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abattement sur droits d'enregistrement et délai des deux ans

Isis
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abattement sur droits d'enregistrement et délai des deux ans

Bonjour,

J'ai acheté un appartement à Bruxelles en 2011 en bénéficiant de l'abattement sur les droits d'enregistrement qui s'appliquait alors.
Cet appartement a été revendu en 2019.
Aujourd'hui, l'administration fiscale me contacte en me demandant de payer 10,000 euros (remboursement de l'abattement et amende), en affirmant que je n'ai pas respecté le délai relatif aux deux ans.
Or, l'appartement ayant été acheté sur plans, le délai était de trois ans. J'ai signalé cette erreur à l'administration.
Par ailleurs, j'ai emménagé dans le bien plusieurs mois avant l'expiration du délai des trois ans mais je me suis inscrite à la commune 4 mois après le délai. L'administration accepte-t-elle des factures (d'eau, d'électricité, etc.) pour preuve d'établissement de la résidence principale dans le bien?
En attendant de réunir ces factures, j'ai informé l'administration que j'allais engager une procédure de conciliation; dois-je payer la somme due entretemps ou puis-je attendre la réponse du service conciliation?

Merci beaucoup par avance pour votre réponse.

Isis

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libra
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Re : abattement sur droits d'enregistrement et délai des deux ans

Isis a écrit :

Bonjour,

J'ai acheté un appartement à Bruxelles en 2011 en bénéficiant de l'abattement sur les droits d'enregistrement qui s'appliquait alors.
Cet appartement a été revendu en 2019.
Aujourd'hui, l'administration fiscale me contacte en me demandant de payer 10,000 euros (remboursement de l'abattement et amende), en affirmant que je n'ai pas respecté le délai relatif aux deux ans.
Or, l'appartement ayant été acheté sur plans, le délai était de trois ans. J'ai signalé cette erreur à l'administration.
Par ailleurs, j'ai emménagé dans le bien plusieurs mois avant l'expiration du délai des trois ans mais je me suis inscrite à la commune 4 mois après le délai. L'administration accepte-t-elle des factures (d'eau, d'électricité, etc.) pour preuve d'établissement de la résidence principale dans le bien?
En attendant de réunir ces factures, j'ai informé l'administration que j'allais engager une procédure de conciliation; dois-je payer la somme due entretemps ou puis-je attendre la réponse du service conciliation?

Merci beaucoup par avance pour votre réponse.

Isis

À l'attention des spécialistes, il serait peut-être bon que vous donniez plus de précision quant aux dates.

Des factures (d'eau, d'électricité, etc.) ne sont pas une preuve d'établissement de la résidence principale.

Par ailleurs en matière d'impôts vous êtes je crois tenu de payer en attendant l'issue du litige. Je crois que le taux d'intérêt de retard s'élève à 7 %.

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PIM
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Re : abattement sur droits d'enregistrement et délai des deux ans

libra a écrit :

Par ailleurs en matière d'impôts vous êtes je crois tenu de payer en attendant l'issue du litige. Je crois que le taux d'intérêt de retard s'élève à 7 %.

Voir cet article-ci sur Pim's Blog


Erik DECKERS
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GT
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Re : abattement sur droits d'enregistrement et délai des deux ans

Le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe n'est pas le Code des impôts sur les revenus

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GT
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Re : abattement sur droits d'enregistrement et délai des deux ans

Quelques dispositions dont la lecture n'est peut-être pas inutile dans le cadre de l'examen de la situation exposée

I. CODE DES DROITS D'ENREGISTREMENT, D'HYPOTHÈQUE ET DE GREFFE

a) Article 46bis (applicable du 15.02.2006 au 31.12.2012)

Extraits

En ce qui concerne les ventes, la base imposable déterminée conformément aux articles 45 et 46 est réduite de 60.000 euros en cas d’acquisition par une personne physique de la totalité en pleine propriété d’un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation, en vue d’y établir la résidence principale de l’acquéreur.
(...)

Pour l’application de cet article, est considérée comme résidence principale, sauf preuve contraire, l’adresse à laquelle les acquéreurs sont inscrits dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers. La date d’inscription dans ces registres vaut comme date d’établissement de la résidence principale.

L’abattement prévu aux alinéas 1 et 2 est porté à 75.000 euros lorsque l’acquisition concerne un immeuble situé dans un espace de développement renforcé du logement et de la rénovation, tel que délimité dans le Plan régional de développement pris en exécution des articles 16 à 24 de l’ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l’urbanisme.

La réduction de la base imposable ne s’applique pas en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir. Cette exclusion ne s’applique pas pour l’acquisition d’un appartement en construction ou sur plan.

La réduction de la base imposable est subordonnée aux conditions suivantes :

1° (...)
2° dans ou au pied du document qui donne lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel ou dans un écrit signé joint à ce document, les acquéreurs sont tenus de :

a) déclarer qu’ils remplissent la condition visée au 1° de cet alinéa ;

b) s’engager à établir leur résidence principale à l’endroit de l’immeuble acquis :

- s’il s’agit d’une habitation existante, dans les deux ans :

- soit de la date de l’enregistrement du document qui donne lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel, lorsque ce document est présenté à l’enregistrement dans le délai prévu à cet effet ;

- soit de la date limite pour la présentation à l’enregistrement, lorsque ce document est présenté à l’enregistrement après l’expiration du délai prévu à cet effet ;

- s’il s’agit d’un appartement en construction ou sur plan, dans les trois ans de la même date.

c) (...)

S’il s’avère que la déclaration visée au 2°, a), de l’alinéa 6, est inexacte, les acquéreurs sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires sur le montant de la réduction de la base imposable, et d’une amende égale à ces droits complémentaires.

Les mêmes droits complémentaires et la même amende sont dus indivisiblement par les acquéreurs lorsqu’aucun d’eux ne satisfait à l’engagement visé au 2°, b), de l’alinéa 6. Lorsque certains acquéreurs ne satisfont pas à cet engagement, les droits complémentaires et l’amende auxquels ils sont indivisiblement tenus, sont déterminés en proportion de leur part légale dans l’immeuble acquis. L’amende n’est toutefois pas due lorsque le non-respect de l’engagement résulte de la force majeure.

Sauf cas de force majeure, les mêmes droits complémentaires majorés de l’intérêt légal au taux fixé en matière civile à compter de la date limite pour la présentation à l’enregistrement du document qui donne lieu à la perception du droit proportionnel, sont dus indivisiblement par les acquéreurs lorsqu’aucun d’eux ne satisfait à l’engagement visé au 2°, c), de l’alinéa 6.


b) Article 219 (applicable depuis le 01.05.2007)


La solution des difficultés qui peuvent s'élever relativement à la perception ou au recouvrement des droits d'enregistrement avant l'introduction des instances, appartient au ministre des Finances ou au fonctionnaire délégué par lui.

Si après échanges de vues, le désaccord avec le ministre ou le fonctionnaire délégué par lui persiste sur une difficulté visée à l'alinéa 1er, le contribuable peut introduire une demande de conciliation auprès du service de conciliation fiscale visé à l'article 116 de la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV).

Dans le cas où la difficulté concerne la valeur vénale d'un bien qui est soumis à l'expertise visée à l'article 189, la conciliation du service de conciliation fiscale ne peut plus être demandée ou se poursuivre à ce sujet dès lors que la demande d'expertise de contrôle est notifiée. Le Roi peut déterminer les difficultés relatives à la perception et au recouvrement des droits d'enregistrement pour lesquelles la conciliation du service de conciliation fiscale est exclue.

Le ministre des Finances ou par le fonctionnaire délégué par lui conclut les transactions avec les contribuables, pourvu qu'elles n'impliquent pas exemption ou modération d'impôt.

Dans les limites prévues par la loi, le montant des amendes fiscales proportionnelles et des accroissements prévus par le présent Code ou par les arrêtés pris pour son exécution, est fixé selon une échelle dont les graduations sont déterminées par le Roi. Cette disposition n'est toutefois pas applicable au montant des amendes proportionnelles
prévues par les articles 203, alinéa 1er, et 204, si ce n'est lorsque le contrevenant, avant toute réclamation de l'administration, aurait fait à celle-ci l'aveu spontané de la contravention ou est décédé.

II. ARTICLE 116 , § 1, §1/1, § 1/2 DE LA LOI DU 25 AVRIL 2007 PORTANT DES DISPOSITIONS DIVERSES (IV), MONITEUR 8/5/2007 (LÉGISLATION CONSOLIDÉE)

Art. 116.

§ 1er. Le service de conciliation fiscale examine les demandes de conciliation dont il est saisi dans le cadre du présent chapitre en toute objectivité, impartialité et indépendance et dans le respect de la loi; il tend a concilier les points de vue des parties et leur adresse un rapport de conciliation.
Le service de conciliation fiscale refuse de traiter une demande de conciliation :
  1° si la demande est manifestement non fondée;
  2° si le demandeur n'a manifestement pas accompli de démarches auprès de l'autorité administrative compétente concernée en vue de concilier les points de vue.

Les rapports de conciliation et les décisions relatives à la recevabilité ne sont susceptibles d'aucun recours administratif ou judiciaire.
 
§ 1er/1. Une demande de conciliation déclarée recevable a un effet suspensif sur la prise de toute décision, sauf si les droits du Trésor sont en péril. Le délai de suspension prend cours à compter de la date à laquelle la demande de conciliation fiscale a été déclarée recevable.
Le délai de suspension visé à l'alinéa 1er prend fin le jour de l'approbation du rapport de conciliation par le Collège des conciliateurs fiscaux, sauf désistement du recours administratif]4 ou accord préalable des parties concernées, et au plus tard un mois avant l'expiration du délai visé à l'article 1385undecies, alinéa 4, du Code judiciaire.

§ 1er/2. Si la demande de conciliation est relative à un conflit avec un agent de l'administration du Service public fédéral Finances en charge de la perception et du recouvrement des créances fiscales ou non fiscales, tous les moyens d'exécution visés dans le Titre III de la cinquième partie du Code Judiciaire, sont suspendus pendant un mois au maximum et les saisies déjà pratiquées gardent leur caractère conservatoire, à l'exception des saisies arrêts entre les mains d'un tiers déjà pratiquées dont le plein effet est maintenu.
Ce qui précède vaut également pour la saisie-arrêt exécution entre les mains d'un tiers inscrite à l'article 21 du Code du recouvrement amiable et forcé des créances fiscales et non fiscales et pour la saisie-arrêt-exécution entre les mains d'un tiers inscrite à l'article 101 du Règlement général sur les frais de justice en matière répressive du 28 décembre 1950.

Dernière modification par GT (19-12-2020 20:45:24)

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Re : abattement sur droits d'enregistrement et délai des deux ans

GT a écrit :

Le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe n'est pas le Code des impôts sur les revenus

Je sais. Mais je visais l'éventuel taux d'intérêt applicable.
Pas correct ??


Erik DECKERS
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GT
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Re : abattement sur droits d'enregistrement et délai des deux ans

PIM a écrit :
GT a écrit :

Le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe n'est pas le Code des impôts sur les revenus

Je sais. Mais je visais l'éventuel taux d'intérêt applicable.
Pas correct ??

La problématique concerne les droits d'enregistrement.
Je suppose que Isis a reçu ou recevra un avis de paiement.
J'ignore le taux des intérêts de retard qui sera appliqué sur le montant réclamé si elle ne réserve aucune suite à cet avis.
L'avis de paiement contient peut-être cette information.

Dernière modification par GT (20-12-2020 10:53:50)

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Isis
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Re : abattement sur droits d'enregistrement et délai des deux ans

Bonjour,

Merci beaucoup pour vos réponses. Voici les précisions demandées concernant les dates:
- signature de l'acte de vente: 26/05/11, enregistrement de l'acte le 01/06/2011 (immeuble acheté sur plan)
- fin du délai des trois ans: 01/06/2014
- enregistrement à la commune: 16/10/14
Cependant, je me suis installée dans le bien avant ma date d'enregistrement à la commune; je peux le démontrer avec les dates d'installation des compteurs d'eau et d'électricité, ainsi que les factures de consommation, qui débutent le 10 avril 2014 (sachant que l'installation du compteur d'électricité date de février 2014). J'avais pensé en effet que ces factures pouvaient éventuellement servir de "preuve contraire" au sens indiqué dans l'article 46 bis du code des droits d'enregistrement. Dans la circulaire 2018/C/56 (que j'ai trouvée grâce à Pim!) il est également indiqué que "l'on peut démontrer que la date de l'inscription à la commune ne correspond pas à la date d'établissement de la résidence principale".
La date de paiement indiquée dans l'avis initial du SPF était le 30 novembre 2020. Or, j'ai échangé entretemps avec la personne responsable de mon dossier. Il m'a répondu en date du 17 novembre 2020, en me disant que la somme était due et que si je n'étais pas d'accord avec sa décision, je pouvais consulter le service conciliation, sans préciser s'il y avait un délai pour le faire et si la date du 30 novembre pour le paiement des 10,000 euros s'appliquait toujours.
Initialement, notre échange portait sur la question de savoir si mon cas relevait de la force majeure. En effet, cet appartement acheté sur plan en mai 2011 a été livré par le promoteur avec un an et demi de retard, ce que je démontrais dans mon courrier, tout en rappelant que le délai applicable pour moi était de trois ans et non de deux ans. La lettre initiale du SPF m'indiquait en effet que je n'avais pas respecté le délai de deux ans. Il se trouve qu'il y a une erreur dans mon acte de vente à ce sujet; mon notaire avait indiqué un délai de deux ans au lieu de trois (l'acte de vente indique pourtant par ailleurs qu'il s'agit d'un immeuble acheté sur plan). Ne connaissant pas la disposition relative aux trois ans, j'avais alors avancé qu'il s'agissait d'un cas de force majeure dû au non-respect des délais par le promoteur (contacté, mon notaire m'avait affirmé que c'était "sûrement" le cas). Néanmoins, selon la jurisprudence citée par le responsable de mon dossier, les retards de travaux ne constituent pas un cas de force majeure.
C'est suite à cet échange que j'ai approfondi la question, me rendant compte: 1) qu'il y avait une erreur dans mon acte de vente, le délai applicable dans mon cas étant de trois ans et non de deux; 2) que j'avais bien emménagé dans le bien avant l'expiration du délai des trois ans, même si je me suis inscrite à la commune après ce délai.
Dans un courrier daté du 8 décembre, je suis revenue vers la personne en charge de mon dossier en expliquant que je ne conteste en rien la non-applicabilité du cas de force majeure mais qu'il y a une erreur sur le délai mentionné dans son courrier (3 ans au lieu de 2) et que je me permets de contacter le service conciliation, comme il m'y autorise.
Je pensais donc, dès demain, écrire au service conciliation pour exposer en détail mon argumentaire: à savoir que le fond du problème n'est pas le retard de livraison (comme je le pensais initialement) mais le fait que j'avais trois ans pour emménager dans le bien et que j'ai des factures prouvant que je l'ai fait, même si je me suis enregistrée plus tard à la commune. Parallèlement, je pensais adresser une copie de ce courrier à la personne en charge de mon dossier au SPF.
Désolée de ne vous épargner aucun détail; c'est effectivement très complexe.
Merci d'avance, sincèrement, pour votre aide. Je précise que je n'ai pas d'aide de mon notaire à ce sujet, alors que la chose est urgente.
Bien sincèrement,
Isis

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libra
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Re : abattement sur droits d'enregistrement et délai des deux ans

Isis a écrit :

Cependant, je me suis installée dans le bien avant ma date d'enregistrement à la commune; je peux le démontrer avec les dates d'installation des compteurs d'eau et d'électricité, ainsi que les factures de consommation, qui débutent le 10 avril 2014 (sachant que l'installation du compteur d'électricité date de février 2014). J'avais pensé en effet que ces factures pouvaient éventuellement servir de "preuve contraire" au sens indiqué dans l'article 46 bis du code des droits d'enregistrement. Dans la circulaire 2018/C/56 (que j'ai trouvée grâce à Pim!) il est également indiqué que "l'on peut démontrer que la date de l'inscription à la commune ne correspond pas à la date d'établissement de la résidence principale".

Pour moi des factures (d'eau, d'électricité, etc.) ne sont pas une preuve d'établissement de la résidence principale.

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PIM
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Re : abattement sur droits d'enregistrement et délai des deux ans

@isis: ne serait-il pas utile que vous consultiez un avocat spécialisé ?


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Isis
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Re : abattement sur droits d'enregistrement et délai des deux ans

Oui probablement; si vous avez des recommandations pour un avocat spécialisé je suis preneuse.
On en trouve beaucoup sur le net mais je n'en connais aucun.
Merci!

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PIM
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Re : abattement sur droits d'enregistrement et délai des deux ans

Isis a écrit :

Oui probablement; si vous avez des recommandations pour un avocat spécialisé je suis preneuse.
On en trouve beaucoup sur le net mais je n'en connais aucun.
Merci!

MP


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Re : abattement sur droits d'enregistrement et délai des deux ans

Circulaire n° 4/2003 (AAF 4/2003) du 24.02.2003

"Pour ce qui concerne la notion de résidence principale, le législateur bruxellois a, dans l'article 46bis, alinéa 3, établi explicitement que "Pour l'application de cet article, est considérée comme résidence  principale, sauf preuve contraire, l'adresse à laquelle les acquéreurs sont inscrits dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers. La date d'inscription dans ces registres vaut comme date d'établissement de la résidence principale.".

Etant donné qu'il y est précisé "sauf preuve contraire", cette inscription dans les registres ad hoc ne constitue cependant qu'une présomption d'établissement effectif de la résidence principale dans l'immeuble acheté, laquelle peut être renversée par toutes voies de droit, témoignages et présomptions compris, à l'exception du serment."

https://eservices.minfin.fgov.be/myminfin-web/pages/fisconet?&_ga=2.172804640.2028739556.1591262953-2105064705.1564300042#!/document/903fc639-fd20-48d5-b062-1da9c0f763b4/sauf%252520preuve%252520contraire%25252C%252520l'adresse%252520%2525C3%2525A0%252520laquelle%252520les%252520acqu%2525C3%2525A9reurs%252520sont%252520inscrits%252520dans%252520le%252520registre%252520de%252520la%252520population

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Re : abattement sur droits d'enregistrement et délai des deux ans

Isis a écrit :

Bonjour,

Merci beaucoup pour vos réponses. Voici les précisions demandées concernant les dates:
- signature de l'acte de vente: 26/05/11, enregistrement de l'acte le 01/06/2011 (immeuble acheté sur plan)
- fin du délai des trois ans: 01/06/2014
- enregistrement à la commune: 16/10/14
Cependant, je me suis installée dans le bien avant ma date d'enregistrement à la commune; je peux le démontrer avec les dates d'installation des compteurs d'eau et d'électricité, ainsi que les factures de consommation, qui débutent le 10 avril 2014 (sachant que l'installation du compteur d'électricité date de février 2014). J'avais pensé en effet que ces factures pouvaient éventuellement servir de "preuve contraire" au sens indiqué dans l'article 46 bis du code des droits d'enregistrement. Dans la circulaire 2018/C/56 (que j'ai trouvée grâce à Pim!) il est également indiqué que "l'on peut démontrer que la date de l'inscription à la commune ne correspond pas à la date d'établissement de la résidence principale".

A mon avis, l'ouverture des compteurs et les factures ne constituent pas à elles seules une présomption suffisante établissant que la résidence principale a été établie dans les lieux.
Les premières factures sont probablement des factures de provision sans relevé des index.
Le dossier pourrait être complété par une facture relative au déménagement, par la preuve du transfert de la ligne téléphonique,  TV, internet. Par les courriers envoyés à la nouvelle adresse, par des témoignages, par la demande de transfert de courrier adressée à la Poste...

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Re : abattement sur droits d'enregistrement et délai des deux ans

Merci à nouveau pour vos réponses. L'autre aspect du dossier concerne le cas de force majeure. La question est : le retard de livraison du bien par le promoteur/ vendeur (soit, ici, un retard de plus d'un an pour un appartement acheté sur plans) est-il accepté comme cas de force majeure par l'administration?
Le receveur me répond que non en me citant à l'appui une jurisprudence (à travers une liste d'arrêts), tandis que mon notaire me répond le contraire.
J'ai essayé d'accéder à l'ouvrage de Florimond Werdefroy (Droits d'enregistrement, tome III) sur la question mais ne peux y accéder ni le commander (hormis en flamand sur Amazon). (Je précise que je ne réside plus en Belgique).
Bien cordialement,
Isis

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Re : abattement sur droits d'enregistrement et délai des deux ans

Isis a écrit :

J'ai essayé d'accéder à l'ouvrage de Florimond Werdefroy (Droits d'enregistrement, tome III) sur la question mais ne peux y accéder ni le commander (hormis en flamand sur Amazon). (Je précise que je ne réside plus en Belgique).

https://shop.wolterskluwer.be/fr_be/Ann … escription

4184 pages
984 € !!

Il y a peut-être aussi le "manuel des droits d'enregistrement" par André Culot chez Larcier (prix plus raisonnable: 122 €)
https://www.larcier.com/fr/manuel-des-d … 00158.html
avec ses mises à jour téléchargeables


Erik DECKERS
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