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Quel type de bail?

Niquel
Pimonaute
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Quel type de bail?

Bonjour,

D’ici quelque jour nous allons déménager et signer un nouveau bail, mais lequel ?

La situation :

Je suis responsable d’une asbl qui héberge des personnes en difficulté, toutes ces personnes y sont domiciliées. Elles versent une « pension » à l’asbl correspondant au loyer avec les charges + un montant correspondant au frais journalier (pension complète, entretient...). L’ensemble du bâtiment est à leur disposition (chambre privée + espaces communs, salle à manger, salon, …) ne sont pas libre d’accès la cuisine et un bureau.
Actuellement j’occupe une partie du bien comme résidence principale. Je ne paie pas de loyer à l’asbl mais je déclare mon logement comme avantage en nature.

Je cherche avec mon futur propriétaire une formule de bail approprié à l’usage du bien et qui soit fiscalement avantageux pour le propriétaire (critère important pour déterminer mon loyer)

1)    Je signe un bail de résidence principale et affecte une partie du bien à usage professionnel (70%), dans ce cas je sous-loue ladite partie à l’asbl. Dans ce càs le bailleur sera taxé pour 70% du loyer comme une location à usage professionnel.

2)    Est-il possible de signer 2 baux différents ?
1. résidence principale que je signe à titre privé, je paie le loyer qui ne serait plus un avantage en nature
2. un bail au nom de l’asbl. Dans ce cas peut-on considérer qu’il s’agit d’une « location à une personne morale autre qu’une société qui met le bien à disposition d’une personne physique »   

Je vous remercie pour toutes les informations disponibles sur votre site, nombreuses de mes questions y ont déjà trouvé réponses.

Bénédicte

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grmff
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Re : Quel type de bail?

Les deux solutions sont possibles. Mais la plus chère est la première. Cette première solution n'est donc pas la meilleure.

Il reste à voir s'il n'existe pas une 3e solution. C'est de considérer que votre présence sur place fait partie de vos attributions professionnelles, que cette présence n'est donc pas un avantage en nature, mais un besoin de votre fonction (côté service de garde, concierge, présence de sécurité vu le genre de locataires instables)

Auquel cas votre logement n'est plus un avantage en nature (et donc pas taxé!)

En tout cas, vu ce que vous annoncez, il me semble évident que vous pouvez proposer un bail aux fin de sous-louer à titre de résidence, et donc que le propriétaire bailleur peut déclarer le RC en case 1106/2106. Un avis auprès de votre contrôleur fiscal est une possibilité. Un avsi préalable en est une autre (mais là, je ne peux pas vous conseiller, je en connais pas la procédure.)

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panchito
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Re : Quel type de bail?

En fait vous fonctionnez comme une maison de repos?
"En effet, même lorsque le critère de résidence principale est vérifié, la loi ne s'applique cependant pas dans différents cas, notamment au contrat procurant à la fois la jouissance d'un immeuble et des services d'hôtellerie ou de soins («Le bail de la résidence principale», GUY ROMMEL, in J.J.P., 1992, p. 267 et références y citées);"

Bon à savoir

La décision commentée vise le cas des contrats mixtes, dont il s’est posée en doctrine la question de savoir si ce type de contrats tombe ou non dans le champ d’application de la loi sur le bail de résidence principale. 

Par « contrat mixte », il y a lieu d’entendre la location d’un immeuble avec services, comme  la location d’un appartement à titre résidentiel dans une seigneurie, dans un hôtel ou une maison de repos.

Face à ce genre de contrats, le juge, pour déterminer la qualité du contrat, tiendra compte de l’importance des services assurés par l’occupant, et ce, par application de la règle « l’accessoire suit le principal ». Lorsque de tels services sont prépondérants, le contrat sera qualifié autrement qu’un bail de résidence principale.

https://www.actualitesdroitbelge.be/jur … principale

Je pense dès lors qu'il vous faut un bail commercial

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grmff
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Re : Quel type de bail?

panchito a écrit :

https://www.actualitesdroitbelge.be/jur … principale

Je pense dès lors qu'il vous faut un bail commercial

Je serais moins catégorique.

Vu qu'il s'agit d'une asbl qui offre du logement à des personnes en difficulté, ce n'est pas du logement avec "service". Je ne pense pas que le suivi social et la guidance soient du "service"

Mais votre information est intéressante. Il s'agit d'être prudent, et de vérifier avec le contrôleur fiscal ou le service de décisions anticipées.

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panchito
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Re : Quel type de bail?

Grmff a écrit :

Je ne pense pas que le suivi social et la guidance soient du "service"

Mais Niquel a bien indiqué que les "résidents" étaient en pension complète. Donc ils paient pour aussi pour recevoir tous leurs repas.
Idem pour les linges, lits etc... Donc comme une maison de repos pour moi.

Dernière modification par panchito (22-01-2021 17:16:04)

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grmff
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Re : Quel type de bail?

Je ne peux pas vous donner complètement tort.

Vu la différence de traitement fiscal, il convient de poser la question à un contrôleur, un fiscaliste, ou de demander une décision anticipée.

Il ne serait peut-être pas inintéressant de voir voire revoir le traitement et le fonctionnement de la partie "pension", afin de rester dans une case de traitement "résidence" et non "résidence service".

Si le côté "pension" est une caisse commune pour les dépenses "communes", que ce soit dans la compta ou hors de la compta, ce n'est pas un service. C'est juste de la comptabilité. Même si une machine à laver est mise à disposition. Tant que le personnel de l'Asbl ne fournit pas un service rémunéré, ce n'est pas du service.

Si le côté "pension" est un forfait qui contient du service, y compris fourniture de repas, de nettoyage, de service de changement des draps etc., cela devient du service.

Comme l'accès à la cuisine a l'air d'être exclu, on peut effectivement se demander si il n'y a pas un côté "service" .

Personnellement, outre les idées précédemment exposées, je poserais la question à un organisme similaire, genre Emmaüs, qui a le même genre de projet, et pourrait vous guider sur les choix fiscaux qui ont été fait. Sauf si leur choix fiscal a été d'acheter leur batiment, évidemment. big_smile

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grmff
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Re : Quel type de bail?

En tout cas, quitte à adapter mon fonctionnement, je ferais tout ce qu'il faut pour rentrer dans le carcan "bail de résidence" et non "bail professionnel" Parce qu'au bout du compte, c'est quand même les bénéficiaires qui finiront par payer la note...

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grmff
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Re : Quel type de bail?

On peut être souple et inventif. On peut même imaginer une 2e asbl qui fournit le "service"

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panchito
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Re : Quel type de bail?

Grmff a écrit :

En tout cas, quitte à adapter mon fonctionnement, je ferais tout ce qu'il faut pour rentrer dans le carcan "bail de résidence"

Dans la position de Niquel certainement!

Niquel a écrit :

Je signe un bail de résidence principale et affecte une partie du bien à usage professionnel (70%), dans ce cas je sous-loue ladite partie à l’asbl. Dans ce càs le bailleur sera taxé pour 70% du loyer comme une location à usage professionnel.

Maintenant quel bailleur accepterait-il ce genre de location? A moins pour lui de majorer très fortement son loyer pour compenser les impôts supplémentaires qu'il va devoir payer sur les 70% loués à titre professionnel

Dernière modification par panchito (22-01-2021 17:22:35)

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jacq
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Re : Quel type de bail?

Un avantage en nature est moins taxé, un loyer normale de +- 650 € sera considéré comme un avantage en nature de +- 450€ , déductible en frais pour toutes sociétés qui met un logement a disposition d' un de ces administrateurs ou employés ,  mais ajouté  a vos revenus, sauf si vous remboursez cette somme a votre entreprise.

Dernière modification par jacq (24-01-2021 08:50:48)


jacq

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jacq
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Re : Quel type de bail?

grmff a écrit :

En tout cas, quitte à adapter mon fonctionnement, je ferais tout ce qu'il faut pour rentrer dans le carcan "bail de résidence" et non "bail professionnel" Parce qu'au bout du compte, c'est quand même les bénéficiaires qui finiront par payer la note...

Un logement a usage d'habitation  ne peut être considéré comme un logement a usage professionnel smile


jacq

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GT
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Re : Quel type de bail?

jacq a écrit :

Un avantage en nature est moins taxé, un loyer normale de +- 650 € sera considéré comme un avantage en nature de +- 450€ , déductible en frais pour toutes sociétés qui met un logement a disposition d' un de ces administrateurs ou employés ,  mais ajouté  a vos revenus, sauf si vous remboursez cette somme a votre entreprise.

En l'espèce, il s'agit , cela vous a échappé , d'une ASBL et non d'une société.

Une ASBL, pour autant qu'elle soit assujettie à l'impôt des personnes morales, a-t-elle des frais professionnels déductibles ?

Pour la fiscalité des personnes morales assujetties à l'impôt des personnes morales (notamment les "vraies" ASBL au sens fiscal): voir le code des impôts sur les revenus : articles 220 ( qui renvoie notamment aux art.180 181 et 182) .

Si l'ASBL n'est pas une vraie ASBL au sens fiscal, elle sera assujettie à l'impôt des sociétés. L'ASBL se livrant à une exploitation ou à des opérations de caractère lucratif se verra appliquer l'impôt des sociétés (art.179 lu en combinaison avec l'art.2, 5°, a), Code des impôts sur les revenus.

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panchito
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Re : Quel type de bail?

Jacq a écrit :

Un logement a usage d'habitation  ne peut être considéré comme un logement a usage professionnel

Détrompez-vous!

L'administration a déjà requalifié des loyers relatifs à des baux de résidence principale parce que tout simplement l'employeur du locataire lui payait des indemnités (frais propres à l'employeur) destinées entre autre à compenser les frais quand on travaille depuis la maison (déjà avant la pandémie).

Même si seulement une partie du bien (bureau) est utilisée à des fins professionnelle, il faut mentionner la proportion professionnelle dans le bail et le faire enregistrer, sinon le fisc considère 100% du loyer comme professionnel!

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max11
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Re : Quel type de bail?

jacq a écrit :
grmff a écrit :

En tout cas, quitte à adapter mon fonctionnement, je ferais tout ce qu'il faut pour rentrer dans le carcan "bail de résidence" et non "bail professionnel" Parce qu'au bout du compte, c'est quand même les bénéficiaires qui finiront par payer la note...

Un logement a usage d'habitation  ne peut être considéré comme un logement a usage professionnel smile

Si il peut et c'est très souvent le cas : la loge d'une concierge, la maison du gardien, le logement de fonction, le logement mis à disposition pour un membre du personnel (venant de l'étranger ou de l'autre bout de la Belgique), la maison construite par une société qui la met à disposition de son administrateur, ....

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grmff
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Re : Quel type de bail?

jacq a écrit :
grmff a écrit :

En tout cas, quitte à adapter mon fonctionnement, je ferais tout ce qu'il faut pour rentrer dans le carcan "bail de résidence" et non "bail professionnel" Parce qu'au bout du compte, c'est quand même les bénéficiaires qui finiront par payer la note...

Un logement a usage d'habitation  ne peut être considéré comme un logement a usage professionnel smile

Un logement dans lequel le propriétaire donne du service (draps, petits déjeunez, nettoyage, etc) restera un logement, mais sera taxé comme une location à un professionnel., voire comme du revenu professionnel.

Un logement à usage d'habitation peut donc avoir un traitement fiscal différent selon la manière dont vous emmanchez votre affaire.

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max11
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Re : Quel type de bail?

Niquel a écrit :

Bonjour,

D’ici quelque jour nous allons déménager et signer un nouveau bail, mais lequel ?

La situation :

Je suis responsable d’une asbl qui héberge des personnes en difficulté, toutes ces personnes y sont domiciliées. Elles versent une « pension » à l’asbl correspondant au loyer avec les charges + un montant correspondant au frais journalier (pension complète, entretient...). L’ensemble du bâtiment est à leur disposition (chambre privée + espaces communs, salle à manger, salon, …) ne sont pas libre d’accès la cuisine et un bureau.
Actuellement j’occupe une partie du bien comme résidence principale. Je ne paie pas de loyer à l’asbl mais je déclare mon logement comme avantage en nature.

Je cherche avec mon futur propriétaire une formule de bail approprié à l’usage du bien et qui soit fiscalement avantageux pour le propriétaire (critère important pour déterminer mon loyer)

1)    Je signe un bail de résidence principale et affecte une partie du bien à usage professionnel (70%), dans ce cas je sous-loue ladite partie à l’asbl. Dans ce càs le bailleur sera taxé pour 70% du loyer comme une location à usage professionnel.

2)    Est-il possible de signer 2 baux différents ?
1. résidence principale que je signe à titre privé, je paie le loyer qui ne serait plus un avantage en nature
2. un bail au nom de l’asbl. Dans ce cas peut-on considérer qu’il s’agit d’une « location à une personne morale autre qu’une société qui met le bien à disposition d’une personne physique »   

Je vous remercie pour toutes les informations disponibles sur votre site, nombreuses de mes questions y ont déjà trouvé réponses.

Bénédicte

Votre cas n'a rien d'exceptionnel (sans parler de l'ASBL et son objet) !
Cela se voit très souvent et la solution est très simple tout en étant totalement acceptée par l'administration :
1. Vous louez la maison à titre personnel pour un usage d'habitation mais en prévoyant une clause indiquant que le bailleur accepte que vous mettiez le bien en sous-location partielle sous votre seule, unique et entière responsabilité. Faire enregistrer le bail.
==>  pour le bailleur, il s'agit d'une simple et ordinaire location à usage privé

2. Vous faites un contrat de sous-location en vous et l'ASBL pour une partie bien définie de la maison. Le contrat de sous-location ne pourra pas couvrir une période plus longue que le bail principal, ni prévoir de renouvellement automatique mais une clause précisant que le contrat de sous-location prendra automatiquement fin en cas de rupture du bail principal. Faites enregistrer le bail
L'ASBL veillera à bien vous payer le loyer uniquement sur votre compte et vous payez votre loyer au bailleur. INTERDIT de payer directement de l'ASBL au bailleur principal.
Le seul correspondant de et vers le bailleur se sera vous personnellement, jamais l'ASBL ne doit s'adresser au bailleur !

3. Dans votre déclaration IPP personnel, vous déclarez un revenu divers qui sera le loyer perçu de l'ASBL et vous déduisez en charges la part correspondante de loyer payé à votre propriétaire (faites bien le calcul et ça peut être zéro mais pas de perte).
Pas d'avantage en nature bien évidemment.

c'est tout à fait légal, prévu par le code fiscal et très régulièrement utilisé pour des sociétés bien plus contrôlées qu'une ASBL.
Mais il faut respecter les contrats et toutes les conséquences des actes établis !

Dernière modification par max11 (24-01-2021 12:22:20)

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grmff
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Re : Quel type de bail?

C'est une solution. Néanmoins, elle présente un inconvénient. C'est que le locataire principal est responsable de l'intégralité du paiement du loyer. L'ASBL ne fait plus "fusible" et le patrimoine du locataire principal est à risque.

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max11
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Re : Quel type de bail?

grmff a écrit :

C'est une solution. Néanmoins, elle présente un inconvénient. C'est que le locataire principal est responsable de l'intégralité du paiement du loyer. L'ASBL ne fait plus "fusible" et le patrimoine du locataire principal est à risque.

Le beurre et l'argent du beurre....

Quel propriétaire accepterait de louer à cette ASBL sans demander la signature d'un "garant" qui assumera les défauts de l'ASBL ?

Il ne faut pas rêver non plus ! Si le responsable de l'ASBL ne croit pas en son projet, comment convaincre un bailleur ?

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Niquel
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Re : Quel type de bail?

Merci pour toutes ces informations, vos différentes approches sont très instructives.

Une proposition inattendue :

J’ai rencontré le propriétaire ce week-end, il m’a proposé une autre alternative : une location/acquisition. Je paie l’équivalent du loyer qui a été convenu durant 15 ans au terme de ces 15 ans je suis propriétaire. Je dois payer les frais enregistrement.
L’idée est très séduisante, devenir propriétaire. Un emprunt hypothécaire au nom de l’asbl est exclu et à titre privé compte tenu de mon salaire bas qui de plus est directement lié l’asbl qui est également mon locataire, aucune banque n’accepterais de tel condition.
Je serais donc la propriétaire de la maison avec comme locataire l’asbl. Grâce aux infos trouver sur votre site j’ai calculé que le loyer maximum que l’asbl pourra me verser (RC =1.554€-5/3) est de 2590€. La mensualité à rembourser à l’actuel propriétaire sera de 3000€.
La transaction est financièrement très intéressante pour le vendeur. L’immeuble est vendu pour 449.000€ en remboursant 3000€/mois en 15 ans au final il aura perçu 540000€.
Tout le monde y trouve son compte, c’est presque trop beau
Je ne trouve quasiment aucune information sur ce type de transaction qui n’est ni un leasing immobilier, ni une location avec option d’achat. Finalement c’est un emprunt entre particulier.
J’ai contacté 2 notaires mes aucuns n’avaient déjà traiter une càs similaire, ils ont pu me donner des infos générales… mais je dois en savoir plus. Qu’en est-il des droits d’enregistrement, 12% c’est énorme. Je n’ai pas la somme à ce jour, si je fais un prêt ce sera un prêt personnel avec des taux élevé. Est-ce que je dois payer les droits obligatoirement dès le début ? Dans moins de 2 ans je reçois une donation qui me permettrons de payer la moitié des droits.
De plus si je comprends bien je ne pourrai bénéficier d’aucune réduction fiscale, j’achète une maison mais je ne fais pas de crédit hypothécaire….
J’ai encore plein de question, bien sur nous allons rencontrer son notaire pour en discuter d’ici quelques jours, mais je préfère m’informer au préalable
Vous pouvez m’aider ?
Bénédicte

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Niquel
Pimonaute
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Re : Quel type de bail?

Quelques précisions concernant l’activité de l’asbl en réponse à la question du service ou de la guidance :
-    Il ne s’agit pas de services de type « hôtel « pour exemple r nettoie les chambres avec les résidents, le but n’est pas de le faire à leur place mais qu’il participe activement. Les repas c’est pareil ont fait les menus et les courses ensemble et chacun y va de son petit coup de main. Par contre c’est l’asbl qui paie toutes les dépenses liées à la collectivité, la nourriture, les produits d’entretien, l’eau, l’électricité etc. d’où le terme de pension complète. Les services de soins sont assurés par des infirmières indépendantes, kiné, … qui font leurs propres facturations. Moi j’assiste, j’accompagne, je veille et je surveille….
Par contre j’ai relu mes conventions de séjours, ou il est fait mention de services il serait peut-être utile de reformuler.

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