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Conseils avant achat immeuble de rapport

no8do
Pimonaute assidu
Inscription : 12-01-2013
Messages : 30

Conseils avant achat immeuble de rapport

Bonjour,

J’envisage de me porter acquéreur d’un immeuble de rapport (3 logements à Liège).

L’investissement est assez conséquent. Je veux être certain de ne pas faire d’erreur et je me pose une série de questions :

1/ Il m’a été mentionné que les logements existent avant 1992 (compteurs Resa). Je suppose qu’il est prudent de mettre dans l’offre/le compromis une condition suspensive qui mentionne l’absence d’infraction urbanistique et le fait que l’immeuble est bien repris pour 3 logements ?

2/ L’immeuble comprend 1 appartement au RDC, un appartement au 1er étage avec studio indépendant à l’entresol (entrées séparées mais reconnus comme un seul logement) et un appartement au 2e étage (duplex). Je comprends que les propriétaires actuels ont loué l’appartement du 1er étage sans le studio. Et qu’habituellement, ils louent le studio séparément . J’imagine que pour être en ordre, il faudrait louer l’appartement et le studio ensemble ? Quel est le risque si je loue séparément ?

3/ Je pense que le studio seul fait moins de 28m2. Quelles sont les règles spécifiques pour les logements de -28m2 ?

4/ Le propriétaire m’a dit que toutes les portes sont « coupe feu » et que les plaques de gyproc sont aussi anti-feu. Je me doute qu’il est compliqué de vérifier que l’immeuble est totalement en ordre d’un point de vue de sécurité mais quels sont les principaux éléments auxquels on doit faire attention avant de se porter acquéreur ?

5/ Voyez-vous d’autres points d’attention ?

Merci d’avance pour votre aide au combien précieuse smile.


Merci

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ju
Pimonaute
Inscription : 03-02-2020
Messages : 13

Re : Conseils avant achat immeuble de rapport

Merci à tous pour vos réponse. Dans ce cas ci ils étaient dans le bon: ils ne sont pas enregistrés big_smile .

Si je comprends bien si j'achète le bien et que j'enregistre les baux, je m'expose à une amende de 25€ par bail https://finances.belgium.be/fr/particul … t_bail#q10 et les locataire pourraient partir sans indemnité après m'avoir mis en demeure si pas d'enregistrement dans le mois.

Une idée de pourquoi un bailleur n'enregistrerait pas ses baux, cela cache t'il quelque chose? Sachant que ça l'empêche d'indexer les loyers...

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Re : Conseils avant achat immeuble de rapport

ju a écrit :

Merci à tous pour vos réponse. Dans ce cas ci ils étaient dans le bon: ils ne sont pas enregistrés big_smile .

Si je comprends bien si j'achète le bien et que j'enregistre les baux, je m'expose à une amende de 25€ par bail https://finances.belgium.be/fr/particul … t_bail#q10 et les locataire pourraient partir sans indemnité après m'avoir mis en demeure si pas d'enregistrement dans le mois.

Une idée de pourquoi un bailleur n'enregistrerait pas ses baux, cela cache t'il quelque chose? Sachant que ça l'empêche d'indexer les loyers...

- l'amende n'est pas toujours appliquée
- cela ne cache pas d'office quelque chose, si ce n'est de la négligence.
- l'indexation liée à l'obligation d(enregistrement n'existe formellement qu'en RW


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
PIM.be srl

---------------------------------
Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

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grmff
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Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
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Re : Conseils avant achat immeuble de rapport

Enregistrer les baux était une habitude normale et évidente jusqu'il y a quelques années. Personne ne le faisait. Et sans doute que les habitudes ont la vie dure chez certains.

Par ailleurs, c'est tellement casse-pied d'utiliser leur application MyRent à la noix que je peux parfaitement comprendre qu'on ait pas envie de se coltiner la procédure. Si on tient à ses derniers cheveux par exemple.

En clair, enregistré ou non enregistré ne doit rien changer à votre décision d'investir ou non.

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ju
Pimonaute
Inscription : 03-02-2020
Messages : 13

Re : Conseils avant achat immeuble de rapport

grmff a écrit :

Normalement, aux archives ou à l'urbanisme, éventuellement au service logement s'il existe, vous devriez pouvoir voir les plan initiaux. Pour Charleroi, je suis remonté à des "plans" de 1875. Vous devriez pouvoir voir le permis initial, et les permis suivants également.

Effectivement c'est possible mais :

"En effet, votre demande doit faire l'objet de l'acceptation préalable du Collège communal.

Nous devons également accusé réception de votre demande de manière officielle, il en va de même pour la convocation à venir consulter le dossier en question.


Vous recevrez donc prochainement un accusé de réception officiel, et nous faisons le nécessaire afin que le dossier soit consultable le plus rapidement possible."

A mon avis j'aurai fêté Noël avant d'avoir de leur nouvelle ;-)

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Conseils avant achat immeuble de rapport

PIM a écrit :
ju a écrit :

Merci à tous pour vos réponse. Dans ce cas ci ils étaient dans le bon: ils ne sont pas enregistrés big_smile .

Si je comprends bien si j'achète le bien et que j'enregistre les baux, je m'expose à une amende de 25€ par bail https://finances.belgium.be/fr/particul … t_bail#q10 et les locataire pourraient partir sans indemnité après m'avoir mis en demeure si pas d'enregistrement dans le mois.

Une idée de pourquoi un bailleur n'enregistrerait pas ses baux, cela cache t'il quelque chose? Sachant que ça l'empêche d'indexer les loyers...

- l'amende n'est pas toujours appliquée
- cela ne cache pas d'office quelque chose, si ce n'est de la négligence.
- l'indexation liée à l'obligation d(enregistrement n'existe formellement qu'en RW

Un bailleur qui n'enregistre pas ses baux est seulement un bailleur intelligent. Cela n'empêche par ailleurs pas d'indexer les loyers; cela rend seulement cette indexation caduque si le locataire refuse de l'appliquer et que l'affaire est portée en justice si votre bien est situé dans une région qui applique cette disposition. Quant à l'éventuelle amende de 25 euros, je n'ai jamais vu ni entendu qu'elle soit appliquée.

Le but final des enregistrements est de constituer une base de donnée fiable qui permettra un jour de taxer les loyers.


Quand je bois du vin je me soigne ; il est écrit Médoc sur la bouteille.

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rexou
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Messages : 8 797

Re : Conseils avant achat immeuble de rapport

grmff a écrit :

Enregistrer les baux était une habitude normale et évidente jusqu'il y a quelques années. Personne ne le faisait. Et sans doute que les habitudes ont la vie dure chez certains.

Par ailleurs, c'est tellement casse-pied d'utiliser leur application MyRent à la noix que je peux parfaitement comprendre qu'on ait pas envie de se coltiner la procédure. Si on tient à ses derniers cheveux par exemple.

En clair, enregistré ou non enregistré ne doit rien changer à votre décision d'investir ou non.

J'imagine qu'il faut lire "Ne pas enregistrer les baux..." ^^


Quand je bois du vin je me soigne ; il est écrit Médoc sur la bouteille.

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Bim
Pimonaute bavard
Inscription : 09-10-2018
Messages : 296

Re : Conseils avant achat immeuble de rapport

rexou a écrit :

Le but final des enregistrements est de constituer une base de donnée fiable qui permettra un jour de taxer les loyers.

En tout cas pas d'établir les taxes communales... La commune où j'investis taxe les logements meublés données en location et les secondes résidences et m'envoie chaque année un formulaire de déclaration pour établir la taxation alors que tous mes baux sont enregistrés et que toute l'information utile pour la taxation y figure... Bref la communication entre les services publiques est encore loin d'être optimale  big_smile

Dernière modification par Bim (08-12-2020 14:47:21)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 467

Re : Conseils avant achat immeuble de rapport

Bim a écrit :
rexou a écrit :

Le but final des enregistrements est de constituer une base de donnée fiable qui permettra un jour de taxer les loyers.

En tout cas pas d'établir les taxes communales... La commune où j'investis taxe les logements meublés données en location et les secondes résidences et m'envoie chaque année un formulaire de déclaration pour établir la taxation alors que tous mes baux sont enregistrés et que toute l'information utile pour la taxation y figure... Bref la communication entre les services publics est encore loin d'être optimale  big_smile

C'est parce que vos locataires ne sont pas domiciliés dans les biens que vous louez.

Pourquoi voulez-vous que le bureau cantonal des enregistrements communique avec la commune en question?

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Bim
Pimonaute bavard
Inscription : 09-10-2018
Messages : 296

Re : Conseils avant achat immeuble de rapport

panchito a écrit :

C'est parce que vos locataires ne sont pas domiciliés dans les biens que vous louez.

J'ai des locataires qui ne sont effectivement pas domiciliés, comme prévu par le bail. La taxe de seconde résidence est comprise dans le montant du loyer, là n'est pas le problème. Je soulignais juste que l'information utile à l'établissement de la taxation (domiciliation ou non du locataire, location meublée ou non) est accessible via le bail enregistré. Elle est donc sensée être connue de l'administration. Et pourtant la commune m'adresse un formulaire à remplir chaque année.

Simple exemple pour montrer que la communication entre différentes branches de l'administration publique n'est pas si simple, elle....

panchito a écrit :

Pourquoi voulez-vous que le bureau cantonal des enregistrements communique avec la commune en question?

Pour la même raison qu'il pourrait communiquer avec le fisc si, par exemple, la taxation des revenus immobiliers venait à être réalisée à partir des loyers réels.

Dernière modification par Bim (08-12-2020 14:49:03)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 467

Re : Conseils avant achat immeuble de rapport

BIM a écrit :

Elle est donc sensée être connue de l'administration. Et pourtant la commune m'adresse un formulaire à remplir chaque année.

Non pas du tout, il faut une loi ou un AR qui autorise une administration à consulter des données prortogées par le GDPR, d'une autre administration...

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Bim
Pimonaute bavard
Inscription : 09-10-2018
Messages : 296

Re : Conseils avant achat immeuble de rapport

Oui et cela montre bien la difficulté à centraliser, à établir des "communications" entre divers branches de l'administration qui faciliteraient la vie, coûteraient moins cher en dépenses publiques, gaspilleraient moins de papier, etc...
A l'heure où on donne de plus en plus de pouvoirs au fisc, dont notament l'accès à des données d'autres administrations publiques (composition de votre patrimoine par ex) ou institutions privées (soldes de vos comptes bancaires par ex), ça m'étonne juste qu'on ne le fasse pas à l'échelle des taxes communales, qui relèvent aussi de la fiscalité.

Bref, c'était une parenthèse HS

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 467

Re : Conseils avant achat immeuble de rapport

Bim a écrit :

ou institutions privées (soldes de vos comptes bancaires par ex),

Non cela vient d'être refusé au fisc par l'autorité de protection des données.

Voir ici (en autres)

https://www.lavenir.net/cnt/dmf20201204 … ur-le-fisc

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