Rester en personne physique ou en société ?

mhj · #1 28-01-2021 13:03:27

Bonjour,

Je sais que ma question doit etre etudiee au cas par cas et qu elle est tres compliquée.

J aimerais savoir si il y a une technique plus ou moins simple pour savoir si il est temps de passer en societe?

J ai lu qu il sagit surtout du nombre biens mais à partir de combien est il interessant de faire le passage, 5,10, 15?

Si vous avez des trucs ou astuces pour avoir une idee plus claire concernant cette question?

Merci de vos reactions

Bav

MHJ

Dernière modification par mhj (28-01-2021 13:04:27)

panchito · #41 25-02-2021 19:42:26

MAX11 a écrit :

C'est un critère parmi d'autres et loin d'être le principal !

Vous ne savez pas lire??

Je vous remets le passage en question

la manière "anormale" dont un bien immobilier s’est retrouvé dans le patrimoine privé du contribuable (en d’autres termes, s’il s’agit d’un bien immobilier qui n’a pas été acquis par héritage, donation, épargne personnelle, etc.). C’est le critère principal;

libra · #42 25-02-2021 20:14:09

max11 a écrit :

panchito a écrit :
C’est le critère principal;
Il faut que vous sortiez de votre bulle de temps en temps !

Peu probable. C'est du verre feuilleté; minimum trois feuilles. kiss lol

max11, copropriétaire engalère, Bim

max11 · #43 25-02-2021 20:49:19

panchito a écrit :

MAX11 a écrit :
C'est un critère parmi d'autres et loin d'être le principal !
Vous ne savez pas lire??
Je vous remets le passage en question
la manière "anormale" dont un bien immobilier s’est retrouvé dans le patrimoine privé du contribuable (en d’autres termes, s’il s’agit d’un bien immobilier qui n’a pas été acquis par héritage, donation, épargne personnelle, etc.). C’est le critère principal;

Moi, je sais lire et comprendre.... Et vous ?
Il est marqué où qu'un achat à crédit sera (je suis gentil, je n'écris pas toujours ou souvent comme vous le laissez entendre) considéré comme une manière "anormale" d'acquérir un bien immobilier ?

Ce n'est pas l'achat à crédit qui est un signal d'alarme, ce sont les conditions autour du crédit et des autres critères....

Dernière modification par max11 (25-02-2021 21:12:57)

panchito · #44 25-02-2021 21:34:00

Etant quadrilingue, je peux vous l'expliquer dans une autre langue si le français ne vous convient pas.

C'est de la mauvaise fois de votre part où vous ne comprenez vraiment pas les mots?

Je dois peut être les remplacer par d'autres? Le niveau de l'Echo est trop élevé pour vous?

Il est indiqué que le fisc considère que le critère principal pour la requalification est la manière dont le bien été acquis.

Ils considèrent qu'il a été acquis de manière "anormale" s'il:
1/ n’a pas été acquis par héritage
2/ n'a pas été acquis par donation
3/ n'a pas été acquis par épargne personnelle

A votre avis, à part l'emprunt que reste-t'il comme autre possibilité d'acquérir un bien?

Un peu plus loin dans l'article, si vous l'avez lu jusque là, ce dont je doute, ils poursuivent pour ceux qui serait un peu durs de comprenure:

le fait que le contribuable ait eu recours à des emprunts ou à des ouvertures de crédit pour financer les acquisitions

max11 · #45 25-02-2021 21:56:27

panchito a écrit :

Etant quadrilingue, je peux vous l'expliquer dans une autre langue si le français ne vous convient pas.
C'est de la mauvaise fois de votre part où vous ne comprenez vraiment pas les mots?
Je dois peut être les remplacer par d'autres? Le niveau de l'Echo est trop élevé pour vous?
Il est indiqué que le fisc considère que le critère principal pour la requalification est la manière dont le bien été acquis.
Ils considèrent qu'il a été acquis de manière "anormale" s'il:
1/ n’a pas été acquis par héritage
2/ n'a pas été acquis par donation
3/ n'a pas été acquis par épargne personnelle
A votre avis, à part l'emprunt que reste-t'il comme autre possibilité d'acquérir un bien?
Un peu plus loin dans l'article, si vous l'avez lu jusque là, ce dont je doute, ils poursuivent pour ceux qui serait un peu durs de comprenure:
le fait que le contribuable ait eu recours à des emprunts ou à des ouvertures de crédit pour financer les acquisitions

Avoir 4 langues pour abreuver les gens de votre vie, de votre business et de votre super carrière ! Quelle chance pour vous lol lol lol

Qu'est-ce que vous ne comprenez dans cet article que vous semblez vénérer mais mal comprendre...

1. "Comme l’explique Florence Angelici, porte-parole du SPF Finances, "il s’agit d’une question de fait qui doit être appréciée en fonction des circonstances propres à chaque cas. Seule une analyse de l’ensemble des faits, démarches, opérations, etc. permettra de déterminer si le contribuable a — ou non — agi dans le cadre de la gestion normale d’un patrimoine privé"
==> "en fonction des circonstances propres à chaque cas. Seule une analyse de l'ensemble des faits..." nulle part on ne parle d'emprunt comme critère prépondérant

2. "le fait que le contribuable ait eu recours — dans une large mesure — à des emprunts ou à des ouvertures de crédit pour financer les acquisitions;"
==> "dans une large mesure" et pleins de "s" mis pour faire joli à "empruntS", "ouvertureS de crédit", "les acquisitionS"....

3. "Le fisc s’appuiera sur une combinaison de deux ou plusieurs de ces critères pour décider que les opérations immobilières ne peuvent pas être considérées comme faisant partie de la gestion normale du patrimoine immobilier."
==> il n'est pas écrit une combinaison d'un emprunt avec un ou plusieurs autres critères. Et, à nouveau, on vient perdre des "S" dans opérationS immobilièreS... Si l'emprunt est le premier critère, votre journal/bible ne semble pas le mettre en évidence

Et pour finir, je vais vous apprendre quelque chose encore une fois ! Ne me remerciez pas, c'est cadeau !

On peut acheter un bien immobilier avec un emprunt tout en entrant dans les "manières normales" qui sont énoncées ! Parce que dans votre tour d'ivoire et d'argent, vous avez dû oublier qu'acheter avec un emprunt, ça veut dire qu'il faut le rembourser et que le remboursement d'un crédit immobilier est une forme d'épargne ! Quand on achète un bien immobilier, on investit dans un patrimoine et investir dans du patrimoine c'est aussi épargner !
Epargner, ce n'est pas seulement mettre sur un compte et acheter des sicavs, fonds de placement, actions, obligations et autres instruments financiers !

Dernière modification par max11 (25-02-2021 21:57:35)

copropriétaire engalère, PIM, Bim

panchito · #46 25-02-2021 22:11:50

MAX11 a écrit :

On peut acheter un bien immobilier avec un emprunt tout en entrant dans les "manières normales" qui sont énoncées ! Parce que dans votre tour d'ivoire et d'argent, vous avez dû oublier qu'acheter avec un emprunt, ça veut dire qu'il faut le rembourser et que le remboursement d'un crédit immobilier est une forme d'épargne ! Quand on achète un bien immobilier, on investit dans un patrimoine et investir dans du patrimoine c'est aussi épargner !
Epargner, ce n'est pas seulement mettre sur un compte et acheter des sicavs, fonds de placement, actions, obligations et autres instruments financiers !

Très chère Madame MAX11, j'imagine la tête que les agents du fisc vont tirer quand vous allez leur présenter vos théories fumeuses!

Par exemple: le remboursement d'un crédit immobilier est une forme d'épargne... Ils vont en mourir de rire!

C'est qu'ils ne tordent pas du tout les évidences comme vous le faites!

Elle est bien bonne!

J'abandonne, vous êtes vraiment un cas désespéré...

max11 · #47 25-02-2021 22:15:28

panchito a écrit :

MAX11 a écrit :
On peut acheter un bien immobilier avec un emprunt tout en entrant dans les "manières normales" qui sont énoncées ! Parce que dans votre tour d'ivoire et d'argent, vous avez dû oublier qu'acheter avec un emprunt, ça veut dire qu'il faut le rembourser et que le remboursement d'un crédit immobilier est une forme d'épargne ! Quand on achète un bien immobilier, on investit dans un patrimoine et investir dans du patrimoine c'est aussi épargner !
Epargner, ce n'est pas seulement mettre sur un compte et acheter des sicavs, fonds de placement, actions, obligations et autres instruments financiers !
Très chère Madame MAX11, j'imagine la tête que les agents du fisc vont tirer quand vous allez leur présenter vos théories fumeuses!
Par exemple: le remboursement d'un crédit immobilier est une forme d'épargne... Ils vont en mourir de rire!
C'est qu'ils ne tordent pas du tout les évidences comme vous le faites!
Elle est bien bonne!
J'abandonne, vous êtes vraiment un cas désespéré...

C'est tout ce que vous avez à répondre ?
Vous êtes au bout de vos arguments ?

Dernière modification par max11 (26-02-2021 00:16:09)

copropriétaire engalère

Pierre1 · #48 26-02-2021 01:08:18

max11 a écrit :

Avoir 4 langues pour abreuver les gens de votre vie, de votre business et de votre super carrière ! Quelle chance pour vous lol lol lol

Merci, j'ai ri ! Je ne connais pas la situation de Panchito (qui je l'espère est très enviable à tout point de vue), mais c'était comique smile
Un peu de second degré wink

Sur le fond, ça me paraît assez fou qu'il faille élaborer sur le fait que l'emprunt est justement le moyen le plus "normal" d'acheter de l'immobilier.
Je dirais même que c'en est justement l'intérêt.
Même si vous avez des fonds propres illimités, si vous voulez acheter de l'immobilier physique, il faudrait être idiot (ou presque) pour ne pas profiter des taux aussi faibles.

Pour ceux qui veulent placer leurs fonds propres dans la brique, il vaut sans aucun doute mieux s'orienter vers la brique papier. En effet, c'est aussi liquide que n'importe quelle autre action, vous n'avez aucun des problèmes chronophages que génèrent l'immobilier physique, et vous bénéficiez de meilleurs rendements que dans de l'immobilier physique. En plus de cela, vous investissez les montants que vous voulez, et vous les répartissez comme bon vous semble dans les différentes SIR en fonction de vos affinités.

Bref, l'immobilier physique est un bon investissement si vous l'achetez à crédit...

copropriétaire engalère, Bim

panchito · #49 26-02-2021 07:44:20

Pierre1 a écrit :

Bref, l'immobilier physique est un bon investissement si vous l'achetez à crédit...

Vous débarquez comme les chevaliers d'Offenbach sans même comprendre l'essence du fil de discussion!

Evidemment que le meilleur investissement c'est de s'acheter sa propre maison / appartement pour y résider!
Evidemment que la plupart des gens doivent emprunter pour réaliser un tel rêve!

Mais ici il s'agit d'acquérir des biens supplémentaires pour les louer!

Et de voir à quelle sauce le fisc va vous manger si vous vous lancez dans un tel business!

Le noeud su problème est que le fisc requalifie les revenus immobiliers en revenus professionnels suivant certains critères, et le principal est:
le fait que le contribuable ait eu recours à des emprunts ou à des ouvertures de crédit pour financer les acquisitions.

Ils considèrent qu'il a été acquis de manière "anormale" s'il:
1/ n’a pas été acquis par héritage
2/ n'a pas été acquis par donation
3/ n'a pas été acquis par épargne personnelle

Il est étonnant de constater le nombre de personnes qui ne savent pas lire ou comprendre un article publié dans la presse de qualité!

copropriétaire engalère · #50 26-02-2021 07:57:38

Pierre1 a écrit :

max11 a écrit :
Avoir 4 langues pour abreuver les gens de votre vie, de votre business et de votre super carrière ! Quelle chance pour vous lol lol lol

En définitive, je sais par expérience qu'acheter cash titille les antennes du fisc, ici je m’apprête d'un jour à l'autre à acheter encore une fois cash....je compte faire un emprunt pour les travaux, la finalité c'est pour louer. Si je comprend bien , ça sera au petit bonheur la chance, les arguments du contrôleur fiscal ce qu'il déduira de ma façon d'acheter?

panchito · #51 26-02-2021 08:01:29

La Galère a écrit :

En définitive, je sais par expérience qu'acheter cash titille les antennes du fisc,

Surtout de la cellule anti-blanchiment!

Mais si vous lisez tout le fil, vous y verrez que vous n'aurez aucun soucis en achetant cash avec le produit de la vente d'autres avoirs, que vous savez prouver!

Dernière modification par panchito (26-02-2021 08:05:54)

GT · #52 26-02-2021 08:38:09

panchito a écrit :

Pierre1 a écrit :
Bref, l'immobilier physique est un bon investissement si vous l'achetez à crédit...
Vous débarquez comme les chevaliers d'Offenbach sans même comprendre l'essence du fil de discussion!
Evidemment que le meilleur investissement c'est de s'acheter sa propre maison / appartement pour y résider!
Evidemment que la plupart des gens doivent emprunter pour réaliser un tel rêve!
Mais ici il s'agit d'acquérir des biens supplémentaires pour les louer!
Et de voir à quelle sauce le fisc va vous manger si vous vous lancez dans un tel business!
Le noeud su problème est que le fisc requalifie les revenus immobiliers en revenus professionnels suivant certains critères, et le principal est:
le fait que le contribuable ait eu recours à des emprunts ou à des ouvertures de crédit pour financer les acquisitions.
Ils considèrent qu'il a été acquis de manière "anormale" s'il:
1/ n’a pas été acquis par héritage
2/ n'a pas été acquis par donation
3/ n'a pas été acquis par épargne personnelle
Il est étonnant de constater le nombre de personnes qui ne savent pas lire ou comprendre un article publié dans la presse de qualité!

Un article de presse de quelques lignes , même de la presse dite de qualité , n'est qu'un article de presse, intéressant lire.

max11, copropriétaire engalère

Bim · #53 26-02-2021 09:43:18

panchito a écrit :

Pierre1 a écrit :
Bref, l'immobilier physique est un bon investissement si vous l'achetez à crédit...
Vous débarquez comme les chevaliers d'Offenbach sans même comprendre l'essence du fil de discussion!
Evidemment que le meilleur investissement c'est de s'acheter sa propre maison / appartement pour y résider!
Evidemment que la plupart des gens doivent emprunter pour réaliser un tel rêve!
Mais ici il s'agit d'acquérir des biens supplémentaires pour les louer!
Et de voir à quelle sauce le fisc va vous manger si vous vous lancez dans un tel business!
Le noeud su problème est que le fisc requalifie les revenus immobiliers en revenus professionnels suivant certains critères, et le principal est:
le fait que le contribuable ait eu recours à des emprunts ou à des ouvertures de crédit pour financer les acquisitions.
Ils considèrent qu'il a été acquis de manière "anormale" s'il:
1/ n’a pas été acquis par héritage
2/ n'a pas été acquis par donation
3/ n'a pas été acquis par épargne personnelle
Il est étonnant de constater le nombre de personnes qui ne savent pas lire ou comprendre un article publié dans la presse de qualité!

Dans cet article de presse (qui reste un article de presse et non un communiqué d'une position officielle de l'administration fiscale) il n'est pas précisé que l'achat à crédit constitue une manière "anormale" d'acquérir un bien immobilier. De plus, il n'est pas non plus mentionné que le critère principal est le fait que le contribuable ait eu recours à des emprunts ou à des ouvertures de crédit pour financer les acquisitions.

Il est souvent d'usage d'utiliser de l'épargne personnelle pour financer une partie de l'acquisition (frais de notaire, 10-20 % du prix d'achat). Ce qui veut dire que pour beaucoup d'acquéreurs qui financent leurs acquisitions à crédit, il y a mobilisation d'épargne personnelle...

copropriétaire engalère, max11

max11 · #54 26-02-2021 09:55:44

On peut faire un sondage sur cet excellent forum qui rassemble une multitude "d'experts" en immobilier comme vous vous plaisez à les appeler...

Qui est propriétaire de son habitation + un bien de rapport ?
Qui est multipropriétaires (plusieurs biens de rapport) ?
Qui a fait usage de crédits immobiliers pour acheter plusieurs de ces biens ?

==> jusque là, je pense qu'on va trouver beaucoup beaucoup de membres de ce forum

Qui a été la cible d'un courrier du fisc pour une tentative de requalification ?
Qui a été requalifié en activité professionnelle pour les revenus de son patrimoine immobilier ?

==> on prends des paris sur les réponses panchito ?

On peut même encore agrandir le cercle des possibilités :
Qui connait personnellement quelqu'un qui a été requalifié (pas qui a lu un article sur quelqu'un qui...) ?
Et, dans ce cas, quelles étaient les causes de cette requalification ?

copropriétaire engalère, Bim

copropriétaire engalère · #55 26-02-2021 10:02:05

max11 a écrit :

Qui connait personnellement quelqu'un qui a été requalifié (pas qui a lu un article sur quelqu'un qui...) ?
Et, dans ce cas, quelles étaient les causes de cette requalification ?

ben moi, je vais pas entrer dans le détail, mais en ayant payé cash, ils m'ont emm....rdés pendant plus d'un an, surtout "d'où vient l'argent" et pas du tout une cellule anti blanchiment ou terroriste, ni le FBI, ils voulaient mordicus que ça soit requalifié en source de revenu, comme si j'étais la première grande fortune de Belgique.

GT · #56 26-02-2021 10:10:28

Bim a écrit :

Dans cet article de presse (qui reste un article de presse et non un communiqué d'une position officielle de l'administration fiscale) il n'est pas précisé que l'achat à crédit constitue une manière "anormale" d'acquérir un bien immobilier. De plus, il n'est pas non plus mentionné que le critère principal est le fait que le contribuable ait eu recours à des emprunts ou à des ouvertures de crédit pour financer les acquisitions.
Il est souvent d'usage d'utiliser de l'épargne personnelle pour financer une partie de l'acquisition (frais de notaire, 10-20 % du prix d'achat). Ce qui veut dire que pour beaucoup d'acquéreurs qui financent leurs acquisitions à crédit, il y a mobilisation d'épargne personnelle...

Position officielle : lire fisconetplus (le code des impôts sur les revenus, le commentaire des impôts sur les revenus (le ComIR), les questions et les réponses aux questions parlementaires sur la problématique).

Bim

Pierre1 · #57 26-02-2021 11:58:38

panchito a écrit :

Vous débarquez comme les chevaliers d'Offenbach sans même comprendre l'essence du fil de discussion!

J’ai surtout compris que vous souffriez d’un complexe assez pénible pour tous les intervenants qui tentent d’apporter un peu de valeur à ce fil…
Ah, au fait, ce sont les carabiniers d'Offenbach, pas les chevaliers wink

panchito a écrit :

Evidemment que le meilleur investissement c'est de s'acheter sa propre maison / appartement pour y résider!
Evidemment que la plupart des gens doivent emprunter pour réaliser un tel rêve!

Euh… Je ne vois pas le rapport… Mais oui… Si vous le dites !

panchito a écrit :

Mais ici il s'agit d'acquérir des biens supplémentaires pour les louer!

C’est bien ce dont je parlais. Et je regrette que, dans votre grande intelligence ( wink ), vous n’ayez manifestement pas compris l’intérêt évident (pour toute personne ayant des bases élémentaires en économie, ou pour toute personne lisant l’Echo…) de bénéficier des taux d’intérêt historiquement bas.

panchito a écrit :

Le noeud su problème est que le fisc requalifie les revenus immobiliers en revenus professionnels suivant certains critères, et le principal est:
le fait que le contribuable ait eu recours à des emprunts ou à des ouvertures de crédit pour financer les acquisitions.

Je crains que le fait de répéter inlassablement ce qui est écrit dans cet article de l’Echo (dont vous n’êtes malheureusement pas le seul lecteur ici, sans vouloir blesser votre ego) ne vous donnera pas plus raison… Max11 et Bim y ont répondu de manière très pédagogique et pertinente.
Dommage que vous refusiez de l’admettre.

panchito a écrit :

Il est étonnant de constater le nombre de personnes qui ne savent pas lire ou comprendre un article publié dans la presse de qualité!

Nous sommes d’accord !

Dernière modification par Pierre1 (26-02-2021 12:04:17)

max11, Bim, PIM, copropriétaire engalère

grmff · #58 26-02-2021 21:42:37

Bim a écrit :

De 1, il s'agit d'un article de presse écrit par un/des journaliste(s), pas un communiqué d'une position officielle de l'administration fiscale.
A prendre avec des pincettes sachant que la vocation de ce genre presse est de simplifier l'information pour le tout public.
De 2, l'article précise bien que "Concrètement, si vos opérations attirent l’attention du fisc, le fonctionnaire taxateur va s’appuyer sur plusieurs éléments pour déterminer si vos opérations rentrent dans la gestion normale de votre patrimoine ou si elles s’apparentent à un vrai business qui doit donc être taxé."
Il me parait utile alors de mentionner l'intégralité du paragraphe :
Concrètement, si vos opérations attirent l’attention du fisc, le fonctionnaire taxateur va s’appuyer sur plusieurs éléments pour déterminer si vos opérations rentrent dans la gestion normale de votre patrimoine ou si elles s’apparentent à un vrai business qui doit donc être taxé. Voici quelques exemples:
• la manière "anormale" dont un bien immobilier s’est retrouvé dans le patrimoine privé du contribuable (en d’autres termes, s’il s’agit d’un bien immobilier qui n’a pas été acquis par héritage, donation, épargne personnelle, etc.). C’est le critère principal;
• les intentions "spéculatives" du contribuable;
• le fait que le contribuable ait eu recours — dans une large mesure — à des emprunts ou à des ouvertures de crédit pour financer les acquisitions;
• la publicité faite pour stimuler les ventes ou les mises en location;
• le fait que des travaux d’amélioration aient été exécutés (si oui, on peut plus difficilement vous considérer comme professionnel);
• le nombre d’opérations;
• l’appel à des professionnels du secteur immobilier;
• l’utilisation des connaissances personnelles du contribuable appartenant au secteur immobilier;
• le fait que des acquisitions aient été effectuées en indivision;
Le fisc s’appuiera sur une combinaison de deux ou plusieurs de ces critères pour décider que les opérations immobilières ne peuvent pas être considérées comme faisant partie de la gestion normale du patrimoine immobilier.

Il me semble que ces critères sortent d'un commentaire, d'une circulaire ou d'une réponse parlementaire qui avait été reprise dans le manuel du contribuable il y a déjà des années. Beaucoup d'années. C'était donc une position officielle. Mais cela concernait la requalification en revenus professionnels d'achat et de revente. Pas de location de biens immobiliers de rapport.

Mais c'est tellement vieux que ma mémoire me fait sans doute défaut, ou bien cela a été repris autrement à une autre occasion.

Comme dit GT, ce n'est qu'un article de journaliste. D'un excellent journal, certes, mais sans sources, donc sans justification ni base légale...

Bim

Rester en personne physique ou en société ?

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