Consultation ou AG?

Quelques remarques
L'article 54, al.2 de la loi du 20 décembre 2020 portant des dispositions diverses temporaires et structurelles en matière de justice dans le cadre de la lutte contre la propagation du coronavirus COVID-19 prévoit que, en contrairement à ce qui est prévu à l'al.1 du même article (certaines  assemblées générales peuvent être reportées par le syndic jusqu'au 30 juin 2021) , le syndic tient une assemblée générale (...)sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes, selon les modalités définies à l'article 577-6, § 2.

1. Peu importe que le conseil de copropriété adresse la requête. le texte légal énonce que "le syndic tient une assemblée générale (...sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes"
2. la requête au syndic : selon les modalités définies  à l'articles 577-6, § 2, C. civil ("la requête est adressée au syndic, par lettre recommandée à la poste")
3. pour que le syndic convoque, il convient que la requête des copropriétaires contienne les points /les résolutions mises à l'ordre du jour .
3. le texte de l'article 54, al.2 ne prévoit pas que " si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale." (disposition qu'on lit à l'art.577-6, § 2, al.3)

L'art.54, al.2 poursuit :

"Si cette assemblée générale ne peut raisonnablement être tenue physiquement ou à distance en raison des circonstances, l'article 55 peut être appliqué."

Il a déjà été affirmé sur ce forum que c'était le syndic qui déterminait in fine les modalités de la tenue de l'AG.

En cas d'AG selon la procédure écrite le secteur ( SNPC, FEDERIA) , si je me souviens  bien, suggère la tenue à distance d'une AG informelle préalable.

A mon avis, l'intention du conseil de soumettre des offres aux copropriétaires par mail avant la convocation de l'AGE pour n'en garder que 2 et faciliter le vote( majorité absolue) pourrait s'inscrire dans le cadre d'une AG informelle (ce n'est pas une véritable AG).

Parce que le choix d'un fournisseur se fait à la majorité absolue et non à la majorité simple. Il faut donc qu'un des fournisseurs reçoive 50%+1voix.

Avec 4 fournisseurs, vous pouvez avoir le vote suivant: 10%, 20%, 30% et 40%. Et le choix n'est pas fait, tous les devis sont rejetés car aucun n'a eu 50%+1voix.

Et avec un vote écrit, c'est difficile de faire un vote en deux tours, où on garde pour le second tour les deux meilleurs du premier tour.

??? Et tomber sous la dictature d'un copropriétaire majoritaire?

Heureusement que les excellentes lois de notre beau pays nous en préservent!
En effet, la loi précise qu'aucun copropriétaire, même titulaire de procurations, ne pourra disposer d'un nombre de voix supérieur à celles de tous les autres copropriétaires présents ou représentés!

Vous semblez n'avoir toujours pas compris le BABA des lois belges sur la copropriété. Les CP réunis en AG ont tout pouvoir!

Le syndic qu'ils engagent et à qui il rapporte, n'est que le bras qui exécute les décisions qu'ils prennent en AG.

Dernière modification par panchito (11-03-2021 08:03:57)

En fait, les CP ont déjà tout pouvoir dans la loi actuelle...
Mais les CP dans leur majorité de l'ACP... pas le CP qui crie ou revendique le plus fort (quoique  mais c'est un autre débat)

Via l'AG, ils peuvent décider de nommer un syndic parmi eux (que vous l'appeliez syndic ou administrateur ou gestionnaire ou ...), il faut bien quelqu'un de responsable pour éviter que tout le monde fasse n'importe quoi dans son coin : payer les factures, les comptes, commander et suivre les travaux, la paperasserie, ....

Si l'entente est bonne entre les CP, ils peuvent même s'entendre et accepter que le syndic délègue quelques tâches à plus compétent que lui (la compta au comptable, le suivi des travaux à un ingénieur, les cahiers des charges et devis à un architecte, sortir les poubelles aux ados du 1er en échange d'un billet, ...).

Et tout cela est possible que ce soit avec un CP ou un bon syndic.... Mais, à la base, ce sera toujours les CP dans leur majorité (active ou silencieuse) qui seront responsable de la bonne tenue ou non de la gestion de leur copropriété.

Si un syndic ou un ensemble de CP dérapent, les responsables à la base seront toujours les CP qui ont installés les problèmes ou maintenu un système en place.

Mais vous le faites expres? Vous ne comprenez vriament rien de rien au fonctionnement d'une ACP!

Les CP ont tout pouvoir:
- de décision (quels investissements, quand, comment, avec quels fonds, par qui, avec quel budget, etc, etc...)
- de choisir leur syndic et de le réélire ou le mettre à la porte s'il ne donne pas satisafaction
- de choisir leur CaC et chaque membre du CdC
-....

Mais ce ne sont pas des exécutants! Ils engagent donc un syndic pour les représenter, notemment en justice, mais aussi et surtout pour exécuter pratiquement toutes les décisions que les Grands Manitous (comme vous a dailleurs expliqué votre juge) ont pris en AG!

C'est aussi votre syndic qui exécute la comptabilté et répartit ensuiste les charges conformément à l'Acte de Base.

Si tout cela n'est pas coordonné par un syndic, vous imaginez le bazard?

Dernière modification par panchito (11-03-2021 11:55:37)

quoi vous y en a pas comprendre encore une fois? mes réponses sont en gras

Ils engagent obligatoirement donc un syndic pour les représenter,
notemment en justice ! ssurtout en justice même contre lui  on paye! sans être certains qu'il sera dehors!,
mais aussi et surtout pour exécuter un copropriétaire choisit le fait très bien aussi, on est pas tous des pantouflesàfroufrous!!!

C'est aussi votre syndic qui exécute la comptabilté sans justifier de quoi que ce soit et le cac applaudit avec son sourire béat! et répartit ensuiste les charges conformément à l'Acte de Base.

Si tout cela n'est pas coordonné par un syndic qu'on nous impose!!!!!!! , vous imaginez le bazard? (edit Pim: attaques personnelles supprimées)

Dernière modification par PIM (11-03-2021 12:12:04)

Pourquoi une ACP a-t'elle l'obligation légale d'engager un Syndic?

Nouveau régime

A présent, le syndic est tenu :

- de tenir l’assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété, ou chaque fois qu’une décision doit être prise, dans l’urgence, dans l’intérêt de la copropriété ou encore sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires. (article 577-6, § 2, al. 1 et 2)

- de rédiger le procès-verbal des décisions prises par l’assemblée générale. (article 577-6, §§ 10 et 11)

- de consigner les décisions dans le registre de la copropriété dans les trente jours suivants l’assemblée et les transmettre aux copropriétaires et aux autres syndics. (article 577-6, § 12)

- d’exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l’assemblée générale. (article 577-8, 3°)

- d’accomplir tous actes conservatoires et d’administration provisoire. (article 577-8, 4°)

- d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires. Dans la mesure du possible, il est prévu que ces fonds devront être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de réserve et le fonds de roulement. Ces comptes devront être ouverts au nom de l’association des copropriétaires. (article 577-8, 5°)

- de représenter l’association des copropriétaires tant en justice que dans la gestion des affaires communes. (article 577-8, 6°)

- de fournir le relevé des dettes visées à l’article 577-11, §2, dans les trente jours de la demande qui lui en est faite par le notaire. (article 577-8, 7°)

- de communiquer à toute personne occupant l’immeuble en vertu d’un droit personnel et réel mais ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront communiquées à l’assemblée (article 577-8, 8°). La nouvelle loi précise à cet égard que la communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l’immeuble.

- de transmettre le dossier de l’immeuble à son successeur dans un délai de trente jours. Relevons qu’en cas d’absence du syndic, le dossier devra être remis au président de la dernière assemblée générale. (article 577-8, 9°). Ce dossier doit comprendre :
.la comptabilité et les actifs dont le syndic avait la gestion ;
tout sinistre ;
.un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés ;
.les documents prouvant l’affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété ;

- de souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et fournir la preuve de cette couverture (article 577-8, 10°).  La personne qui exerce, à titre professionnel, des missions de syndic doit être inscrite auprès de l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI). À ce titre, le syndic professionnel est soumis à la déontologie de l’Institut et est tenu d’assurer sa responsabilité civile professionnelle.

Le législateur constate en effet que les missions que la loi confie au syndic sont nombreuses et étendues et qu’en toute hypothèse, l’ampleur des tâches et des responsabilités du syndic nécessite une extrême rigueur et une connaissance approfondie, notamment, des statuts de l’immeuble et des dispositions de la loi.

Dans les travaux préparatoires, il est ainsi souligné que la faute de gestion d’un syndic peut avoir des conséquences extrêmement graves pour les copropriétaires: dégradation du bâtiment, perte financière en cas de carence prolongée d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges, non couverture d’un sinistre en cas d’assurance inadéquate.

Il est dès lors apparu utile au législateur d’imposer également au syndic non professionnel de couvrir sa responsabilité concernant l’exercice de sa mission. Précisons qu’en cas de mandat de syndic à titre gratuit, cette assurance sera souscrite aux frais de l’association des copropriétaires.

- de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, et notamment par un site internet. (article 577-8, 11°)  Le recours aux moyens électroniques tend à être généralisé. La consultation ne peut concerner que les informations à caractère non privé.

- de conserver, le cas échéant, le dossier d’intervention ultérieure de la façon fixée par le Roi. (article 577-8, 12°)

- de présenter, pour la mise en concurrence visée à l’article 577-7, §1, 1°, d), une pluralité de devis sur la base d’un cahier des charges préalablement élaboré. (article 577-8, 13°)

- de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures régulières. (article 577-8, 14°)

- de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour toute convention entre l’association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu’au même degré. Il en est de même des conventions entre l’association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées. Lorsqu’il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte de l’association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital. (article 577-8, 15°)

Les travaux préparatoires de la loi sont clairs sur l’objectif du législateur à cet égard : « afin d’éviter un climat de suspicion à l’égard du syndic, ou le risque d’une éventuelle collusion entre ce dernier et les prestataires de services ou fournisseurs de l’association des copropriétaires, il est utile de renforcer la transparence dans le cadre de la passation des contrats et des marchés.

Pour ne pas alourdir de manière excessive le fonctionnement de la copropriété, à l’instar de la loi française, la première disposition stipule que l’assemblée générale arrête le montant des marchés et devis à partir duquel une mise en concurrence est exigée.

La deuxième disposition prévoit les modalités selon lesquelles le syndic réalisera cette mise en concurrence.

La troisième disposition vise à permettre une évaluation et une éventuelle remise en question des contrats de fournitures régulières, dans le but d’éviter l’enlisement de relations de fournitures non satisfaisantes.

La quatrième disposition, qui reprend en grande partie le texte d’une disposition de la loi française, est destinée principalement à éviter des collusions avec une entreprise liée au syndic. »

- de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de l’assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires à première demande et au notaire s’il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription d’actes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques, les noms, adresses, quotités et références des lots des autres copropriétaires. (article 577-8, 16°)

Le but de cette disposition est de pallier au refus du syndic de transmettre la liste et les adresses des copropriétaires, se retranchant parfois derrière leur obligation de discrétion ou de protection des données personnelles.
Les auteurs de la loi estiment que communiquer aux copropriétaires d’une même association une liste reprenant les noms, adresses, quotités et références de lots de ceux-ci constitue une information indispensable à la bonne application de la loi.

- de tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée, suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l’exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèce et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, les créances et les dettes des copropriétaires. (article 577-8, 17°)

L’administration de la comptabilité de l’association des copropriétaires relève du pouvoir d’attribution exclusif du syndic. La loi de 1994 sur la copropriété n’imposait au syndic aucune obligation précise en ce qui concerne la gestion des fonds et la tenue de la comptabilité de l’association des copropriétaires. Certaines dispositions évoquaient la comptabilité et la reddition de comptes mais de façon évasive et, surtout, non structurée, précisent les travaux préparatoires de la loi.

A l’époque donc, seuls le règlement de copropriété et les règles déontologiques d’application au syndic professionnel pouvaient apporter un cadre. Dès lors que la comptabilité doit traduire de manière précise l’état des finances de l’association des copropriétaires, elle doit permettre d’examiner le juste usage des différentes sommes exigées des copropriétaires, ou dont dispose l’association, et qui sont gérées par le syndic. Comme tout mandataire, le syndic a l’obligation de rendre compte de sa mission. C’est l’assemblée générale qui est seule habilitée à lui donner décharge et quitus.

L’absence de prescription légale relative à la tenue de la comptabilité et à la reddition des comptes posait donc problème, dans la mesure où, selon le législateur, chaque syndic a sa propre interprétation de ses obligations en la matière, et certains comptes sont excessivement succincts.

Afin, cependant, de ne pas pénaliser les petites copropriétés qui fonctionnent sans le recours à un syndic professionnel, la disposition prévoit que, lorsque la charge de syndic échoit à un copropriétaire de l’immeuble, la comptabilité peut être tenue de manière simplifiée.

- de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, ainsi qu’un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles. Ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l’association des copropriétaires. Ils sont joints à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. (article 577-8, 18°)

Outre ce qui précède, le syndic est également tenu aux obligations suivantes :

L’article 577-8 § 2:

- Un extrait de l’acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché, dans les huit jours à dater de la prise de cours de sa mission, de manière unilatérale et visible à tout moment, à l’entrée de l’immeuble, siège de l’association des copropriétaires.

L’extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s’il s’agit d’une société de son siège social ainsi que son numéro d’entreprise si la société est inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec le syndic sans délai et notamment le lieu où le règlement d’ordre intérieur et le registre des décisions de l’assemblée générale peuvent être consultés.

L’affichage de l’extrait se fait à la diligence du syndic.

L’article 577-9, §1, aliéna 2 habilite le syndic à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d’en obtenir la ratification par ou contre l’association des copropriétaires.

L’article 577-9, §1, aliéna 3 prévoit enfin l’obligation pour le syndic d’informer sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l’assemblée générale de toute procédure judiciaire impliquant la copropriété.

L’article 577-8, § 5 précise (comme c’était déjà le cas sous l’empire de l’ancienne législation) que le syndic est seul responsable de sa gestion et qu’il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l’accord de l’assemblée générale et seulement pour une période ou à des fins déterminées.

Notons enfin que les dispositions suivantes ont été abrogées :

Article 577-8, 1°: cette disposition imposait au syndic de convoquer l’assemblée générale. La nouvelle loi semble avoir omis de reprendre cette obligation.

Article 577-8, 2° : cette disposition imposait au syndic de consigner les décisions de l’assemblée générale dans le registre. Remplacé actuellement par l’article 577-6, § 12.

Florence Desternes
fd@xirius.be
Avocat au barreau de Bruxelles - Association Xirius - Collon, Dirix & Associés.

Dernière modification par panchito (11-03-2021 12:11:05)

Parce que la loi est ainsi faite, et béat vous encensez une loi qui prétend donner tout pouvoir aux CP ne vous en donne en réalité aucun, l'IPI qui ne sert strictement jamais l'intérêt des CP a de beaux jours, les juges de paix, greffiers, s'en donnent à cœur joie....
Les pots de vins indétectables des super expert CAC valsent, les chaudières en plastiques foisonnent........et vous êtes là contents  et  heureux de vous faire dominer!
pour une simple formalité du choix d'un fournisseur,
il faut être quorum autant
pour chaque choix vote autant
pas possible deuxième tour
pas possible premier tour
et gnagnagna

ABERRANT !

Je vous trouve assez peu courtoise avec Panchito. Ce n'est pas parce que vous n'êtes pas d'accord que vous devez l'agresser ainsi systématiquement. De temps en temps, je comprends   Mais systématiquement NON.

La remarque est la même pour Panchito, mais c'est vous qui avez commencé.

Pour répondre au message ci-dessus, on peut comparer avec la loi espagnole que vous pointiez récemment: la loi oblige aussi d'avoir un "syndic". Vous pouvez l'appeler président, administrateur ou comme vous voulez, mais cette personne a bien le rôle et les responsabilités du syndic belge.

La loi espagnole est même pire. Elle permet à la copropriété de nommer un des copropriétaires qui n'en a pas envie. Un peut comme si tous les autres propriétaires vous nommaient, vous, syndic de votre copropriété alors que vous êtes à l'étranger toute l'année. Et j'ai lu en diagonale, mais il me semble que le syndic est nommé par défaut si aucune décision n'est prise (le plus agé, le plus ancien ou celui qui a le plus de quotités, je en sais plus)

La loi vous oblige à avoir un syndic parce que c'est nécessaire. S'il n'y a pas de syndic, qui paie l'ascensoriste? Qui le surveille? A qui est-ce que l'ascensoriste envoie un rappel? Il faut bien centraliser les informations. Et en Belgique aussi, point n'est obligatoire d'avoir un syndic extérieur. Un propriétaire peut parfaitement et sans aucune limite être syndic. Je vais même plus loin: alors qu'en Espagne le syndic propriétaire ne peut pas être payé, ce n'est pas le cas en Belgique.  Pour une ACP avec 3 propriétaires, vous trouverez des bénévoles. Mais pour une ACP avec 100 appartements, c'est un gros boulot et tout boulot mérite salaire.

Vous ne me ferez pas manger des couleuvres, c’est indigeste.

Changez de lunettes.

Ne restez pas coincé sur l’espagnole, vous avez la copropriété grecque aussi.
si j’ai parlé du fonctionnement des copropriétés espagnole ET grecque, c’est parce que le membre qui doit avoir un grain quelque part l’avait demandé pour comparer, RIEN DE PLUS !

FAUX ! Ma parole ! Pourquoi inventer ?

Fallait pas lire en diagonale et venir en parler en zig zag hein !

Au cp nommé par les cp de tel date à telle date ! Où est le problème ? Vous n’avez jamais vu de syndic qui ne payait pas les factures en Belgique ? Les frais de rappels et de mise en demeure c’est pour la pomme de qui ? Du syndic qui n’est responsable de rien ?

HA BON ? VOUS ETES SUR DE CA ? C’est nouveau ?

EXACT, en grèce et en Espagne, si le syndic est un des cp, INTERDIT de toucher un salaire……
pour « tout boulot mérite salaire » je suis d’accord, mais moitié boulot et encore , et toucher anticipativement et nous faire le coup du
-on peut pas covid à toute les sauces, on peut ?
-Boucher des trous à rats à 1000€ sans rien demander à personne, on peut ?
-Ne pas faire ni donner décomptes à cause covid, on peut ?
-Laissez les gens dans le froid, sans chaudière, sans eau chaude, on peut ?
-avoir des procédures longues comme mon bras pour le choix d’UN fournisseur , on peut ?
-autoriser des fraudes aux procurations pour voter dans le sens de son vent, on peut ?

JE SUIS TOUTE SEULE DANS MON COIN à penser autrement, et alors? vous n'avez jamais participé à un débat d'échanges d'idées?