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Achat d'une maison bi-familiale avec 3 baux en cours

Laeger
Pimonaute
Lieu : Schaerbeek
Inscription : 19-01-2021
Messages : 5

Achat d'une maison bi-familiale avec 3 baux en cours

Bonsoir,
J’envisage de faire une offre pour une maison bi-familiale (1 logement RDC + 1 logement 1er étage reconnus par l’urbanisme St-Josse BXL).
Spécificités de la maison :
-    une infraction urbanistique connue (balcon à restaurer…), et je veux bien « en faire mon affaire personnelle » après l’achat
-    une infraction urbanistique flagrante mais non reconnue : il y a 3 baux de résidence principale en cours aux étages (1 seul logement en théorie), baux non enregistrés à ce jour.

Le modèle d’offre fourni par l’agence précise :
«OCCUPATION DU BIEN : Le bien est vendu occupé par des locataires aux étages. L’offrant aura la jouissance des étages à compter de la signature de l’acte authentique de la vente par la perception des loyers en ce qui concerne les étages, et par la prise de possession réelle en ce qui concerne le rez-de-chaussée. »

Question 1 : quelle est l’intérêt/la validité de cette « clause » vu qu’après la signature je peux toujours décider (et c’est mon cas) d’habiter à l’étage et donc demander aux locataires de partir moyennant un préavis de 6 mois pour occupation personnelle -il me semble.
Question 2 : pendant ces 6 mois de préavis, et vu que ce sont des baux fantômes/en infraction, est-ce correct de percevoir les loyers ? (si les locataires creusent un peu ils pourraient facilement faire jouer la nullité et donc récupérer les loyers perçus) 
Question 3 : ou bien je serai obligée d’enregistrer les 3 baux après l’acte, et donc me retrouver officiellement en infraction (amendes, etc..), alors que mon but est justement de mettre fin à l’infraction (+ celle du balcon !) en stoppant ces locations.

Merci beaucoup pour vos lumières !
Laeger.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 426

Re : Achat d'une maison bi-familiale avec 3 baux en cours

Si les baux sont enregistrés, cela leur donne une date certaines vis-à-vis de tiers tels que vous (c'est d'ailleurs l'unique but de l'enregistrement) ce qui vise à protéger les droits du locataire puisque l'acheteur doit respecter les baux en cours.

Maintenant s'ils ne sont pas enregistrés...

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 14 343
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Re : Achat d'une maison bi-familiale avec 3 baux en cours

Laeger a écrit :

Bonsoir,
J’envisage de faire une offre pour une maison bi-familiale (1 logement RDC + 1 logement 1er étage reconnus par l’urbanisme St-Josse BXL).
Spécificités de la maison :
-    une infraction urbanistique connue (balcon à restaurer…), et je veux bien « en faire mon affaire personnelle » après l’achat
-    une infraction urbanistique flagrante mais non reconnue : il y a 3 baux de résidence principale en cours aux étages (1 seul logement en théorie), baux non enregistrés à ce jour.

Le modèle d’offre fourni par l’agence précise :
«OCCUPATION DU BIEN : Le bien est vendu occupé par des locataires aux étages. L’offrant aura la jouissance des étages à compter de la signature de l’acte authentique de la vente par la perception des loyers en ce qui concerne les étages, et par la prise de possession réelle en ce qui concerne le rez-de-chaussée. »

Question 1 : quelle est l’intérêt/la validité de cette « clause » vu qu’après la signature je peux toujours décider (et c’est mon cas) d’habiter à l’étage et donc demander aux locataires de partir moyennant un préavis de 6 mois pour occupation personnelle -il me semble.
Question 2 : pendant ces 6 mois de préavis, et vu que ce sont des baux fantômes/en infraction, est-ce correct de percevoir les loyers ? (si les locataires creusent un peu ils pourraient facilement faire jouer la nullité et donc récupérer les loyers perçus) 
Question 3 : ou bien je serai obligée d’enregistrer les 3 baux après l’acte, et donc me retrouver officiellement en infraction (amendes, etc..), alors que mon but est justement de mettre fin à l’infraction (+ celle du balcon !) en stoppant ces locations.

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Vous êtes libre de rédiger l'offre selon vos propres critères.
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Erik DECKERS
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Laeger
Pimonaute
Lieu : Schaerbeek
Inscription : 19-01-2021
Messages : 5

Re : Achat d'une maison bi-familiale avec 3 baux en cours

Merci smile
Oui je pensais faire réviser cette offre par un notaire de toute façon (sans doute déjà trop tard, l'agence a reçu une foule d'offres au prix demandé ... malgré ces infractions).

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grmff
Pimonaute non modérable
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Inscription : 25-05-2004
Messages : 20 232
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Re : Achat d'une maison bi-familiale avec 3 baux en cours

Le fait d'avoir 3 baux de résidence principale pour l'étage ne signifie pas qu'il y a une infraction urbanistique. Vous pouvez faire un bail de colocation à l'ancienne. Il n'y a qu'un domicile, partagé entre les 3 personnes qui ont chacune un bail de résidence principale.

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 14 343
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Re : Achat d'une maison bi-familiale avec 3 baux en cours

- La seule façon de vérifier s'il y a une infraction urbanistique, c'est d'aller vérifier soi-même aux services d'urbanisme de la commune concernée.
- Une offre au prix demandé n'emporte pas automatiquement vente. Lire à ce sujet notamment plusieurs articles sur notre blob.


Erik DECKERS
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Laeger
Pimonaute
Lieu : Schaerbeek
Inscription : 19-01-2021
Messages : 5

Re : Achat d'une maison bi-familiale avec 3 baux en cours

grmff a écrit :

Le fait d'avoir 3 baux de résidence principale pour l'étage ne signifie pas qu'il y a une infraction urbanistique. Vous pouvez faire un bail de colocation à l'ancienne. Il n'y a qu'un domicile, partagé entre les 3 personnes qui ont chacune un bail de résidence principale.

Les baux actuels sont 3 baux de résidence principale (pas de colocations), et je souhaite récupérer les étages pour occupation personnelle après l'achat. Je n'envisage pas de colocation, mais pourrais louer le rez-de-chaussée qui est déjà libre.

De ce que je comprends, si les baux ne sont pas enregistrés, il n'y a pas vraiment de période de préavis pour demander aux locataires de partir (même si les occupants sont dans les lieux depuis plus de 6 mois?).
Donner 6 mois de préavis ne me dérange pas du tout, mais je veux juste être sûre que l'on ne m'obligera pas à enregistrer les baux une fois propriétaire, avec ce que ça implique de risques vis à vis de l'urbanisme. (cf. question 3)

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libra
Pimonaute incurable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 2 315

Re : Achat d'une maison bi-familiale avec 3 baux en cours

Laeger a écrit :

Question 2 : pendant ces 6 mois de préavis, et vu que ce sont des baux fantômes/en infraction, est-ce correct de percevoir les loyers ? (si les locataires creusent un peu ils pourraient facilement faire jouer la nullité et donc récupérer les loyers perçus)

C'est quoi un bail fantôme/en infraction? Pourquoi les baux seraient nuls. Y a t-il des infractions vis-à-vis du code de logement?

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Laeger
Pimonaute
Lieu : Schaerbeek
Inscription : 19-01-2021
Messages : 5

Re : Achat d'une maison bi-familiale avec 3 baux en cours

libra a écrit :

C'est quoi un bail fantôme/en infraction? Pourquoi les baux seraient nuls. Y a t-il des infractions vis-à-vis du code de logement?

Sorry pour le terme « fantôme », je voulais juste dire « non enregistrés » roll
La maison a été divisée en 4 logements alors que la commune annonce 2 logements reconnus (renseignements obtenus par l’agence).
Il n’y a pas d’infraction pour le moment dans le sens où la commune n’est pas au courant de cette situation, aux dernières nouvelles.
Mais je me demande si cette infraction peut « faire surface » au moment où je reprendrai ces baux à mon compte après l’acte d’achat.

Concernant le code du logement : pas de souci de salubrité je pense (quoique un logement fait < 20m2 avec douche dans la cuisine) mais plutôt Titre II du RRU (aucune superficie suffisante, circulation non privative,..). Donc un contrôle trouverait certainement des soucis.   

PS : je précise que pour mon usage après achat, la division en 2 logements me va parfaitement. Je ne souhaite pas du tout régulariser la situation existante !! J'espère simplement gérer au mieux la transition jusqu’au départ des locataires.

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libra
Pimonaute incurable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 2 315

Re : Achat d'une maison bi-familiale avec 3 baux en cours

Laeger a écrit :
libra a écrit :

C'est quoi un bail fantôme/en infraction? Pourquoi les baux seraient nuls. Y a t-il des infractions vis-à-vis du code de logement?

Sorry pour le terme « fantôme », je voulais juste dire « non enregistrés » roll

Enregistré ou pas; cela n'a aucune incidence sur la validité du bail.

Il pourrait y avoir un petit soucis avec le logement de moins de 20 m². Au pire des cas où on vous demanderait le remboursement des loyers perçu; vous pouvez demander une indemnité d'occupation.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 426

Re : Achat d'une maison bi-familiale avec 3 baux en cours

Donner 6 mois de préavis ne me dérange pas du tout, mais je veux juste être sûre que l'on ne m'obligera pas à enregistrer les baux une fois propriétaire, avec ce que ça implique de risques vis à vis de l'urbanisme. (cf. question 3)

Non cela n'a aucun sens!

L'enregistrement sert juste à protéger les droits du locataire en rendant le bail opposable à des tiers (tels qu'un acheteur).

Ceci n'a absolument rien à voir avec d'éventuelles infractions urbanistiques.
A ce sujet, il est vraiment impératif d'aller vous-même à l'urbanisme AVANT DE FAIRE LA MOINDRE OFFRE, pour vous assurer qu'il n'y aps d'infraction.

Car dès que vous faites une offre (sans clause suspensive explicite) vous devrez vous-même mettre fin aux infractions à vos frais sans aucune possibilité de recours.

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Laeger
Pimonaute
Lieu : Schaerbeek
Inscription : 19-01-2021
Messages : 5

Re : Achat d'une maison bi-familiale avec 3 baux en cours

panchito a écrit :

A ce sujet, il est vraiment impératif d'aller vous-même à l'urbanisme AVANT DE FAIRE LA MOINDRE OFFRE, pour vous assurer qu'il n'y aps d'infraction.
Car dès que vous faites une offre (sans clause suspensive explicite) vous devrez vous-même mettre fin aux infractions à vos frais sans aucune possibilité de recours.

Ok, pour l'instant je me base sur les renseignements urbanistiques fournis par la commune à l'agence (je vois maintenant que les infos les plus récentes datent de 2017... donc une demande de mon côté s'impose, en effet...). L'agence n'a pas caché le PV existant pour infraction (balcon à restaurer) donc j'ai supposé qu'il n'y avait rien d'autre à signaler niveau urbanisme.

Sorry d'avoir mélangé les histoires de baux et d'urbanisme!... :-/

Par rapport à l'indemnité d'occupation : merci pour l'info je vais creuser de ce côté là.

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