Infraction urbanistique (dol) : le vendeur refuse de négocier/régulariser

Bonsoir,

Merci pour votre réponse.

Pourtant, sur ce site même (https://www.pim.be/silence-infractions- … iques-dol/ ou encore https://www.pim.be/le-silence-est-un-dol/), on peut notamment lire :

L’acte de vente ne comportait aucune mention de l’existence des permis de lotir et de bâtir relatifs au bien, et aucun élément du dossier ne permettait de penser que l’acquéreur avait été informé avant ou lors de la vente de la situation urbanistique du bien.
La Cour précise que le silence du vendeur quant à la situation urbanistique du bien, non seulement en qualité de vendeur normalement loyal, prudent et avisé, mais aussi comme vendeur d’un bien immobilier sur lequel pèse une obligation légale d’information, constitue une réticence dolosive.

Je ne dis pas que ces conclusions seront tirées par un juge dans notre cas (on voudrait éviter d'en arriver là !) mais cela montre a minima que le silence sur une infraction urbanistique a bien pu mener à l'annulation de ventes par le passé. Et dans ce cas, je reprécise qu'aucun acte n'a été signé à ce stade, uniquement un compromis dans lequel le vendeur certifie noir sur blanc ne pas reconnaitre d'infraction urbanistique au bien (alors qu'il a lui-même commis l'infraction).

Je suis bien conscient que nous aurions du mener ces recherches urbanistiques en amont (même si dans ce cas, nous les avons quand même faites avant que la vente ait lieue, contrairement aux exemples des articles ci-dessus) mais j'ai quand même du mal à croire que le vendeur ne s'expose à rien en refusant de négocier pour trouver une solution adéquate pour les deux parties.

Dernière modification par bored (06-01-2021 22:05:46)

Non mais j'ai bien compris que ces articles ne parlent exactement de la même situation mais j'entendais juste montrer que les choses semblent plus nuancées que "une fois le compromis signé, vous n'avez plus aucun recours jamais".
L'agent lors de notre visite a bien indiqué aussi qu'il n'y avait aucune infraction urbanistique et qu'il l'avait lui-même vérifié.

Par ailleurs, notre notaire nous a bien indiqué que le vendeur ne pouvait nous obliger à acheter le bien en l'état puisque cette infraction n'est pas mentionnée dans le compromis. C'est bien qu'à un certain degré, le vendeur a commis une faute.

Dernière modification par bored (06-01-2021 22:42:12)

Les renseignements urbanistiques avaient-ils été délivrés et communiqués avant votre offre ?

Un compromis, c'est un contrat avec des conditions qui lie les deux parties qui l'ont signé !
L'acheteur s'engage à acheter le bien aux conditions indiquées dans le contrat : son prix, son occupation, sa conformité urbanistique, ...
Si le vendeur ne peut pas vous le vendre aux conditions du contrat, vous n'êtes pas obligé d'assumer votre part du contrat en achetant !
C'est ce que vous a dit votre notaire !

Vous pouvez donc demander au vendeur de vous vendre le bien lorsqu'il remplira les clauses du compromis... (attention que les droits d'enregistrement doivent être payés dans les 4 mois de la signature du compromis (sauf clause suspensive d'application) que l'acte soit passé ou pas !)
Ou trouver un accord avec lui sans régularisation : annuler l'opération, réduire le prix, attendre,....
C'est un accord mutuel suite à une négociation (presque) tout peut donc être convenu.

Mais, si vous ne trouvez pas d'accord, il vous appartiendra de prendre des décisions unilatérales tout en assumant les conséquences potentielles :
- rompre le contrat ou déclarer que c'est le vendeur qui a rompu le contrat ==> voir le compromis pour les indemnités prévues et les procédures qui devront peut-être être entamée pour faire valoir votre position (avec toutes les incertitudes d'un jugement)
- acheter malgré l'infraction ==>  dans ce cas, il vous appartiendra de régulariser la situation (l'administration n'est pas concernée par votre compromis ou votre acte, le propriétaire au moment de la procédure est toujours responsable de la conformité urbanistique)

Et le vendeur, de son côté, aura les mêmes choix à faire et à assumer si vous ne trouvez pas d'accord...

Merci pour vos réponses.

Nous partageons vos analyses et qui nous confortent un peu dans l'incompréhension de l'attitude du vendeur vu que plusieurs clauses dans le compromis pourraient tout du moins le mettre à mal si nous décidons d'entamer des poursuites. Évidemment nous souhaitons éviter d'en arriver mais nous avons du mal à comprendre que le vendeur refuse de rencontrer une proposition pécuniaire intermédiaire qui lui coûterait "que" quelques milliers d'euros (et "que" si l'infraction n'est pas régularisée !) mais en s'exposant ce faisant à des poursuites qui vont lui coûter en frais d'avocat, temps et énergie bien plus que cela. Sans compter l'énorme perte financière potentielle si le jugement n'est pas en sa faveur : clause pénale de 10% + remboursement de tous les frais encourus par la partie lésée (toujours d'après le compromis).

C'est pour cela que j'ai pris la peine de vous sonder, au cas où quelque chose nous aurait échappé et qui expliquerait qu'il soit si peu enclin à la discussion. C'est cette disproportion qui nous rend sceptique.

En tout cas, nous avons pris contact avec un avocat compétent en la matière.

Merci !

Dernière modification par bored (07-01-2021 12:39:25)

J'entends bien et je suis conscient de l'erreur commise dans note chef. On a eu moins eu la chance de s'en rendre compte avant la signature de l'acte, c'est déjà ça.

Après, dans le marché de l'immobilier bruxellois actuel où les biens sont vendus dans l'heure de leur publication (et parfois même avant même d'être publié où que ce soit), n'introduire une offre qu'à chaque fois qu'on a réalisé l'ensemble des vérifications nécessaires, c'est s'assurer de ne jamais réussir à acheter quoi que ce soit.

C'est justement parce qu'on a eu l'impression que le vendeur était sincère dans son erreur que nous avons continué de négocier. Mais comme désormais, c'est le silence radio, nous nous mettons à douter des ses intentions.
Je pense que l'agence également en faute mais cela sera à estimer par un avocat j'imagine.

Merci pour vos réponses.

Est-ce le rôle de l'agence immobilière de vérifier que le bien est en ordre au niveau urbanistique ?
L'AI doit signaler un problème dont il aurait connaissance mais jusqu'où va son obligation ?
C'est à lui de faire toutes les démarches fastidieuses auprès de l'urbanisme ? et en assumer la responsabilité ?

Dans ce cas, la même question peut se poser pour la pollution du sol, l'état des installations électrique-gaz-eau, la mérule, la zone inondable, les droits de passage,  .... et pourquoi pas la situation hypothécaire du bien, ...
En fait, tout ce que doit vérifier le notaire avant la passation de l'acte...

Je n'ai pas la réponse...

Je ne pense pas que c'est à l'agent immobilier de vérifier la conformité urbanistique. Par contre, il ne peut pas affirmer à un acheteur potentiel qu'un bien est conforme sans avoir vérifié correctement. Il doit alors faire preuve de réserve dans son affirmation et inviter l'acheteur à se renseigner utilement lui-même. Dans le cas de bored, l'agent a affirmé que le bien était conforme, visiblement sans vérification derrière...Il a donc induit la personne en erreur !