Rachat de la maison familiale en indivision

Pourquoi ne demandez-vous pas à votre mère de vous donner sa nue-propriété ?

Vous n'aurez plus qu'à racheter la part de votre soeur.

Puis vous faites les travaux.

Et tout le monde est content...

Dans ce cas, allez-y. Etant donné vos revenus et votre patrimoine, cela ne vous prive de rien.
Impossible de vous dire si cela serait un bon investissement ou pas. Cependant, vu ce que vous dites (zone du BW où les prix sont encore raisonnables, proximité des facilités, et vue "rare"), on peut supposer qu'à long terme ça ne devrait pas être un très mauvais investissement.

En effet, vu la faiblesse des taux, vous avez tout intérêt à emprunter.

Je vous remercie pour vos avis !

@ GT, vous avez bien sûr raison, j'ai été distrait lors de la rédaction. Pleine propriété sur une 1/2 et usufruitière sur l'autre.

Dernière modification par Mountain (20-02-2021 20:10:53)

Bonjour Sebastien,

Merci pour votre retour.

La solution serait effectivement plus simple. Mais je ne me vois tout simplement pas réclamer un loyer à ma mère. Financièrement, je dispose d'un matelas confortable ce qui n'est pas forcément son cas.

Si vous voulez garder une entente cordiale avec votre soeur, il faut trouver une solution avec elle, pour ne pas qu'elle vous le reproche ensuite. C'est juste un conseil en passant.
Je trouvais la solution avancée par Pierre pas si mauvaise, à savoir que votre maman vous donne sa part, que vous rachetiez celle de votre soeur et que vous preniez l'ensemble des travaux à votre charge, sans demander de loyer. Ne pas oublier que votre soeur n'aura plus aucun soucis lié à cette maison, contrairement à vous et que c'est vous qui avancez les fonds pour peut-être plusieurs décennies.
Il faut évidemment s'accorder sur la valeur actuelle de la maison avant travaux.

Je vous déconseille en effet de continuer à partager la propriété de cette maison avec votre soeur. Comme vous le dites, il y a beaucoup de risques que cela finisse par créer des problèmes.

Si votre mère vous donne sa nue-propriété (ce qui est de loin ce qu'il y a de plus intelligent à faire), il va de soi qu'il faudra une compensation équitable pour votre soeur.
Le problème ne se situe pas au niveau de la plus-value potentielle mais plutôt au niveau du transfert de cette part de nue-propriété du patrimoine de votre mère vers votre patrimoine à vous (excluant donc votre soeur).

Vous devez en discuter avec votre soeur. Si votre mère a du capital financier, elle pourrait en donner une partie à votre soeur ? Si elle n'en a pas, vous pourriez prendre cela à votre charge ?

Bref, le mieux est de racheter la part de votre soeur, et de laisser l'usufruit à votre mère. Si un jour elle veut partir (en appartement ou en maison de repos), quel est le problème ? Soit elle louera la maison et bénéficiera des loyers pour couvrir ses besoins, soit vous pourrez de commun accord avec elle vendre la maison, et lui reverser une partie du produit de la vente.

Enfin, je suis heureux de constater que vous avez suffisamment de bon sens et de bonté pour comprendre que demander un loyer à votre mère n'est pas la bonne option ! (tant au niveau humain que fiscal). On se demande parfois dans quel monde on vit 

Merci Pierre 1

PIM, notre notaire connaît bien notre histoire, a toujours trouvé notre situation en partie délicate, mais s'en est toujours remis à la décision de nos parents. Il faut savoir qu'au décès de mon père, mes parents étaient séparés depuis 20 ans. A l'époque, lors de leur séparation, mon père a décidé de laisser à disposition de ma mère l'entièreté de la maison qu'ils possédaient à 2. Il a refait sa vie ailleurs tout en disposant de suffisamment de moyens lui permettant de ne pas demander sa part de la maison. Durant 20 ans, il n'a donc jamais réclamé un seul loyer à ma mère et assurait même la charge financière des gros travaux dans la maison. Situation clairement atypique, le but étant d'assurer une plénitude à ses enfants (la situation de notre mère nous impactant évidemment directement). L'entente restait par ailleurs assez cordiale entre nos parents.

Nous héritons donc aujourd'hui de ces dispositions sur lesquelles ils s'étaient accordés dans le temps.

L'existence d'une épargne de liquidités restant à mon sens un matelas indispensable pour ses vieux jours (frais médicaux, maison de retraite, etc.), si notre mère venait à déménager, elle aurait besoin de notre part de la maison pour assurer un nouvel achat + les frais, tout en préservant ses avoirs liquides. Nous restons donc quelque peu pieds et poings liés dans les différentes solutions envisagées, notre mère restant dépendante de notre capital pour envisager une solution qui lui convient (rester dans l'habitation qui nécessite des travaux coûteux qu'elle ne pourra assumer, acquérir un nouveau bien qui nécessitera de mettre à sa disposition l'entièreté de la valeur de la vente de la maison actuelle - et donc la partie qui nous appartient également). Sans oublier que racheter un nouveau bien, c'est à mon sens jeter de l'argent par les fenêtres, et en partie notre argent, à savoir couvrir les frais de notaire et les droits d'enregistrement. Je préfère alors rénover la maison actuelle car dans ce cas, l'argent est réellement investi dans sons sens propre (dépense pour l'ajout d'une plus-value à la maison qui pourra se valoriser/prendre de la valeur avec le temps).

Par ailleurs, je trouve que le don de la nue-propriété revient, pour notre mère, à renoncer à une somme importante qui lui appartient. Et si un jour elle souhaitait disposer de cet argent ? ...

Dernière modification par Mountain (26-02-2021 13:40:00)

Et aujourd'hui, que conseille-t-il ?

Votre mère sera gagnante si elle peut conserver l'usage et les fruits de cette maison jusqu'à sa mort (et bénéficier du confort apporté par les travaux que vous allez y faire).
Votre soeur et vous êtes gagnants si vous profitez de cette "occasion" pour planifier la succession qui arrivera un jour.
Votre soeur est gagnante si vous lui rachetez sa part à un prix convenable. Elle n'aura plus à se préoccuper de cette maison.
Vous êtes gagnant si vous parvenez à trouver la meilleure solution pour votre mère et à réaliser un investissement qui au final vous convient et ne vous prive de rien en attendant.

J'ai cru comprendre que vous aviez des revenus confortables et un patrimoine qui vous permettrait d'acheter votre futur bien sans crédit. De plus, vous n'avez pas de dettes.
Supposons que votre mère n'a aucun capital financier.

Racheter la part de votre soeur (1/4 de la valeur de la nue-propriété) ne devrait pas vous poser de problèmes.
Votre mère vous donne sa part de la nue-propriété (vous en détiendrez alors 100%). En compensation, vous payerez à votre soeur la valeur de la moitié de la part de nue-propriété de votre mère qui aurait dû lui revenir (donc 1/4 de la valeur de la nue-propriété de la maison). En contrepartie, vous économisez un peu des droits de succession grâce à la donation.
Vous faites les travaux.

Si votre mère ne veut plus de la maison, elle bénéficiera des loyers ou bien vous pourrez la vendre de commun accord. Pas si mal pour elle...

Faites les calculs en fonction de votre patrimoine. Normalement, ça devrait être tout à fait jouable pour vous. Et, en plus d'avoir fait un investissement pas si mauvais que ça, vous aurez la conscience en paix.

Parlez-en à votre notaire (allez-y seul dans un premier temps). Puis parlez-en à votre soeur et à votre mère. Ensuite, prenez rdv tous ensemble chez votre notaire pour être sûr que chacun a bien compris et pour pouvoir finaliser.

Dernière modification par Pierre1 (26-02-2021 19:48:49)

@GT : "Mountain a confirmé que sa maman était propriétaire pour une moitié et usufruitière pour l'autre moitié"

Je crois que c'est ça.