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Locataire salarié et indépendant complémentaire infirmière soins à domicile

spiderman
Pimonaute
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Locataire salarié et indépendant complémentaire infirmière soins à domicile

Bonjour,
Je dois remettre un logement en location et actuellement je n'ai que des candidats qui sont salariés et indépendant complémentaire.
J'ai bien cherché sur le forum (qui nous est très utile) et j'ai bien compris qu'il fallait bien souligner  " Le Preneur assumera seul, à la décharge du Bailleur, les éventuelles conséquences fiscales de l’exercice d’une activité professionnelle interdite en vertu de la présente convention .."
tous me disent qu'il ne déduirons pas leurs loyers fiscalement, ni leurs charges ... il ont l'air de bonne foi ....
Ma question est la suivante : si toutefois, leurs comptables effectue des déductions fiscale liées à leur locations sans qu'ils le sachent comment peut on le savoir, comment réagir, qu'elle seront les démarches, devrais-je payer systématiquement le fisc pendant toute procédure de régularisation?
Bref toutes des questions qui me font hésiter dans le choix des candidats....
merci de vos bons conseils
.

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max11
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Re : Locataire salarié et indépendant complémentaire infirmière soins à domicile

panchito a écrit :

@MAX11

Panchito a écrit :

Donc suivant le % d'utilisation professionnelle indiquée dans le bail, le loyer sera peut-être multiplié par un facteur allant par exemple de 1.20 à 1.5

C'est à prendre ou à laisser.

Vous êtes d'accord avec moi, fort bien mais quelle expérience avez-vous dans ce domaine?

Que faites-vous pratiquement quand ce type de candidat se présente?

On ne sait même pas si vous avez le moindre bien en location!

Donc à quel titre intervenez-vous ici?


Petite curieuse va...   tongue  lol  tongue  lol  tongue  lol
Ne changez pas, j'adore vous voir toujours revenir sur cette curiosité pénétrante qui semble vous dévorer. wink

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GT
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Re : Locataire salarié et indépendant complémentaire infirmière soins à domicile

Label a écrit :

Je n'y crois pas trop à cette disposition du bail.

Le bail, un torchon de papier ?

Extrait d'un bail de résidence principale PIM

"Le bien est destiné à usage de résidence principale.
Le Bailleur n'autorise pas – autorise qu'une partie du bien (en tout état de cause réduite : maximum .…. %) soit affectée à l'exercice par le Preneur d'une activité professionnelle.
Ne pourra constituer cette activité celle qui entrerait dans le champ d'application de la législation sur les baux commerciaux.
Le Preneur assumera seul, à la décharge du Bailleur, les éventuelles conséquences fiscales de l’exercice d’une activité professionnelle interdite en vertu de la présente convention.
Le Preneur déclare avoir effectué, en regard de la destination projetée ou déclarée pour le bien, toutes démarches nécessaires et pris toutes informations quant au respect de la législation urbanistique, relative, entre autres, à l'occupation de la zone dans laquelle l'immeuble est placé, et aux prescriptions urbanistiques en matière d'octroi de permis, etc. En conséquence, il n’est imputé au Bailleur aucune obligation de garantie quant à la destination du bien projetée ou déclarée par le Preneur, sauf silence circonstancié ou dol.
Tous droits ou amendes dus par application de la législation seront exclusivement supportés par le Preneur, le Bailleur n’étant tenu que dans les limites évoquées à l’alinéa précédent.
Aucune modification par le Preneur de la destination ou des prescrits urbanistiques ne sera permise, sauf accord écrit du Bailleur et de l’autorité concernée. Toute charge susceptible d'être subie par le Bailleur en conséquence d'une contravention au présent paragraphe par le Preneur sera imputée et répercutée sur ce dernier.
Le Preneur ne pourra céder ses droits ni sous-louer le bien sans l'accord préalable et écrit du Bailleur."

Dernière modification par GT (17-12-2020 19:07:40)

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grmff
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Re : Locataire salarié et indépendant complémentaire infirmière soins à domicile

GT a écrit :
panchito a écrit :

Dans la presse, on a pu lire qu'il y avait eu des requalifications même si le locataire employé n'avait pas déclaré un quelconque pourcentage de son loyer à titre de frais professionnels. Mais tout simplement il recevait chaque mois de son employeur une somme nette correspondant aux "frais propres à l'employeur" pour le dédommager du fait qu'il télétravaille de temps en temps. Cette prime existe depuis plus de 20 ans et donc bien avant le Covid!

Dans la presse ?

J'ai lu un tel cas aussi. Même sans déduction du locataire, le propriétaire s'était vu requalifier le bail en bail professionnel.

Encore une incertitude qui plane sur la taxation des loyers...

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grmff
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Re : Locataire salarié et indépendant complémentaire infirmière soins à domicile

Label a écrit :
grmff a écrit :

Si le bail est enregistré et qu'il mentionne qu'il ne peut servir comme local professionnel, le bail est opposable à l'administration fiscale, non?

Inconcevable à mon avis...le fisc se servira et dira:' démerdez-vous'.

Oui, comme l'a précisé GT...

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grmff
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Re : Locataire salarié et indépendant complémentaire infirmière soins à domicile

Label a écrit :
PIM a écrit :
label a écrit :

Récupérer chez le locataire= bonne chance...c'est pas bien de faire payer ses impôts par autrui...

En l'espèce, c'est ledit autrui qui est à l'origine de l'augmentation de l'impôt

C'était un peu une boutade de ma part...
Cela dit je maintiens que récupérer l'argent chez le locataire est quasi inconcevable et, in fine, ne rapportera rien.
J'informe au passage l'auteur du sujet que, à Bruxelles, un mail d'avocat contenant 3 à 4 lignes lui sera facturé 120 euros + TVA. Quel que soit le contenu du mail, banalités y comprises.

Le cas est tellement simple qu'il ne nécessite pas d'avocat...
Personnellement, je n'ai jamais eu le cas, mais je n'hésiterais pas une seconde à réclamer mon dû.

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GT
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Re : Locataire salarié et indépendant complémentaire infirmière soins à domicile

grmff a écrit :
GT a écrit :
panchito a écrit :

Dans la presse, on a pu lire qu'il y avait eu des requalifications même si le locataire employé n'avait pas déclaré un quelconque pourcentage de son loyer à titre de frais professionnels. Mais tout simplement il recevait chaque mois de son employeur une somme nette correspondant aux "frais propres à l'employeur" pour le dédommager du fait qu'il télétravaille de temps en temps. Cette prime existe depuis plus de 20 ans et donc bien avant le Covid!

Dans la presse ?

J'ai lu un tel cas aussi. Même sans déduction du locataire, le propriétaire s'était vu requalifier le bail en bail professionnel.

Encore une incertitude qui plane sur la taxation des loyers...

Quels sont les faits lus ?
S'agit-il de l'affaire qui a donné lieu à l'arrêt de la Cour constitutionnelle n°86/2008 du 27 mai 2008 ?

Extraits

"Le litige pendant oppose un contribuable à l’administration fiscale, au sujet de la taxation des revenus provenant de la location d’un appartement : alors que le bien était donné en location à des fins exclusives de simple habitation, la locataire y a toutefois pratiqué une activité professionnelle délictueuse qui a donné lieu à une déduction, opérée par l’administration fiscale, de ses loyers comme charges professionnelles. En conséquence, l’administration fiscale a appliqué aux loyers perçus par le propriétaire bailleur le régime prévu non plus par l’article 7, § 1er, 2°, a), du CIR 1992 (revenu cadastral majoré), mais celui prévu par l’article 7, § 1er, 2°, c), du CIR 1992 (loyers réels et avantages locatifs)."

"B.9.1. La Cour constate cependant que, dans l’espèce soumise au juge a quo, c’est l’administration qui a déduit les loyers des revenus professionnels du locataire, lequel n’avait pas déclaré ses revenus, qui provenaient d’une activité illicite, et que, par voie de conséquence, l’administration a imposé avec effet rétroactif le propriétaire sur le montant total du loyer et des avantages locatifs.

B.9.2. Si la taxation des revenus immobiliers sur la base des loyers et avantages locatifs permet de tenir compte des revenus immobiliers réellement perçus, cette taxation n’est toutefois pas justifiée, au regard de l’objectif poursuivi par la disposition en cause, lorsque la déductibilité des loyers et charges locatives, dans le chef du locataire, a été opérée par l’administration fiscale elle-même dans les circonstances décrites en B.9.1.
L’application de l’article 7, § 1er, 2°, c), dans de telles circonstances, porterait une atteinte disproportionnée au principe selon lequel tout contribuable doit pouvoir déterminer, avec un degré minimal de prévisibilité, le régime fiscal qui lui sera appliqué.

B.10. Si la disposition en cause est interprétée comme s’appliquant à la situation décrite en B.9.1, la question préjudicielle appelle une réponse affirmative."

"Par ces motifs, la Cour dit pour droit : Interprété comme s’appliquant à la situation décrite en B.9.1, l’article 7, § 1er, 2°, c), du Code des impôts sur les revenus 1992 viole les articles 11 et 172 de la Constitution."

Voici un arrêt à opposer à l'administration par tout contribuable placé dans la même situation .

En tout état de cause, ce n'est pas la situation annoncée par Panchito.
Qu'a écrit exactement la presse ?

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Label
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Re : Locataire salarié et indépendant complémentaire infirmière soins à domicile

spiderman a écrit :

Bonjour,
............
Ma question est la suivante : si toutefois, leurs comptables effectue des déductions fiscale liées à leur locations sans qu'ils le sachent comment peut on le savoir, comment réagir, qu'elle seront les démarches, devrais-je payer systématiquement le fisc pendant toute procédure de régularisation?

Évidemment que vous devrez payer le fisc. Totalement. Avec peut-être plus de conséquences (fiscales) que vous ne le pensez.
Et même si vous avez mis dans votre bail les clauses que l'on vous conseille, il pourrait se révéler dans la pratique très difficile  -si pas illusoire- de vous faire rembourser. Il faudra obtenir une décision de justice et qu'elle soit coulée en force de chose jugée.
Et puis ? Si un jugement condamne Monsieur Dupont à vous payer 1000 euros. Et que Monsieur Dupont ne vous paye pas. Vous faites quoi ?
Voilà ma réponse.

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GT
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Re : Locataire salarié et indépendant complémentaire infirmière soins à domicile

Label a écrit :

Et puis ? Si un jugement condamne Monsieur Dupont à vous payer 1000 euros. Et que Monsieur Dupont ne vous paye pas. Vous faites quoi ?
Voilà ma réponse.

S'il est solvable et que vous avez un titre exécutoire, vous entamez la procédure de recouvrement par huissier.

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Label
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Re : Locataire salarié et indépendant complémentaire infirmière soins à domicile

GT a écrit :
Label a écrit :

Et puis ? Si un jugement condamne Monsieur Dupont à vous payer 1000 euros. Et que Monsieur Dupont ne vous paye pas. Vous faites quoi ?
Voilà ma réponse.

S'il est solvable et que vous avez un titre exécutoire, vous entamez la procédure de recouvrement par huissier.

Je sais.
SI il est solvable, à condition d'avoir un titre exécutoire, il faut entamer une nouvelle procédure...So fun...

Dernière modification par Label (17-12-2020 20:23:04)

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GT
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Re : Locataire salarié et indépendant complémentaire infirmière soins à domicile

Label a écrit :
GT a écrit :
Label a écrit :

Et puis ? Si un jugement condamne Monsieur Dupont à vous payer 1000 euros. Et que Monsieur Dupont ne vous paye pas. Vous faites quoi ?
Voilà ma réponse.

S'il est solvable et que vous avez un titre exécutoire, vous entamez la procédure de recouvrement par huissier.

Je sais.
SI il est solvable, à condition d'avoir un titre exécutoire, il faut entamer une nouvelle procédure...So fun...

Et que faites-vous si votre locataire ne paie pas son loyer ?
Et que faites-vous si votre locataire conteste les dégâts locatifs ?

Avez-vous d'autre choix que d'entamer des procédures ou d'arriver à des arrangements à l'amiable ? à moins que vous n'abandonniez toute prétention ?

Dernière modification par GT (17-12-2020 20:39:00)

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GT
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Re : Locataire salarié et indépendant complémentaire infirmière soins à domicile

grmff a écrit :
GT a écrit :
panchito a écrit :

Dans la presse, on a pu lire qu'il y avait eu des requalifications même si le locataire employé n'avait pas déclaré un quelconque pourcentage de son loyer à titre de frais professionnels. Mais tout simplement il recevait chaque mois de son employeur une somme nette correspondant aux "frais propres à l'employeur" pour le dédommager du fait qu'il télétravaille de temps en temps. Cette prime existe depuis plus de 20 ans et donc bien avant le Covid!

Dans la presse ?

J'ai lu un tel cas aussi. Même sans déduction du locataire, le propriétaire s'était vu requalifier le bail en bail professionnel.

Encore une incertitude qui plane sur la taxation des loyers...


Dans l'affaire qui a fait l'objet de l'arrêt de la Cour constitutionnelle n°86 du 27 mai 2008, l'administration fiscale avait appliqué aux loyers perçus par le propriétaire bailleur le régime prévu non plus par l’article 7, § 1er, 2°, a), du CIR 1992 (revenu cadastral majoré), mais celui prévu par l’article 7, § 1er, 2°, c), du CIR 1992 (loyers réels et avantages locatifs).
Dans cette affaire, l'administration fiscale n'avait pas requalifié en revenus professionnels des revenus immobiliers.
Ce n'est pas la déduction du loyer en charges professionnelles dans le chef du locataire qui entraine en soi la requalification des loyers perçus par le bailleur en revenus professionnels.

Le code des impôts ne fait pas mention d'un "bail professionnel". Il prévoit que lorsque les revenus immobiliers proviennent d'un bien bâti situé en Belgique et donné à une personne physique qui l'affecte totalement ou partiellement à son activité professionnelle , le montant imposable est le montant total du loyer et des avantages locatifs, sans pouvoir ête inférieur au revenu cadastral majoré de  40 % .

Les 2 cas évoqués devraient être complétés par des précisions.

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grmff
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Re : Locataire salarié et indépendant complémentaire infirmière soins à domicile

GT a écrit :
grmff a écrit :
GT a écrit :
panchito a écrit :

Dans la presse, on a pu lire qu'il y avait eu des requalifications même si le locataire employé n'avait pas déclaré un quelconque pourcentage de son loyer à titre de frais professionnels. Mais tout simplement il recevait chaque mois de son employeur une somme nette correspondant aux "frais propres à l'employeur" pour le dédommager du fait qu'il télétravaille de temps en temps. Cette prime existe depuis plus de 20 ans et donc bien avant le Covid!

Dans la presse ?

J'ai lu un tel cas aussi. Même sans déduction du locataire, le propriétaire s'était vu requalifier le bail en bail professionnel.

Encore une incertitude qui plane sur la taxation des loyers...


Dans l'affaire qui a fait l'objet de l'arrêt de la Cour constitutionnelle n°86 du 27 mai 2008, l'administration fiscale avait appliqué aux loyers perçus par le propriétaire bailleur le régime prévu non plus par l’article 7, § 1er, 2°, a), du CIR 1992 (revenu cadastral majoré), mais celui prévu par l’article 7, § 1er, 2°, c), du CIR 1992 (loyers réels et avantages locatifs).
Dans cette affaire, l'administration fiscale n'avait pas requalifié en revenus professionnels des revenus immobiliers.
Ce n'est pas la déduction du loyer en charges professionnelles dans le chef du locataire qui entraine en soi la requalification des loyers perçus par le bailleur en revenus professionnels.

Le code des impôts ne fait pas mention d'un "bail professionnel". Il prévoit que lorsque les revenus immobiliers proviennent d'un bien bâti situé en Belgique et donné à une personne physique qui l'affecte totalement ou partiellement à son activité professionnelle , le montant imposable est le montant total du loyer et des avantages locatifs, sans pouvoir ête inférieur au revenu cadastral majoré de  40 % .

Les 2 cas évoqués devraient être complétés par des précisions.

Le cas que j'évoquais traine dans les limbes de ma mémoire de Shadocq (version ancienne de la mémoire de poisson rouge). Je ne sais donc pas les détaux de l'affaire.

On peut de toute manière se poser bien des questions sur la manière dont le fisc peut unilatéralement décider que, comme c'est utilisé à titre professionnel, c'est taxé sur base du loyer et plus du RC. On peut même être très inquiet, quand on lit que le fisc est "obligé" d'appliquer la loi, que tout le monde doit travailler en télétravail, donc chez soi, et donc que tous les logements de Belgique peuvent maintenant être consiédérs comme des lieux de travail!!!

Voilà bien l'archétype de l'insécurité juridique qui plombe notre système. Et qui, partant, empêche les travailleurs avec un RC complémentaire, les indépendants et autres consultants de trouver un logement.

Parce que l'intervenant initial qui pose simplement sa question désire uniquement se prémunir de cette insécurité. Et pour cela, il envisage de refuser un locataire qui présente un côté "à risque". Les lois qui conduisent à ce comportement sont imbuvables.

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PIM

max11
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Re : Locataire salarié et indépendant complémentaire infirmière soins à domicile

Ce sujet de location privée qui devient location pro me semble intéressante et je fais mon (très) mini GT  lol
Voilà ce que je trouve :
Commentaire administratif : Art.7/8 com.ir/92
Le but poursuivi par le Législateur est d'imposer le montant net du loyer perçu par le contribuable (et non uniquement le RC) si ce loyer est ou doit être comptabilisé quelque part (à titre de frais professionnels, comme dépense d'une autorité publique, d'une ASBL, etc.), à l'exception cependant des immeubles bâtis ou non bâtis donnés en location conformément à la législation sur le bail à ferme et affectés par le locataire à des fins agricoles ou horticoles (voir 7/10 à 7/17) et des biens immobiliers bâtis donnés en location à une personne morale autre qu'une société en vue de les mettre à disposition d'une personne physique pour occupation exclusivement à des fins d'habitation ou de plusieurs personnes physiques pour occupation conjointement et exclusivement à des fins d'habitation (voir 7/17.1 à 17.4).

© SPF Finances, 05/04/2019, www.fisconetplus.be

Cela vient d'une analyse très intéressante dans un article protégé que je ne peux pas reproduire ici :
Du danger éventuel des indemnités payées en remboursements de dépenses propres à l’employeur lorsque l’on est locataire
21 avril 2007 écrit par Stephen G. Hürner Tax advisers

Sa conclusion est que l'employé ne doit pas affecter en charges professionnelles (s'il reste au forfait, la question est ouverte s'il déduit ses frais réels...)  et que les instructions du fisc sont donc de ne pas taxer le bailleur dans ce cas précis.

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PIM

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Re : Locataire salarié et indépendant complémentaire infirmière soins à domicile

grmff a écrit :

Voilà bien l'archétype de l'insécurité juridique qui plombe notre système. Et qui, partant, empêche les travailleurs avec un RC complémentaire, les indépendants et autres consultants de trouver un logement.

Parce que l'intervenant initial qui pose simplement sa question désire uniquement se prémunir de cette insécurité. Et pour cela, il envisage de refuser un locataire qui présente un côté "à risque". Les lois qui conduisent à ce comportement sont imbuvables.

J'ai longtemps fréquenté le fisc... Ses pouvoirs sont extraordinaires, quasi discrétionnaires. Seule une jurisprudence de la Cour de cassation peut les faire céder. Face à eux, l'insécurité est totale.

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