Progresser dans l'investissement locatif ?

Interrogez votre banque pour voir si elle n'est pas disposé à prêter avec l'hypothèque en cours une somme équivalente à ce que vous avez rembourser.

Ce sont là des sommes qui viendraient en sus de l'emprunt avec hypothèque sur le bien à acheter.

Grmff , c'est une analyse complète et détaillée Merci !

Et bonne dégustation.

Ce serait bien d'avoir la formule utilisée, en effet!

Obtenir un cash flow positif permanent en utilisant un gros effet de levier (max de crédit et minimum d'apport) est possible en théorie mais pas toujours en pratique. Il y a régulièrement des événements, imprévus et autres qui surviennent et entament le cash flow (vacance locative, frais d'entretien, frais administratifs, judiciaires, etc...). Mis à part sur certaines affaires excellentes (qui sont rares), le cash flow positif est un équilibre fragile, surtout lorsque le nombre de biens détenus est petit. Certes, le cash flow est un indicateur de rentabilité mais qui ne mesure que le flux de trésorerie et qui ne correspond pas au bénéfice. Le bénéfice, lui, tient compte du remboursement du capital (cfr les excellents calculs de grmff). Un bien qui génère du cash flow négatif peut générer tout de même un très bon rendement sur cash investi. Il faut évidemment bien gérer la trésorerie derrière.
Perso, j'ai acheté mon 1er bien de rapport il y a 4 ans, emprunt 100%, apport à concurrence des frais de notaire. J'en ai dégagé un CF positif la première année, puis négatif les 3 années suivantes (rénovations de certains lots + frais d'entretien et de renouvellement des permis de location). Ce cash flow négatif était assumé, prévu (en grande partie) et ne m'a pas empêché de continuer d'épargner et d'investir deux ans plus tard dans un deuxième bien de rapport. Ce 2eme bien me génère un peu de CF positif depuis 2 ans, ce qui vient diminuer le CF négatif du premier bien. Il y a bel et bien un effet de lissage du CF lorsque le nombre de biens augmentent. Le tout est de bien gérer la trésorerie et le cash disponible pour ne pas qu'un CF négatif empêche d'avancer... Bien que le premier bien m'ait généré du CF négatif, son rendement annuel sur cash investi est d'environ 15%, sans compter une plus-value latente éventuelle. Le deuxième bien me génère lui entre 20 et 25%, toujours sans inclure une plus-value. Quid du futur ? Je vendrais probablement le premier bien d'ici 6-7 ans pour faire ce que grmff appelle un "coup d'accordéon", selon les opportunités qui seront présentes.

Oui ce n'est pas facile... Il ne faut pas s'attacher à ses biens ni à ses locataires qui sont finalement des clients. L'attachement amène à de mauvaises décisions. Pas d'attache en affaires

Et le maître premier en affaires est la recherche du profit.

Le chiffre de 50% par an est une manière de calculer qui n'est pas irréaliste. C'est vraiment le chiffre, hallucinant il est vrai, hors frais et hors travaux.

Mais comme il a financé ses travaux avec les loyers rentrant, comme calculer le rendement?

Pour mon dernier projet, le Volga, le rendement sur prix d'achat est de 27%. Comptons à la très grosse louche que j'ai injecté 50% pour les frais et les travaux, et on est encore à un rendement de 18%. Mais, à la lecture du fil de discussion qui décrit cette aventure, vous comprendrez que c'est un cas particulier. On pourrait se dire que ce n'est pas un investissement pour un débutant, mais c'est là que je donnais l'exemple de cet ami, investisseur débutant, qui avait eu un projet encore plus sportif que le mien... Le coup de bol du débutant? Pas sûr. Un peu de folie, beaucoup de naïveté? Peut-être. Une foi inébranlable en ses capacité? Sûrement, même s'il faut voir si c'est justifié. Une  prise de risque calculée et assumée? Oui, assurément. Il a eu une occasion, a vu ce qu'il y avait derrière et ce qu'il pouvait en faire, et l'a fait.

Et puis, il avait largement le temps de le faire vu sa situation personnelle particulière.

Donc, un projet, il doit correspondre à l'investisseur.
Le Volga, il était de manière évidente fait pour moi et rien que pour moi. Pas parce que je suis un génie, mais parce que j'ai une expérience et situation particulière qui fait que c'était pour moi et personne d'autre.
Le projet de mon ami, idem.

Chacun doit trouver son bonheur, sa méthode, disposer ses curseurs de risque, de temps, de cash, d'effet levier par l'emprunt, etc. Et trouver le bien et le projet qui correspond à ces curseurs et sa méthode.

L'une achetera un appart neuf tous les deux ans au nom de ses enfants parce qu'elle croule sous le cash, et que cela correspond bien à sa vision d'une planification successorale. L'autre tentera passer un projet monstrueux sur un coup de folie raisonnée, en association avec d'autres qui n'a pas encore sous la main, à financer à 80% par une banque qui refusera de le financer pour des raisons que personne ne peut prévoir tant qu'il n'a pas été confronté à ce refus, autour de la création d'une immobilière patrimoniale doublée d'une immobilière de gestion dans un projet mégalomaniaque à orientation sociale et à rendement à deux chiffres dont le premier est un 2 ou un 3, en y mettant 150% de son temps sur les 5 années qui suivent l'acquisition. Un troisième préférera des garages achetés cash, parce que cela en demande pas de gestion, que le risque est très faible, que l'investissement est léger et distribué. Un autre encore achetera des biens touristiques en Ardennes, à la Côte, en Espagne, en Grèce ou en time sharing au Sénégal et les louera par Booking.com en déléguant la gestion opérationnelle sur place à un local. Un dernier achetera des forêts parce qu'on a toujours fait comme cela dans sa famille.
Un autre voudra du neuf "parce que c'est garanti sans soucis (non mais tu rêve?). Un dernier visera les cas sociaux "parce que c'est gai de donner les clefs d'un logement et de sortir des gens de la rue, de l'asile, de la prison, de la mouise" et que c'est rentable malgré tout.

Il n'y a pas une seule manière d'investir en immobilier. Il y en a pratiquement autant que d'investisseurs...

Merci BIM ça me fait plaisir de voir que l'on est sur la même longueur d'onde, sauf que j'ai encore du mal à revendre , ça viendra ;-)

Tout à fait construites depuis 100 ans ou plus , elles n'ont pas attendu qu'on les achètent pour s'écrouler , ce qu'il faut c'est redresser la négligence d'entretien.

Toutes ces démonstrations sont tellement en accord avec chaque  investisseur tout petit comme grand , avec les projets de vie et objectifs de chacun.

Bravo Grmff!

Pour le Volga c'est plus ou moins les chiffres dont je m'étais fait l'idée d'après vos précédents récits ,un vrai coup de maître !

Concernant votre ami c'est un immeuble équivalent au Volga en version ruine ?

Je suppose que de la manière dont il s'est investi , il n'avait pas de job en parrallèle.

C'est tout l'avantage des Sicav par rapport à l'immobilier, vous pouvez investir chaque mois ce que vous voulez, même 10€ par mois.

Tandis que pour l'immobilier les banques ne prêtent déjà plus pour les frais et l'emprunt en général ne peut dépasser les 80% de la valeur du bien convoité.

Donc sans fonds propres, l’immobilier est pratiquement inaccessible...

Ou alors vous vous dirigez vers la brique papier. Exemple: Home Invest Belgium qui est spécialisée dan l'investissement résidentiel. Vous touchez les loyers sous forme de dividende.

Voir ici

une action coûte moins de 120€!

Dernière modification par panchito (20-11-2020 19:58:37)