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Quel type de bail?

Niquel
Pimonaute
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Quel type de bail?

Bonjour,

D’ici quelque jour nous allons déménager et signer un nouveau bail, mais lequel ?

La situation :

Je suis responsable d’une asbl qui héberge des personnes en difficulté, toutes ces personnes y sont domiciliées. Elles versent une « pension » à l’asbl correspondant au loyer avec les charges + un montant correspondant au frais journalier (pension complète, entretient...). L’ensemble du bâtiment est à leur disposition (chambre privée + espaces communs, salle à manger, salon, …) ne sont pas libre d’accès la cuisine et un bureau.
Actuellement j’occupe une partie du bien comme résidence principale. Je ne paie pas de loyer à l’asbl mais je déclare mon logement comme avantage en nature.

Je cherche avec mon futur propriétaire une formule de bail approprié à l’usage du bien et qui soit fiscalement avantageux pour le propriétaire (critère important pour déterminer mon loyer)

1)    Je signe un bail de résidence principale et affecte une partie du bien à usage professionnel (70%), dans ce cas je sous-loue ladite partie à l’asbl. Dans ce càs le bailleur sera taxé pour 70% du loyer comme une location à usage professionnel.

2)    Est-il possible de signer 2 baux différents ?
1. résidence principale que je signe à titre privé, je paie le loyer qui ne serait plus un avantage en nature
2. un bail au nom de l’asbl. Dans ce cas peut-on considérer qu’il s’agit d’une « location à une personne morale autre qu’une société qui met le bien à disposition d’une personne physique »   

Je vous remercie pour toutes les informations disponibles sur votre site, nombreuses de mes questions y ont déjà trouvé réponses.

Bénédicte

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grmff
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Re : Quel type de bail?

C'est une excellente nouvelle pour vous. Le vendeur a l'air fort imaginatif...

Si vous êtes sûre de recevoir les fonds nécessaires pour payer les droits d'enregistrement, proposez de postposer la vente via une "option d'achat" valable 2 ans, avec un loyer valant acompte si la transaction se réalise.

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PIM
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Re : Quel type de bail?

Désignez votre propre notaire pour ce qui vous concerne


Erik DECKERS
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max11
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Re : Quel type de bail?

Niquel a écrit :

Merci pour toutes ces informations, vos différentes approches sont très instructives.

Une proposition inattendue :

J’ai rencontré le propriétaire ce week-end, il m’a proposé une autre alternative : une location/acquisition. Je paie l’équivalent du loyer qui a été convenu durant 15 ans au terme de ces 15 ans je suis propriétaire. Je dois payer les frais enregistrement.
L’idée est très séduisante, devenir propriétaire. Un emprunt hypothécaire au nom de l’asbl est exclu et à titre privé compte tenu de mon salaire bas qui de plus est directement lié l’asbl qui est également mon locataire, aucune banque n’accepterais de tel condition.
Je serais donc la propriétaire de la maison avec comme locataire l’asbl. Grâce aux infos trouver sur votre site j’ai calculé que le loyer maximum que l’asbl pourra me verser (RC =1.554€-5/3) est de 2590€. La mensualité à rembourser à l’actuel propriétaire sera de 3000€.
La transaction est financièrement très intéressante pour le vendeur. L’immeuble est vendu pour 449.000€ en remboursant 3000€/mois en 15 ans au final il aura perçu 540000€.
Tout le monde y trouve son compte, c’est presque trop beau
Je ne trouve quasiment aucune information sur ce type de transaction qui n’est ni un leasing immobilier, ni une location avec option d’achat. Finalement c’est un emprunt entre particulier.
J’ai contacté 2 notaires mes aucuns n’avaient déjà traiter une càs similaire, ils ont pu me donner des infos générales… mais je dois en savoir plus. Qu’en est-il des droits d’enregistrement, 12% c’est énorme. Je n’ai pas la somme à ce jour, si je fais un prêt ce sera un prêt personnel avec des taux élevé. Est-ce que je dois payer les droits obligatoirement dès le début ? Dans moins de 2 ans je reçois une donation qui me permettrons de payer la moitié des droits.
De plus si je comprends bien je ne pourrai bénéficier d’aucune réduction fiscale, j’achète une maison mais je ne fais pas de crédit hypothécaire….
J’ai encore plein de question, bien sur nous allons rencontrer son notaire pour en discuter d’ici quelques jours, mais je préfère m’informer au préalable
Vous pouvez m’aider ?
Bénédicte

Cela semble effectivement trop beau et doit vous inciter à la plus grande prudence....

Si le propriétaire vend son immeuble 449.000 € et place l'argent à 2% par an, dans 10 ans il aura plus de 540.000 €....
Ce n'est donc pas une belle affaire pour lui sur ce plan....
Mais il est peut-être sensible à votre action, ça existe... parfois...

Les droits sont à payer dans les 4 mois qui suivent la signature d'un compromis (ou après la levée d'une clause suspensive).
Donc, oui, vous devrez payer rapidement les droit d'enregistrement sauf à ne pas être propriétaire du bien !
Méfiance si on vous dit le contraire....

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Niquel
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Re : Quel type de bail?

Lors d'une vente d'immeuble, il n'y a qu'un notaire. Le propriétaire a déjà un notaire, moi je n'en ai pas.
Il peut y avoir 2 notaires pour un seul acte?

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max11
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Re : Quel type de bail?

Niquel a écrit :

Lors d'une vente d'immeuble, il n'y a qu'un notaire. Le propriétaire à déjà un notaire, moi je n'en ai pas.
Il peut y avoir 2 notaires pour un seul acte?

Il faut (il faudrait) TOUJOURS y avoir deux notaires lors d'une vente : celui dont le client est l'acheteur et celui dont le client est le vendeur !

On oublie trop souvent qu'il s'agit d'une relation commerciale : on est le client du notaire ! le notaire est notre fournisseur !
Personnellement, je préfère toujours choisir mes fournisseurs et je suis toujours attentif à défendre les intérêts de mes clients !

En cas de question ou "problème" ou choix à prendre, comment un notaire peut-il conseiller deux clients au mieux de leurs intérêts ou défendre une position qui serait contraire à l'intérêt d'un de ses deux clients ?

En plus, la loi prévoit que les honoraires doivent être partagés entre les deux notaires : cela ne coûte pas plus cher de faire appel à deux notaires que un seul pour les deux parties !

Dernière modification par max11 (26-01-2021 16:21:16)

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grmff
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Re : Quel type de bail?

Je n'aurais pas dit mieux que Max. Mais ce ne sera jamais assez répété: chacun son notaire, et les vaches seront bien gardées... (Et c'est pas plus cher)

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panchito
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Re : Quel type de bail?

MAX11 a écrit :

Si le propriétaire vend son immeuble 449.000 € et place l'argent à 2% par an, dans 10 ans il aura plus de 540.000 €....

C'est en effet une très mauvaise affaire pour le vendeur, car s'il est un peu malin, il placera son argent dans un pannier de sicav de qualité qui vont lui rapporter sans aucun effort énormément plus que 2%!.

Quant à la question des notaires, c'est un must absolu de prendre son propre notaire de famille et d'éviter à tout prix le notaire du vendeur qui défend évidemment ses intérêts et pas les vôtres.

Cela ne revient pas plus cher puisque les notaires ont l'obligation de ses partager les honoraires!

Le fisc exige le paiement des droits d'enregistrement au plus tard dans les 4 mois de la signature du compromis (et même quoi qu'il arrive ensuite!)

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max11
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Re : Quel type de bail?

panchito a écrit :

Quant à la question des notaires, c'est un must absolu de prendre son propre notaire de famille et d'éviter à tout prix le notaire du vendeur qui défend évidemment ses intérêts et pas les vôtres.

Cela ne revient pas plus cher puisque les notaires ont l'obligation de ses partager les honoraires!

Le fisc exige le paiement des droits d'enregistrement au plus tard dans les 4 mois de la signature du compromis (et même quoi qu'il arrive ensuite!)


Ouf, l'experte est passée pour confirmer  tongue  angel   
Dans son style bien à elle, comme toujours. merci panchito  tongue  lol  angel

PS : vous aviez vu que vous dites exactement la même chose que moi ?
mais sur un ton qui laisse croire que vous venez éclairer l'assemblée de vos lumières.
Une vraie cheffe omnipotente.

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max11
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Re : Quel type de bail?

panchito a écrit :
MAX11 a écrit :

Si le propriétaire vend son immeuble 449.000 € et place l'argent à 2% par an, dans 10 ans il aura plus de 540.000 €....

C'est en effet une très mauvaise affaire pour le vendeur, car s'il est un peu malin, il placera son argent dans un pannier de sicav de qualité qui vont lui rapporter sans aucun effort énormément plus que 2%!.

Pourquoi porter un jugement sur les valeurs du vendeur ? peut-être que son moteur n'est pas l'argent, ça existe encore....

Vous pourriez, au moins, lui laisser le bénéfice du doute... !

Niquel doit être avisée que le vendeur ne fait pas une si bonne affaire comme elle le croyait pour rester prudente mais de là à dire que le vendeur fait une mauvaise affaire, il ne faut pas exagérer non plus !

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grmff
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Re : Quel type de bail?

max11 a écrit :

Pourquoi porter un jugement sur les valeurs du vendeur ? peut-être que son moteur n'est pas l'argent, ça existe encore....

Vous pourriez, au moins, lui laisser le bénéfice du doute... !

Il me semble évident que le vendeur qui accepte une vente de ce type le fait pour des raisons sociales qui dépassent complètement certaines personnes.

Heureusement que l'argent n'est pas le seul moteur de nos sociétés et qu'un certain altruisme existe encore chez certains.

Certains font oeuvre utile avec leur temps. D'autre avec leurs argent. Et d'autre encore pas du tout. (Mais l'état le fait pour eux avec leur sous...)

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Niquel
Pimonaute
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Re : Quel type de bail?

max11 a écrit :
Niquel a écrit :

Bonjour,

D’ici quelque jour nous allons déménager et signer un nouveau bail, mais lequel ?

La situation :

Je suis responsable d’une asbl qui héberge des personnes en difficulté, toutes ces personnes y sont domiciliées. Elles versent une « pension » à l’asbl correspondant au loyer avec les charges + un montant correspondant au frais journalier (pension complète, entretient...). L’ensemble du bâtiment est à leur disposition (chambre privée + espaces communs, salle à manger, salon, …) ne sont pas libre d’accès la cuisine et un bureau.
Actuellement j’occupe une partie du bien comme résidence principale. Je ne paie pas de loyer à l’asbl mais je déclare mon logement comme avantage en nature.

Je cherche avec mon futur propriétaire une formule de bail approprié à l’usage du bien et qui soit fiscalement avantageux pour le propriétaire (critère important pour déterminer mon loyer)

1)    Je signe un bail de résidence principale et affecte une partie du bien à usage professionnel (70%), dans ce cas je sous-loue ladite partie à l’asbl. Dans ce càs le bailleur sera taxé pour 70% du loyer comme une location à usage professionnel.

2)    Est-il possible de signer 2 baux différents ?
1. résidence principale que je signe à titre privé, je paie le loyer qui ne serait plus un avantage en nature
2. un bail au nom de l’asbl. Dans ce cas peut-on considérer qu’il s’agit d’une « location à une personne morale autre qu’une société qui met le bien à disposition d’une personne physique »   

Je vous remercie pour toutes les informations disponibles sur votre site, nombreuses de mes questions y ont déjà trouvé réponses.

Bénédicte

Votre cas n'a rien d'exceptionnel (sans parler de l'ASBL et son objet) !
Cela se voit très souvent et la solution est très simple tout en étant totalement acceptée par l'administration :
1. Vous louez la maison à titre personnel pour un usage d'habitation mais en prévoyant une clause indiquant que le bailleur accepte que vous mettiez le bien en sous-location partielle sous votre seule, unique et entière responsabilité. Faire enregistrer le bail.
==>  pour le bailleur, il s'agit d'une simple et ordinaire location à usage privé

2. Vous faites un contrat de sous-location en vous et l'ASBL pour une partie bien définie de la maison. Le contrat de sous-location ne pourra pas couvrir une période plus longue que le bail principal, ni prévoir de renouvellement automatique mais une clause précisant que le contrat de sous-location prendra automatiquement fin en cas de rupture du bail principal. Faites enregistrer le bail
L'ASBL veillera à bien vous payer le loyer uniquement sur votre compte et vous payez votre loyer au bailleur. INTERDIT de payer directement de l'ASBL au bailleur principal.
Le seul correspondant de et vers le bailleur se sera vous personnellement, jamais l'ASBL ne doit s'adresser au bailleur !

3. Dans votre déclaration IPP personnel, vous déclarez un revenu divers qui sera le loyer perçu de l'ASBL et vous déduisez en charges la part correspondante de loyer payé à votre propriétaire (faites bien le calcul et ça peut être zéro mais pas de perte).
Pas d'avantage en nature bien évidemment.

c'est tout à fait légal, prévu par le code fiscal et très régulièrement utilisé pour des sociétés bien plus contrôlées qu'une ASBL.
Mais il faut respecter les contrats et toutes les conséquences des actes établis !

Dans le càs ou je deviens proriétaire, je loue une partie à l'asbl (max (5/3rc) et je paie le solde en privé.
Comme expliqué plus loin, je ne fournis pas de "services" mais plutôt de la guidance. Je peux faire un bail de résidence pour l'asbl?
Si je suis taxée sur base d'un loyer professionnel, mon beau projet s'envole...

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Niquel
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Re : Quel type de bail?

max11 a écrit :
Niquel a écrit :

Lors d'une vente d'immeuble, il n'y a qu'un notaire. Le propriétaire à déjà un notaire, moi je n'en ai pas.
Il peut y avoir 2 notaires pour un seul acte?

Il faut (il faudrait) TOUJOURS y avoir deux notaires lors d'une vente : celui dont le client est l'acheteur et celui dont le client est le vendeur !

On oublie trop souvent qu'il s'agit d'une relation commerciale : on est le client du notaire ! le notaire est notre fournisseur !
Personnellement, je préfère toujours choisir mes fournisseurs et je suis toujours attentif à défendre les intérêts de mes clients !

En cas de question ou "problème" ou choix à prendre, comment un notaire peut-il conseiller deux clients au mieux de leurs intérêts ou défendre une position qui serait contraire à l'intérêt d'un de ses deux clients ?

En plus, la loi prévoit que les honoraires doivent être partagés entre les deux notaires : cela ne coûte pas plus cher de faire appel à deux notaires que un seul pour les deux parties !

Je vais me trouve un notaire dés aujourd'hui!!
Merci

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Bim
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Re : Quel type de bail?

panchito a écrit :
MAX11 a écrit :

Si le propriétaire vend son immeuble 449.000 € et place l'argent à 2% par an, dans 10 ans il aura plus de 540.000 €....

C'est en effet une très mauvaise affaire pour le vendeur, car s'il est un peu malin, il placera son argent dans un pannier de sicav de qualité qui vont lui rapporter sans aucun effort énormément plus que 2%!.

Peut-être que le vendeur ignore/n'aime pas les sicav, actions, etf, etc...
Peut-être que le vendeur estime être gagnant avec ce deal car il ne se sent pas capable de placer le capital de manière à gagner au moins 2% par an.
Peut-être que le vendeur estime être gagnant car l'argent serait laissé sur un compte épargne pendant 15 ans, rapportant du 0,10% par an...
Peut-être que le vendeur est aussi sensible au côté social du projet smile

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max11
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Re : Quel type de bail?

Niquel a écrit :

Dans le càs ou je deviens proriétaire, je loue une partie à l'asbl (max (5/3rc) et je paie le solde en privé.
Comme expliqué plus loin, je ne fournis pas de "services" mais plutôt de la guidance. Je peux faire un bail de résidence pour l'asbl?
Si je suis taxée sur base d'un loyer professionnel, mon beau projet s'envole...

1. Est-ce que l'ASBL est votre employeur  ?  la règle des 5/3 est d'application quand le dirigeant d'une entreprise (ou ASBL) loue à sa société (ou ASBL)  un bien lui appartenant (donc c'est un loyer pro).
A vérifier : si l'ASBL n'est pas soumise à l'impôt (elle ne déduit pas les loyers payés), je ne crois pas que cette limite s'applique.
PS : par rapport à votre calcul avec un loyer maximum de 2.590 €  ==>  c'est un montant ANNUEL mais je crois que vous n'avez pas bien lu la règle du calcul. Si le RC est de 1.554 €, le loyer maximum est de 11.914 € avant requalification en revenus PRO.


2. Loyer pro ou privé pour le bailleur : est-ce que les résidents sont domiciliés dans les lieux loués ?

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Niquel
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Re : Quel type de bail?

Mon asbl est également mon employeur, 3/4 temps employé + 1/4 non-rémunéré comme administrateur.
L'asbl n'est pas soumise à l'impôt , et tout les résidents sont domiciliés à l'adresse de l'asbl et moi aussi.

Par contre pour le calcul du loyer c'est la douche froide .... après des heures de recherche sur la fiscalité et de calculs casse-tête je pensais avoir décodé une formule fiscale..... mais non.
Si je comprend bien je ne pourrai pas réclamer un loyer supérieur à 990€/mois à l'asbl????

Je ne pourrai pas rembourser l'emprunt avec un revenu locatif aussi bas  cry

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panchito
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Re : Quel type de bail?

Niquel a écrit :

Dans le càs ou je deviens proriétaire, je loue une partie à l'asbl (max (5/3rc) et je paie le solde en privé.
Comme expliqué plus loin, je ne fournis pas de "services" mais plutôt de la guidance. Je peux faire un bail de résidence pour l'asbl?
Si je suis taxée sur base d'un loyer professionnel, mon beau projet s'envole...

Une société ne peut jamais signer de bail de résidence principale.

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panchito
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PIM
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Re : Quel type de bail?

Bonne source wink
Il y est cependant précisé aussi: "Cela signifie que la société devra conclure un bail de droit commun ; cependant rien n’empêche les parties de convenir que la loi s’appliquera comme cadre contractuel et non légal."


Erik DECKERS
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max11
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Re : Quel type de bail?

panchito a écrit :
Niquel a écrit :

Dans le càs ou je deviens proriétaire, je loue une partie à l'asbl (max (5/3rc) et je paie le solde en privé.
Comme expliqué plus loin, je ne fournis pas de "services" mais plutôt de la guidance. Je peux faire un bail de résidence pour l'asbl?
Si je suis taxée sur base d'un loyer professionnel, mon beau projet s'envole...

Une société ne peut jamais signer de bail de résidence principale.

Sauf qu'il ne s'agit pas d'une société commercial mais d'une ASBL...

Sous certaines conditions, la location à une ASBL peut être imposée comme une location privée à usage d'habitation
(art. 7, § 1er, 2° b bis, du C.I.R. 1992).

A ma connaissance, c'est toujours d'application et l'ASBL pourrait entrer dans cette catégorie car elle devrait pouvoir respecter les conditions demandées dont principalement la mise à disposition de personnes qui l'utilisent uniquement comme habitation.

Dernière modification par max11 (27-01-2021 19:32:44)

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