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Conseils avant achat immeuble de rapport

no8do
Pimonaute
Inscription : 12-01-2013
Messages : 21

Conseils avant achat immeuble de rapport

Bonjour,

J’envisage de me porter acquéreur d’un immeuble de rapport (3 logements à Liège).

L’investissement est assez conséquent. Je veux être certain de ne pas faire d’erreur et je me pose une série de questions :

1/ Il m’a été mentionné que les logements existent avant 1992 (compteurs Resa). Je suppose qu’il est prudent de mettre dans l’offre/le compromis une condition suspensive qui mentionne l’absence d’infraction urbanistique et le fait que l’immeuble est bien repris pour 3 logements ?

2/ L’immeuble comprend 1 appartement au RDC, un appartement au 1er étage avec studio indépendant à l’entresol (entrées séparées mais reconnus comme un seul logement) et un appartement au 2e étage (duplex). Je comprends que les propriétaires actuels ont loué l’appartement du 1er étage sans le studio. Et qu’habituellement, ils louent le studio séparément . J’imagine que pour être en ordre, il faudrait louer l’appartement et le studio ensemble ? Quel est le risque si je loue séparément ?

3/ Je pense que le studio seul fait moins de 28m2. Quelles sont les règles spécifiques pour les logements de -28m2 ?

4/ Le propriétaire m’a dit que toutes les portes sont « coupe feu » et que les plaques de gyproc sont aussi anti-feu. Je me doute qu’il est compliqué de vérifier que l’immeuble est totalement en ordre d’un point de vue de sécurité mais quels sont les principaux éléments auxquels on doit faire attention avant de se porter acquéreur ?

5/ Voyez-vous d’autres points d’attention ?

Merci d’avance pour votre aide au combien précieuse smile.


Merci

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 8 816

Re : Conseils avant achat immeuble de rapport

Avant tout, rendez-vous à l'urbanisme pour voir si tout est OK

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no8do
Pimonaute
Inscription : 12-01-2013
Messages : 21

Re : Conseils avant achat immeuble de rapport

Merci. Si je mets une condition suspensive, le notaire va s’en charger non? Merci

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libra
Pimonaute incurable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 2 018

Re : Conseils avant achat immeuble de rapport

Faîtes rédiger le compromis de vente par votre notaire et pas celui du vendeur. Cela ne vous coûtera pas un euro de plus.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 19 306
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Re : Conseils avant achat immeuble de rapport

no8do a écrit :

Bonjour,

Bonjour et bienvenue sur le forum. Félicitation pour votre projet.

no8do a écrit :

J’envisage de me porter acquéreur d’un immeuble de rapport (3 logements à Liège).

L’investissement est assez conséquent. Je veux être certain de ne pas faire d’erreur et je me pose une série de questions :

Vous êtes au bon endroit pour cela, même si les conseilleurs ne sont pas les payeurs.

no8do a écrit :

1/ Il m’a été mentionné que les logements existent avant 1992 (compteurs Resa). Je suppose qu’il est prudent de mettre dans l’offre/le compromis une condition suspensive qui mentionne l’absence d’infraction urbanistique et le fait que l’immeuble est bien repris pour 3 logements ?

C'est prudent. Il est aussi prudent de vérifier la date sur les compteurs. Et de vérifier au service urbanisme de la commune le statut de l'immeuble en question.

no8do a écrit :

2/ L’immeuble comprend 1 appartement au RDC, un appartement au 1er étage avec studio indépendant à l’entresol (entrées séparées mais reconnus comme un seul logement) et un appartement au 2e étage (duplex). Je comprends que les propriétaires actuels ont loué l’appartement du 1er étage sans le studio. Et qu’habituellement, ils louent le studio séparément . J’imagine que pour être en ordre, il faudrait louer l’appartement et le studio ensemble ? Quel est le risque si je loue séparément ?

Vous ne pouvez pas louer séparément. Louer séparément revient à louer un logement de plus. Hors, vous ne pouvez pas louer de logement en plus...
Vous pouvez par contre ne pas louer l'entresol. Pour ma part, je trouve spécial de devoir passer par les parties communes pour aller dans une autre partie de son logement. C'est un peu hors norme.

no8do a écrit :

3/ Je pense que le studio seul fait moins de 28m2. Quelles sont les règles spécifiques pour les logements de -28m2 ?

Moins de 28m2 = permis de location obligatoire. Et vous ne l'aurez pas, parce que cela revient à créer un logement.

no8do a écrit :

4/ Le propriétaire m’a dit que toutes les portes sont « coupe feu » et que les plaques de gyproc sont aussi anti-feu. Je me doute qu’il est compliqué de vérifier que l’immeuble est totalement en ordre d’un point de vue de sécurité mais quels sont les principaux éléments auxquels on doit faire attention avant de se porter acquéreur ?

L'urbanisme dispose peut-être d'un rapport des pompiers dans le dossier. Il faut vérifier si c'est conforme par rapport au règlement de sécurité incendie de la ville concernée. Pour savoir si ce sont des portes coupe-feu, il suffit de regarder si la tranche de la porte, généralement côté charnière, porte contient bien un macaron spécifiant le degré de sécurité incendie.

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no8do
Pimonaute
Inscription : 12-01-2013
Messages : 21

Re : Conseils avant achat immeuble de rapport

Merci pour vos avis très utiles. Pour l'urbanisme, est-ce que cela se fait par email ou il faut aller sur place? Comment faut-il procéder?

J'ai entendu dire qu'à Liège, il existe un service particulier qui confirme également si l'immeuble est conforme d'un point de vue de la division ou non. Savez-vous comment procéder?

merci!

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 19 306
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Re : Conseils avant achat immeuble de rapport

no8do a écrit :

Merci pour vos avis très utiles. Pour l'urbanisme, est-ce que cela se fait par email ou il faut aller sur place? Comment faut-il procéder?

J'ai entendu dire qu'à Liège, il existe un service particulier qui confirme également si l'immeuble est conforme d'un point de vue de la division ou non. Savez-vous comment procéder?

merci!

Pour l'urbanisme à Liège, je ne sais pas. Et avec le Covid, cela risque bien d'avoir changé...

Le service qui s'occupe de dire si c'est en ordre, c'est justement l'urbanisme...

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 13 711
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Re : Conseils avant achat immeuble de rapport

grmff a écrit :
no8do a écrit :

Merci pour vos avis très utiles. Pour l'urbanisme, est-ce que cela se fait par email ou il faut aller sur place? Comment faut-il procéder?

J'ai entendu dire qu'à Liège, il existe un service particulier qui confirme également si l'immeuble est conforme d'un point de vue de la division ou non. Savez-vous comment procéder?

merci!

Pour l'urbanisme à Liège, je ne sais pas. Et avec le Covid, cela risque bien d'avoir changé...

Le service qui s'occupe de dire si c'est en ordre, c'est justement l'urbanisme...

Comme quoi, il n'y a pas de hasard


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 05-06-2013
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Re : Conseils avant achat immeuble de rapport

no8do a écrit :

Merci pour vos avis très utiles. Pour l'urbanisme, est-ce que cela se fait par email ou il faut aller sur place? Comment faut-il procéder?

J'ai entendu dire qu'à Liège, il existe un service particulier qui confirme également si l'immeuble est conforme d'un point de vue de la division ou non. Savez-vous comment procéder?

merci!

Il faut prendre rdv 3 fois, aller sur place sans être pressé, et espérer tomber sur une personne normale.  big_smile
Pour le service ou partie de service dédié à cela : jamais entendu parler de cela, de mon côté.

Par défaut, dites-vous que ça n'est pas conforme. Liège est une vielle ville... et toujours sous tutelle.

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libra
Pimonaute incurable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 2 018

Re : Conseils avant achat immeuble de rapport

Himura a écrit :

Liège est une vielle ville... et toujours sous tutelle.

Sous tutelle? D'un prince-évêque?

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 05-06-2013
Messages : 3 527

Re : Conseils avant achat immeuble de rapport

libra a écrit :
Himura a écrit :

Liège est une vielle ville... et toujours sous tutelle.

Sous tutelle? D'un prince-évêque?

La belle époque ça ! roll
Sous tutelle de la RW, et depuis de nombreuses années. A Liège, les socialistes ont la facheuse habitude de dépenser plus que ce qu'ils n'ont.

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