Risques et recours lors d'un achat/vente si documents manquants

La question (intéressante) posée nécessite une réponse comportant de très longs développements.

Un article doctrinal répond peut-être aux interrogations multiples concernant les documents manquants ( à identifier) devant être fournis par  le syndic , les risques encourus par le CP entrant, le CP sortant, le syndic, le notaire et les recours (de qui ?).

Si vous visez une situation concrète, je veux bien m'y intéresser à condition de communiquer les éléments de fait.

Je vends un bien dans une copropriété (14 lots) et en même temps, j'achète un bien dans une autre copropriété (5 lots).
Dans le premier cas, le syndic bénévole n'a rien fourni (pour l'instant).

Dans l'autre, le syndic pro a été remercié (pendant l'achat), par les autres CP avec les soins d'un avocat.
Le syndic n'a pas fourni les PV d'AG ni quelques trimestres des comptes de l'année écoulée et précédente.

Quels sont les risques, préjudices et recours pour chaque partie ?

Dans le cas de la vente, le notaire a déjà expliqué que, sans informations du syndic concernant le paiement complet des appels de fonds, il devrait bloquer 2 ans d'appels de fonds comme garantie pour le CP entrant.

De plus, dans la copropriété où je vends, il y a 2 affaires contre 2 CP qui sont en jugement (définitif j'espère). Si l'ACP perd, qui doit éventuellement payer, le CP entrant ou sortant ? Si le syndic n'avertit pas l'acheteur via le notaire, quel recours et qui est responsable ?

Dernière modification par Papyrus (23-02-2021 12:11:20)

Il y a deux moment d'information pour le candidat acquéreur.

Premièrement, "avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l'offre d'achat ou de la promesse d'achat". Si le vendeur, le notaire ou le professionnel ne reçoit pas les informations, il doit en aviser le candidat acquéreur.

Deuxièmement, avant la signature de l'acte. Si le notaire reçoit pas les informations, il doit en informer l'acquéreur.

Quid si les informations ne sont pas communiquées ?

" A défaut de réponse, le demandeur informera le cessionnaire de la carence du syndic. L'obligation du vendeur aura été remplie. Il appartient à l'acquéreur de décider s'il poursuivra l'opération. Par contre, le syndic assumera la responsabilité de sa carence"  Pierre Van Den Eynde dans La transmission d'un lot privatif - La copropriété par appartements: la réforme de 2010 - La Charte - 2010

En d'autre mots:

- Le vendeur n'est pas responsable si la demande a été réalisé auprès du syndic et si celui n'a pas répondu.
- L'acquéreur prend le risque d'acheter "un chat dans un sac".
- Si le syndic ne répond pas, il peut être considéré comme responsable sur base de l'article 1382 du C. civ. Par le vendeur, si personne ne veut acheter faute d'information. Par l'acquéreur après la signature de l'acte, s'il découvre des "horreurs" par la suite. Mais dans ce cas et vu qu'il a pris le risque d'acheter, cela se plaide comme on dit...

Dernière modification par Yves Van Ermen (23-02-2021 14:41:42)

Deux remarques

1) Un des informations demandées avant la signature du compromis (Art 577-11§1) est " 4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété et des montants en jeu;"

2) Et dans l'article 577-11 §2 stipule que "Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées à l'alinéa 1er, 1°, 2°, 3° et 4°. Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il peut jouir des parties communes."

Autrement dit c'est l’acquéreur qui va payer si le jugement intervient après la vente sauf si un accord est intervenu dans la convention qui stipule que le vendeur prendra cela en charge... Bonjour la négociation :-) 

Cet article a été modifié, par votre serviteur, car dans un copropriété où je suis syndic judiciaire, une ACP de 8 copropriétaires risque de devoir payer la somme de 300.000€ dans le cadre d'une procédure.

La réponse à de nombreuses questions doit être examinée à la lecture des art. 577-11 et 577-11/1, C. civil

Art. 577-11.

§ 1er. Dans la perspective d'un acte juridique entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d'un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant, selon le cas, transmet au copropriétaire entrant, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l'offre d'achat ou de la promesse d'achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours :
   1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;
   2° le montant des arriérés éventuels dus par le copropriétaire sortant, en ce compris les frais de récupération judiciaires ou extrajudiciaires ainsi que les frais de transmission des informations requises en vertu du présent paragraphe et du paragraphe 2;
   3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
   4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété et des montants en jeu;
   5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;
   6° une copie du dernier bilan approuvé par l'assemblée générale de l'association des copropriétaires.
   A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant, selon le cas, avise les parties de la carence de celui-ci.
   
§ 2. En cas d'acte entre vifs translatif ou déclaratif de propriété ou de transfert pour cause de mort d'un lot, le notaire instrumentant demande au syndic de l'association des copropriétaires, par envoi recommandé, de lui transmettre les informations et documents suivants outre, le cas échéant, l'actualisation des informations visées au paragraphe 1er :
   1° le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;
   2° un état des appels de fonds approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;
   3° un état des frais liés à l'acquisition de parties communes, décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;
   4° un état des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date.
   Les documents énumérés au § 1er sont demandés par le notaire au syndic de la même manière s'ils ne sont pas encore en la possession du copropriétaire entrant.
   Le notaire transmet ensuite les documents au copropriétaire entrant.
   A défaut de réponse du syndic dans les trente jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci.
   Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées à l'alinéa 1er, 1°, 2°, 3° et 4°. Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il peut jouir des parties communes.
   Toutefois, le copropriétaire entrant est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l'acte authentique et s'il disposait d'une procuration pour y assister.
 
§ 3. En cas d'acte entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d'un lot ou de démembrement entre vifs du droit de propriété sur un lot, le notaire instrumentant informe le syndic, dans les trente jours, de la date de la passation de l'acte authentique, de l'identification du lot concerné, de l'identité et de l'adresse actuelle, et éventuellement future, des personnes concernées et, le cas échéant, de l'identité du mandataire désigné conformément à l'article 577-6, § 1er, alinéa 2.

§ 4. Les frais de transmission des informations requises en vertu des paragraphes 1er à 3 sont à charge du copropriétaire sortant.

§ 5. En cas de transmission de la propriété d'un lot :
   1° le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il ne pouvait plus jouir des parties communes; le décompte est établi par le syndic; la quote-part du lot dans le fonds de roulement est remboursée au copropriétaire sortant et appelée auprès du copropriétaire entrant;
   2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association.

  Art. 577-11/1.

Lors de la passation de l'acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur les sommes dues, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires en ce compris les frais de récupération judiciaire et extrajudiciaire des charges, dus par le copropriétaire sortant, ainsi que les frais de transmission des informations requises en vertu de l'article 577-1, §§ 1er à 3. Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.
   Si le copropriétaire sortant conteste ces arriérés ou frais, le notaire instrumentant en avise le syndic par envoi recommandé dans les trois jours ouvrables qui suivent la passation de l'acte authentique.
   A défaut de saisie-arrêt conservatoire ou de saisie-arrêt-exécution notifiée dans les vingt jours ouvrables qui suivent la date de l'envoi recommandé visé à l'alinéa 2, le notaire peut valablement payer le montant des arriérés au copropriétaire sortant.

Merci pour votre retour d'expérience.
Je comprends le processus mais trouve extrêmement dommage qu'en raison d'une personne qui "ne fait pas le job", tout le monde est pénalisé en perte financière et actions judiciaire.

Il y a eut beaucoup de ventes depuis 3 ans dans notre copropriété et notre syndic bénévole actuel à l'identique du précédent syndic pro, n'a pas fournis aux notaires les documents pour satisfaire à l'article 577.

Comme les comptes ne sont pas approuvés depuis 2 ans, cela implique que toutes les créances à venir des CP sortis depuis 2 ans, sont perdus pour l'ACP et que ce sont des dettes à partager entre CP en raison de l'inertie des CP et des 2 syndics successifs, si j'ai bien compris les implications.

Ou le fait que l'approbation des comptes n'ait pas eut lieu en temps et en heure (faillite du précédent syndic, COVID, inertie.. .) est-elle une raison suffisante pour que ces créances soient malgré tout exigibles ? Y a-t-il une prescription ?

Dernière modification par Papyrus (24-02-2021 08:34:18)

Les créances restent exigibles auprès des propriétaires vendeurs. Le soucis, c'est que si la dette n'est pas assez importante, ester en justice va coûter plus que le montant à récupérer.

En résumé, si le syndic ne fait pas son boulot dans ce cas précis, après la vente, tout se plaide........9 fois sur 10 l'ACP est perdante.
j'ajoute que si le syndic ne prouve pas qu'il a envoyé une mise en demeure concernant la créance, ça se plaide par petit avion en papier, peu importe le montant.

si un jugement est en cours, vous en êtes informée non? prenez le n° et appelez le greffe régulièrement, à mon avis c'est votre seule alternative.

en plus, si le jugement intervient après l'acte authentique, vous n'etes plus le lot UNTEL, c'est le nouvel acquéreur....

SI et seulement SI, je vous le souhaite.....