Rester en personne physique ou en société ?

Bonjour à tous,

Dans quel(s) cas le fisc voudrait requalifier les revenus ? Sur quelle(s) base(s) le fisc se base pour dire 'Je requalifie'. Est ce
-à partir d'un montant X des loyers perçus ?
-à partir d'un nombre de bien que l'on possède ?
-autre(s) critère(s) ?

Et question complémentaire : si le fisc vient frapper à notre porte pour dire 'Je requalifie vos loyers en revenus', est ce qu'il y a moyen de s'expliquer, de se défendre, de justifier (comment ?) ? ou bien c'est une décision unilatérale du fisc ?

Merci pour votre retour.

A partir du moment où l'administration fiscale estime que vous sortez de la gestion "en bon père de famille" de votre patrimoine.
Notion très arbitraire ! Le fisc se base sur un ensemble d'éléments pour juger au cas par cas si le contribuable sort de la gestion en bon père de famille et doit être considéré comme un professionnel. Ces éléments sont, entre autres : le fait d'emprunter pour investir, être un professionnel de l'immobilier (agent immo, notaire, entrepreneur, etc.), la fréquence des opérations et l'organisation qu'elles impliquent, ...
Il n'y pas de seuils ou de plafonds. C'est du cas par cas.

Je peux citer 3 cas dont j'ai eu partiellement vent:

Un particulier propriétaire de plusieurs milliers de biens à titre personnel, avec du personnel pour la gestion. Son conseil est tout à fait confiant que c'est de la gestion privée. Je ne connais pas l'origine de la fortune ni s'il y a eu des crédits.
Un particulier ayant fait 88 opérations notariées (achat surtout, quelques ventes, de nombreux prêts) en 20 ans. Objet d'un contrôle, la requalification n'a pas été évoquée, malgré qu'il ait été agent immobilier et soit sans revenus professionnels au moment du contrôle (mais beaucoup de revenus locatifs.)
Un particulier achete deux immeubles en deux ans. Requalification des loyers en revenus professionnels...

Moralité: à la tête du client et selon l'idée du fonctionnaire. Totale insécurité juridique. Et vous connaissez mon opinion sur l'insécurité juridique...

Et encore tout faux!

Le premier critère de requalification c'est justement quand le quidam emprunte pour acquérir un nouveau bien! Puisque pour eux, quelqu'un qui emprunte est un quelqu'un qui exerce donc un business ...

Par contre aucun souci pour le particulier qui gère un portefeuille en bon père de famille en vendant quelques sicavs quand la bourse est au plus haut pour écrémer ses gains en les plaçant dans un bien immobilier.
Bien sur il sait parfaitement prouver que l'argent provient de la vente de titres.

Emprunter peut être un élément justifiant une requalification, donc plutôt une "alarme négative".
Pourquoi ? Car l'emprunt utilisé pour faire de l'effet levier sur le rendement constitue une prise de risque. La prise de risque est un élément que regarde l'administration pour juger si la gestion sort ou non de la catégorie "bon père de famille".
Mais ce n'est pour autant que si vous achetez un bien de rapport à crédit que vous serez requalifié. Le fisc considère d'autres critères également et l'importance donnée à chacun de ces critères est variable. Pour en revenir au fait d'emprunter, l'administration va surtout regarder les choses de façon globale par rapport à votre patrimoine pour tenter d'appréhender la prise de risque consécutive à l'emprunt : le ratio d'endettement de votre patrimoine (dettes/avoirs), l'importance des remboursements par rapport à vos revenus, etc. Cela sera mis en vis-à-vis des autres critères pour juger de la pertinence d'une requalification.

Un exemple (inventé et simplifié) par rapport au critère de l'emprunt :
- Investisseur A : médecin spécialiste en milieu de carrière (45 ans), 10 000 € de revenu prof. net par mois, patrimoine composé
d'une résidence principale payée (300 000 €), de divers placements financiers en fonds, actions, etf pour 200 000 €. Il achète à crédit un immeuble de 3 appartements d'une valeur de 300 000 € générant 1950 € de loyer mensuel (pour l'exemple on fait comme s'il n'y avait pas de frais de notaire). Il remboursement 1200 € par mois pour cet investissement. Il a donc un patrimoine brut de 800 000 €, une dette de 300 000 €, soit un patrimoine net de 500 000 €.

Ratio d'endettement de son patrimoine : 300 000 / 800 000 = 37,5 %
Part des revenus mensuels affectés au remboursement du crédit : 1200 / 11950 = 10 %
Part des revenus professionnels mensuels affectés au remboursement du crédit : 1200 / 10 000 = 12 %

- Investisseur B : chômeur, allocation mensuelle de 1500 €, patrimoine composé de 20 000 € de liquidités, de 3 immeubles de rapport pour une valeur totale de 600 000 € et achetés tout récemment à crédit. Les immeubles génèrent 4000 € de loyer mensuel. Remboursement mensuel des crédits = 2400 €. Il a un patrimoine brut de 620 000 €, une dette de 600 000 €, soit un patrimoine net de 20 000 €

Ratio d'endettement de son patrimoine : 600 000 / 620 000 = 97 %
Part des revenus mensuels affectés au remboursement des crédits : 2400 / 5500 = 44 %
Part des revenus professionnels mensuels (ici allocation chômage) affectés au remboursement du crédit : 2400 / 1500 = 160 %

L'administration pourrait considérer que l'investisseur B gère son patrimoine avec une grosse prise de risque et qu'il sort de la case bon père de famille. Pourquoi ? Car il a un ratio d'endettement énorme, que ses revenus professionnels sont insuffisants pour rembourser les crédits et que donc l'exploitation locative des immeubles est absolument nécessaire pour que l'opération soit économiquement viable et qu'il puisse continuer à vivre.

A l'inverse, l'investisseur A sera perçu comme quelqu'un de très prudent, comme le serait un bon père de famille (selon l'administration). Pourquoi ? Car il a un ratio d'endettement très petit, que ses revenus professionnels suffisent pour rembourser la dette et vivre et que l'exploitation locative des immeubles n'est pas nécessaire pour que l'opération soit économiquement viable.

Cet exemple est très simpliste et caricaturé mais il permet de comprendre le raisonnement que peut adopter l'administration pour juger d'une requalification. Cette appréhension par rapport au critère "d'achat par emprunt" est évidemment faite au cas par cas comme tout le reste...

Dernière modification par Bim (25-02-2021 10:33:53)

ATTENTION de bien prendre en compte que cette affirmation péremptoire vient de panchito ! Elle ne vaut que ce qu'elle vaut !

L'intervention de BIM est bien plus à prendre en considération car beaucoup beaucoup plus proche de l'attention qu'il faut porter à ce risque de requalification !
On peut acheter un immeuble de rapport en recourant à l'emprunt sans que le fisc y voit une activité professionnelle ! C'est même la situation la plus réelle et la plus classique.
La requalification est une exception appliquée à des cas bien particuliers et beaucoup moins appliquée que pourrait laisser croire les interventions de panchito.

Pour tous ceux qui ne lisent pas la presse de qualité, l'argument principal pour requalifier les revenus immobiliers en revenus professionnels est bel et bien le fait d'avoir eu recours à un emprunt:

la manière "anormale" dont un bien immobilier s’est retrouvé dans le patrimoine privé du contribuable (en d’autres termes, s’il s’agit d’un bien immobilier qui n’a pas été acquis par héritage, donation, épargne personnelle, etc.). C’est le critère principal;

Source:

https://www.lecho.be/monargent/impots/r … 62068.html

J'avais pourtant déjà mentionné ce fait à plusieurs reprises sur ces forums en mentionnant les sources.

N'importe quoi  !!!!   

C'est un critère parmi d'autres et loin d'être le principal !
La plupart des gens achète de l'immobilier en ayant recours aux crédits et la plupart des gens ne voit pas leurs revenus immos requalifiés en revenus professionnels !
A l'inverse, vous pourriez très bien n'avoir aucun prêt et voir vos revenus requalifiés !

Mais la requalification reste une exception exceptionnelle !

Il faut que vous sortiez de votre bulle de temps en temps !

Il ne faut pas oublier que panchito est spécialiste du biais de confirmation
Eh oui, même chez les ingénieurs on le retrouve !