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Progresser dans l'investissement locatif ?

GTA
Pimonaute
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Progresser dans l'investissement locatif ?

Bonjour tout le monde , je suis nouveau dans le forum et j'ai eu le privilège de lire pas mal de messages très utiles, c'est une vraie mine d'informations, encore merci!
Je me décide enfin à lancer un sujet et vous demande quelques conseils.
Je suis un employé stable et petit investisseur immobilier qui a acheté son premier bien il y a 15 ans , mon saint graal à l'époque était peut-être un jour devenir rentier.
Avec le temps ,la maturité, la famille ,les enfants ,etc.., on se rend compte qu'il faut beaucoup de biens et surtout oser et perdre le peu de cheveux qui me restent   wink  pour atteindre ce saint graal.

Et de toute façon j'aime bien mon travail actuel et je ne désire toutefois pas arrêter tout de suite.

Cependant je suis poussé par l'envie et le désir et de progresser, certaines personnes sur ce forum alimentent cette motivation big_smile wink
Ce désir est généré du fait que mes locataires me le rendent bien , je suis toujours bien reçu quand je dépanne ou je rend visite , il faut dire que je suis  orienté "service " et j'aime ça.
J'ai la chance de n'avoir jamais connu la justice de paix, pourvu que ça dure car c'est quelque chose que je crains, il faut dire que je ne peux pas me permettre des arrêts de loyers d'une longue période , mes charges sont assez élevées déjà sur ma RP et il n'y a q'un salaire pour toute ma famille.

Soit, je ne vais pas raconter toute ma vie cependant j'ai peur de progresser, car celà succite des changements,je vise un petit immeuble à charleroi de 2_3 ou 4 unités .
Mes biens sont dans le BW et j'ai acquis un premier immeuble de rapport à charleroi il y a 3 ans (que ça passe vite).
Mes biens sont autofinancés et génèrent un peu de cash flow.
J'ai un immeuble de 2 apparts (maison que j'ai divisé moi-même en ordre d'urbanisme) qui est payée et pourrait servir de garantie pour une ouveture de crédit (valeur du bien 250K).
Je n'ai pas d'apport pour les frais notaire.

Soit je revends un appart dans une copropriété et j'ai à peine de quoi payer ces frais sur un bien de 300-350K, soit je l'inclut dans une ouverture de crédit , ce qui me semble très dificile (A voir avec le banquier après le confinement)
Il y a aussi l'option d'acheter des petites maisons de coron de 50 k louées à 450 € pièces , l'avantage est de ne pas avoir de problèmes avec l'urbanisme, les pompiers , les permis de locations etc ...

Que feriez-vous à ma place ?, je lance cette discussion pour avoir un avis différent et apprendre de chacun , en contre partie si je peut partager mon expérience aussi petite soit elle , celà me ferait bcp plaisir.

Merci


Il n’est jamais trop tard pour être ce que vous auriez dû être.
(George Eliot)

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GTA
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Re : Progresser dans l'investissement locatif ?

PIM a écrit :

Bienvenue.
Je vois que vous avez déjà reçu plusieurs réponses qui alimenteront vos réflexions.
N'oubliez pas de faire bon usage de notre outil de calcul du rendement immobilier.

Merci , très bon outil fonctionnel et précis , je le garde bien au chaud.

Top votre forum smile


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PIM

libra
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Re : Progresser dans l'investissement locatif ?

GTA a écrit :

Oui il reste 10 ans à payer sur un crédit de 20 ans

Interrogez votre banque pour voir si elle n'est pas disposé à prêter avec l'hypothèque en cours une somme équivalente à ce que vous avez rembourser.

Ce sont là des sommes qui viendraient en sus de l'emprunt avec hypothèque sur le bien à acheter.

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GTA
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Re : Progresser dans l'investissement locatif ?

grmff a écrit :

Imaginons que l'immeuble vous rapporte "8% brut", soit un loyer total de 8% de 425.000€. Cela fait 2800€/mois.
On voit immédiatement que vous êtes "en perte". 2800€ de loyer - 4% de perte - 3070€ de prêt - (425.000 * 1.5%) /12 = -885€. Cash flow vachement négatif.

Merci Grmff pour ces conseils , je sais que je serais gagnant avec ce genre d'immeuble mais je ne peux pas me permettre en permanence un cash flow négatif car si j'ai le moindre problème avec un locataire , je vais être sur la corde raide.


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GTA
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Re : Progresser dans l'investissement locatif ?

Grmff , c'est une analyse complète et détaillée Merci !

Et bonne dégustation.


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GTA
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Re : Progresser dans l'investissement locatif ?

grmff a écrit :

Un de mes amis s'est récemment fait un investissement à 50% de rendement après 3 ans de travaux autofinancés par les revenus des premiers biens loués, sur base d'un crédit à 100%+une part de travaux. Mais j'avoue que je n'aurais pas osé. Il a refait une partie des planchers pour la visite de l'expert avant son crédit. C'est dire si sa ruine était loin... C'était son premier investissement.

Ouh ça fait baver  , même si votre ami a du en baver , mais c'est un effort ponctuel et non permanent qui au final est grandement récompensé .

50 % , c'est sur son invest cash de départ ou sur l'entièreté du projet ?

Sur ce je vous souhaite bonne nuit.


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panchito
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Re : Progresser dans l'investissement locatif ?

GTA a écrit :

50 % , c'est sur son invest cash de départ ou sur l'entièreté du projet ?

Ce serait bien d'avoir la formule utilisée, en effet!

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grmff
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Re : Progresser dans l'investissement locatif ?

panchito a écrit :
GTA a écrit :

50 % , c'est sur son invest cash de départ ou sur l'entièreté du projet ?

Ce serait bien d'avoir la formule utilisée, en effet!

50%, c'est le ratio 12x loyer (actuel) sur prix d'achat. C'est donc un rendement annuel, mais hors frais et hors travaux. J'avoue, c'est un peu tricher, mais bon, il faut se faire plaisir comme on peut. big_smile

Si c'était sur cash investi, ce serait plutôt 50% de rendement par mois...

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Bim
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Re : Progresser dans l'investissement locatif ?

GTA a écrit :

Merci Grmff pour ces conseils , je sais que je serais gagnant avec ce genre d'immeuble mais je ne peux pas me permettre en permanence un cash flow négatif car si j'ai le moindre problème avec un locataire , je vais être sur la corde raide.

Obtenir un cash flow positif permanent en utilisant un gros effet de levier (max de crédit et minimum d'apport) est possible en théorie mais pas toujours en pratique. Il y a régulièrement des événements, imprévus et autres qui surviennent et entament le cash flow (vacance locative, frais d'entretien, frais administratifs, judiciaires, etc...). Mis à part sur certaines affaires excellentes (qui sont rares), le cash flow positif est un équilibre fragile, surtout lorsque le nombre de biens détenus est petit. Certes, le cash flow est un indicateur de rentabilité mais qui ne mesure que le flux de trésorerie et qui ne correspond pas au bénéfice. Le bénéfice, lui, tient compte du remboursement du capital (cfr les excellents calculs de grmff). Un bien qui génère du cash flow négatif peut générer tout de même un très bon rendement sur cash investi. Il faut évidemment bien gérer la trésorerie derrière.
Perso, j'ai acheté mon 1er bien de rapport il y a 4 ans, emprunt 100%, apport à concurrence des frais de notaire. J'en ai dégagé un CF positif la première année, puis négatif les 3 années suivantes (rénovations de certains lots + frais d'entretien et de renouvellement des permis de location). Ce cash flow négatif était assumé, prévu (en grande partie) et ne m'a pas empêché de continuer d'épargner et d'investir deux ans plus tard dans un deuxième bien de rapport. Ce 2eme bien me génère un peu de CF positif depuis 2 ans, ce qui vient diminuer le CF négatif du premier bien. Il y a bel et bien un effet de lissage du CF lorsque le nombre de biens augmentent. Le tout est de bien gérer la trésorerie et le cash disponible pour ne pas qu'un CF négatif empêche d'avancer... Bien que le premier bien m'ait généré du CF négatif, son rendement annuel sur cash investi est d'environ 15%, sans compter une plus-value latente éventuelle. Le deuxième bien me génère lui entre 20 et 25%, toujours sans inclure une plus-value. Quid du futur ? Je vendrais probablement le premier bien d'ici 6-7 ans pour faire ce que grmff appelle un "coup d'accordéon", selon les opportunités qui seront présentes.

GTA a écrit :

Mais ça fait peur , le seul frein c'est soi-même , et l'attachement à mes biens et à mes locataires n'arange rien.
Merci en tout cas c'est encouragant!

Oui ce n'est pas facile... Il ne faut pas s'attacher à ses biens ni à ses locataires qui sont finalement des clients. L'attachement amène à de mauvaises décisions. Pas d'attache en affaires smile

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grmff
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Re : Progresser dans l'investissement locatif ?

Bim a écrit :
GTA a écrit :

Mais ça fait peur , le seul frein c'est soi-même , et l'attachement à mes biens et à mes locataires n'arange rien.
Merci en tout cas c'est encouragant!

Oui ce n'est pas facile... Il ne faut pas s'attacher à ses biens ni à ses locataires qui sont finalement des clients. L'attachement amène à de mauvaises décisions. Pas d'attache en affaires smile

Je dirais plutôt comme pour la relation employé-employeur. Nous sommes des samouraïs, fidèle jusqu'à la mort, ou jusqu'à ce qu'on change de maître...

La vente d'un bien fait partie du cycle d'investissement. Comme le départ d'un locataire, que ce soit pour un autre logement ou pour sa dernière demeure.

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GT
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Re : Progresser dans l'investissement locatif ?

grmff a écrit :
Bim a écrit :
GTA a écrit :

Mais ça fait peur , le seul frein c'est soi-même , et l'attachement à mes biens et à mes locataires n'arange rien.
Merci en tout cas c'est encouragant!

Oui ce n'est pas facile... Il ne faut pas s'attacher à ses biens ni à ses locataires qui sont finalement des clients. L'attachement amène à de mauvaises décisions. Pas d'attache en affaires smile

Je dirais plutôt comme pour la relation employé-employeur. Nous sommes des samouraïs, fidèle jusqu'à la mort, ou jusqu'à ce qu'on change de maître...

La vente d'un bien fait partie du cycle d'investissement. Comme le départ d'un locataire, que ce soit pour un autre logement ou pour sa dernière demeure.

Et le maître premier en affaires est la recherche du profit.

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panchito
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Re : Progresser dans l'investissement locatif ?

Grmff a écrit :

50%, c'est le ratio 12x loyer (actuel) sur prix d'achat. C'est donc un rendement annuel, mais hors frais et hors travaux. J'avoue, c'est un peu tricher

Je me disais aussi mais sans avoir les chiffres c'est totalement irréaliste et vous allez effectivement passer pour un rigolo auprès des banques...

GTA a écrit :

Il y a aussi l'option d'acheter des petites maisons de coron de 50 k louées à 450 € pièces ,

Car même GTA avec des maisons de coron complètement pourries à 50K louées à 450€/mois n’atteint que 10% (hors frais, hors travaux).

450*12=5400 €

5400€ / 50.000€ = 10,8%

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grmff
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Re : Progresser dans l'investissement locatif ?

Le chiffre de 50% par an est une manière de calculer qui n'est pas irréaliste. C'est vraiment le chiffre, hallucinant il est vrai, hors frais et hors travaux.

Mais comme il a financé ses travaux avec les loyers rentrant, comme calculer le rendement?

Pour mon dernier projet, le Volga, le rendement sur prix d'achat est de 27%. Comptons à la très grosse louche que j'ai injecté 50% pour les frais et les travaux, et on est encore à un rendement de 18%. Mais, à la lecture du fil de discussion qui décrit cette aventure, vous comprendrez que c'est un cas particulier. On pourrait se dire que ce n'est pas un investissement pour un débutant, mais c'est là que je donnais l'exemple de cet ami, investisseur débutant, qui avait eu un projet encore plus sportif que le mien... Le coup de bol du débutant? Pas sûr. Un peu de folie, beaucoup de naïveté? Peut-être. Une foi inébranlable en ses capacité? Sûrement, même s'il faut voir si c'est justifié. Une  prise de risque calculée et assumée? Oui, assurément. Il a eu une occasion, a vu ce qu'il y avait derrière et ce qu'il pouvait en faire, et l'a fait.

Et puis, il avait largement le temps de le faire vu sa situation personnelle particulière.

Donc, un projet, il doit correspondre à l'investisseur.
Le Volga, il était de manière évidente fait pour moi et rien que pour moi. Pas parce que je suis un génie, mais parce que j'ai une expérience et situation particulière qui fait que c'était pour moi et personne d'autre.
Le projet de mon ami, idem.

Chacun doit trouver son bonheur, sa méthode, disposer ses curseurs de risque, de temps, de cash, d'effet levier par l'emprunt, etc. Et trouver le bien et le projet qui correspond à ces curseurs et sa méthode.

L'une achetera un appart neuf tous les deux ans au nom de ses enfants parce qu'elle croule sous le cash, et que cela correspond bien à sa vision d'une planification successorale. L'autre tentera passer un projet monstrueux sur un coup de folie raisonnée, en association avec d'autres qui n'a pas encore sous la main, à financer à 80% par une banque qui refusera de le financer pour des raisons que personne ne peut prévoir tant qu'il n'a pas été confronté à ce refus, autour de la création d'une immobilière patrimoniale doublée d'une immobilière de gestion dans un projet mégalomaniaque à orientation sociale et à rendement à deux chiffres dont le premier est un 2 ou un 3, en y mettant 150% de son temps sur les 5 années qui suivent l'acquisition. Un troisième préférera des garages achetés cash, parce que cela en demande pas de gestion, que le risque est très faible, que l'investissement est léger et distribué. Un autre encore achetera des biens touristiques en Ardennes, à la Côte, en Espagne, en Grèce ou en time sharing au Sénégal et les louera par Booking.com en déléguant la gestion opérationnelle sur place à un local. Un dernier achetera des forêts parce qu'on a toujours fait comme cela dans sa famille.
Un autre voudra du neuf "parce que c'est garanti sans soucis (non mais tu rêve?). Un dernier visera les cas sociaux "parce que c'est gai de donner les clefs d'un logement et de sortir des gens de la rue, de l'asile, de la prison, de la mouise" et que c'est rentable malgré tout.

Il n'y a pas une seule manière d'investir en immobilier. Il y en a pratiquement autant que d'investisseurs...

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Bim
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Re : Progresser dans l'investissement locatif ?

Voilà un beau résumé.
Le rendement, le cash flow, la complexité technique (travaux or not), le temps nécessaire à la gestion, etc... ne sont que les paramètres d'une équation, que l'investisseur tente de faire coller à sa réalité (les ressources dont il dispose : temps, argent, compétences techniques, etc...) dans le but d'atteindre ses objectifs (ce qu'il voudrait avoir)

panchito a écrit :

des maisons de coron complètement pourries

Toutes les petites maisons, masures, corons, maisons ouvrières, etc... ne sont pas "pourries". A partir du moment où la structure et saine et tient bien debout, le reste n'est qu'équipements (électricité, chauffage, plomberie) et décorations qui évoluent avec le temps, le goût et les besoins. Dans certaines villes d'origine médiévale, certaines de ses maisons ont plusieurs centaines d'années d'existence et sont toujours bien debout. Je ne sais pas si les constructions actuelles tiendront aussi longtemps

Dernière modification par Bim (20-11-2020 16:34:31)

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GTA
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Re : Progresser dans l'investissement locatif ?

BIM a écrit :

Perso, j'ai acheté mon 1er bien de rapport il y a 4 ans, emprunt 100%, apport à concurrence des frais de notaire. J'en ai dégagé un CF positif la première année, puis négatif les 3 années suivantes (rénovations de certains lots + frais d'entretien et de renouvellement des permis de location). Ce cash flow négatif était assumé, prévu (en grande partie) et ne m'a pas empêché de continuer d'épargner et d'investir deux ans plus tard dans un deuxième bien de rapport. Ce 2eme bien me génère un peu de CF positif depuis 2 ans, ce qui vient diminuer le CF négatif du premier bien. Il y a bel et bien un effet de lissage du CF lorsque le nombre de biens augmentent. Le tout est de bien gérer la trésorerie et le cash disponible pour ne pas qu'un CF négatif empêche d'avancer... Bien que le premier bien m'ait généré du CF négatif, son rendement annuel sur cash investi est d'environ 15%, sans compter une plus-value latente éventuelle. Le deuxième bien me génère lui entre 20 et 25%, toujours sans inclure une plus-value. Quid du futur ? Je vendrais probablement le premier bien d'ici 6-7 ans pour faire ce que grmff appelle un "coup d'accordéon", selon les opportunités qui seront présentes.

Merci BIM ça me fait plaisir de voir que l'on est sur la même longueur d'onde, sauf que j'ai encore du mal à revendre , ça viendra ;-)


Il n’est jamais trop tard pour être ce que vous auriez dû être.
(George Eliot)

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GTA
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Re : Progresser dans l'investissement locatif ?

Pancito a écrit :

Je me disais aussi mais sans avoir les chiffres c'est totalement irréaliste et vous allez effectivement passer pour un rigolo auprès des banques...

Celà ne se dit jamais devant un banquier même si c'est parfois et rarement vrai  wink

Panchito a écrit :

Car même GTA avec des maisons de coron complètement pourries à 50K louées à 450€/mois n’atteint que 10% (hors frais, hors travaux).
450*12=5400 €
5400€ / 50.000€ = 10,8%

Pour ma part j'espère avoir mieux à 50K par maisons car mon lot de 3 petites  maisons qui ne sont plus pourries après travaux et hors frais sont à ce rendement (sympa pour un novice de charleroi  wink  et objectif après renouvellement des locataires de passer à 12% .(locataires payant moins que le prix du marché car longtemps en place )

Comme dit par Grmff , chaque bâtiment est fait pour un seul investisseur à qui il convient.

Merci.


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GTA
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Re : Progresser dans l'investissement locatif ?

BIM a écrit :

Toutes les petites maisons, masures, corons, maisons ouvrières, etc... ne sont pas "pourries". A partir du moment où la structure et saine et tient bien debout, le reste n'est qu'équipements (électricité, chauffage, plomberie) et décorations qui évoluent avec le temps, le goût et les besoins.

Tout à fait construites depuis 100 ans ou plus , elles n'ont pas attendu qu'on les achètent pour s'écrouler , ce qu'il faut c'est redresser la négligence d'entretien.


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panchito
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Re : Progresser dans l'investissement locatif ?

BIM a écrit :
GTA a écrit :

    Il y a aussi l'option d'acheter des petites maisons de coron de 50 k louées à 450 € pièces , l'avantage est de ne pas avoir de problèmes avec l'urbanisme, les pompiers , les permis de locations etc ...

A ce prix-là, ce sera une maison ouvrière avec beaucoup de travaux à prévoir : maison sans chauffage central, avec cuisine et SDB rudimentaires, vieille installation électrique pas aux normes et pas en adéquation avec le confort actuel, etc... Le budget travaux peut vite dépasser le prix de la maison. Mais en effet, pas d'ennui avec les pompiers, les permis de location et l'urbanisme (si pas d'infraction comme une annexe construite sans permis par ex).

Voilà BIM ce que vous disiez vous même sur ces maisons de coron à 50K

Donc si comme vous le dites les travaux dépassent souvent le prix de la maison pour qu'elle soit louable, je veux même bien vous laisser les travaux au prix de la maison.

Le rendement hors frais se réduit déjà à :

450*12=5400 €

5400€ / (50.000 + 50.000€) = 5.4%

On est bien loin des 50% fanfaronnés aujourd'hui....

Par contre j'ai des sicav qui m'ont effectivement rapporté du 40% cette année (alors qu'elle n'est pas encore terminée)!

Dernière modification par panchito (20-11-2020 18:09:15)

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GTA
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Re : Progresser dans l'investissement locatif ?

grmff a écrit :

Le chiffre de 50% par an est une manière de calculer qui n'est pas irréaliste. C'est vraiment le chiffre, hallucinant il est vrai, hors frais et hors travaux.
Mais comme il a financé ses travaux avec les loyers rentrant, comme calculer le rendement?
Pour mon dernier projet, le Volga, le rendement sur prix d'achat est de 27%. Comptons à la très grosse louche que j'ai injecté 50% pour les frais et les travaux, et on est encore à un rendement de 18%. Mais, à la lecture du fil de discussion qui décrit cette aventure, vous comprendrez que c'est un cas particulier. On pourrait se dire que ce n'est pas un investissement pour un débutant, mais c'est là que je donnais l'exemple de cet ami, investisseur débutant, qui avait eu un projet encore plus sportif que le mien... Le coup de bol du débutant? Pas sûr. Un peu de folie, beaucoup de naïveté? Peut-être. Une foi inébranlable en ses capacité? Sûrement, même s'il faut voir si c'est justifié. Une  prise de risque calculée et assumée? Oui, assurément. Il a eu une occasion, a vu ce qu'il y avait derrière et ce qu'il pouvait en faire, et l'a fait.
Et puis, il avait largement le temps de le faire vu sa situation personnelle particulière.
Donc, un projet, il doit correspondre à l'investisseur.
Le Volga, il était de manière évidente fait pour moi et rien que pour moi. Pas parce que je suis un génie, mais parce que j'ai une expérience et situation particulière qui fait que c'était pour moi et personne d'autre.
Le projet de mon ami, idem.
Chacun doit trouver son bonheur, sa méthode, disposer ses curseurs de risque, de temps, de cash, d'effet levier par l'emprunt, etc. Et trouver le bien et le projet qui correspond à ces curseurs et sa méthode.
L'une achetera un appart neuf tous les deux ans au nom de ses enfants parce qu'elle croule sous le cash, et que cela correspond bien à sa vision d'une planification successorale. L'autre tentera passer un projet monstrueux sur un coup de folie raisonnée, en association avec d'autres qui n'a pas encore sous la main, à financer à 80% par une banque qui refusera de le financer pour des raisons que personne ne peut prévoir tant qu'il n'a pas été confronté à ce refus, autour de la création d'une immobilière patrimoniale doublée d'une immobilière de gestion dans un projet mégalomaniaque à orientation sociale et à rendement à deux chiffres dont le premier est un 2 ou un 3, en y mettant 150% de son temps sur les 5 années qui suivent l'acquisition. Un troisième préférera des garages achetés cash, parce que cela en demande pas de gestion, que le risque est très faible, que l'investissement est léger et distribué. Un autre encore achetera des biens touristiques en Ardennes, à la Côte, en Espagne, en Grèce ou en time sharing au Sénégal et les louera par Booking.com en déléguant la gestion opérationnelle sur place à un local. Un dernier achetera des forêts parce qu'on a toujours fait comme cela dans sa famille.
Un autre voudra du neuf "parce que c'est garanti sans soucis (non mais tu rêve?). Un dernier visera les cas sociaux "parce que c'est gai de donner les clefs d'un logement et de sortir des gens de la rue, de l'asile, de la prison, de la mouise" et que c'est rentable malgré tout.

Toutes ces démonstrations sont tellement en accord avec chaque  investisseur tout petit comme grand , avec les projets de vie et objectifs de chacun.

Bravo Grmff!

Pour le Volga c'est plus ou moins les chiffres dont je m'étais fait l'idée d'après vos précédents récits ,un vrai coup de maître !

Concernant votre ami c'est un immeuble équivalent au Volga en version ruine ?

Je suppose que de la manière dont il s'est investi , il n'avait pas de job en parrallèle.


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GTA
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Re : Progresser dans l'investissement locatif ?

Panchito a écrit :

Par contre j'ai des sicav qui m'ont effectivement rapporté du 40% cette année (alors qu'elle n'est pas encore terminée)!

Merci Panchito , bon plan ! , mais il faut de l'argent et je n'en ai pas  cry  lol,  si je revend un jour peut-être.


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panchito
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Re : Progresser dans l'investissement locatif ?

GTA a écrit :

Merci Panchito , bon plan ! , mais il faut de l'argent et je n'en ai pas

C'est tout l'avantage des Sicav par rapport à l'immobilier, vous pouvez investir chaque mois ce que vous voulez, même 10€ par mois.

Tandis que pour l'immobilier les banques ne prêtent déjà plus pour les frais et l'emprunt en général ne peut dépasser les 80% de la valeur du bien convoité.

Donc sans fonds propres, l’immobilier est pratiquement inaccessible...

Ou alors vous vous dirigez vers la brique papier. Exemple: Home Invest Belgium qui est spécialisée dan l'investissement résidentiel. Vous touchez les loyers sous forme de dividende.

Voir ici

une action coûte moins de 120€!

Dernière modification par panchito (20-11-2020 19:58:37)

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