ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Les AG depuis ce jugement ont-elles eu lieu normalement?
A-t-il été convoqué? Etait-il présent?

Les décomptes annuels successifs ont-ils repris sa dette?

Vous avez intérêt à faire la comptabilité complète et actualisée, et à la faire valider par l'assemblée. Y compris les soldes antérieurs pour tous les propriétaires. Et y compris les frais d'huissier qui restent à charge du propriétaire.

Si vous avez déjà été interrogé par le notaire, il est urgent d'agir, afin d'avoir une créance approuvée par l'AG.

Et après la vente, vous avez tout intérêt à faire une saisie sur le produit de la vente, comme le code civil vous le permet. Il faut que la créance ancienne soit apurée par le paiement, et que les provisions et dépenses "récentes" apparaissent comme telle. En effet, la copropriété a une certaine priorité, limitée aux deux derniers exercices...

Ce n'est pas parce qu'une demande vous a été adressée par l'avocat du copropriétaire vendeur que l'ACP est attaquée en justice.

Ce qui ne signifie pas qu'un litige ne se profile pas

Si vous ne pouvez justifier les montants des créances que vous lui demandez, vous êtes tintin!

En approuvant les comptes

le commissaire aux comptes vérifie que tout est OK( les comptes, balances, factures, répartitions, extraits de comptes etc etc) et fait un rapport à l'AG. Si les comptes sont approuvés, cela voudra dire que la comptabilité et bien tenue et que les comptes sont corrects.

si le copropriétaire conteste, il doit prouver qu'il y' a une erreur et laquelle.

Dernière modification par MarcoBrux (05-12-2020 22:33:25)

Bonjour à tous,

J'actualise ce post avec les derniers déroulements de l'affaire.

La vente de l'appartement a eu lieu et l'ex copropriétaire s'est opposé aux montants des charges de copropriétés.

Le notaire me l'a fait savoir par recommandé. En attendant que l'affaire passe à la justice de paix, le montant a fait l'objet d'une saisie conservatoire.

Le jugement est intervenu et la justice de paix a donné raison à l'ACP et donc j'espérais que l'ACP puisse récupérer sa créance.

Quelle ne fut pas ma surprise, lorsque l'huissier m'a communiqué son projet de répartition de la saisie. L'ACP n'y récupère que la moitié de sa créance car d'autres créanciers se sont manifestés. J'ai argué que l'ACP avait un privilège sur les charges de l'année en cours et sur celle de l'année d'avant mais selon l'huissier l'ACP a bien un privilège sur l'immeuble mais pas sur la saisie issue de la vente de l'immeuble. je suis dubitatif.

Bonne journée à tous

Le problème soulevé porte sur le privilège .

I
LA CHAMBRE DES REPRESENTANTS A ADOPTE LE PRIVILEGE POUR LES COPROPRIETES
Le snpc a obtenu gain de cause
Que les choses soient claires sans le SNPC et son opiniâtreté, il n'y aurait pas eu l'adoption de ce privilège.

https://www.snpc-nems.be/fr/content/le- … n-de-cause

II.
Vente d’appartement et charges de copropriété

Qu’en est-il des charges impayées par le vendeur au moment de la vente.

La loi du 18 juin 2018 toilette mais ne modifie pas fondamentalement les dispositions que nous connaissons déjà.
L’article 577-11/1 prévoit qu’à l’acte, le notaire doit retenir à charge du vendeur les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires, les pénalités de retard, les frais de procédure contre le vendeur et les frais de transmission à l’acquéreur des informations de copropriété.
La loi ajoute que le notaire instrumentant devra « préalablement » payer les créanciers privilégiés, hypothécaires ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.
L’adverbe préalablement s’applique au vendeur car la loi traite à présent l’ACP comme un créancier privilégié.
Le nouveau privilège en faveur de la copropriété figure à l’article 27, 7°, de la loi hypothécaire.
L’assiette du privilège est le lot ou le produit de sa réalisation. Le créancier est l’ACP.
La créance garantie vise « les charges dues relativement à ce lot ».  La loi ne parle pas des accessoires de la créance (pénalités, frais de recouvrement) mais le terme « charges » est assez large, à mon avis, pour inclure ces frais.
La créance de l’article 27 n’est pas exactement pareille à celle de l’article 577-11.
Toutes les charges ne sont pas privilégiées, seulement celle « de l’exercice en cours et de l’exercice précédent. »
Le privilège de l’ACP a été obtenu de haute lutte par le SNPC après un ultime baroud, à la suite de l’introduction en dernière minute du droit des opérateurs de service d’utilité publique de procéder à des travaux dans l’immeuble en copropriété.

Ce privilège prend rang après le privilège des frais de justice prévu à l’article 17 L.H. en cas de vente forcée, après le privilège de l’assureur des risques sur le bien et après les privilèges inscrits antérieurement.
Le privilège de l’assureur (art. 114 de la loi du 4 avril 2014) est limité à deux primes annuelles. Il prime le privilège de l’ACP.
Le privilège de l’ACP est occulte (art. 29), comme celui de l’assureur ; il n’est pas rendu public par une inscription et son existence n’est pas soumise à l’accomplissement d’une formalité.
Comment se règle le concours entre le créancier hypothécaire inscrit antérieurement (la banque) et l’ACP, créancière privilégiée de charges de copropriété ?
On applique en principe la règle de l’antériorité mais pas toujours.
On sait que le privilège de la copropriété suit directement ceux des frais de justice et de l’assureur.
Or il existe une règle spéciale (art. 21) selon laquelle le privilège pour frais de justice prime les créanciers qui ont concrètement bénéficié de ceux-ci (Mons, 27 novembre 1991, R.D.C.B., 1992, p. 325).
De même, l’article 114, alinéa 2, de la loi relative aux assurances prévoit que ce privilège « prend rang immédiatement après celui des frais de justice. »
Comme le privilège de l’ACP suit directement ces deux privilèges qui priment celui du créancier hypothécaire, on peut en déduire que le privilège de l’ACP prime l’hypothèque.
De plus, l’article 12 de la loi hypothécaire dispose que « le privilège est un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d’être préféré aux autres créanciers, même hypothécaires. »
On évoque la qualité et non l’antériorité de la créance.
Toutefois, le texte de l’article 27, 7°, nouveau, précise que le privilège de l’ACP prend également rang après « les privilèges inscrits antérieurement ».
Ces privilèges inscrits portent sur le prix impayé de l’immeuble et sur le prix dû aux entrepreneur et architecte (art. 27, 1° à 5°.
Or ces derniers privilèges sont primés par le créancier hypothécaire inscrit antérieurement (F. T’Kint, « Sûretés et principes généraux du droit de poursuite des créanciers », Larcier, Bruxelles, p. 342).
Si ces privilèges priment l’ACP, celle-ci est alors pareillement primée par l’hypothèque antérieure …
Or l’intention du législateur était bien de permettre à l’ACP d’opposer son privilège à la banque détenant une hypothèque, qui a bénéficié de la préservation de son assiette par les travaux financés par l’ACP.
Le texte de l’article 27, 7°, est donc malheureux et imprécis et suscitera probablement des difficultés.

III. Pour  lever les doutes pourquoi ne pas s'adresser au SNPC ?

( note : lors d'un colloque qui s'est tenu le 22/11/2018 à Louvain-La-Neuve auquel j'ai  assisté, le notaire BARNICH avait mis en évidence et développé ce qu'il considérait comme le caractère très douteux du nouveau privilège immobilier.)

Dernière modification par GT (30-11-2021 17:22:07)

je vais adresser ma question au SNPC. Ce qui m'étonne est que la copropriété se trouve au même niveau que les créanciers chirographaires selon la répartition de l'huissier.