Quel type de bail?

Merci pour toutes ces informations, vos différentes approches sont très instructives.

Une proposition inattendue :

J’ai rencontré le propriétaire ce week-end, il m’a proposé une autre alternative : une location/acquisition. Je paie l’équivalent du loyer qui a été convenu durant 15 ans au terme de ces 15 ans je suis propriétaire. Je dois payer les frais enregistrement.
L’idée est très séduisante, devenir propriétaire. Un emprunt hypothécaire au nom de l’asbl est exclu et à titre privé compte tenu de mon salaire bas qui de plus est directement lié l’asbl qui est également mon locataire, aucune banque n’accepterais de tel condition.
Je serais donc la propriétaire de la maison avec comme locataire l’asbl. Grâce aux infos trouver sur votre site j’ai calculé que le loyer maximum que l’asbl pourra me verser (RC =1.554€-5/3) est de 2590€. La mensualité à rembourser à l’actuel propriétaire sera de 3000€.
La transaction est financièrement très intéressante pour le vendeur. L’immeuble est vendu pour 449.000€ en remboursant 3000€/mois en 15 ans au final il aura perçu 540000€.
Tout le monde y trouve son compte, c’est presque trop beau
Je ne trouve quasiment aucune information sur ce type de transaction qui n’est ni un leasing immobilier, ni une location avec option d’achat. Finalement c’est un emprunt entre particulier.
J’ai contacté 2 notaires mes aucuns n’avaient déjà traiter une càs similaire, ils ont pu me donner des infos générales… mais je dois en savoir plus. Qu’en est-il des droits d’enregistrement, 12% c’est énorme. Je n’ai pas la somme à ce jour, si je fais un prêt ce sera un prêt personnel avec des taux élevé. Est-ce que je dois payer les droits obligatoirement dès le début ? Dans moins de 2 ans je reçois une donation qui me permettrons de payer la moitié des droits.
De plus si je comprends bien je ne pourrai bénéficier d’aucune réduction fiscale, j’achète une maison mais je ne fais pas de crédit hypothécaire….
J’ai encore plein de question, bien sur nous allons rencontrer son notaire pour en discuter d’ici quelques jours, mais je préfère m’informer au préalable
Vous pouvez m’aider ?
Bénédicte

Lors d'une vente d'immeuble, il n'y a qu'un notaire. Le propriétaire à déjà un notaire, moi je n'en ai pas.
Il peut y avoir 2 notaires pour un seul acte?

Si le propriétaire vend son immeuble 449.000 € et place l'argent à 2% par an, dans 10 ans il aura plus de 540.000 €....

MAX11 a écrit :

Si le propriétaire vend son immeuble 449.000 € et place l'argent à 2% par an, dans 10 ans il aura plus de 540.000 €....

C'est en effet une très mauvaise affaire pour le vendeur, car s'il est un peu malin, il placera son argent dans un pannier de sicav de qualité qui vont lui rapporter sans aucun effort énormément plus que 2%!.

Niquel a écrit :

Bonjour,

D’ici quelque jour nous allons déménager et signer un nouveau bail, mais lequel ?

La situation :

Je suis responsable d’une asbl qui héberge des personnes en difficulté, toutes ces personnes y sont domiciliées. Elles versent une « pension » à l’asbl correspondant au loyer avec les charges + un montant correspondant au frais journalier (pension complète, entretient...). L’ensemble du bâtiment est à leur disposition (chambre privée + espaces communs, salle à manger, salon, …) ne sont pas libre d’accès la cuisine et un bureau.
Actuellement j’occupe une partie du bien comme résidence principale. Je ne paie pas de loyer à l’asbl mais je déclare mon logement comme avantage en nature.

Je cherche avec mon futur propriétaire une formule de bail approprié à l’usage du bien et qui soit fiscalement avantageux pour le propriétaire (critère important pour déterminer mon loyer)

1)    Je signe un bail de résidence principale et affecte une partie du bien à usage professionnel (70%), dans ce cas je sous-loue ladite partie à l’asbl. Dans ce càs le bailleur sera taxé pour 70% du loyer comme une location à usage professionnel.

2)    Est-il possible de signer 2 baux différents ?
1. résidence principale que je signe à titre privé, je paie le loyer qui ne serait plus un avantage en nature
2. un bail au nom de l’asbl. Dans ce cas peut-on considérer qu’il s’agit d’une « location à une personne morale autre qu’une société qui met le bien à disposition d’une personne physique »   

Je vous remercie pour toutes les informations disponibles sur votre site, nombreuses de mes questions y ont déjà trouvé réponses.

Bénédicte

Votre cas n'a rien d'exceptionnel (sans parler de l'ASBL et son objet) !
Cela se voit très souvent et la solution est très simple tout en étant totalement acceptée par l'administration :
1. Vous louez la maison à titre personnel pour un usage d'habitation mais en prévoyant une clause indiquant que le bailleur accepte que vous mettiez le bien en sous-location partielle sous votre seule, unique et entière responsabilité. Faire enregistrer le bail.
==>  pour le bailleur, il s'agit d'une simple et ordinaire location à usage privé

2. Vous faites un contrat de sous-location en vous et l'ASBL pour une partie bien définie de la maison. Le contrat de sous-location ne pourra pas couvrir une période plus longue que le bail principal, ni prévoir de renouvellement automatique mais une clause précisant que le contrat de sous-location prendra automatiquement fin en cas de rupture du bail principal. Faites enregistrer le bail
L'ASBL veillera à bien vous payer le loyer uniquement sur votre compte et vous payez votre loyer au bailleur. INTERDIT de payer directement de l'ASBL au bailleur principal.
Le seul correspondant de et vers le bailleur se sera vous personnellement, jamais l'ASBL ne doit s'adresser au bailleur !

3. Dans votre déclaration IPP personnel, vous déclarez un revenu divers qui sera le loyer perçu de l'ASBL et vous déduisez en charges la part correspondante de loyer payé à votre propriétaire (faites bien le calcul et ça peut être zéro mais pas de perte).
Pas d'avantage en nature bien évidemment.

c'est tout à fait légal, prévu par le code fiscal et très régulièrement utilisé pour des sociétés bien plus contrôlées qu'une ASBL.
Mais il faut respecter les contrats et toutes les conséquences des actes établis !

MAX11 a écrit :

Si le propriétaire vend son immeuble 449.000 € et place l'argent à 2% par an, dans 10 ans il aura plus de 540.000 €....

C'est en effet une très mauvaise affaire pour le vendeur, car s'il est un peu malin, il placera son argent dans un pannier de sicav de qualité qui vont lui rapporter sans aucun effort énormément plus que 2%!.

Niquel a écrit :

Dans le càs ou je deviens proriétaire, je loue une partie à l'asbl (max (5/3rc) et je paie le solde en privé.
Comme expliqué plus loin, je ne fournis pas de "services" mais plutôt de la guidance. Je peux faire un bail de résidence pour l'asbl?
Si je suis taxée sur base d'un loyer professionnel, mon beau projet s'envole...

Une société ne peut jamais signer de bail de résidence principale.