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Améliorations continues
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- Tibir
- Pimonaute assidu
Améliorations continues
Bonjour et bonne année à tous !
Je suis le bailleur d'une maison louée en Flandre depuis bientôt 4 ans au même couple. Très bons locataires, jamais de souci et ils entretiennent le bien d'après ce que j'ai pu constater. Bref, j'aimerais les conserver sur la durée (et je pense qu'ils se plaisent là où ils sont).
La maison a été presque complètement rénovée avant la mise en location mais je vois néanmoins quelques points qui pourraient être améliorés : portes d'entrée/de garage mal isolée et vétuste, éventuellement VMC simple flux... des améliorations qui ont un certain coût mais qui feraient sûrement plaisir aux locataires et qui augmenteraient la valeur du logement.
Je me demandais donc comment les habitués du forum procédaient ? Allouez-vous un certain pourcentage de vos bénéfices à des petits travaux d'amélioration que vous réalisez ensuite entre chaque locataire ou pendant l'occupation du locataire ?
Merci pour les conseils 
Tibir
Hors ligne
- grmff
- Pimonaute non modérable
Re : Améliorations continues
Généralement, je ne fais pas de travaux d'amélioration de mes biens en cours de bail.
J'ai fait une exception pour une "opération châssis". Un châssis était pourri de chez pourri, et devait donc être remplacé. Ce n'est pas une amélioration, mais un remplacement nécessaire. J'en ai cependant profité pour remplacer quasi tous les châssis de cet appartement, mais aussi faire la même opération sur les châssis des appartements voisins. Ils ont donc eu une amélioration substantielle de leur confort, en passant d'un vieux châssis bois simple vitrage peu étanche à un double vitrage performant en PVC.
Pour le reste, j'avoue que ces dernières années, j'ai eu des frais nécessaires en suffisance imposés par les règlements incendies et les lobby des ascenseurs. Et j'ai pas fini!
Par ailleurs, il m'est arrivé de proposer de repeindre un logement, occupé depuis plus de 36 ans. La locataire m'a gentillement indiqué que je pourrait le faire une fois qu'elle était morte... Cela ne lui faisait pas du tout plaisir que je fasse des travaux, elle était très contente que je lui propose, mais n'aurait pas été contente que je lui impose ou que je les fasse.
Je me "limite" donc aux travaux indispensables.
Ma politique concernant la remise en peinture est la suivante:
- J'offre la peinture et le matériel pour autant que ce soit beige pour les murs et blanc pour les plafonds, avec mes peintures.
- J'impose ma marque de peinture, et je vais chercher la peinture de la couleur qui plait au locataire. 95€ le pot teinté.
- A la sortie, je me réserve le droit d'exiger une remise en couleur beige initiale si la couleur ne me plait pas. Si la couleur me plait, j'exige le fond du pot pour les éventuelles retouches les années suivantes.
Voili-voilà. J'espère que ma méthode vous inspirera...
Hors ligne
- Tibir
- Pimonaute assidu
Re : Améliorations continues
Merci pour votre réponse.
Il y a quand même quelque chose que je ne comprends pas bien. Mettons qu'un de vos locataires occupe le même logement pendant 25 ans. Dans ce cas, il se retrouvera avec une cuisine de 25 ans d'âge mais en payant un loyer actualisé par le biais des indexation.
Comment faites-vous pour rester compétitif par rapport au marché dans ce cas? Le locataire ne sera-t-il pas légitimement tenté de déménager vers un logement plus récent pour un loyer identique (hypothèse à vérifier bien sûr) ?
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- libra
- Pimonaute incurable
Re : Améliorations continues
Il y a quand même quelque chose que je ne comprends pas bien. Mettons qu'un de vos locataires occupe le même logement pendant 25 ans. Dans ce cas, il se retrouvera avec une cuisine de 25 ans d'âge mais en payant un loyer actualisé par le biais des indexation.
Après 25 ans, même indexé, le loyer sera bien en-dessous du loyer du marché.
Hors ligne
- grmff
- Pimonaute non modérable
Re : Améliorations continues
Merci pour votre réponse.
Il y a quand même quelque chose que je ne comprends pas bien. Mettons qu'un de vos locataires occupe le même logement pendant 25 ans. Dans ce cas, il se retrouvera avec une cuisine de 25 ans d'âge mais en payant un loyer actualisé par le biais des indexation.
Comment faites-vous pour rester compétitif par rapport au marché dans ce cas? Le locataire ne sera-t-il pas légitimement tenté de déménager vers un logement plus récent pour un loyer identique (hypothèse à vérifier bien sûr) ?
Ma locataire qui m'a envoyé sur les roses pour une remise en peinture était présente dans son appartement depuis 1975.
Je lui ai proposé une remise en peinture à l'occasion de la négociation du loyer à l'issue d'un triennat en cours. Le loyer avait été régulièrement indexé, mais qui se retrouvait largement en dessous du prix du marché, avec les années. Le loyer payé était de 316€. Le loyer de biens similaires était de 460€. La locataire a accepté ma proposition d'une augmentation de la moitié de la différence, soit un nouveau loyer de 316 + (460-316)/2 = 388€
Vu l'âge du bail et les multiples modifications légales intervenues depuis 1975, nous avions signé un nouveau bail qui annulait et remplaçait le précédent. Donc un bail de 9 ans. Mais je m'éloigne du sujet...
En tout cas, malgré l'augmentation soudaine de 22% du loyer, elle n'a pas envisagé de déménager... et elle m'a encore proposé de partager une Leffe (chacun) une fois le contrat signé. 
Ach... Souvenirs.
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