Achat d'une maison bi-familiale avec 3 baux en cours

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Vous n'êtes pas obligé de vous en tenir au texte proposé.
Vous êtes libre de rédiger l'offre selon vos propres critères.
Et le vendeur est libre de les accepter ou non.

Le fait d'avoir 3 baux de résidence principale pour l'étage ne signifie pas qu'il y a une infraction urbanistique. Vous pouvez faire un bail de colocation à l'ancienne. Il n'y a qu'un domicile, partagé entre les 3 personnes qui ont chacune un bail de résidence principale.

Les baux actuels sont 3 baux de résidence principale (pas de colocations), et je souhaite récupérer les étages pour occupation personnelle après l'achat. Je n'envisage pas de colocation, mais pourrais louer le rez-de-chaussée qui est déjà libre.

De ce que je comprends, si les baux ne sont pas enregistrés, il n'y a pas vraiment de période de préavis pour demander aux locataires de partir (même si les occupants sont dans les lieux depuis plus de 6 mois?).
Donner 6 mois de préavis ne me dérange pas du tout, mais je veux juste être sûre que l'on ne m'obligera pas à enregistrer les baux une fois propriétaire, avec ce que ça implique de risques vis à vis de l'urbanisme. (cf. question 3)

Sorry pour le terme « fantôme », je voulais juste dire « non enregistrés »
La maison a été divisée en 4 logements alors que la commune annonce 2 logements reconnus (renseignements obtenus par l’agence).
Il n’y a pas d’infraction pour le moment dans le sens où la commune n’est pas au courant de cette situation, aux dernières nouvelles.
Mais je me demande si cette infraction peut « faire surface » au moment où je reprendrai ces baux à mon compte après l’acte d’achat.

Concernant le code du logement : pas de souci de salubrité je pense (quoique un logement fait < 20m2 avec douche dans la cuisine) mais plutôt Titre II du RRU (aucune superficie suffisante, circulation non privative,..). Donc un contrôle trouverait certainement des soucis.   

PS : je précise que pour mon usage après achat, la division en 2 logements me va parfaitement. Je ne souhaite pas du tout régulariser la situation existante !! J'espère simplement gérer au mieux la transition jusqu’au départ des locataires.

Non cela n'a aucun sens!

L'enregistrement sert juste à protéger les droits du locataire en rendant le bail opposable à des tiers (tels qu'un acheteur).

Ceci n'a absolument rien à voir avec d'éventuelles infractions urbanistiques.
A ce sujet, il est vraiment impératif d'aller vous-même à l'urbanisme AVANT DE FAIRE LA MOINDRE OFFRE, pour vous assurer qu'il n'y aps d'infraction.

Car dès que vous faites une offre (sans clause suspensive explicite) vous devrez vous-même mettre fin aux infractions à vos frais sans aucune possibilité de recours.