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Rachat de la maison familiale en indivision

Mountain
Pimonaute
Inscription : 19-02-2021
Messages : 13

Rachat de la maison familiale en indivision

Bonjour à tous !

Il y a quelques années, suite au décès de mon papa, ma sœur et moi-même avons chacun hérité d'un quart de la maison familiale, l'autre moitié restant la propriété de notre maman. Celle-ci est donc à la fois nu-propriétaire et usufruitière sur cette maison.

Cette maison représente une charge financière et nécessite clairement des travaux que notre maman ne pourra pas forcément assumer. Elle regarde de temps à autres pour un autre logement, plain-pied de préférence, mais on sent que le cœur n’y est pas et qu’elle aimerait y rester. Alors je cherche, je cherche des solutions. Quitte à y rester, pourquoi ne pas racheter la part de ma sœur et de ma maman, faire les travaux nécessaires (en partie à la charge de ma maman, et surtout à ma charge) sachant que je ne lui demanderais pas de loyer (uniquement de couvrir le R.C. et les éventuelles petites réparations / entretiens) avec aménagement des pièces de vie au RDC pour ses vieux jours.

Il s'agit d'une maison mitoyenne (3 façades suite à la division d’une fermette en 2) située dans le sud du Brabant-Wallon (encore quelque peu épargné par l’explosion des prix bien que), rénovée avec les petits moyens que mes parents avaient à l'époque lorsqu'ils étaient encore jeunes et qu’ils l’ont acquise au début des années 90. Cette maison présente à mes yeux un bon  potentiel (ne fut-ce que parce que la pression sur ce genre de biens va à mon avis augmenter avec la recherche du bien-être à la campagne et les mesures de restriction sur le nouveau bâti en région rurale prévues par la RW d’ici 20-30 ans), mais nécessite clairement des investissements qui n’ont jamais été faits.

Ce type de bien pourrait donc prendre de la valeur. Je ne percevrais pas de loyers, ce serait un placement long terme pour autant qu’il est bien entretenu.

Les avantages :
- Maison de 200 m² chaleureuse et très typée avec des poutrelles d’époque dans un quartier plutôt aisé (plusieurs proches ou amis se sont déjà montrés spontanément intéressés si nous mettions un jour la maison en vente. Tout comme des promeneurs de passage viennent parfois nous complimenter sur le charme de la maison) ;
- Jardin de plus de 10 ares bordé sur une de ses longueurs par des champs en zone non constructible, plongeant sur une vallée donnant un large horizon et un aspect vallonné (style condruzien). Là encore, nous avons déjà été sollicités par les voisins pour nous racheter une partie de la parcelle offrant cette vue. Notre notaire nous a par ailleurs notifié que ce genre de vue devenait très rare sur le BW.
- Commodités assez complètes malgré l’aspect campagnard du village : nous sommes à 15-20 min. des premières villes du BW pour les écoles secondaires et les hôpitaux, mais avons plusieurs lignes de bus à moins de 5 min., une gare à moins de 5 min. (liaison BXL en 45 min./1h, LLN en 20-30 min.), des écoles primaires à 5 min., plusieurs magasins et commerces d’alimentation.
- Depuis quelques années, la région attire clairement de plus en plus les bruxellois et autres citadins à la recherche de la campagne, tout en évitant trop de distances par rapport au  boulot et à des prix encore abordables ; tout cela en périphérie de Nivelles, Louvain-La-Neuve et bien sûr le nord du BW où ce n’est plus le cas.
- Faible revenu cadastral.

Les inconvénients :

Travaux et encore travaux : chaudière, rafraîchissements généraux, nouvelle cuisine, nouvelle salle de bain avec exutoire d’air, placement du raccordement tout à l’égout, isolation (au moins les châssis de fenêtres), éclaircissement des sapins morts/trop encombrants chez le voisin et quelques travaux d’électricité, même si en principe tout est aux normes. Heureusement, le toit a été fait début des années 2000 et est sain.
On est parti pour une enveloppe de 30.000 – 50.000 euros minimum pour du travail bien fait à mon avis.
Le point en partie positif, c’est qu’on pourrait compter sur les aides disponibles de la Région Wallonne pour la rénovation énergétique.

J’ai une petite trentaine d’années, je n’ai aucun crédit, un revenu confortable, un loyer avantageux, j’investis la 1/2 de mes revenus, j’épargne 1/15 de mes revenus, et j’ai une réserve de liquidité importante qui représente plus de 10 ans de revenus mensuels. J’envisage toutefois d’acheter mon premier bien d’ici 2 ans (avec crédit hypothécaire bien que je puisse faire sans). 

Votre avis ? Je ne cherche clairement pas l’investissement du siècle en faisant cela. Je vise vraiment la solution affective en tentant pourquoi pas de miser sur un investissement intéressant sur le long terme.

Un grand merci,

Belle journée.

(update : orthographe)

Dernière modification par Mountain (19-02-2021 13:10:51)

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Pierre1
Pimonaute assidu
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Re : Rachat de la maison familiale en indivision

Oui, prenez le temps, il n'y a pas d'urgence.

Par contre, s'il y a des travaux urgents à réaliser dans la maison de votre mère, c'est peut-être le bon moment pour les faire :

https://www.lecho.be/monargent/analyse/ … 11102.html

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Mountain
Pimonaute
Inscription : 19-02-2021
Messages : 13

Re : Rachat de la maison familiale en indivision

Merci, j'étais passé à côté de cet article de l'echo.

L'echo et le forum PIM sont devenus mes sources d'informations privilégiées en termes d'investissement (j'en profite pour saluer la qualité des contributeurs du forum ! Bravo).

J'avoue avoir énormément de mal à m'endetter (entendre par là souscrire un crédit). Je vais m'y résoudre pour acquérir mon premier bien immobilier car au fil de mes lectures, j'ai bien compris le principe de l'effet levier si l'on souhaite garder suffisamment de liquidités pour augmenter la taille de ses investissements.

Pour les travaux, je pense que j'opterai/nous opterons pour un financement sur fonds propre avec étalement progressif dans le temps. D'où scindement entre travaux urgents ("salubrité", j'exagère) et travaux non-urgents (embellissement).

Dernière modification par Mountain (28-02-2021 12:59:06)

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PIM

Pierre1
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Re : Rachat de la maison familiale en indivision

Ne les flattez pas trop ! Ils finiront par facturer leurs interventions wink

La peur de l'endettement est un des biais les plus humains qui soient. En effet, tout endettement est une prise de risque, et l'aversion au risque est une protection naturelle. J'ai connu quelqu'un qui était incapable de dormir s'il savait qu'il était endetté (même dans une faible mesure). "Dormir sur ses deux oreilles n'a pas de prix" me disait-elle. Elle avait raison.

Cependant, d'un point de vue rationnel, l'endettement vous enrichit.
Si vous vous endettez pour investir, il y a l'effet de levier, comme vous le dites.
Si vous vous endettez pour acheter votre résidence principale, il y a le fait de ne pas avoir à utiliser votre capital financier (qui, si vous l'investissez dans une perspective long terme, vous rapportera très probablement bien plus que le coût de votre emprunt).

Rajoutez à tout cela le fait que les taux sont (trop) bas.
De plus, si un jour l'inflation repart, vous ne regretterez pas d'avoir emprunté à taux fixe.

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PIM

grmff
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Re : Rachat de la maison familiale en indivision

Une piste de plus: Vous pouvez racheter la part de votre soeur, et racheter la nue propriété à votre maman, sous la forme d'un viager.

De cette manière, votre maman garde le droit d'occuper (viager occupé), vous gardez le bénéfice des travaux à long terme, votre soeur n'est plus "dans le jeu de quille" et marque son accord puisqu'elle vous vend sa part. Et vous étalez le prix d'achat vis-à-vis de votre maman. Donc, pas de "crédit"

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PIM
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Re : Rachat de la maison familiale en indivision

En alternative au viager, il y a aussi le "bail à vie"


Erik DECKERS
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Himura
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Re : Rachat de la maison familiale en indivision

grmff a écrit :

Une piste de plus: Vous pouvez racheter la part de votre soeur, et racheter la nue propriété à votre maman, sous la forme d'un viager.

De cette manière, votre maman garde le droit d'occuper (viager occupé), vous gardez le bénéfice des travaux à long terme, votre soeur n'est plus "dans le jeu de quille" et marque son accord puisqu'elle vous vend sa part. Et vous étalez le prix d'achat vis-à-vis de votre maman. Donc, pas de "crédit"

C'est gentil d'avoir lu mon intervention précédente  big_smile

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grmff
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Re : Rachat de la maison familiale en indivision

Pour enfoncer un clou, un coup ne suffit pas toujours... roll

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Mountain
Pimonaute
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Re : Rachat de la maison familiale en indivision

En effet, je retiens également !

Pas de jaloux, une gommette verte pour chacun !

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