Crises dans une copropriété: quelles pistes pour en sortir ?

PIM · #1 12-12-2020 17:46:24

Un article à lire ici sur Pim's Blog

GT

copropriétaire engalère · #21 15-12-2020 09:53:32

GT a écrit :

"Il est évident que (nous sommes en 2020) personne ici n'a fait appel à un administrateur provisoire"

lecture:Action matérielle de lire, de déchiffrer (ce qui est écrit).

Vous avez loupé le "ICI" ...

copropriétaire engalère · #22 15-12-2020 09:59:31

BMCTools a écrit :

Bonjour,
A mon avis dans aucun des deux cas, tel que présentés, l'administrateur provisoire ne sera accordé par le juge.
En ce qui concerne la concierge, l’équilibre financier de la Copropriété n'est pas gravement compromis ou si l’Association des Copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales. Car en effet une assemblée générale peut trancher la chose.
Même raisonnement dans le deuxième cas. De plus, il semble que l'administrateur provisoire soit pris pour un expert judiciaire.
L'administrateur provisoire est une bombe en copropriété. Les copropriétaires perdent tout pouvoir de décision !! Il doit donc s'agir d'un recours extrême, ce qui est la volonté du législateur.
Je suis administrateur provisoire dans une copropriété et le cas est beaucoup plus alarmant que ceux repris dans l'article. De même à ma connaissance, nous avons eu des nominations pour " risque d'effondrement de parties communes" (terrasse ou façade) ou approbation de la comptabilité d'une copropriété ou rien n'avait été approuvé depuis 5 ans à cause d'un clivage 50/50 entre les copropriétaires.

Faire intervenir un administrateur provisoire dans une copropriété n'est pas nouveau, "En cas de crise grave au sein de la copropriété, le juge des référés peut prendre des mesures comparables à celles fréquemment mises en place par le président du tribunal de commerce siégeant en référé en matière de droit des sociétés, en cas de carence ou de paralysie des organes sociaux.DESIGNATION D'UN ADMINISTRATEUR PROVISOIRE SUR REQUETE UNILATERALE.REV JUR LIEGE MONS BRUXELLES - - 1994(P.679)"

Je ne vois pas ce que la "nouvelle" loi aurait apporté ou changé......ou nous ne parlons pas de la même procédure?

Yves Van Ermen · #23 15-12-2020 11:38:22

copropriétaire engalère a écrit :

Il m'avait semblé qu'un administrateur nommé par un juge était un avocat accompagné d'un conseiller technique, et durant votre administration, vous vous substituez à qui concrètement? le syndic continue son "boulot" et reçoit son salaire?

Le juge nomme qui il veut. Et je suis la preuve qu'il nomme pas que des avocats. :-).

L' administrateur provisoire se substitue au syndic et à l'assemblée générale pour la mission qui lui est confié. La mission peut-être complète ou partielle. Par exemple dans le cas qui m'occupe, je dois faire réaliser des travaux important sur un bloc dans une copropriété composé de 5 blocs. Je n'intervient donc pas dans la gestion quotidienne du bloc qui m'occupe et en rien dans les 4 autres blocs. Le syndic continue donc à être rémunéré et le copropriété doit prendre en plus mes honoraires.

Effectivement des tribunaux ont nommé des administrateurs provisoires par le passé mais cette possibilité n'était pas prévue au niveau de l'article 577 du CC. Ils faisaient alors un parallèle avec le droit des sociétés. L'article 577-9 §1er/1, qui prévoit explicitement l'administrateur provisoire et la manière dont il doit fonctionner, a été ajouté par la loi du 18/06/2018.

Et à nouveau, l'administrateur provisoire n'est ni un expert judiciaire, ni un arbitre.

GT, PIM

GT · #24 15-12-2020 12:10:43

copropriétaire engalère a écrit :

Je ne vois pas ce que la "nouvelle" loi aurait apporté ou changé......ou nous ne parlons pas de la même procédure?

Et si vous aviez lu l'exposé des motifs de la loi du 18 juin 2018 (disponible sur le site de la Chambre) vous auriez, j'espère, trouvé la réponse à votre question à laquelle M. VAN ERMEN a répondu.

Une partie de la jurisprudence acceptait la désignation d'un administrateur
L'autre rejetait cette possibilité.

D'où l'introduction dans le code civil pour mettre un terme à cette incertitude d'un nouvel article 577-9, § 11/1

PIM, grmff

GT · #25 15-12-2020 12:39:42

copropriétaire engalère a écrit :

GT a écrit :
"Il est évident que (nous sommes en 2020) personne ici n'a fait appel à un administrateur provisoire"
lecture:Action matérielle de lire, de déchiffrer (ce qui est écrit).

Vous avez loupé le "ICI" ...

Vous êtes "ici" sur un forum.
Un pimonaute nous informe qu'il a été désigné administrateur provisoire et qu'il a connaissance d'autres désignations.

copropriétaire engalère · #26 15-12-2020 14:24:41

BMCTools a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
Il m'avait semblé qu'un administrateur nommé par un juge était un avocat accompagné d'un conseiller technique, et durant votre administration, vous vous substituez à qui concrètement? le syndic continue son "boulot" et reçoit son salaire?
Je n'intervient donc pas dans la gestion quotidienne du bloc qui m'occupe et en rien dans les 4 autres blocs. Le syndic continue donc à être rémunéré et le copropriété doit prendre en plus mes honoraires.
Et à nouveau, l'administrateur provisoire n'est ni un expert judiciaire, ni un arbitre.

" administrateur nommé par un juge était un avocat accompagné d'un conseiller technique"
J'avais repris ce que j'ai lu d'un article auquel vous avez participé, publié le 20/03/2019 sur Le Soir.be.

Vouloir légiférer ce qui existe déjà, d'un côté si tout le monde est content, tant mieux, mais bon, ça ne permet pas aux CP d'être bien soutenu et informé par son syndic, à moins que lui même ignore (ils sont quelques uns) les lois sur la copropriété forcée, sont t ils prévenus correctement de l'impact financier que cela implique de faire intervenir un administrateur ?
si j'ai bien tout lu, vous ne vous occupez que d'un bloc et le syndic continue sa gestion, la copropriété paye deux fois pour ce bloc là et si le juge désigne un "plouc" (ne le prenez pas pour vous) , trekt u plant. Puisqu'il semble que l'administrateur a droit à se substituer au syndic et à l'AG.
bref, c'est une mauvaise façon de régler un problème dans une copropriété, c'est mon avis.

copropriétaire engalère · #27 16-12-2020 16:57:53

PIM a écrit :

Un article à lire ici sur Pim's Blog

Webinaire - Mardi 22 décembre

Pour qui ça intéresse: INFO SNPC:

"La vie en copropriété n’est pas toujours un long fleuve tranquille. Comment réagir en cas de conflit ou de litige ? Quelles sont les actions possibles ?
Pierre Rousseaux, avocat et président du SNPC Charleroi, apportera son expertise sur ces questions à l'occasion de notre webinaire du 22 décembre"
https://www.snpc-nems.be/fr/content/web … DoEZdI-wTE

PIM

Yves Van Ermen · #28 17-12-2020 09:14:06

copropriétaire engalère a écrit :

si j'ai bien tout lu, vous ne vous occupez que d'un bloc et le syndic continue sa gestion, la copropriété paye deux fois pour ce bloc là et si le juge désigne un "plouc" (ne le prenez pas pour vous) , trekt u plant. Puisqu'il semble que l'administrateur a droit à se substituer au syndic et à l'AG.
bref, c'est une mauvaise façon de régler un problème dans une copropriété, c'est mon avis.

En ce qui me concerne, la nomination d'un administrateur provisoire est la solution de la dernière chance.
Et si dans une ACP arrive à cette solution, c'est qu'elle s'est montré incapable de résoudre le problème par elle-même.
Alors si c'est "une mauvaise façon de régler un problème", ce qui est possible mais au moins c'est une manière de les régler, je ne peux qu'inviter les copropriétaires à rechercher des solutions pour ne pas arriver à une extrémité pareille.

panchito, copropriétaire engalère

GT · #29 17-12-2020 09:42:40

copropriétaire engalère a écrit :

BMCTools a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
Il m'avait semblé qu'un administrateur nommé par un juge était un avocat accompagné d'un conseiller technique, et durant votre administration, vous vous substituez à qui concrètement? le syndic continue son "boulot" et reçoit son salaire?
Je n'intervient donc pas dans la gestion quotidienne du bloc qui m'occupe et en rien dans les 4 autres blocs. Le syndic continue donc à être rémunéré et le copropriété doit prendre en plus mes honoraires.
Et à nouveau, l'administrateur provisoire n'est ni un expert judiciaire, ni un arbitre.
" administrateur nommé par un juge était un avocat accompagné d'un conseiller technique"
J'avais repris ce que j'ai lu d'un article auquel vous avez participé, publié le 20/03/2019 sur Le Soir.be.

Vous citez M. VAN ERMEN

J'ai pu identifier un article mis en ligne le 21/3/20019 ( à 06:00) sur la version en ligne du Soir par Jean-Christophe de Wasseige. Il est intitulé "Engager des travaux est rendu plus (trop?)facile.

https://www.lesoir.be/213442/article/20 … rop-facile

L'auteur relève différentes nouveautés applicables depuis le 1er janvier (2019) contenues dans la loi sur la copropriété.

La 4ème nouveauté mise en évidence par l'auteur de l'article concerne l'administrateur provisoire

"Un administrateur provisoire peut intervenir Il peut arriver qu’une copropriété soit dans une impasse, parce qu’elle connaît des difficultés financières ou parce qu’elle reste passive face à des travaux urgents. Dans ce cas, un ou plusieurs copropriétaires peuvent introduire une action devant un juge de paix et ce dernier peut désigner un administrateur provisoire pour intervenir. Celui-ci se substitue alors à l’assemblée générale et/ou au syndic. Concrètement, il s’agit d’un avocat, accompagné éventuellement d’un conseiller technique."

Cet article ( du 21/3/2020) fait le lien avec un autre article mis en ligne ( réservé aux abonnés - je ne le suis pas) le 20/03/2019 (à 13:55) , toujours par J-C de Wasseige, intitulé " Yvan Van Ermen : "Cette réforme aura un impact non négligeable""

https://plus.lesoir.be/213441/article/2 … egligeable.

Dès lors, dans ces circonstances, il n'est pas établi que M. VAN ERMEN aie affirmé que l'administrateur nommé par un juge était (toujours) un avocat accompagné d'un conseiller technique. Rien dans l'entretien ne le laisse supposer.

Dernière modification par GT (17-12-2020 09:53:57)

copropriétaire engalère · #30 17-12-2020 11:30:20

BMCTools a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
si j'ai bien tout lu, vous ne vous occupez que d'un bloc et le syndic continue sa gestion, la copropriété paye deux fois pour ce bloc là et si le juge désigne un "plouc" (ne le prenez pas pour vous) , trekt u plant. Puisqu'il semble que l'administrateur a droit à se substituer au syndic et à l'AG.
bref, c'est une mauvaise façon de régler un problème dans une copropriété, c'est mon avis.
En ce qui me concerne, la nomination d'un administrateur provisoire est la solution de la dernière chance.
Et si dans une ACP arrive à cette solution, c'est qu'elle s'est montré incapable de résoudre le problème par elle-même.
Alors si c'est "une mauvaise façon de régler un problème", ce qui est possible mais au moins c'est une manière de les régler, je ne peux qu'inviter les copropriétaires à rechercher des solutions pour ne pas arriver à une extrémité pareille .

Clairement. c'est fou d'en arriver à des extrémités pareilles. peut être que si les CP prenaient la peine de se renseigner des conséquences de leurs légèretés? faut pas rêver mais bon.

bonne journée.

panchito · #31 17-12-2020 13:05:22

La Galère a écrit :

Clairement. c'est fou d'en arriver à des extrémités pareilles. peut être que si les CP prenaient la peine de se renseigner des conséquences de leurs légèretés? faut pas rêver mais bon.

Légèreté? Non, je dirais plutôt stupidité... qui coûte un max et qui ne rapporte vraiment pas grand chose.

Les CP doivent juste être suffisamment malins et intelligents pour s'entende et ne pas devoir en arriver à de telles extrémités.

Mais je vous l'accorde, cela n'est pas donné à tout le monde...

GT · #32 17-12-2020 14:13:17

Production obligatoire d'un diplôme en "intelligence" et en "inventivité" avant de devenir propriétaire dans une copropriété ?

max11, Tintin

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