Progresser dans l'investissement locatif ?

GTA · #1 18-11-2020 22:56:17

Bonjour tout le monde , je suis nouveau dans le forum et j'ai eu le privilège de lire pas mal de messages très utiles, c'est une vraie mine d'informations, encore merci!
Je me décide enfin à lancer un sujet et vous demande quelques conseils.
Je suis un employé stable et petit investisseur immobilier qui a acheté son premier bien il y a 15 ans , mon saint graal à l'époque était peut-être un jour devenir rentier.
Avec le temps ,la maturité, la famille ,les enfants ,etc.., on se rend compte qu'il faut beaucoup de biens et surtout oser et perdre le peu de cheveux qui me restent wink pour atteindre ce saint graal.

Et de toute façon j'aime bien mon travail actuel et je ne désire toutefois pas arrêter tout de suite.

Cependant je suis poussé par l'envie et le désir et de progresser, certaines personnes sur ce forum alimentent cette motivation big_smile wink
Ce désir est généré du fait que mes locataires me le rendent bien , je suis toujours bien reçu quand je dépanne ou je rend visite , il faut dire que je suis orienté "service " et j'aime ça.
J'ai la chance de n'avoir jamais connu la justice de paix, pourvu que ça dure car c'est quelque chose que je crains, il faut dire que je ne peux pas me permettre des arrêts de loyers d'une longue période , mes charges sont assez élevées déjà sur ma RP et il n'y a q'un salaire pour toute ma famille.

Soit, je ne vais pas raconter toute ma vie cependant j'ai peur de progresser, car celà succite des changements,je vise un petit immeuble à charleroi de 2_3 ou 4 unités .
Mes biens sont dans le BW et j'ai acquis un premier immeuble de rapport à charleroi il y a 3 ans (que ça passe vite).
Mes biens sont autofinancés et génèrent un peu de cash flow.
J'ai un immeuble de 2 apparts (maison que j'ai divisé moi-même en ordre d'urbanisme) qui est payée et pourrait servir de garantie pour une ouveture de crédit (valeur du bien 250K).
Je n'ai pas d'apport pour les frais notaire.

Soit je revends un appart dans une copropriété et j'ai à peine de quoi payer ces frais sur un bien de 300-350K, soit je l'inclut dans une ouverture de crédit , ce qui me semble très dificile (A voir avec le banquier après le confinement)
Il y a aussi l'option d'acheter des petites maisons de coron de 50 k louées à 450 € pièces , l'avantage est de ne pas avoir de problèmes avec l'urbanisme, les pompiers , les permis de locations etc ...

Que feriez-vous à ma place ?, je lance cette discussion pour avoir un avis différent et apprendre de chacun , en contre partie si je peut partager mon expérience aussi petite soit elle , celà me ferait bcp plaisir.

Merci

GTA · #41 20-11-2020 20:52:15

Sympa merci pour le tuyau , si je comprends bien ce sont des sicav pour financer des biens par des sociétés immobilières, et vous avez des rendements de 40% , comment cela se détermine ,en choisissant soi soi-même le risque que l on désire prendre?
En tout cas l idée de combiner l immo papier pour épargner les frais pour un achat est séduisant.
Je suis complètement néophyte en ce qui concerne les produits boursiers, ils y beaucoup de facteurs que je ne maîtrise pas .
Y a t il un risque de tout perdre?

Un grand merci pour vos conseils.

grmff · #42 20-11-2020 22:15:26

La brique papier, c'est les inconvénients de la brique (faible rendement) avec les inconvénients du papier (pas moyen d'emprunter pour en acheter.) Bref, c'est plus du papier que de la brique. Je ne dis pas que c'est inintéressant, mais c'est pas tellement de la brique. Le sous-jacent est de la brique, la valeur est soumise aux fluctuations incompréhensibles de la bourse. Mais c'est comme tout, il en faut pour tous les goûts.

GTA · #43 21-11-2020 12:38:26

Donc si je comprends bien c est un produit boursier classique d ou la résultante est utilisé en immo .
Ça peut faire 40 % comme - 40 % en un an.

Merci.

panchito · #44 21-11-2020 15:50:16

GTA a écrit :

Donc si je comprends bien c est un produit boursier classique d ou la résultante est utilisé en immo .
Ça peut faire 40 % comme - 40 % en un an.
Merci.

Vous parlez de quel véhicule de placement? Qu'entendez-vous par un produit bousier classique? Où ais-je dit que Home Invest Belgium avait fait 40% cette année?

Capture_d’écran_2020-11-21_154419.png

HOMI n'est pas une Sicav. Et d'ailleurs elle n'a fait que 97.88% en 10 ans... Mais calmement... Comment voulez-vous qu'elle perde 40% puisque le sous-jacent sont des biens résidentiels loués à des particuliers? Elle monte juste en valeur car elle renouvelle régulièrement ses biens.
Vous n'avez visiblement pas compris ce qu'est une SIR...

Vous êtes membre du SNPC? Syndicat National des propriétaires et copropriétaires? Si oui, vous êtes abonné au CRI. Ils ont passé en revue toutes les SIR existant en Belgique.

Vous n'avez pas lu ces articles?

GTA · #45 21-11-2020 16:14:53

Panchito a écrit :

Par contre j'ai des sicav qui m'ont effectivement rapporté du 40% cette année (alors qu'elle n'est pas encore terminée)!

Il me semble que vous avez parlé de 40 % , enfin je comprends que ce soit être pour un autre produit que je ne connais pas et que je ne maîtrise pas .

Panchito a écrit :

HOMI n'est pas une Sicav. Et d'ailleurs elle n'a fait que 97.88% en 10 ans... Mais calmement... Comment voulez-vous qu'elle perde 40% puisque le sous-jacent sont des biens résidentiels loués à des particuliers? Elle monte juste en valeur car elle renouvelle régulièrement ses biens.
Vous n'avez visiblement pas compris ce qu'est une SIR...
Vous êtes membre du SNPC? Syndicat National des propriétaires et copropriétaires? Si oui, vous êtes abonné au CRI. Ils ont passé en revue toutes les SIR existant en Belgique.
Vous n'avez pas lu ces articles?

Je pense que vous devez vous tromper de personne et de centre d intérêt me concernant. ( je ne maîtrise absolument rien en bourse , sicav , brique papier etc...)
Je suis toujours motivé à l idee de découvrir et apprendre mais malheureusement la bourse ne fait pas partie de mes domaines de prédilection.
Comme dit si bien Grmff, il en faut pour tous les goûts et pour l instant je vais rester sur mes maisons de coron complètement pourries que je maîtrise à merveille wink

Ceci dit un grand merci pour vos tuyaux et vos conseils, peut-être qu un jour j irai les explorer .

panchito · #46 21-11-2020 16:51:32

GTA a écrit :

Comme dit si bien Grmff, il en faut pour tous les goûts et pour l instant je vais rester sur mes maisons de coron complètement pourries que je maîtrise à merveille

Oui mais je vous proposais d'autres véhicule d'investissement qui demandent beaucoup moins de capital de départ que l'immobilier. Car même pour votre coup de coeur pour une maison de coron complètement pourrie, la banque ne vous prêtera que 80% de la valeur du bien, donc vous devez déjà avoir un capital de départ de : 10.000€

Puis il y a les frais qui pour ce bien s'élèvent à 9.000€ (voir module de calcul sur ce site).

Si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire, il faut encore tenir compte des frais liés à cet acte supplémentaire (+/- 3.000€ ans votre cas, voir calcul sur ce site).

Donc pour devenir l'heureux propriétaire de cette maison de coron pourrie (comme vous dites si bien), vous devez déjà posséder une épargne de 22.000€.

Puis il y a les travaux, qui, comme l'a dit BIM, peuvent représenter 50.000€ supplémentaires...

Tout cela alors que vous me dites que vous n'avez pas les moyens de mettre 100€ dans un sicav tous les mois...

Donc quel est votre business plan pour acquérir cette maison à 50K?

Pour moi vous n'avez pas d'autre alternative que d'abord vous constituer une épargne pour couvrir les frais et les 20% que la banque ne va pas vous prêter.

Donc dans un premier temps, à part des actions ou des parts de sicav, je ne vois pas ce que vous pouvez vous permettre d'autre.

N'oubliez pas qu'il faut déjà garder au chaud 6 mois de salaire pour faire face à un souci professionnel....

GTA · #47 21-11-2020 21:54:20

Panchito a écrit :

Oui mais je vous proposais d'autres véhicule d'investissement qui demandent beaucoup moins de capital de départ que l'immobilier. Car même pour votre coup de coeur pour une maison de coron complètement pourrie, la banque ne vous prêtera que 80% de la valeur du bien, donc vous devez déjà avoir un capital de départ de : 10.000€
Puis il y a les frais qui pour ce bien s'élèvent à 9.000€ (voir module de calcul sur ce site).
Si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire, il faut encore tenir compte des frais liés à cet acte supplémentaire (+/- 3.000€ ans votre cas, voir calcul sur ce site).
Donc pour devenir l'heureux propriétaire de cette maison de coron pourrie (comme vous dites si bien), vous devez déjà posséder une épargne de 22.000€.
Puis il y a les travaux, qui, comme l'a dit BIM, peuvent représenter 50.000€ supplémentaires...
Tout cela alors que vous me dites que vous n'avez pas les moyens de mettre 100€ dans un sicav tous les mois...
Donc quel est votre business plan pour acquérir cette maison à 50K?
Pour moi vous n'avez pas d'autre alternative que d'abord vous constituer une épargne pour couvrir les frais et les 20% que la banque ne va pas vous prêter.
Donc dans un premier temps, à part des actions ou des parts de sicav, je ne vois pas ce que vous pouvez vous permettre d'autre.
N'oubliez pas qu'il faut déjà garder au chaud 6 mois de salaire pour faire face à un souci professionnel....

Je vous suis reconnaissant à mettre cette énergie pour me convaincre, c est très appréciable, merci !
Pour ce qui est du business plan je suis en plein questionnement vu mon post "progresser dans l immobilier ? ", pour être honnête, je serai plus confortable dans 2 ans pour prendre une décision, mais le temps passe et anticiper peut-être un atout.

Pour le prêt, malgré les indications de la banque nationale de limiter à max 80 % , je reste persuadé que je pourrais obtenir les 100% car je ne suis pas novice et j ai un petit peu d expérience et j ai un petit immeuble à appart payé qui pourrait servir de garantie pour une ouverture de crédit.
Je pense pouvoir gérer assez bien avec peu de moyens le peu de biens que je possède.

Cependant un coup d accordeon et me délester des autres biens à moitié payés pourrait multiplier de manière conséquente.

Ou alors monter un dossier en béton et le charger complètement sur mon bien payé afin de financer des frais, mais je rêve peut-être.
Après ce confinement j irais chez mon banquier qui ne pas encore fait faux bon et je lui proposerai une ouverture d d'hypothéque .
Et après on verra .

Pour ce qui est d avoir quelques mois de salaire de côté en-cas de coup dur , ça a toujours fait partie de ma stratégie, même si je pioche souvent dedant pour des petits travaux dans mon dernier achat et ma résidence principale.

Mais je ne manquerai de m intérêsser à vos produits même si ce n est pas ce qui me passionne le plus.
C est toujours bien d avoir un point de vue différent.

Merci .

Bim · #48 23-11-2020 10:44:56

panchito a écrit :

BIM a écrit :
GTA a écrit :
Il y a aussi l'option d'acheter des petites maisons de coron de 50 k louées à 450 € pièces , l'avantage est de ne pas avoir de problèmes avec l'urbanisme, les pompiers , les permis de locations etc ...
A ce prix-là, ce sera une maison ouvrière avec beaucoup de travaux à prévoir : maison sans chauffage central, avec cuisine et SDB rudimentaires, vieille installation électrique pas aux normes et pas en adéquation avec le confort actuel, etc... Le budget travaux peut vite dépasser le prix de la maison. Mais en effet, pas d'ennui avec les pompiers, les permis de location et l'urbanisme (si pas d'infraction comme une annexe construite sans permis par ex).
Voilà BIM ce que vous disiez vous même sur ces maisons de coron à 50K
Donc si comme vous le dites les travaux dépassent souvent le prix de la maison pour qu'elle soit louable, je veux même bien vous laisser les travaux au prix de la maison.

Tout dépend de ce qu'on voit derrière le qualificatif de "pourri" pour une maison. Pour moi, une maison "pourrie" est une maison où tout le second oeuvre est à refaire (électricité, plomberie, chauffage, plafonnage, revêtements décoratifs des sols, plafonds, etc...) et où il faut aussi intervenir sur la structure, l'enveloppe, le gros oeuvre (ex : refaire la charpente, la structure des planchers, toucher à la maçonnerie). Dans ce cas, il est clair que les travaux coûtent souvent plus cher que le prix de la maison. Je ne considère pas comme "pourrie" une maison où on doit refaire qu'une partie limitée de certains éléments du second oeuvre et/ou des éléments structurels (ex : refaire une installation électrique, mettre une ou deux couche d'enduit de lissage avant peinture sans replafonner entièrement et remettre un niveau un ancien plancher en conservant les solives).
Dans ma région, les maisons à 50000 € sont des maisons pourries où tout est à refaire. Dans la région de Charleroi vous pouvez trouver des petites maisons de 60 m2 à 50000 € où tout n'est pas à refaire.

GTA · #49 23-11-2020 12:47:58

Bien vu BIM , vous voyez juste au niveau des prix et de la région.
Pour mes petites maisons de Charleroi, les locataires étaient en place et le sont toujours .
Au niveau pourri , ce n était pas d une grande fraîcheur mais ça allait encore .
En gros travaux il y eu la toiture et l egoutage , le reste ce sont des bricoles, mais il y en avait beaucoup.
Au final le budget de remise en état est resté raisonnable.

panchito · #50 23-11-2020 19:12:32

De toute façon difficile (en fait impossible) de se prononcer sans voir le business plan avec les chiffres exacts et les devis pour les travaux.
GTA possède un appartement dans une copropriété qui est intégralement payé, qui génère donc beaucoup de cash flow, avec un locataire fidèle qui paie son loyer en temps et heure et qui entretient le bien en bon père de famille (j'ose espérer).

Donc pourquoi irait-il jeter la proie pour l'ombre?

Son locataire actuel a-t'il le même profile que les candidats d'une maison de coron de 60m² louée à 450€?

Quel est le montant du loyer de cet appartement? Sa valeur de revente?

GTA · #51 23-11-2020 21:01:26

Panchito a écrit :

De toute façon difficile (en fait impossible) de se prononcer sans voir le business plan avec les chiffres exacts et les devis pour les travaux.
GTA possède un appartement dans une copropriété qui est intégralement payé, qui génère donc beaucoup de cash flow, avec un locataire fidèle qui paie son loyer en temps et heure et qui entretient le bien en bon père de famille (j'ose espérer).
Donc pourquoi irait-il jeter la proie pour l'ombre?
Son locataire actuel a-t'il le même profile que les candidats d'une maison de coron de 60m² louée à 450€?
Quel est le montant du loyer de cet appartement? Sa valeur de revente?

Vous avez raison Panchito, sans chiffres exact , impossible de se prononcer.
Pour ce qui est de l appartement en copropriété, ce bien se rembourse tous seul et rembourse les frais qui y adhèrent.( c est déjà bien)
Il ne rapporte pas de cashflow par rapport aux autres biens que je possède.
Je voulais avoir divers avis d investisseurs expérimentés dont vous faites partie.
Je pense que j ai toutes les réponses à mes questions, il ne reste plus que l impulsion ou la bonne affaire pour me lancer.
Sur le peu d expérience que j ai sur Charleroi, c est positif car en 5 ans je récupère le cash investi sur mon bien et ça fait déjà 3 ans .( sans compter la plus-value conséquente faite par les travaux et le remboursement partiel du prêt)
Le rapport est très bon mais ce n est pas la même gente locative , je vous l accorde.

La gestion patrimoniale coup d accordeon comme dit Grmff est pas mal et pourrait propulser, mais j ai toujours un peu peur par mon "éducation" qui me dit un tien vaut mieux que 2 tu l aura.
Dans le pire des cas , je sais que dans 2 ans ma situation sera beaucoup plus confortable pour envisager la suite.

Un grand merci à tous pour m avoir apporté vos lumières sur diverses stratégies.
C est très enrichissant de partager vos expériences et savoir que d autres sont animés par cette envie d investir en permanence que j essaie de calmer principalement pour ne pas imposer trop de contraintes à ma famille.
Et oui ça demande du temps d etre un mari , "bon" père, honorer son job, investir , et faire des travaux sans compter le sport et les hobbies.

A bientôt sur ce super forum PIM .

Dernière modification par GTA (23-11-2020 21:09:50)

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