Infraction urbanistique (dol) : le vendeur refuse de négocier/régulariser

Bonjour,

Je vais essayer d'être le plus bref possible mais la situation dans laquelle nous nous trouvons est un peu compliquée.

Nous avons acheté un appartement sur Bruxelles en mai dernier, en nous engageant dans un compromis auprès d'une agence. Suite à la découverte d'une irrégularité urbanistique (extension d'une terrasse arrière pas couverte par le permis d'urbanisme original de la commune) qui empêchait la division du bien avec son rez-de-chaussée (alors que le compromis ne concernait que l'appartement de l'étage que nous avons visité, sans mention d'une quelconque infraction), il n'a pas été possible de signer l'acte dans le délai de 4 mois.

En vous épargnant les détails, la division du bien a pu depuis être faite par la commune et il ne restait plus qu'à négocier avec le vendeur la question de la perte de valeur du bien qui pourrait subvenir si la régularisation de l'extension de la terrasse ne débouchait pas favorablement (ce qui d'après l'architecte de la commune est assez peu probable au vu du dossier, sans garantie à 100% évidemment). L'idée était de mettre une partie de la somme de la vente de côté en attendant la décision de la commune mais de procéder à la signature de l'acte. Le vendeur s'engageait à lancer la régularisation dans un délai court après la vente, tout cela faisant l'objet de conditions dans l'acte à rédiger par les notaires.

Le problème, c'est que la négociation est au point mort car le vendeur n'accepte :
- Ni le montant que nous estimons juste pour la décote (ou même de se retrouver à mi-chemin)
- Ni l'évaluation de cette décote par un expert
- Ni la vente après la régularisation par la commune si aucun accord ne peut être trouvé sur cette décote

Du coup, la situation est bloquée. Le vendeur veut s'en remettre aux notaires qui de leurs côtés ne semblent pas trop vouloir s'investir dans un dossier qui "sent le roussi" (lisez, incertitude de la perception de leurs honoraires).

Ma question est assez simple : que faire ?  Que risque le vendeur avec cette posture ?
De notre point de vue, le vendeur a commis un dol : il avait connaissance de l'infraction (il l'a commise personnellement), elle n'a pas été présentée par l'agent lors de la visite, n'est pas mentionnée dans le compromis où il est même précisé que le vendeur n'a aucune connaissance d'infractions urbanistiques. Néanmoins, au vu de son attitude et du manque d'intérêt des notaires, nous avons un peu l'impression qu'il ne semble pas s'exposer à grand-chose.

Si nous ne nous retirons pas de la vente, a-t-il la possibilité de toute de même vendre le bien à d'autres personnes ? Selon nous, non, le compromis a toujours cours.
Serions-nous en mesure de l'attaquer pour la clause pénale prévue dans le compromis dans le cas où l'acte ne peut être signé par l'une des parties ?

Merci d'avance !