non pucé que la voisine soigne pour donner, écrit des mots à tout le monde pour exiger des choses farfelue, se permet de faire du bruit la nuit et réprimande les autres lorsqu’ils en font. s'en est venu à un point que certaines locataires envisage de faire appel à un homme de main et que d'autres menacent de partir.
En plus de cela, il passe ses journées à écrire des lettres réclament toutes sorte de mise aux normes tantôt fondée, tantôt farfelue à propos du bâtiment.

les propriétaires actuel intentent une action en justice dans le but d'obtenir l'expulsion pour trouble de voisinage mais redoute que les preuves et témoignages ne soit pas suffisante malgré ses antécédents juridiques de l'homme. 

De mon coté, si mes recherches sont bonne, étant donné que le bail est à considéré comme bail de 9 ans enregistré, mes possibilité de lui donné congé en cas d'achat serontles mêmes que mes proprietaires actuels c'est a dire:

préavis de congé de 3 mois si le préavis est donné dans les 3 mois de la signature de l'acte sinon, préavis de 6 mois (ai je juste?)

-congé à tout moment pour occupation personnel sans indemnitée

-congé pour gros travaux à la fin des 3 premières années de bail (date d'entrée dans le bail de 1 an faisant foi) avec donc un préavis de 6 mois commençant le 1er du mois qui suit la réception du courrier (donc a envoyer avec accusé de réception 7 mois avant l'anniversaire des 3 ans de bail) , cela sans indemnité due (ai-je juste?) 
dans ce cas les travaux doivent être égale ou supérieur a (3*12*loyer = 16380€ ) correcte?

-Congé sans motif à la fin des 3 premières années de bail (date d'entrée dans le bail de 1 an faisant foi) avec donc un préavis de 6 mois commençant le 1er du mois qui suit la réception du courrier (donc a envoyer avec accusé de réception 7 mois avant l'anniversaire des 3 ans de bail) , cela avec une indemnité de 9 mois de loyer = 4095€ (ai-je juste?)

y a t'ils d'autres solution légales, moins légales en MP, failles juridiques possible a exploiter ?

Quel sont les risques juridique que me fait courir ce locataire durant la période d'environs 1 an et demi qu'il lui reste a tirer?
A savoir que d'un point de vue électrique, le bâtiment n'est pas en ordre mais vient d'être réceptionné et autorisé à resté alimenté
et qu'une faible partie des infractions sont due aux modifications apportée par lui même.

rapport de contrôle formel, installation pas aux normes avec infractions a éliminer (compliqué si il ne laisse pas d'accès et n'est pas coopératif)

Personnellement, je pense qu'un tel investissement se fait sur du long terme, et donc que la présence d'un tel locataire ne dit pas être un frein à l'acquisition.

Pour la suite, il faudra voir s'il se clame, s'il se soigne, s'il fiche le brin, ou s'il est assez instable que pour vouloir quitter assez rapidement.

Vous ne pouvez pas le mettre dehors "comme ça" s'il est dans un bail de 9 ans. Ce n'est pas parce que vous achetez que vous pouvez le virer.
Si vous envisagez d'occuper vous-même, vous pourrez le virer. Attention, vous devrez rester deux ans dans le bien. A défaut, le locataire pourra vous demander une indemnité de 18 mois, et un procédurier le fera...

Le mettre dehors pour trouble de voisinage me semble illusoire du premier coup. Reste à voir si il passe bien devant le juge, ou si le juge va se faire avoir par la bonne présentation du gaillard. Si les locataires viennent pour se plaindre, lors de l'audience, il est évident que cela peut avoir un certain effet... dans les deux sens. Des témoignages écrits pourraient être utiles. A mettre sur formulaire prévu pour être utilisé en justice, avec copie de la carte d'identité des "témoins"

Les hommes de main, je ne l'ai jamais fait. J'ai déjà eu très envie, mais c'est interdit, à éviter, amènera plus d'emmerdement que d'avantage, etc.

Voyez son bail, repérez l'adresse antérieure mentionnée, allez vous renseigner sur place de la durée du bail précédent, et de la manière dont ils n'ont eu dehors. Et éventuellement du logement précédent.

Si le grenier est considéré comme grenier, et pas mentionné au contrat de bail, vous pouvez lui interdire l'accès audit grenier et le sommer de supprimer l'installation électrique bricolée.

Et s'il ne le fait pas, vous pouvez introduire une action en justice de paix pour occupation non conforme à la notion juridique de bon père de famille, voire à un référé pour mise en danger d'autrui avec expulsion immédiate, basée éventuellement sur des rapports constatant les désordres et le danger. Probabilité faible de gain de cause sur ce dernier mode de fin de bail.

S'il est "perché" comme vous le dites, sa crédibilité devant le juge de paix sera nulle, et vous devriez arriver à le calmer. Puis à l'expulser en deux ou trois procédures...

fin de bail pour travaux pourquoi pas, cela représente 17 000 euro de loyer.

il y a 1 logement vide, le bâtiment est vraiment pas cher, rien que le terrain de 20 ares et le toit récent valent la moité du prix d'achat je suis jeune, peut emprunter sur 20 ans sans soucis et compte garder la bâtiment un moment, je comptes mettre chaque logement  progressivement aux standing actuel, les trois bons locataires à eux seul me paye les mensualités du crédit incluant 40 000 euro de travaux ainsi que le revenu cadastrale.

Par exemple un ami chauffagiste me prévoit une installation de chauffage centrale gaz sans ecs aux alentours de 7000€ par logement en donnant un mon coup de main tout en aillant la tva à 6%  ce qui serait impossible et plus long si je le ferais moi même, on arrive à 14 000 pour deux logements, rien n’empêche de facturer 8000 dans le logement de notre  ami et 6000 dans le second.
idem pour quelques fenêtres en simple vitrage qu'il reste à passez en double.

-est ce qu'un bail de 1 an non congédié à temps est bien considéré comme bail de 9 ans

bam a écrit :

fin de bail pour travaux pourquoi pas, cela représente 17 000 euro de loyer.

il y a 1 logement vide, le bâtiment est vraiment pas cher, rien que le terrain de 20 ares et le toit récent valent la moité du prix d'achat je suis jeune, peut emprunter sur 20 ans sans soucis et compte garder la bâtiment un moment, je comptes mettre chaque logement  progressivement aux standing actuel, les trois bons locataires à eux seul me paye les mensualités du crédit incluant 40 000 euro de travaux ainsi que le revenu cadastrale.

Par exemple un ami chauffagiste me prévoit une installation de chauffage centrale gaz sans ecs aux alentours de 7000€ par logement en donnant un mon coup de main tout en aillant la tva à 6%  ce qui serait impossible et plus long si je le ferais moi même, on arrive à 14 000 pour deux logements, rien n’empêche de facturer 8000 dans le logement de notre  ami et 6000 dans le second.
idem pour quelques fenêtres en simple vitrage qu'il reste à passez en double.

Attention, les travaux doivent être fait dans le logement en question. Si vous êtes face à un procédurier, vous aurez des ennuis en continu pour 10 ans.... avec frais d'avocat.

Que cela ne vous empêche pas de foncer si votre banquier vous suit. Ce n'est pas un locataire emmerdeur présent qui doit vous empêcher d'investir. Si un locataire emmerdeur vous arrête, il ne faut pas investir dans l'immobilier. Pas du tout....