investissement dans un immeuble de commerce à Charleroi

stefy · #1 20-01-2021 10:53:43

bonjour,

Je voudrais avoir vos avis éclairés sur mon projet. je précise que je suis salariée et mon époux au chômage mais se remettra bientôt au travail. Je souhaite acheter un immeuble de commerce dans la région de Charleroi dont le revenu cadastral est de 3500 euros. Prix d'achat 165 000 euros. travaux estimés +/- 100 000 euros. une banque peut nous financer jusque 190 000 euros. donc avec 25 000 euros pour les travaux. mais nous espérons prendre après un prêt rénovation bien que le taux soit plus élevé pour terminer les travaux. les travaux seront fait de fur et à mesure et on complétera une partie de nos poches si le prêt rénovation n'est pas suffisant.

Mon but est d'utiliser le Rez commercial pour faire un petit commerce et si j'abandonne l'idée du commerce, le louer en bail commercial et diviser les étages pour en faire plusieurs logements. C'est un R + 3 avec le grenier qui est aménageable ( Donc 4 niveaux). Tout en sachant que je voudrais éviter au maximun les autorisations administratives car une mauvaise expérience de refus de permis d'urbanisme. Je veux bien encore essayer l'urbanisme mais pas de permis de location car avec tout ce que j'entends sur les exigences des pompiers etcc.. J'ai un peu peur. Donc de préférence pas de logement de moins de 28 m2. Je pense à plusieurs choses.

1°) Soit ne faire aucune demande de permis et faire une grande colocation. Mais je serais vite limitée à 4 colocataires alors que la maison est très grande. ( le rez +/- 120 m2 et environ 190 m2 aux étages). cette solution ne me semble pas la meilleure.

2°) faire une demande de permis d'urbanisme pour 2 appartements ( min 65 m2 chacun) et un studio ( +/- 35 m2). il me reste une pièce qui est à l'entresol ( +/- 20 m2) et voir si la demande sera acceptée. Le bâtiment se situe près d'une haute école. Donc l'idée est de louer aux étudiants. Je pourrais donc faire de la colocation (2 personnes) dans chaque appartement. et avoir ainsi au min 5 locataires. Je ne sais pas comment louer alors alors la pièce de 20 m2 sans permis de location. Ou alors rattacher cette pièce de l'entresol à un appartement et ainsi avoir 6 locataires.

3°) faire uniquement des studios ( une grande pièce avec coin cuisine et coin douche + salle douche et wc). mais je ne sais pas si les locataires préfèrent les studios ou pas. Les avantages des studios sont: le confort, pas de partage, pas de discute et l'intimité), mais l'inconvénient majeur pour moi c'est le coin cuisine qui est dans la chambre et donc les odeurs se propagent dans la garde robe. Résultat: les vêtements sentent la bouffe. je ne sais pas si je suis la seule à avoir ce ressenti.
La demande à ce moment sera pour 5 studios de 35 m2 environ chacun. Cela signifie qu'il faudra 5 compteurs individuels + celui du rez (6). cela peut couter cher aussi. Loyer estimé à 400 euros par studio hors charges. chaque locataire aura ses propres charges à payer.( eau+ gaz + électricité).

Qu'en pensez vous? merci d'avance pour vos avis.

belle journée

grmff · #2 20-01-2021 11:46:32

Allez voir à l'urbanisme, à Gilly, pour connaître le statut de l'immeuble. C'est la première chose à faire.

Pour ce qui est de la division en appartements, Charleroi a édicté des règles assez strictes, qui rendent compliquées voire impossibles la plupart des divisions que le commun des mortels jugeraient logiques...

cochise · #3 20-01-2021 11:48:29

La gestion n'est pas la même à Charleroi pour un studio ou un appart 2 chambres.
A vous de voir : de plus petites unités seront plus rentables mais plus sportives; des beaux apparts 2-3 chambres attireront plus vite un public familial normalement plus reposant mais avec moins de rentrées au final.
Comment l'immeuble est cadastré? Si c'est uniquement commerce, il vous faudra un permis pour séparer la partie commerciale de l'habitation.
Maintenant, il faut calculer votre rentabilité : combien de mensualités allez vous remettre, de charges, impôts... et combien pouvez vous espérer de rentrée de votre investissement?
Je vois déjà une erreur de calcul : vous mettez 165.000 avec 25.000 de travaux = 190.000 ??? Déjà, pensez aux frais notariés et d'hypothèque, soit pas loin de 18%. Si le prix d'achat est de 165.000, on est à 195.000 sans aucun travaux de commencés.
Vous parlez de 100.000 de rénovation : qui a estimé ça? Vous vous y connaissez suffisamment? On a vite fait de dépasser de 10% pour des broutilles, c'est pas rien!
Vous avez un apport?
Bon, c'est pas pour vous décourager mais se retrouver dans la mouise pour des mauvais calculs, c'est pas top. Je connais des gens à qui s'est arrivé, emballés par leurs projets et qui ont finalement fui la Belgique, croulant sous les dettes et les procédures.

stefy · #4 20-01-2021 11:49:21

J'ai téléphoné à l'urbanisme de Gilly ce matin. Et on m'a dit que le bien est effectivement un Rez commercial et une habitation au dessus. pas d'infraction urbanistique constatée.

stefy · #5 20-01-2021 12:27:14

Pour répondre à Cochise, je préfère évidemment les plus petites unités pour les étudiants car le bâtiment étant situé en plein centre ville, les familles qui veulent se poser cherchent à mon avis dans les périphéries de Charleroi. Je dois de toute façon faire une demande de permis d'urbanisme pour mieux exploiter la maison. les frais de notaires seront financés dans mon crédit. j'ai trouvé une banque qui finance tout mais avec ma résidence principale en garantie. c'est mon conjoint qui a fait l'estimation. Il s'y connaît dans le bâtiment et a rénové lui même notre résidence principale qui a pris une belle plus value.
Comme rentabilité: J'espère avoir 400 * 5 si je fais des studios : 2000 euros / mois + 800 pour le rez commmercial = 2800 euros.
remboursement prêt hypothécaire: 800 euros, remboursement prêt rénovation 500 euros = 1300 euros.
précompte immobilier 3500 + IPP 3500 + 500 ( en plus pour le commerce) = 7500 euros . je prévois également 1 mois de loyer ( 2650 euros pour les assurances, les éventuels dépannages ou impayés) . Charges annuels 7500 + 2650 = 10150 euros : 12 mois = 846 euros.

je déduis donc les remboursement de crédits de 1300 euros du loyer 2800 = il me reste 1500 euros - 846 euros de charges = 654 euros.

cashflow estimé à 654 euros. j'espère encore plus car il y'a des emplacements de parking pour 2 voitures au moins et un garage.

libra · #6 20-01-2021 14:36:25

stefy a écrit :

1°) Soit ne faire aucune demande de permis et faire une grande colocation.

C'est quoi la colocation?

PIM · #7 20-01-2021 15:38:27

libra a écrit :

stefy a écrit :
1°) Soit ne faire aucune demande de permis et faire une grande colocation.
C'est quoi la colocation?

Je suppose que "stefy" vise le "coliving" qui, jusqu'à nouvel ordre, ne nécessite pas de permis d'urbanisme.

grmff · #8 20-01-2021 15:48:58

PIM a écrit :

libra a écrit :
stefy a écrit :
1°) Soit ne faire aucune demande de permis et faire une grande colocation.
C'est quoi la colocation?
Je suppose que "stefy" vise le "coliving" qui, jusqu'à nouvel ordre, ne nécessite pas de permis d'urbanisme.

En Wallonie (et quoi qu'en pense certains, Charleroi est géographiquement situé en Wallonie), on parle de colocation. En Bruxellois, je ne sais pas comment qu'on dit.

La colocation est un habitat collectif. Il ne faut pas de permis d'urbanisme, mais un permis de location est donc obligatoire à partir de 4 adultes partageant une colocation.

stefy · #9 20-01-2021 16:22:52

Oui effectivement, comme Grmff l'a dit, je parlais de colocation légale de 4 personnes sans permis d'urbanisme et sans permis de location. Mais la maison est très grande et ça me semble être une perte de la louer uniquement à 4 personnes en colocation.

investissement dans un immeuble de commerce à Charleroi

investissement dans un immeuble de commerce à Charleroi

Re : investissement dans un immeuble de commerce à Charleroi

Re : investissement dans un immeuble de commerce à Charleroi

Re : investissement dans un immeuble de commerce à Charleroi

Re : investissement dans un immeuble de commerce à Charleroi

Re : investissement dans un immeuble de commerce à Charleroi

Re : investissement dans un immeuble de commerce à Charleroi

Re : investissement dans un immeuble de commerce à Charleroi

Re : investissement dans un immeuble de commerce à Charleroi

Pied de page des forums