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Projet d'achat, congédier un locataire TRES tatillon

bam
Pimonaute
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Projet d'achat, congédier un locataire TRES tatillon

Bonjours à tous,
j'envisage l'achat d'un bien immobilier de 5 logements (ce serait pour moi un deuxième  immeuble de rapport)

Le bien et près de chez moi, vendu par une famille ami de la mienne,malgré des investissements régulier le bien nécessite d'importantes mise aux normes.
Le bien est occupé par d'ancien très bon locataires et un locataire récent problématique ce qui commence, de par les ennuies juridique qu'il génère, à jouer sur la santé de la dame de 86 ans usufruitière du bâtiment. 
Le prix est donc très intéressant et à la hauteur de l'urgence que ses enfants sont pret à le brader pour que la transaction soit rapide.

-Le bien se situé en Wallonie, 

-le bail est un bail de un an enregistré dont la date de fin a été dépassé il y a environs 6 mois sans qu'un congé valable n'ai été adressé.
ce qui pour moi équivaut a un  bail de 9 ans enregistré (ai je juste?)

-Le locataire problématique paye mais, est du style homme de lettre intelligent, bien informé,  a mon avis tendances  à la psychopathie, auteur de livres à porté universitaire sur la psychologie/ harcèlement etc.. émargeant au cpas aillant des revenus d'outre atlantique dissimulé lui permettant de prendre des cours de pilotage de bateau de plaisance entre autre. 

Le problème réside dans le fait qu'il crée des troubles de voisinages, ( tuant des chatons non pucé que la voisine soigne pour donner, écrit des mots à tout le monde pour exiger des choses farfelue, se permet de faire du bruit la nuit et réprimande les autres lorsqu’ils en font. s'en est venu à un point que certaines locataires envisage de faire appel à un homme de main et que d'autres menacent de partir.
En plus de cela, il passe ses journées à écrire des lettres réclament toutes sorte de mise aux normes tantôt fondée, tantôt farfelue à propos du bâtiment.

les propriétaires actuel intentent une action en justice dans le but d'obtenir l'expulsion pour trouble de voisinage mais redoute que les preuves et témoignages ne soit pas suffisante malgré ses antécédents juridiques de l'homme. 

De mon coté, si mes recherches sont bonne, étant donné que le bail est à considéré comme bail de 9 ans enregistré, mes possibilité de lui donné congé en cas d'achat serontles mêmes que mes proprietaires actuels c'est a dire:

préavis de congé de 3 mois si le préavis est donné dans les 3 mois de la signature de l'acte sinon, préavis de 6 mois (ai je juste?)

-congé à tout moment pour occupation personnel sans indemnitée

-congé pour gros travaux à la fin des 3 premières années de bail (date d'entrée dans le bail de 1 an faisant foi) avec donc un préavis de 6 mois commençant le 1er du mois qui suit la réception du courrier (donc a envoyer avec accusé de réception 7 mois avant l'anniversaire des 3 ans de bail) , cela sans indemnité due (ai-je juste?) 
dans ce cas les travaux doivent être égale ou supérieur a (3*12*loyer = 16380€ ) correcte?

-Congé sans motif à la fin des 3 premières années de bail (date d'entrée dans le bail de 1 an faisant foi) avec donc un préavis de 6 mois commençant le 1er du mois qui suit la réception du courrier (donc a envoyer avec accusé de réception 7 mois avant l'anniversaire des 3 ans de bail) , cela avec une indemnité de 9 mois de loyer = 4095€ (ai-je juste?)

y a t'ils d'autres solution légales, moins légales en MP, failles juridiques possible a exploiter ?

Quel sont les risques juridique que me fait courir ce locataire durant la période d'environs 1 an et demi qu'il lui reste a tirer?
A savoir que d'un point de vue électrique, le bâtiment n'est pas en ordre mais vient d'être réceptionné et autorisé à resté alimenté
et qu'une faible partie des infractions sont due aux modifications apportée par lui même. 


Michaël

Dernière modification par bam (11-11-2020 10:06:02)

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libra
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Re : Projet d'achat, congédier un locataire TRES tatillon

bam a écrit :

Bonjours à tous,
j'envisage l'achat d'un bien immobilier de 5 logements (ce serait pour moi un deuxième  immeuble de rapport)

Le bien et près de chez moi, vendu par une famille ami de la mienne,malgré des investissements régulier le bien nécessite d'importantes mise aux normes.
Le bien est occupé par d'ancien très bon locataires et un locataire récent problématique ce qui commence, de par les ennuies juridique qu'il génère, à jouer sur la santé de la dame de 86 ans usufruitière du bâtiment. 
Le prix est donc très intéressant et à la hauteur de l'urgence que ses enfants sont pret à le brader pour que la transaction soit rapide.

-Le bien se situé en Wallonie, 

-le bail est un bail de un an enregistré dont la date de fin a été dépassé il y a environs 6 mois sans qu'un congé valable n'ai été adressé.
ce qui pour moi équivaut a un  bail de 9 ans enregistré (ai je juste?)

-Le locataire problématique paye mais, est du style homme de lettre intelligent, bien informé,  a mon avis tendances  à la psychopathie, auteur de livres à porté universitaire sur la psychologie/ harcèlement etc.. émargeant au cpas aillant des revenus d'outre atlantique dissimulé lui permettant de prendre des cours de pilotage de bateau de plaisance entre autre. 

Le problème réside dans le fait qu'il crée des troubles de voisinages, ( tuant des chatons non pucé que la voisine soigne pour donner, écrit des mots à tout le monde pour exiger des choses farfelue, se permet de faire du bruit la nuit et réprimande les autres lorsqu’ils en font. s'en est venu à un point que certaines locataires envisage de faire appel à un homme de main et que d'autres menacent de partir.
En plus de cela, il passe ses journées à écrire des lettres réclament toutes sorte de mise aux normes tantôt fondée, tantôt farfelue à propos du bâtiment.

les propriétaires actuel intentent une action en justice dans le but d'obtenir l'expulsion pour trouble de voisinage mais redoute que les preuves et témoignages ne soit pas suffisante malgré ses antécédents juridiques de l'homme. 

De mon coté, si mes recherches sont bonne, étant donné que le bail est à considéré comme bail de 9 ans enregistré, mes possibilité de lui donné congé en cas d'achat serontles mêmes que mes proprietaires actuels c'est a dire:

préavis de congé de 3 mois si le préavis est donné dans les 3 mois de la signature de l'acte sinon, préavis de 6 mois (ai je juste?)

-congé à tout moment pour occupation personnel sans indemnitée

-congé pour gros travaux à la fin des 3 premières années de bail (date d'entrée dans le bail de 1 an faisant foi) avec donc un préavis de 6 mois commençant le 1er du mois qui suit la réception du courrier (donc a envoyer avec accusé de réception 7 mois avant l'anniversaire des 3 ans de bail) , cela sans indemnité due (ai-je juste?) 
dans ce cas les travaux doivent être égale ou supérieur a (3*12*loyer = 16380€ ) correcte?

-Congé sans motif à la fin des 3 premières années de bail (date d'entrée dans le bail de 1 an faisant foi) avec donc un préavis de 6 mois commençant le 1er du mois qui suit la réception du courrier (donc a envoyer avec accusé de réception 7 mois avant l'anniversaire des 3 ans de bail) , cela avec une indemnité de 9 mois de loyer = 4095€ (ai-je juste?)

y a t'ils d'autres solution légales, moins légales en MP, failles juridiques possible a exploiter ?

Quel sont les risques juridique que me fait courir ce locataire durant la période d'environs 1 an et demi qu'il lui reste a tirer?
A savoir que d'un point de vue électrique, le bâtiment n'est pas en ordre mais vient d'être réceptionné et autorisé à resté alimenté
et qu'une faible partie des infractions sont due aux modifications apportée par lui même.

Il faut être prudent avec les normes. Bien souvent une nouvelle norme n'est pas d'application pour un bâtiment plus ancien. C'est d'ailleurs souvent le cas pour l'électricité.

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bam
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Re : Projet d'achat, congédier un locataire TRES tatillon

rapport de contrôle formel, installation pas aux normes avec infractions a éliminer (compliqué si il ne laisse pas d'accès et n'est pas coopératif)

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libra
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Re : Projet d'achat, congédier un locataire TRES tatillon

bam a écrit :

rapport de contrôle formel, installation pas aux normes avec infractions a éliminer (compliqué si il ne laisse pas d'accès et n'est pas coopératif)

Quel type d'installation? Quel âge d'installation?

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bam
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Re : Projet d'achat, congédier un locataire TRES tatillon

libra a écrit :
bam a écrit :

rapport de contrôle formel, installation pas aux normes avec infractions a éliminer (compliqué si il ne laisse pas d'accès et n'est pas coopératif)

Quel type d'installation? Quel âge d'installation?

installation d'avant 81 mais avec des remarques difficile à mettre aux normes (certaines poses de câbles, matériel fixé sur matériaux combustible, coffret  pas très conforme... )

le genre d'installation à tenter de bricoler dans les normes le temps qu'un locataire qui souhaite rester reste et à revoir dans son intégralité quand il s'en va...

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grmff
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Re : Projet d'achat, congédier un locataire TRES tatillon

Personnellement, je pense qu'un tel investissement se fait sur du long terme, et donc que la présence d'un tel locataire ne dit pas être un frein à l'acquisition.

Pour la suite, il faudra voir s'il se clame, s'il se soigne, s'il fiche le brin, ou s'il est assez instable que pour vouloir quitter assez rapidement.

Vous ne pouvez pas le mettre dehors "comme ça" s'il est dans un bail de 9 ans. Ce n'est pas parce que vous achetez que vous pouvez le virer.
Si vous envisagez d'occuper vous-même, vous pourrez le virer. Attention, vous devrez rester deux ans dans le bien. A défaut, le locataire pourra vous demander une indemnité de 18 mois, et un procédurier le fera...

Le mettre dehors pour trouble de voisinage me semble illusoire du premier coup. Reste à voir si il passe bien devant le juge, ou si le juge va se faire avoir par la bonne présentation du gaillard. Si les locataires viennent pour se plaindre, lors de l'audience, il est évident que cela peut avoir un certain effet... dans les deux sens. Des témoignages écrits pourraient être utiles. A mettre sur formulaire prévu pour être utilisé en justice, avec copie de la carte d'identité des "témoins"

Les hommes de main, je ne l'ai jamais fait. J'ai déjà eu très envie, mais c'est interdit, à éviter, amènera plus d'emmerdement que d'avantage, etc.

Voyez son bail, repérez l'adresse antérieure mentionnée, allez vous renseigner sur place de la durée du bail précédent, et de la manière dont ils n'ont eu dehors. Et éventuellement du logement précédent.

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GT
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Re : Projet d'achat, congédier un locataire TRES tatillon

bam a écrit :

De mon coté, si mes recherches sont bonne, étant donné que le bail est à considéré comme bail de 9 ans enregistré, mes possibilité de lui donné congé en cas d'achat serontles mêmes que mes proprietaires actuels c'est a dire:

préavis de congé de 3 mois si le préavis est donné dans les 3 mois de la signature de l'acte sinon, préavis de 6 mois (ai je juste?)

-congé à tout moment pour occupation personnel sans indemnitée

-congé pour gros travaux à la fin des 3 premières années de bail (date d'entrée dans le bail de 1 an faisant foi) avec donc un préavis de 6 mois commençant le 1er du mois qui suit la réception du courrier (donc a envoyer avec accusé de réception 7 mois avant l'anniversaire des 3 ans de bail) , cela sans indemnité due (ai-je juste?) 
dans ce cas les travaux doivent être égale ou supérieur a (3*12*loyer = 16380€ ) correcte?

-Congé sans motif à la fin des 3 premières années de bail (date d'entrée dans le bail de 1 an faisant foi) avec donc un préavis de 6 mois commençant le 1er du mois qui suit la réception du courrier (donc a envoyer avec accusé de réception 7 mois avant l'anniversaire des 3 ans de bail) , cela avec une indemnité de 9 mois de loyer = 4095€ (ai-je juste?)

Quelles sont les dispositions légales ?

DÉCRET DU 15 MARS 2018 RELATIF AU BAIL D’HABITATION (paru au Moniteur belge le 28 mars 2018)
http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … n_bail.pdf

Chapitre III – Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur
Section 10 - Transmission de l’habitation louée
Art. 63
Si le bail a date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, l’acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l’acte authentique, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation.
Il en va de même lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l’acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 55, §§2 à 4, du présent décret, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété

BROCHURE EXPLICATIVE : LE BAIL D'HABITATION EN WALLONIE (extraits, pages 65 et 66)
https://ediwall.wallonie.be/le-bail-dha … 64157?ref=

A. Que devient le bail en cas de vente du bien loué ?
Rien n’interdit au bailleur de mettre en vente le bien loué à n’importe quel moment de la location.
À condition d’occuper le logement depuis 6 mois au moins, le preneur est protégé : il existe en effet un mécanisme de protection, par lequel l’acquéreur propriétaire remplace le bailleur initial dans ses droits et obligations.
Toutefois, un régime particulier donne la possibilité au nouveau propriétaire de mettre fin à la location, de manière plus souple, à condition que le bail n’ait pas ce qu’on appelle « date certaine » (voir p. 18).

•     Le bail a date certaine
Si le bail a date certaine (p.ex. il a été enregistré ou un des concluants est décédé) avant la vente du bien loué, l’acquéreur remplace le bailleur initial dans ses droits et ses obligations à l’égard du preneur dès la passation de l’acte authentique d’achat devant le notaire.
Le bail continue aux mêmes conditions, notamment de loyer. L’acquéreur peut, aux mêmes conditions que le bailleur, mettre fin au bail.

•     Le bail n’a pas date certaine et le preneur occupe les lieux depuis 6 mois au moins
Dans ce cas, l’acquéreur remplace le bailleur initial dans ses droits et devoirs, avec cependant la possibilité d’user d’un régime exceptionnel lui permettant, de préférence par lettre recommandée, de mettre fin au bail : ƒ
•    moyennant un congé de 3 mois (au lieu de 6 mois) ; ƒ
•    soit pour occupation personnelle ; ƒ
•    soit pour réalisation de travaux importants ou sans motif, moyennant indemnités, sans attendre l’expiration d’une période de 3 ans.
Ce préavis doit être notifié au preneur dans un délai de 3 mois à compter de la date de passation de l’acte d’achat devant le notaire.

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bam
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Re : Projet d'achat, congédier un locataire TRES tatillon

grmff a écrit :

Personnellement, je pense qu'un tel investissement se fait sur du long terme, et donc que la présence d'un tel locataire ne dit pas être un frein à l'acquisition.

Pour la suite, il faudra voir s'il se clame, s'il se soigne, s'il fiche le brin, ou s'il est assez instable que pour vouloir quitter assez rapidement.

Vous ne pouvez pas le mettre dehors "comme ça" s'il est dans un bail de 9 ans. Ce n'est pas parce que vous achetez que vous pouvez le virer.
Si vous envisagez d'occuper vous-même, vous pourrez le virer. Attention, vous devrez rester deux ans dans le bien. A défaut, le locataire pourra vous demander une indemnité de 18 mois, et un procédurier le fera...

Le mettre dehors pour trouble de voisinage me semble illusoire du premier coup. Reste à voir si il passe bien devant le juge, ou si le juge va se faire avoir par la bonne présentation du gaillard. Si les locataires viennent pour se plaindre, lors de l'audience, il est évident que cela peut avoir un certain effet... dans les deux sens. Des témoignages écrits pourraient être utiles. A mettre sur formulaire prévu pour être utilisé en justice, avec copie de la carte d'identité des "témoins"

Les hommes de main, je ne l'ai jamais fait. J'ai déjà eu très envie, mais c'est interdit, à éviter, amènera plus d'emmerdement que d'avantage, etc.

Voyez son bail, repérez l'adresse antérieure mentionnée, allez vous renseigner sur place de la durée du bail précédent, et de la manière dont ils n'ont eu dehors. Et éventuellement du logement précédent.

Le projet est en effet à vision long terme l'aspect de ce locataire n'est qu'un des volets de mes renseignements.

-A parement ils l'ont eu dehors pour occupation personnel et ça n'a pas duré longtemps.

-Quand on parles de date certaine (est ce que un bail enregistré est bien considéré comme bail avec date certaine)

-est ce qu'un bail de 1 an non congédié à temps est bien considéré comme bail de 9 ans

-l’aspect le motif travaux (qui seront nécessaire de toute façon) m'intéresse car je prévois à chaque changement de locataires  une refonte totale du logement avec montage de chauffage centrale et remise à neuf de l'installation électrique.

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grmff
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Re : Projet d'achat, congédier un locataire TRES tatillon

Un bail enregistré a date certaine. Idem avec un bail signé avec une personne décédée. Le décès donne date certaine, étant donné qu'on est certain que le décédé l'a signé avant son décès...

Un bail de un an sans renouvellement prévu au bail devient bien un bail de 9 ans. Si un renouvellement est prévu au bail, il faut voir les conditions. Mes baux, par exemple, sont des baux de 6 mois prévoyant 2 renouvellement de 6 mois, ce qui donne une "période d'essai" de 15mois (3x6 mois - 3 mois de préavis = 15 mois) Je dois, dans mes biens et dans le public de mes biens, rarement utiliser cette possibilité. Beaucoup plus rarement que les fins de bail judiciaires pour impayés.

La fin de bail pour travaux me semble illusoire quant aux montants en jeu. Sauf si vous le faites faire, évidemment.

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grmff
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Re : Projet d'achat, congédier un locataire TRES tatillon

Pour un locataire qui a des soucis parce qu'ils sont plusieurs dans sa tête et qu'il exprime un mal être dans l'appartement dans lequel il se trouve, vous avez aussi la possibilité de lui donner des droits extralégaux et unilatéraux afin qu'il se sente libre de partir... et qu'il parte tout seul.

Par exemple, s'il se plaint de l'installation électrique, vous pouvez demander un devis à un électricien pour tout refaire de fond en comble, avec estimation de temps (que vous lui demander de majorer d'une large marge de sécurité) Vous demandez aussi à l'électricien d'estimer les travaux minimaux pour remettre en conformité, en supprimant tous les circuits non conformes.

Vous proposez alors à l'occupant de faire les travaux ou non, en lui expliquant bien qu'il va vivre dans la poussière et les gravats quelques mois, que c'est obligatoire, qu'il n'y aura pas de diminution du loyer, que sinon vous serez contraint de faire le minimum afin de respecter les règles même si cela supprime un certains nombre d'éléments de prises etc.

Et lors de la discussion, vous pouvez aussi lui exprimer que s'il désire partir, vu la situation assez compliquée, il peut partir moyennant préavis raccourci et sans indemnité. Souvent, le fait de devoir payer un préavis légal de 3 mois et une indemnité légale de deux mois dans la 2e année rend impossible le départ de ce genre de personne. En le libérant de ces contraintes, il pourrait partir plus facilement, et régler votre problème d'occupation problématique.

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bam
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Re : Projet d'achat, congédier un locataire TRES tatillon

grmff a écrit :

Pour un locataire qui a des soucis parce qu'ils sont plusieurs dans sa tête et qu'il exprime un mal être dans l'appartement dans lequel il se trouve, vous avez aussi la possibilité de lui donner des droits extralégaux et unilatéraux afin qu'il se sente libre de partir... et qu'il parte tout seul.

Par exemple, s'il se plaint de l'installation électrique, vous pouvez demander un devis à un électricien pour tout refaire de fond en comble, avec estimation de temps (que vous lui demander de majorer d'une large marge de sécurité) Vous demandez aussi à l'électricien d'estimer les travaux minimaux pour remettre en conformité, en supprimant tous les circuits non conformes.

Vous proposez alors à l'occupant de faire les travaux ou non, en lui expliquant bien qu'il va vivre dans la poussière et les gravats quelques mois, que c'est obligatoire, qu'il n'y aura pas de diminution du loyer, que sinon vous serez contraint de faire le minimum afin de respecter les règles même si cela supprime un certains nombre d'éléments de prises etc.

Et lors de la discussion, vous pouvez aussi lui exprimer que s'il désire partir, vu la situation assez compliquée, il peut partir moyennant préavis raccourci et sans indemnité. Souvent, le fait de devoir payer un préavis légal de 3 mois et une indemnité légale de deux mois dans la 2e année rend impossible le départ de ce genre de personne. En le libérant de ces contraintes, il pourrait partir plus facilement, et régler votre problème d'occupation problématique.

Aillant discuter avec le propriétaire actuel, je penses que ce genre de dialogue va débarqué sur une prise de tête à long terme avec nombreux échange de lettres chronophage et qui ne réglera pas les autres problèmes qu'il va trouver au logement et encore moins l'incompatibilité d'humeur avec les voisins.

il lui a déjà été proposé de partir même en lui versant une indemnité mais il a répondu qu'il se plaisait bien ici malgré les désaccord

il est tellement perché qu'il vit seul dans logement deux chambres, et à préféré élire domicile dans le grenier ou il n'y avait pas d'installation électrique, la réalisant lui même à l'aide d'allonge et  écrivant par recommandé à son propriétaire que la chaleur de cet été dans sa nouvelle chambre non isolée était un traitement indigne...

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grmff
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Re : Projet d'achat, congédier un locataire TRES tatillon

Si le grenier est considéré comme grenier, et pas mentionné au contrat de bail, vous pouvez lui interdire l'accès audit grenier et le sommer de supprimer l'installation électrique bricolée.

Et s'il ne le fait pas, vous pouvez introduire une action en justice de paix pour occupation non conforme à la notion juridique de bon père de famille, voire à un référé pour mise en danger d'autrui avec expulsion immédiate, basée éventuellement sur des rapports constatant les désordres et le danger. Probabilité faible de gain de cause sur ce dernier mode de fin de bail.

S'il est "perché" comme vous le dites, sa crédibilité devant le juge de paix sera nulle, et vous devriez arriver à le calmer. Puis à l'expulser en deux ou trois procédures...

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bam
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Re : Projet d'achat, congédier un locataire TRES tatillon

grmff a écrit :

Un bail enregistré a date certaine. Idem avec un bail signé avec une personne décédée. Le décès donne date certaine, étant donné qu'on est certain que le décédé l'a signé avant son décès...

Un bail de un an sans renouvellement prévu au bail devient bien un bail de 9 ans. Si un renouvellement est prévu au bail, il faut voir les conditions. Mes baux, par exemple, sont des baux de 6 mois prévoyant 2 renouvellement de 6 mois, ce qui donne une "période d'essai" de 15mois (3x6 mois - 3 mois de préavis = 15 mois) Je dois, dans mes biens et dans le public de mes biens, rarement utiliser cette possibilité. Beaucoup plus rarement que les fins de bail judiciaires pour impayés.

La fin de bail pour travaux me semble illusoire quant aux montants en jeu. Sauf si vous le faites faire, évidemment.

fin de bail pour travaux pourquoi pas, cela représente 17 000 euro de loyer.

il y a 1 logement vide, le bâtiment est vraiment pas cher, rien que le terrain de 20 ares et le toit récent valent la moité du prix d'achat je suis jeune, peut emprunter sur 20 ans sans soucis et compte garder la bâtiment un moment, je comptes mettre chaque logement  progressivement aux standing actuel, les trois bons locataires à eux seul me paye les mensualités du crédit incluant 40 000 euro de travaux ainsi que le revenu cadastrale.

Par exemple un ami chauffagiste me prévoit une installation de chauffage centrale gaz sans ecs aux alentours de 7000€ par logement en donnant un mon coup de main tout en aillant la tva à 6%  ce qui serait impossible et plus long si je le ferais moi même, on arrive à 14 000 pour deux logements, rien n’empêche de facturer 8000 dans le logement de notre  ami et 6000 dans le second.
idem pour quelques fenêtres en simple vitrage qu'il reste à passez en double.

Dernière modification par bam (11-11-2020 12:59:23)

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bam
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Re : Projet d'achat, congédier un locataire TRES tatillon

grmff a écrit :

Si le grenier est considéré comme grenier, et pas mentionné au contrat de bail, vous pouvez lui interdire l'accès audit grenier et le sommer de supprimer l'installation électrique bricolée.

Et s'il ne le fait pas, vous pouvez introduire une action en justice de paix pour occupation non conforme à la notion juridique de bon père de famille, voire à un référé pour mise en danger d'autrui avec expulsion immédiate, basée éventuellement sur des rapports constatant les désordres et le danger. Probabilité faible de gain de cause sur ce dernier mode de fin de bail.

S'il est "perché" comme vous le dites, sa crédibilité devant le juge de paix sera nulle, et vous devriez arriver à le calmer. Puis à l'expulser en deux ou trois procédures...

il y a aussi mise en danger car il y verrouillé armoire ou se trouve le disjoncteur principale empêchant l'accès au pompier en cas d'incendie

mais au final 2 ou 3 procédures à 3000 euro, on en est à 9000 euros.  n'est pas mieux investit dans des travaux ?

Dernière modification par bam (11-11-2020 13:00:06)

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GT
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Re : Projet d'achat, congédier un locataire TRES tatillon

bam a écrit :

-Quand on parles de date certaine (est ce que un bail enregistré est bien considéré comme bail avec date certaine)

21 MARS 1804. - CODE CIVIL. - LIVRE III : Manières dont on acquiert la propriété. - TITRE III à V (art. 1101-1581)
TITRE III. - DES CONTRATS OU DES OBLIGATIONS CONVENTIONNELLES EN GENERAL
CHAPITRE VI. - DE LA PREUVE DES OBLIGATIONS, ET DE CELLE DU PAYEMENT.
  SECTION I. - DE LA PREUVE LITTERALE.
§ 2. DE L'ACTE SOUS SEING PRIVE.
(...)
  Art. 1328. Les actes sous seing privé n'ont de date contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés, du jour de la mort de celui ou de l'un de ceux qui les ont souscrits, ou du jour où leur substance est constatée dans des actes dressés par des officiers publics, tels que procès-verbaux de scellé ou d'inventaire.

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grmff
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Re : Projet d'achat, congédier un locataire TRES tatillon

bam a écrit :

fin de bail pour travaux pourquoi pas, cela représente 17 000 euro de loyer.

il y a 1 logement vide, le bâtiment est vraiment pas cher, rien que le terrain de 20 ares et le toit récent valent la moité du prix d'achat je suis jeune, peut emprunter sur 20 ans sans soucis et compte garder la bâtiment un moment, je comptes mettre chaque logement  progressivement aux standing actuel, les trois bons locataires à eux seul me paye les mensualités du crédit incluant 40 000 euro de travaux ainsi que le revenu cadastrale.

Par exemple un ami chauffagiste me prévoit une installation de chauffage centrale gaz sans ecs aux alentours de 7000€ par logement en donnant un mon coup de main tout en aillant la tva à 6%  ce qui serait impossible et plus long si je le ferais moi même, on arrive à 14 000 pour deux logements, rien n’empêche de facturer 8000 dans le logement de notre  ami et 6000 dans le second.
idem pour quelques fenêtres en simple vitrage qu'il reste à passez en double.

Attention, les travaux doivent être fait dans le logement en question. Si vous êtes face à un procédurier, vous aurez des ennuis en continu pour 10 ans.... avec frais d'avocat.

Que cela ne vous empêche pas de foncer si votre banquier vous suit. Ce n'est pas un locataire emmerdeur présent qui doit vous empêcher d'investir. Si un locataire emmerdeur vous arrête, il ne faut pas investir dans l'immobilier. Pas du tout....

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grmff
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Re : Projet d'achat, congédier un locataire TRES tatillon

bam a écrit :
grmff a écrit :

Si le grenier est considéré comme grenier, et pas mentionné au contrat de bail, vous pouvez lui interdire l'accès audit grenier et le sommer de supprimer l'installation électrique bricolée.

Et s'il ne le fait pas, vous pouvez introduire une action en justice de paix pour occupation non conforme à la notion juridique de bon père de famille, voire à un référé pour mise en danger d'autrui avec expulsion immédiate, basée éventuellement sur des rapports constatant les désordres et le danger. Probabilité faible de gain de cause sur ce dernier mode de fin de bail.

S'il est "perché" comme vous le dites, sa crédibilité devant le juge de paix sera nulle, et vous devriez arriver à le calmer. Puis à l'expulser en deux ou trois procédures...

il y a aussi mise en danger car il y verrouillé armoire ou se trouve le disjoncteur principale empêchant l'accès au pompier en cas d'incendie

mais au final 2 ou 3 procédures à 3000 euro, on en est à 9000 euros.  n'est pas mieux investit dans des travaux ?

Si vous vous lancez comme investisseur, il est peut-être bon de prendre du temps pour cela. Personnellement, je ne prends pas d'avocat pour me défendre en justice de paix. Investissez un petit peu dans la courbe d'apprentissage (que je vous partage par ailleurs, notamment. Mais une recherche sur le forum vous donnera plein d'autres expériences)

Evidemment, c'est chaque fois une matinée de congé de bousillée...

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GT
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Re : Projet d'achat, congédier un locataire TRES tatillon

bam a écrit :

-est ce qu'un bail de 1 an non congédié à temps est bien considéré comme bail de 9 ans


Art.55, §6 du décret du 15 mars 2018 ,s’appliquent à tout bail conclu ou renouvelé à partir du 1er septembre 2018

http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … n_bail.pdf

"Par dérogation aux paragraphes 1er à 5,un bail peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Il ne peut être prorogé que deux fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation du loyer au moment du renouvellement. La durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans. L’écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle du bail initial prorogeant le bail.
Il prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Lorsque le bail a été conclu pour une durée inférieure ou égale à trois mois, le congé est réputé notifié par la signature du bail ou sa prorogation.
Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer.
Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail qu’après la première année de location, et aux conditions prévues au paragraphe 2, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
À défaut d’un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur. Il est dès lors régi par les paragraphes 1er à 5 du présent article. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial, sans préjudice de l’application des articles 57 et 58."

Vérifiez l'existence d'un écrit prorogeant le bail d'un an.
.

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grmff
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Re : Projet d'achat, congédier un locataire TRES tatillon

Et si le locataire vous retient d'acheter, filez nous l'affaire...  big_smile

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bam
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Re : Projet d'achat, congédier un locataire TRES tatillon

grmff a écrit :
bam a écrit :

fin de bail pour travaux pourquoi pas, cela représente 17 000 euro de loyer.

il y a 1 logement vide, le bâtiment est vraiment pas cher, rien que le terrain de 20 ares et le toit récent valent la moité du prix d'achat je suis jeune, peut emprunter sur 20 ans sans soucis et compte garder la bâtiment un moment, je comptes mettre chaque logement  progressivement aux standing actuel, les trois bons locataires à eux seul me paye les mensualités du crédit incluant 40 000 euro de travaux ainsi que le revenu cadastrale.

Par exemple un ami chauffagiste me prévoit une installation de chauffage centrale gaz sans ecs aux alentours de 7000€ par logement en donnant un mon coup de main tout en aillant la tva à 6%  ce qui serait impossible et plus long si je le ferais moi même, on arrive à 14 000 pour deux logements, rien n’empêche de facturer 8000 dans le logement de notre  ami et 6000 dans le second.
idem pour quelques fenêtres en simple vitrage qu'il reste à passez en double.

Attention, les travaux doivent être fait dans le logement en question. Si vous êtes face à un procédurier, vous aurez des ennuis en continu pour 10 ans.... avec frais d'avocat.

Que cela ne vous empêche pas de foncer si votre banquier vous suit. Ce n'est pas un locataire emmerdeur présent qui doit vous empêcher d'investir. Si un locataire emmerdeur vous arrête, il ne faut pas investir dans l'immobilier. Pas du tout....

Ok mais si les travaux sont fait dans son logement et que les factures l’atteste (même si certains montant serait gonflé pour son logement et dégonflé pour d'autres logement  par exemple).? est ce qu'on peut être dans le cas des 3 années cumulée de loyer pour le logement unique

Ou alors est ce que comme d'autres travaux sont prévu ailleurs dans le bâtiment on tombe d'office sur la deuxième règle qui dit que le montant des travaux doit être égale a  deux années de loyer cumulé de l'ensemble du bâtiment ?

je n'ai pas dis que j'étais freiné par ce locataire, j'en ai déjà 5 à moi et en gère deux autres pour ma maman avec lesquels tout se passe bien.
je suis juste en cours de renseignement sur les manières de gérer le problème qui a de fortes chances de devenir le mien d'ici quelques mois.
Pour ce qui est d'être autodidacte au niveau des renseignement juridiques, mon apprentissage a déjà commencé avant l'ouverture de ce poste et continue ici , je te remercie pour votre lien d'ailleurs!

Dernière modification par bam (11-11-2020 14:30:09)

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