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Rester en personne physique ou en société ?

mhj
Pimonaute assidu
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Messages : 47

Rester en personne physique ou en société ?

Bonjour,


Je sais que ma question doit etre etudiee au cas par cas et qu elle est tres compliquée.

J aimerais savoir si il y a une technique plus ou moins simple pour savoir si il est temps de passer en societe?

J ai lu qu il sagit surtout du nombre biens mais à partir de combien est il interessant de faire le passage, 5,10, 15?

Si vous avez des trucs ou astuces pour avoir une idee plus claire concernant cette question?

Merci de vos reactions

Bav

MHJ

Dernière modification par mhj (28-01-2021 13:04:27)

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Bim
Pimonaute bavard
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Re : Rester en personne physique ou en société ?

D1791 a écrit :
Bim a écrit :

...- Le donateur a tout intérêt à faire donation de la nue-propriété en étant "pas trop âgé". Pourquoi ? Car la répartition usufruit - nue propriété dépend de l'âge. Plus on est jeune plus la part de l'usufruit est grande, plus on est vieux et plus la part d'usufruit est faible. Concrètement, en donnant la nue-propriété plus jeune, celle-ci est plus petite = moins de droits de donation. Et si on décède vieux, l'usufruit sera plus petit = moins de droit de succession.
...

Etes-vous certain que cette affirmation est exacte pour ce qui concerne la donation immobilière ?
Selon mes informations (mon notaire hier), le droit de donation se calcule sur la valeur totale en pleine propriété.  L'âge du donateur n'a donc pas d'incidence sur le montant du droit de donation.

En effet, il semble que vous ayez raison : https://www.lecho.be/monargent/successi … 51865.html
L'information n'est pas facile à trouver, je ne l'ai d'ailleurs pas vue sur notaire.be.
Merci pour le partage !

Par contre, donner "tôt" peut être tout de même intéressant pour optimiser les droits en tablant sur le fait que l'immeuble aura une valeur plus faible maintenant que dans 10 ans (pas forcément toujours le cas).

Pour des donations multiples, l'optimisation peut se faire par l'étalement pour bénéficier des tranches basses :
https://www.notaire.be/donations-succes … -trois-ans

Il est clair que la matière et ce genre de montage sont complexes. Rien ne vaut l'avis d'un spécialiste habitué à ce genre de montage.

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croll
Pimonaute
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Re : Rester en personne physique ou en société ?

Bim a écrit :

Le seul autre avantage que je verrais à être en société est dans le cas où le fisc veut requalifier vos revenus immobiliers en revenus professionnels.

Bonjour à tous,

Dans quel(s) cas le fisc voudrait requalifier les revenus ? Sur quelle(s) base(s) le fisc se base pour dire 'Je requalifie'. Est ce
-à partir d'un montant X des loyers perçus ?
-à partir d'un nombre de bien que l'on possède ?
-autre(s) critère(s) ?

Et question complémentaire : si le fisc vient frapper à notre porte pour dire 'Je requalifie vos loyers en revenus', est ce qu'il y a moyen de s'expliquer, de se défendre, de justifier (comment ?) ? ou bien c'est une décision unilatérale du fisc ?

Merci pour votre retour.

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GT
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Re : Rester en personne physique ou en société ?

croll a écrit :

Et question complémentaire : si le fisc vient frapper à notre porte pour dire 'Je requalifie vos loyers en revenus', est ce qu'il y a moyen de s'expliquer, de se défendre, de justifier (comment ?) ? ou bien c'est une décision unilatérale du fisc ?

Merci pour votre retour.

Vous recevrez de l'administration un avis de rectification ou un avis d'imposition d'office. Vous avez l'occasion d'y répondre.
Une cotisation sera enrôlée qui prendra ou non en compte vos arguments.
Vous pourrez alors introduire une réclamation.
Si vous n'obtenez pas gain de cause, vous pourrez ensuite vous adresser au tribunal de première instance. Ensuite appel. Ensuite cassation.

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Bim
Pimonaute bavard
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Re : Rester en personne physique ou en société ?

croll a écrit :

Bonjour à tous,

Dans quel(s) cas le fisc voudrait requalifier les revenus ? Sur quelle(s) base(s) le fisc se base pour dire 'Je requalifie'. Est ce
-à partir d'un montant X des loyers perçus ?
-à partir d'un nombre de bien que l'on possède ?
-autre(s) critère(s) ?

A partir du moment où l'administration fiscale estime que vous sortez de la gestion "en bon père de famille" de votre patrimoine.
Notion très arbitraire ! Le fisc se base sur un ensemble d'éléments pour juger au cas par cas si le contribuable sort de la gestion en bon père de famille et doit être considéré comme un professionnel. Ces éléments sont, entre autres : le fait d'emprunter pour investir, être un professionnel de l'immobilier (agent immo, notaire, entrepreneur, etc.), la fréquence des opérations et l'organisation qu'elles impliquent, ...
Il n'y pas de seuils ou de plafonds. C'est du cas par cas.

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croll
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Re : Rester en personne physique ou en société ?

Bim a écrit :

Ces éléments sont, entre autres : le fait d'emprunter pour investir, être un professionnel de l'immobilier (agent immo, notaire, entrepreneur, etc.), la fréquence des opérations et l'organisation qu'elles impliquent, ...
Il n'y pas de seuils ou de plafonds. C'est du cas par cas.

Merci !
C'est en effet des notions assez arbitraires. Et comme on peut imaginer que l'administration va avoir besoin d'argent (plus qu'il y un an encore de part la situation de crise sanitaire), ils (l'administration) risque bien de venir cherchez des sous comme ça.

Question complémentaire (encore une) : quand vous citez différents éléments qui permettent à l'administration de 'juger' si on sort de la gestion en bon père de famille, vous citez entre autre le fait 'd'emprunter pour investir'. Pour être certain de bien comprendre, le fait d'emprunter pour investir est il une 'alarme négative' pour l'administration ? Est ce un élément de jugement (en notre défaveur) pour l'administration ?
Pour ne pas attirer l'administration : vaut il donc mieux emprunter ou payer cash ? (je questionne bien ici "pour ne pas attirer l'administration" car je sais bien qu'il y a des avantages à emprunter même si les liquidités sont disponibles).

Merci !

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grmff
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Re : Rester en personne physique ou en société ?

Je peux citer 3 cas dont j'ai eu partiellement vent:

Un particulier propriétaire de plusieurs milliers de biens à titre personnel, avec du personnel pour la gestion. Son conseil est tout à fait confiant que c'est de la gestion privée. Je ne connais pas l'origine de la fortune ni s'il y a eu des crédits.
Un particulier ayant fait 88 opérations notariées (achat surtout, quelques ventes, de nombreux prêts) en 20 ans. Objet d'un contrôle, la requalification n'a pas été évoquée, malgré qu'il ait été agent immobilier et soit sans revenus professionnels au moment du contrôle (mais beaucoup de revenus locatifs.)
Un particulier achete deux immeubles en deux ans. Requalification des loyers en revenus professionnels...

Moralité: à la tête du client et selon l'idée du fonctionnaire. Totale insécurité juridique. Et vous connaissez mon opinion sur l'insécurité juridique...

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PIM

copropriétaire engalère
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Re : Rester en personne physique ou en société ?

croll a écrit :

. Pour être certain de bien comprendre, le fait d'emprunter pour investir est il une 'alarme négative' pour l'administration ? Est ce un élément de jugement (en notre défaveur) pour l'administration ?
Pour ne pas attirer l'administration : vaut il donc mieux emprunter ou payer cash ? (je questionne bien ici "pour ne pas attirer l'administration" car je sais bien qu'il y a des avantages à emprunter même si les liquidités sont disponibles).

Merci !

'alarme négative' pour l'administration c'est quand on paye cash....


ELLES SONT BELLES MES GALERADES, ELLES SONT UNIQUES MES GALERADES, ACHETEZ MES GALERADES, TROIS GALERADES = UN MANON.

"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
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panchito
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Re : Rester en personne physique ou en société ?

La Galère a écrit :

'alarme négative' pour l'administration c'est quand on paye cash....

Et encore tout faux!

Le premier critère de requalification c'est justement quand le quidam emprunte pour acquérir un nouveau bien! Puisque pour eux, quelqu'un qui emprunte est un quelqu'un qui exerce donc un business ...

Par contre aucun souci pour le particulier qui gère un portefeuille en bon père de famille en vendant quelques sicavs quand la bourse est au plus haut pour écrémer ses gains en les plaçant dans un bien immobilier.
Bien sur il sait parfaitement prouver que l'argent provient de la vente de titres.

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copropriétaire engalère
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Re : Rester en personne physique ou en société ?

panchito a écrit :
La Galère a écrit :

'alarme négative' pour l'administration c'est quand on paye cash....

Et encore tout faux!

Le premier critère de requalification c'est justement quand le quidam emprunte pour acquérir un nouveau bien! Puisque pour eux, quelqu'un qui emprunte est un quelqu'un qui exerce donc un business ...

Par contre aucun souci pour le particulier qui gère un portefeuille en bon père de famille en vendant quelques sicavs quand la bourse est au plus haut pour écrémer ses gains en les plaçant dans un bien immobilier.
Bien sur il sait parfaitement prouver que l'argent provient de la vente de titres.

oui oui c'est ça, vous avez bien fait de passer , on vous remercie et on vous fera signe, à la prochaine!


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Bim
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Re : Rester en personne physique ou en société ?

croll a écrit :

Question complémentaire (encore une) : quand vous citez différents éléments qui permettent à l'administration de 'juger' si on sort de la gestion en bon père de famille, vous citez entre autre le fait 'd'emprunter pour investir'. Pour être certain de bien comprendre, le fait d'emprunter pour investir est il une 'alarme négative' pour l'administration ? Est ce un élément de jugement (en notre défaveur) pour l'administration ?
Pour ne pas attirer l'administration : vaut il donc mieux emprunter ou payer cash ? (je questionne bien ici "pour ne pas attirer l'administration" car je sais bien qu'il y a des avantages à emprunter même si les liquidités sont disponibles).

Merci !

Emprunter peut être un élément justifiant une requalification, donc plutôt une "alarme négative".
Pourquoi ? Car l'emprunt utilisé pour faire de l'effet levier sur le rendement constitue une prise de risque. La prise de risque est un élément que regarde l'administration pour juger si la gestion sort ou non de la catégorie "bon père de famille".
Mais ce n'est pour autant que si vous achetez un bien de rapport à crédit que vous serez requalifié. Le fisc considère d'autres critères également et l'importance donnée à chacun de ces critères est variable. Pour en revenir au fait d'emprunter, l'administration va surtout regarder les choses de façon globale par rapport à votre patrimoine pour tenter d'appréhender la prise de risque consécutive à l'emprunt : le ratio d'endettement de votre patrimoine (dettes/avoirs), l'importance des remboursements par rapport à vos revenus, etc. Cela sera mis en vis-à-vis des autres critères pour juger de la pertinence d'une requalification.

Un exemple (inventé et simplifié) par rapport au critère de l'emprunt :
- Investisseur A : médecin spécialiste en milieu de carrière (45 ans), 10 000 € de revenu prof. net par mois, patrimoine composé
d'une résidence principale payée (300 000 €), de divers placements financiers en fonds, actions, etf pour 200 000 €. Il achète à crédit un immeuble de 3 appartements d'une valeur de 300 000 € générant 1950 € de loyer mensuel (pour l'exemple on fait comme s'il n'y avait pas de frais de notaire). Il remboursement 1200 € par mois pour cet investissement. Il a donc un patrimoine brut de 800 000 €, une dette de 300 000 €, soit un patrimoine net de 500 000 €.

Ratio d'endettement de son patrimoine : 300 000 / 800 000 = 37,5 %
Part des revenus mensuels affectés au remboursement du crédit : 1200 / 11950 = 10 %
Part des revenus professionnels mensuels affectés au remboursement du crédit : 1200 / 10 000 = 12 %

- Investisseur B : chômeur, allocation mensuelle de 1500 €, patrimoine composé de 20 000 € de liquidités, de 3 immeubles de rapport pour une valeur totale de 600 000 € et achetés tout récemment à crédit. Les immeubles génèrent 4000 € de loyer mensuel. Remboursement mensuel des crédits = 2400 €. Il a un patrimoine brut de 620 000 €, une dette de 600 000 €, soit un patrimoine net de 20 000 €

Ratio d'endettement de son patrimoine : 600 000 / 620 000 = 97 %
Part des revenus mensuels affectés au remboursement des crédits : 2400 / 5500 = 44 %
Part des revenus professionnels mensuels (ici allocation chômage) affectés au remboursement du crédit : 2400 / 1500 = 160 %

L'administration pourrait considérer que l'investisseur B gère son patrimoine avec une grosse prise de risque et qu'il sort de la case bon père de famille. Pourquoi ? Car il a un ratio d'endettement énorme, que ses revenus professionnels sont insuffisants pour rembourser les crédits et que donc l'exploitation locative des immeubles est absolument nécessaire pour que l'opération soit économiquement viable et qu'il puisse continuer à vivre.

A l'inverse, l'investisseur A sera perçu comme quelqu'un de très prudent, comme le serait un bon père de famille (selon l'administration). Pourquoi ? Car il a un ratio d'endettement très petit, que ses revenus professionnels suffisent pour rembourser la dette et vivre et que l'exploitation locative des immeubles n'est pas nécessaire pour que l'opération soit économiquement viable.

Cet exemple est très simpliste et caricaturé mais il permet de comprendre le raisonnement que peut adopter l'administration pour juger d'une requalification. Cette appréhension par rapport au critère "d'achat par emprunt" est évidemment faite au cas par cas comme tout le reste...

Dernière modification par Bim (25-02-2021 10:33:53)

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panchito
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Re : Rester en personne physique ou en société ?

BIM a écrit :

Emprunter peut être un élément justifiant une requalification, donc plutôt une "alarme négative".
Pourquoi ? Car l'emprunt utilisé pour faire de l'effet levier sur le rendement constitue une prise de risque. La prise de risque est un élément que regarde l'administration pour juger si la gestion sort ou non de la catégorie "bon père de famille".

Tout est dit dans cette première phrase.

Pour le fisc, un bon père de famille ne prend pas de risques, donc pas d'emprunt tout court.

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max11
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Re : Rester en personne physique ou en société ?

panchito a écrit :
BIM a écrit :

Emprunter peut être un élément justifiant une requalification, donc plutôt une "alarme négative".
Pourquoi ? Car l'emprunt utilisé pour faire de l'effet levier sur le rendement constitue une prise de risque. La prise de risque est un élément que regarde l'administration pour juger si la gestion sort ou non de la catégorie "bon père de famille".

Tout est dit dans cette première phrase.

Pour le fisc, un bon père de famille ne prend pas de risques, donc pas d'emprunt tout court.

ATTENTION de bien prendre en compte que cette affirmation péremptoire vient de panchito ! Elle ne vaut que ce qu'elle vaut !

L'intervention de BIM est bien plus à prendre en considération car beaucoup beaucoup plus proche de l'attention qu'il faut porter à ce risque de requalification !
On peut acheter un immeuble de rapport en recourant à l'emprunt sans que le fisc y voit une activité professionnelle ! C'est même la situation la plus réelle et la plus classique.
La requalification est une exception appliquée à des cas bien particuliers et beaucoup moins appliquée que pourrait laisser croire les interventions de panchito.

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Bim
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Re : Rester en personne physique ou en société ?

max11 a écrit :
panchito a écrit :
BIM a écrit :

Emprunter peut être un élément justifiant une requalification, donc plutôt une "alarme négative".
Pourquoi ? Car l'emprunt utilisé pour faire de l'effet levier sur le rendement constitue une prise de risque. La prise de risque est un élément que regarde l'administration pour juger si la gestion sort ou non de la catégorie "bon père de famille".

Tout est dit dans cette première phrase.

Pour le fisc, un bon père de famille ne prend pas de risques, donc pas d'emprunt tout court.

ATTENTION de bien prendre en compte que cette affirmation péremptoire vient de panchito ! Elle ne vaut que ce qu'elle vaut !

L'intervention de BIM est bien plus à prendre en considération car beaucoup beaucoup plus proche de l'attention qu'il faut porter à ce risque de requalification !
On peut acheter un immeuble de rapport en recourant à l'emprunt sans que le fisc y voit une activité professionnelle ! C'est même la situation la plus réelle et la plus classique.
La requalification est une exception appliquée à des cas bien particuliers et beaucoup moins appliquée que pourrait laisser croire les interventions de panchito.

Exactement. L'assertion de Panchito est un fort raccourci. La réalité est bien plus compliquée et ne se limite pas à un fonctionnement "binaire" :
- vous empruntez pour investir ? Alors vous êtres un professionnel !
- vous n'empruntez pas pour investir ? Alors vous êtes un bon père de famille !
Le mode de financement des biens composant le patrimoine est un élément parmi tant d'autres qui sont regardés par l'administration, qui jugera de leur pertinence ou non ainsi que du "poids" à donner à chaque critère selon la situation globale du contribuable (et de comment le fonctionnaire voit les choses).

Emprunter = grosse prise de risque ?
Pas forcément.
D'un point de vue fiscal :
Le système fiscal belge incite à investir dans la pierre en empruntant, grâce à la déduction possible des charges de financement (intérêts). Ce système fait qu'il pousse (fortement) les gens à choisir cette voie plutôt que l'achat cash.

D'un point de vue financier :
Une dette implique bien sûr un remboursement de celle-ci selon un échéancier, ainsi que des paiements réguliers d'intérêts.
Si le contribuable présente une solvabilité importante (= capacité à honorer ses remboursements) ainsi qu'un ratio d'endettement faible (le montant de la dette due est largement couvert par les actifs du patrimoine du contribuable), la prise de risque devient faible. Le risque est alors mesuré. Ce qui est un signe de bonne gestion prudente en "bon père de famille".
L'exemple que j'ai abordé dans mon précédent post avait pour but d'illustrer cet aspect de prise de risque lié à l'endettement.

Dernière modification par Bim (25-02-2021 13:58:03)

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panchito
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Re : Rester en personne physique ou en société ?

Pour tous ceux qui ne lisent pas la presse de qualité, l'argument principal pour requalifier les revenus immobiliers en revenus professionnels est bel et bien le fait d'avoir eu recours à un emprunt:


la manière "anormale" dont un bien immobilier s’est retrouvé dans le patrimoine privé du contribuable (en d’autres termes, s’il s’agit d’un bien immobilier qui n’a pas été acquis par héritage, donation, épargne personnelle, etc.). C’est le critère principal;

Source:

https://www.lecho.be/monargent/impots/r … 62068.html

J'avais pourtant déjà mentionné ce fait à plusieurs reprises sur ces forums en mentionnant les sources.

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max11
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Re : Rester en personne physique ou en société ?

panchito a écrit :

Pour tous ceux qui ne lisent pas la presse de qualité, l'argument principal pour requalifier les revenus immobiliers en revenus professionnels est bel et bien le fait d'avoir eu recours à un emprunt:


la manière "anormale" dont un bien immobilier s’est retrouvé dans le patrimoine privé du contribuable (en d’autres termes, s’il s’agit d’un bien immobilier qui n’a pas été acquis par héritage, donation, épargne personnelle, etc.). C’est le critère principal;

Source:

https://www.lecho.be/monargent/impots/r … 62068.html

J'avais pourtant déjà mentionné ce fait à plusieurs reprises sur ces forums en mentionnant les sources.

Il faut tout lire dans votre article :
" le fait que le contribuable ait eu recours — dans une large mesure — à des emprunts ou à des ouvertures de crédit pour financer les acquisitions;"

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panchito
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Re : Rester en personne physique ou en société ?

C’est le critère principal;

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Bim
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Re : Rester en personne physique ou en société ?

De 1, il s'agit d'un article de presse écrit par un/des journaliste(s), pas un communiqué d'une position officielle de l'administration fiscale.
A prendre avec des pincettes sachant que la vocation de ce genre presse est de simplifier l'information pour le tout public.

De 2, l'article précise bien que "Concrètement, si vos opérations attirent l’attention du fisc, le fonctionnaire taxateur va s’appuyer sur plusieurs éléments pour déterminer si vos opérations rentrent dans la gestion normale de votre patrimoine ou si elles s’apparentent à un vrai business qui doit donc être taxé."

Il me parait utile alors de mentionner l'intégralité du paragraphe :

Concrètement, si vos opérations attirent l’attention du fisc, le fonctionnaire taxateur va s’appuyer sur plusieurs éléments pour déterminer si vos opérations rentrent dans la gestion normale de votre patrimoine ou si elles s’apparentent à un vrai business qui doit donc être taxé. Voici quelques exemples:

• la manière "anormale" dont un bien immobilier s’est retrouvé dans le patrimoine privé du contribuable (en d’autres termes, s’il s’agit d’un bien immobilier qui n’a pas été acquis par héritage, donation, épargne personnelle, etc.). C’est le critère principal;

• les intentions "spéculatives" du contribuable;

• le fait que le contribuable ait eu recours — dans une large mesure — à des emprunts ou à des ouvertures de crédit pour financer les acquisitions;

• la publicité faite pour stimuler les ventes ou les mises en location;

• le fait que des travaux d’amélioration aient été exécutés (si oui, on peut plus difficilement vous considérer comme professionnel);

• le nombre d’opérations;

• l’appel à des professionnels du secteur immobilier;

• l’utilisation des connaissances personnelles du contribuable appartenant au secteur immobilier;

• le fait que des acquisitions aient été effectuées en indivision;

Le fisc s’appuiera sur une combinaison de deux ou plusieurs de ces critères pour décider que les opérations immobilières ne peuvent pas être considérées comme faisant partie de la gestion normale du patrimoine immobilier.

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max11
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Re : Rester en personne physique ou en société ?

panchito a écrit :

C’est le critère principal;

N'importe quoi  !!!!   

C'est un critère parmi d'autres et loin d'être le principal !
La plupart des gens achète de l'immobilier en ayant recours aux crédits et la plupart des gens ne voit pas leurs revenus immos requalifiés en revenus professionnels !
A l'inverse, vous pourriez très bien n'avoir aucun prêt et voir vos revenus requalifiés !

Mais la requalification reste une exception exceptionnelle !

Il faut que vous sortiez de votre bulle de temps en temps !

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Re : Rester en personne physique ou en société ?

max11 a écrit :

A l'inverse, vous pourriez très bien n'avoir aucun prêt et voir vos revenus requalifiés !

Mais la requalification reste une exception exceptionnelle !

Il faut que vous sortiez de votre bulle de temps en temps !

ben oui!


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Bim
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Re : Rester en personne physique ou en société ?

max11 a écrit :
panchito a écrit :

C’est le critère principal;

N'importe quoi  !!!!   

C'est un critère parmi d'autres et loin d'être le principal !
La plupart des gens achète de l'immobilier en ayant recours aux crédits et la plupart des gens ne voit pas leurs revenus immos requalifiés en revenus professionnels !
A l'inverse, vous pourriez très bien n'avoir aucun prêt et voir vos revenus requalifiés !

Mais la requalification reste une exception exceptionnelle !

Il faut que vous sortiez de votre bulle de temps en temps !

Il ne faut pas oublier que panchito est spécialiste du biais de confirmation big_smile
Eh oui, même chez les ingénieurs on le retrouve !  big_smile

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